反思“MALL”的風(fēng)險(xiǎn)
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聯(lián)商網(wǎng)
2004-12-03 23:14
第一， 資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)：一個(gè)“MALL”建成至少需要十幾萬(wàn)平米甚至幾十萬(wàn)平米的體量，資金投入少則數(shù)億元多則幾十億元，而一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的“Mall”也要8～10年才能正常收回投資，這些還是在資金及相關(guān)手續(xù)到位，運(yùn)作中沒(méi)有出現(xiàn)大的問(wèn)題的情況下。現(xiàn)在大多數(shù)“MALL”的投資額當(dāng)中有80％以上的資金來(lái)自銀行，粗略估計(jì)，造“MALL”運(yùn)動(dòng)已經(jīng)圈了銀行至少2000億元資金，銀行資金成了這個(gè)Mall建設(shè)過(guò)程中的主體。這期間一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)，使幾十萬(wàn)平方米、幾億元的投入不能發(fā)揮實(shí)際的效用，那損失不只是投資者，還會(huì)讓銀行的大筆貸款成為壞賬，特別是現(xiàn)如今政策趨向緊縮，申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款更是難上加難。所以開(kāi)發(fā)商一定要擁有一定量的自有資金后方可進(jìn)行“MALL”的開(kāi)發(fā)，否則對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言會(huì)有很大的隱患。
第二， 市場(chǎng)信息的風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在前期市調(diào)結(jié)束后不注意項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的市場(chǎng)信息收集沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)定位閉門(mén)造車(chē)，導(dǎo)致了因施工、招商時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，使開(kāi)業(yè)后的業(yè)態(tài)、消費(fèi)群體的把握等等與市場(chǎng)的實(shí)際狀況相差甚遠(yuǎn)。那種認(rèn)為只要找到主力店、找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群體就可以了的思想是以偏概全的，在做到以上的同時(shí)還要把握好選址、交通、車(chē)位、總規(guī)模等一系列問(wèn)題。不能一味求大、求全而忽略了需求變化、當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力以及流動(dòng)客源購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)的接納能力。所以不但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期要做市調(diào)，后期開(kāi)發(fā)時(shí)市場(chǎng)調(diào)研工作也要進(jìn)行，做到知己知彼，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，方能百戰(zhàn)不殆。
第三， 操作風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)與商業(yè)雙重特征的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的雙重運(yùn)行規(guī)律，而且具有其本身特有的行業(yè)規(guī)律。它的操作者必須對(duì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，商業(yè)布局、策劃營(yíng)銷(xiāo)、廣告推廣、危機(jī)處理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等等一系列問(wèn)題了如指掌。但是目前國(guó)內(nèi)極度缺乏這一種專(zhuān)業(yè)化操作“MALL”的管理、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作人才，這些工作現(xiàn)在大都由住宅開(kāi)發(fā)出身的人員來(lái)運(yùn)作的，這無(wú)疑在客觀上又加大了開(kāi)發(fā)商的潛在投資風(fēng)險(xiǎn)。
第四， 招商銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：招商銷(xiāo)售工作最難，特別是針對(duì)商戶(hù)容量超大的“MALL”如何制訂租售策略及售租比例是開(kāi)發(fā)商最為頭痛的事，如果定價(jià)太高其結(jié)果就是找不到商戶(hù)或是退租，一旦出現(xiàn)這種情況后果不堪設(shè)想；反之，則資金壓力加大，開(kāi)發(fā)商自身要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。在而產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，開(kāi)發(fā)商很難協(xié)調(diào)。沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，“MALL”的入駐商家就會(huì)良莠不齊，這對(duì)于售后返租的難度無(wú)形又會(huì)增加很大。所以能夠準(zhǔn)確把握并成功吸納各種不同業(yè)態(tài)（主力店、二級(jí)主力店、普通客戶(hù)）的入駐，根據(jù)市場(chǎng)合理制定租售比例的將是“MALL”運(yùn)營(yíng)成功的重要前提因素。
第五， 后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：“MALL”作為一種體量龐大的商業(yè)業(yè)態(tài)，開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理是格外重要的，目前開(kāi)發(fā)商多是自組經(jīng)營(yíng)管理公司或是高薪聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，但對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)管理公司而言，“MALL”的經(jīng)營(yíng)管理模式至今為止還處在一個(gè)摸索的過(guò)程中；而國(guó)外的經(jīng)營(yíng)管理公司雖然有著豐富的經(jīng)驗(yàn)但他們對(duì)國(guó)內(nèi)的一些問(wèn)題、現(xiàn)象還是了解的不夠，無(wú)法徹底進(jìn)行本土化運(yùn)營(yíng)。所以搞好后期的經(jīng)營(yíng)管理工作及培養(yǎng)本土化的經(jīng)營(yíng)管理人才，是MALL后期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作工作中的重中之重。
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