資金之痛：基金缺席的中國式商業(yè)地產(chǎn)
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2004-11-29 23:09
“我個(gè)人認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步�！�11月19日，順馳中國新上任的總裁張偉在天津總部的辦公室里向《全球財(cái)經(jīng)觀察》表示，“順馳的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營得不錯(cuò)。”
怎樣不錯(cuò)？“我們很少經(jīng)營，都賣掉了�！�
事實(shí)上，順馳“只售不租”的經(jīng)營觀代表著中國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。而中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)、商業(yè)廣場專業(yè)委員會(huì)秘書長郭增利指出，這種把商業(yè)地產(chǎn)等同于住宅的態(tài)度，正是房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的普遍誤區(qū)：“目前最大的問題就是把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作純粹開發(fā)。實(shí)際上，后期管理才是商業(yè)項(xiàng)目的生命線。”
商業(yè)地產(chǎn)一般指以獲得收益為目的而開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括購物中心、酒店及以收取租金為主要目的的住宅地產(chǎn)等等。目前在中國，商業(yè)地產(chǎn)的主要業(yè)態(tài)表現(xiàn)為購物中心。
起步自2003年的中國商業(yè)地產(chǎn)，在2004年已經(jīng)全面白熱化。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年1到8月，商業(yè)地產(chǎn)的投資已經(jīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)投資額的12.7%，增速達(dá)37%，高出房地產(chǎn)開發(fā)投資增速約8個(gè)百分點(diǎn)。
中國商業(yè)地產(chǎn)的紅火已經(jīng)引起了眾多機(jī)構(gòu)和海外基金的關(guān)注。但是和國外相比，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)操作模式中隱藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)影響到了機(jī)構(gòu)和海外基金的熱情。
國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遵循房地產(chǎn)信托基金模式，通過基金融資，開發(fā)商本身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持有產(chǎn)權(quán)。國外地產(chǎn)開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)管理公司介入經(jīng)營，更看重商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)住宅地產(chǎn)的較大升值空間，通過收取租金而獲利。而國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)仍按“分割出售、售后包租”模式開發(fā)，蓋完就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售，或部分出售。
事實(shí)上，從最早打出商業(yè)地產(chǎn)旗號(hào)的大連萬達(dá)集團(tuán)開始，“分割出售、售后包租”的模式已經(jīng)在沈陽萬達(dá)精品商鋪、北京巨庫等項(xiàng)目上印證了失敗。
萬達(dá)模式的失敗
11月7日，立冬，北京安定門外大街。
巨庫外墻上“SOCOOL”的黑字招牌在陽光下并沒有積攢出更多的人氣。從地下一樓走到地上三樓，即使是這樣的星期日，顧客也沒過百人。開業(yè)剛剛半年，地上一樓的部分服裝店主已經(jīng)打出“20乣25元狂甩”的招牌，占地下三樓大半面積的“魔術(shù)主題店”更是空無一人。“魔術(shù)主題店”的服務(wù)生一邊向記者發(fā)放店卡，一邊抱怨：“不要以為我們經(jīng)營差，我們開在上海美羅城的店比這里熱鬧得多。”
6天之前，巨庫的開發(fā)商，首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顣员笤诒本┐鋵m飯店的新項(xiàng)目推介會(huì)上首次承認(rèn)：“巨庫對(duì)于我來講是一個(gè)失敗，而且稱得上是非常大的失敗�！�
首創(chuàng)在巨庫項(xiàng)目上就是采取了“分割出售、售后包租”的模式�？偣�3萬平方米的賣場被分割成幾百塊室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪，產(chǎn)權(quán)向投資者出售并由首創(chuàng)包租，承諾2年期每年固定回報(bào)8%。
然而，售后包租使得首創(chuàng)被迫承受巨庫選址不當(dāng)、對(duì)租戶缺乏選擇等不利因素所帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，而這正是該模式的最大隱患。
事實(shí)上，冷冷清清的巨庫，不過是中國商業(yè)地產(chǎn)界萬達(dá)模式的又一個(gè)失敗復(fù)制品。
王健林帶領(lǐng)下的大連萬達(dá)集團(tuán)，2000年開始把經(jīng)營重心偏向商業(yè)地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2003年底，萬達(dá)已在16個(gè)城市開發(fā)了160萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資逾百億。
萬達(dá)模式并非簡單的“售后包租”，而是在與沃爾瑪這樣有意入駐的知名跨國企業(yè)簽好租約，即所謂“訂單式”操作之后，萬達(dá)再通過“售后包租”的方式出售建在沃爾瑪這些大店周圍的500家商鋪的產(chǎn)權(quán)，以期收回50%乣70%的投資。
然而，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中的現(xiàn)狀并非萬達(dá)向租戶承諾的那樣完美，問題出在訂單以外的“售后包租”。
2003年12月23日，萬達(dá)在沈陽投資的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場開幕。前期宣傳中能拉動(dòng)人氣的歐倍德、紅星美凱龍、大洋百貨這些主力店并沒有入駐。開幕一周后，眾多商鋪的經(jīng)營者營業(yè)額為零。
最重要的是，在前期開發(fā)不利和沃爾瑪效應(yīng)未發(fā)生作用的情況下，萬達(dá)未能如約為商鋪產(chǎn)權(quán)的投資者租出商鋪。自2004年以來，業(yè)主已紛紛向萬達(dá)要求解除購買合同、返還房款。
事實(shí)上，萬達(dá)不是沒有建立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和管理團(tuán)隊(duì)，但萬達(dá)模式的失敗仍然在于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與運(yùn)營知識(shí)的不足。被萬達(dá)用住宅地產(chǎn)的推廣套路游說而來的投資者在購買了周邊商鋪的產(chǎn)權(quán)后，盡管有主力店入駐，但還是無法從萬達(dá)一方獲得切實(shí)的利益保證。而萬達(dá)自身也因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的部分出售而被迫負(fù)擔(dān)巨額廣告費(fèi)用。
“賣出一部分商業(yè)地產(chǎn)，基本可以解決再開發(fā)的資金問題。其余部分用于出租�！蓖踅×衷@樣描述自己的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營觀。實(shí)際上，萬達(dá)的確仍然在靠通過出售鋪位產(chǎn)權(quán)回籠的資金在一個(gè)又一個(gè)城市擴(kuò)張。盡管這一訂單模式在其他城市暫時(shí)還沒有重蹈沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場的覆轍，但“售后包租”所帶來的隱患仍在，很難說不會(huì)在什么時(shí)候爆發(fā)。
楊曉斌在承認(rèn)巨庫項(xiàng)目開發(fā)失敗的同時(shí)總結(jié)了五條經(jīng)驗(yàn)。第一，只做不需要培育市場的成熟項(xiàng)目；第二，不再包租包管理。第三，要用專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；第四，售賣價(jià)格不能讓投資者產(chǎn)生過高的回報(bào)預(yù)期。第五，只能找有足夠能力承受市場培育過程的投資者。
這五條經(jīng)驗(yàn)顯然也適用于萬達(dá)。正是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)開發(fā)商此前沒有完全意識(shí)到自己不可能擁有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的全部知識(shí)，這才沒在經(jīng)營和管理上下足功夫。這才導(dǎo)致其最終未能真正結(jié)合商業(yè)和地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的運(yùn)營。
運(yùn)營公司的抱怨
依托萬達(dá)模式開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2004年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮中并不鮮見。實(shí)際上，更多的開發(fā)商甚至僅僅是為了給開發(fā)的住宅作配套，才不得已進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
國內(nèi)2001年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁后，第一家掛牌上市的房地產(chǎn)開發(fā)商天鴻寶業(yè)(600376)也是如此�！拔覀兂３Ｊ恰坏貌弧_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)�！笨偨�(jīng)理助理鄭穎有些無奈，“每開發(fā)200萬平方米的住宅，就要配套開發(fā)10萬至20萬的商業(yè)地產(chǎn)，完全是被逼的。”順馳中國的總裁張偉坦承：“順馳的資金成本問題，決定我們不能在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上積壓太多資金。我們希望開發(fā)更多的能夠賣掉的項(xiàng)目�！�
“開發(fā)商打算賣完就走人，而商業(yè)地產(chǎn)建成只是一個(gè)開始�！睆氖律虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)咨詢的莊雅典吃夠了國內(nèi)開發(fā)商的苦頭。這位美國的注冊建筑師盡管已經(jīng)從臺(tái)灣來到北京幾年，設(shè)計(jì)過很多項(xiàng)目，卻沒有一個(gè)方案最終能和開發(fā)商達(dá)成一致，“最大的難處在于改變不了開發(fā)商的觀念�！�
孟群介紹，泰達(dá)的美國專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)THOMAS公司曾指出，中國目前開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)只集中于購物中心。而在美國，購物中心已經(jīng)是落后業(yè)態(tài)。
首先，購物中心的運(yùn)營成本很高，特別是在北方。夏天的空調(diào)、冬天的暖氣都提升了經(jīng)營成本。其次，封閉空間不符合以人為本的準(zhǔn)則。
孟群指出，在泰達(dá)時(shí)尚廣場的策劃中，THOMAS公司帶來的國際理念就是要盡量避免大型SHOPPING MALL式的擺放。而且對(duì)方指出，具體的業(yè)態(tài)分布要非常講究——細(xì)到一個(gè)書店、一個(gè)音像書店或者是餐館的大小。
“然而即使這樣，THOMAS公司仍然建議我找專業(yè)的經(jīng)營公司看過之后再做。我們至今仍在為泰達(dá)時(shí)尚城尋找合適的專業(yè)運(yùn)營公司。”
莊雅典和孟群的遭遇折射出的是中國商業(yè)地產(chǎn)和國際遠(yuǎn)未接軌的現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)信托基金的缺席
一年前，美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭KIMCO公司總裁Milton Cooper來中國考察商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)時(shí)，也曾為中國商業(yè)地產(chǎn)和國際上的差距感到頭疼。盡管他覺得這里充滿機(jī)會(huì)，但他在中國找不到他所習(xí)慣的融資渠道——房地產(chǎn)信托基金。
按照國際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個(gè)分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來自于租金和房產(chǎn)銷售利潤；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。
對(duì)此，國泰君安房地產(chǎn)分析師張宇指出，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在國內(nèi)被低估，問題的關(guān)鍵在于國內(nèi)的房地產(chǎn)信托基金尚未建立，市場尚未同國際接軌走上證券化道路。
“專業(yè)化程度不夠只是表象，關(guān)鍵還是要證券化�！惫隼焉虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)定義為三個(gè)階段：以天鴻為代表的大多數(shù)國內(nèi)開發(fā)商正處于第一階段，只把商業(yè)地產(chǎn)理解為開發(fā)行為；第二階段將注重運(yùn)營，通過后期管理帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值提升；第三階段進(jìn)入金融層面，需要把商業(yè)地產(chǎn)理解為金融產(chǎn)品。
張宇表示了同樣的看法，考慮到商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值潛力，國外的開發(fā)商極少通過出售商業(yè)地產(chǎn)獲得資金，而是通過房產(chǎn)信托基金融資。國外的投資商、經(jīng)營商、開發(fā)商已經(jīng)是一個(gè)完整流程。每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)前已經(jīng)通過專業(yè)的規(guī)劃和定位，對(duì)租金和收益有所預(yù)期，從而保證投資人的利益。同時(shí)，必須招商達(dá)到50%以上才會(huì)進(jìn)行開發(fā)。
事實(shí)上，在國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金缺席的情況下，包括萬達(dá)在內(nèi)的眾多開發(fā)商不出售商鋪就難以融得資金。張宇指出，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)投資信托基金法出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)格局將會(huì)和現(xiàn)在完全不同，“最終推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)節(jié)一定是金融方法”。
政府顯然已經(jīng)聽到了市場的呼聲。10月底，銀監(jiān)會(huì)公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》。但郭增利認(rèn)為，從征求意見稿來看，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控還處于摸索階段，總體上跟市場發(fā)展形勢還不能完全對(duì)接。但他相信，通過征求意見階段對(duì)管理辦法的完善，將有助于商業(yè)地產(chǎn)信托的推進(jìn)。
“我們判斷，隨著政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)同和定位，五年之內(nèi)中國的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)和國外接軌，進(jìn)入證券化階段�！睂�(duì)于商業(yè)地產(chǎn)在中國的前景，郭增利仍然表示了相當(dāng)程度的樂觀。
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