購物中心的經(jīng)營管理
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-10-24 15:31
購物中心的經(jīng)營管理為適應(yīng)各種不同性質(zhì)及規(guī)模，多設(shè)計(jì)不同的執(zhí)行模式，企業(yè)以堅(jiān)強(qiáng)的組織架構(gòu)來執(zhí)行復(fù)雜 的經(jīng)營管理任務(wù)。但是組織構(gòu)架功能的需求，并不在于呈現(xiàn)其應(yīng)有的組織，而是依賴專業(yè)人員有效地執(zhí)行，才能呈 現(xiàn)其應(yīng)有的功能，這些行政管理的成本，必然采取不同的方式轉(zhuǎn)嫁到每個(gè)商店的經(jīng)營成本中，因此應(yīng)講究精簡、有 效的組織架構(gòu)。其經(jīng)營管理組織架構(gòu)模式的建制原則如下：
1．充分掌握管理的必要事項(xiàng)。
2．組織架構(gòu)精簡、有效率，制定明確的工作職責(zé)表。
3．結(jié)合橫向獨(dú)立組織，避免組織過于龐大。
4．設(shè)立任務(wù)性、功能性組織，取代常設(shè)單位，于任務(wù)完成后解散。
5．賦予組織彈性、充分授權(quán)。
6．制定報(bào)表系統(tǒng)流程，輔助組織管理。
7．采用協(xié)力廠商，購物中心管理機(jī)能外包。
基于前述原則，購物中心于確定業(yè)種之后進(jìn)行購物中心整合分析，并配合任務(wù)性編組確定組織架構(gòu)安置人事， 開始執(zhí)行功能時(shí)間表，逐漸推展。
一、組織架構(gòu)
�。ㄒ唬┵徫镏行慕M織架構(gòu)完成后，依原有的開發(fā)小組組成總管理處，管理處是一個(gè)經(jīng)營管理決策中心，隨著購 物中心的開發(fā)進(jìn)度來搭建一個(gè)管理效用導(dǎo)向的組織架構(gòu)�？偣芾硖幙捎煽偛眉懊貢航M成，秘書群采用具有專業(yè)能 力的專職人員，初期可為總裁的智囊團(tuán)，未來可聘任于各相關(guān)組織部門，由于初期投入開發(fā)工作，熟悉完整的開發(fā) 過程，有利于未來專職業(yè)務(wù)的開展。
（二）總管理處下設(shè)3個(gè)主要部門：開發(fā)、行政管理、承租人委員會。這3個(gè)部門并非立即成立，必需視發(fā)展階 段逐期組成，在整體發(fā)展期間，至購物中心開始營運(yùn)，在前置規(guī)劃的開發(fā)程序中，研究在哪一個(gè)必要階段配合組織功能組成。
1．開發(fā)部：
為購物中心開發(fā)前期功能性的編組，非永久性組織，一旦購物中心開發(fā)完成，予以解散或延用優(yōu)良人才，參與 相關(guān)的經(jīng)營管理架構(gòu)。開發(fā)部的功能在于執(zhí)行購物中心的開發(fā)計(jì)劃，包括協(xié)助廠商的監(jiān)督、查核、驗(yàn)收，預(yù)算的有 效執(zhí)行，爭議的仲裁及開發(fā)期間的管理運(yùn)作，并于開發(fā)過程中吸收外來的資訊，隨時(shí)導(dǎo)正開發(fā)的階段性成果。
購物中心開發(fā)初期，主題商店確定后必需配合開發(fā)計(jì)劃，整合于開發(fā)整體計(jì)劃中，各業(yè)種的需求也必需于開發(fā) 過程中配合，因此事業(yè)發(fā)展組執(zhí)行各業(yè)種及主題商店在開發(fā)過程中的各項(xiàng)配合工程，及設(shè)備的適當(dāng)配置，配合電力 系統(tǒng)、公共設(shè)施及動線規(guī)劃等細(xì)節(jié)作業(yè)。
2．行政管理部：
行政管理部門組織成立于購物中心營運(yùn)的倒數(shù)時(shí)間，行政管理部門是購物中心的靈魂，通過它的有效控制，使 這個(gè)龐大的組織體運(yùn)作自如。購物中心的行政管理任務(wù)大多為固定化、整體化，采取集中管理較具效力的功能，全 部歸納于行政管理。由于行政管理費(fèi)用必需分?jǐn)傆诟鱾�(gè)營業(yè)單位中，因此組織效率為經(jīng)營成功要件之一，其一般性 的組織任務(wù)為：
（1）安全警衛(wèi)：安全警衛(wèi)任務(wù)可采取外包協(xié)力廠商合作的方式，其優(yōu)點(diǎn)可避免組織過大，經(jīng)營可有效控制， 又可精選專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)力執(zhí)行，而行政管理部門只要責(zé)成專人監(jiān)控、稽核其執(zhí)行效果。
�。�2）財(cái)務(wù)管理組：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)規(guī)劃、銷貨收入及支出管理，控制現(xiàn)金流量。
�。�3）維護(hù)保養(yǎng)組：財(cái)產(chǎn)設(shè)備使用前、使用中、使用后的管理維護(hù)，依季、月及年度等計(jì)劃性執(zhí)行。
�。�4）廠商咨詢顧問：對各營業(yè)單位所發(fā)生的各項(xiàng)問題，提供有效改善建議。采取主動檢查或被動由商店經(jīng)營者提出。
（5）行政管理組：除購物中心日常事物外一切集中管理、績效較高的聯(lián)絡(luò)性工作，結(jié)合管理可獲得經(jīng)濟(jì)利益的事項(xiàng)等。
二、 經(jīng)營管理組織結(jié)構(gòu)模式建立的思考：
由于國內(nèi)經(jīng)營管理觀念及方法處于起步階段，基于永績經(jīng)營理念，結(jié)合國外類似購物中心的經(jīng)營者或聘請國外 專業(yè)經(jīng)理人，注重純熟的經(jīng)營管理理念與方法，配合經(jīng)營管理構(gòu)架及組織職能迅速有效地執(zhí)行。因此為達(dá)到經(jīng)濟(jì)有 效的目的，經(jīng)營管理理念如下：
1．國際化：吸引國外投資者以技術(shù)合作，使國際經(jīng)營管理理念生根并塑造特殊的風(fēng)格。
2．永績經(jīng)營：迎合社會化需求，結(jié)合社區(qū)發(fā)展建立形象，呈現(xiàn)永績經(jīng)營的服務(wù)企圖，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營效益。
3．共中求同的獨(dú)立自主的經(jīng)營管理架構(gòu)：知名商店讓其呈現(xiàn)獨(dú)特性增加集客力，并總體經(jīng)營管理整合為一致 性的服務(wù)品質(zhì)，以發(fā)揮全方位服務(wù)功能的組織架構(gòu)以執(zhí)行賣場管理、市場行銷、租賃管理等目的。
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