論北京開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心的商機(jī)
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2004-11-06 20:42
中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄
【黃國(guó)雄】謝謝大家，由于時(shí)間關(guān)系我就講幾點(diǎn)，第一點(diǎn)，對(duì)明年北京房地產(chǎn)怎么評(píng)價(jià)，和它的走向，我的觀點(diǎn)是北京商業(yè)放了開(kāi)發(fā)，它有較大的發(fā)展空間，但潛伏著一定的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，這是總體評(píng)價(jià)。北京有三個(gè)商機(jī)必須引起我們的重視，也就是給我們提供了發(fā)展的天空。第一個(gè)商機(jī)，就是首都的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，首都的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)從我進(jìn)行研究結(jié)果，首都對(duì)全國(guó)有一個(gè)首都系數(shù)，首都系數(shù)我研究的結(jié)果，我研究的國(guó)家當(dāng)中，首都商場(chǎng)系數(shù)要高于全國(guó)的12個(gè)百分點(diǎn)，商場(chǎng)里面商業(yè)的增長(zhǎng)或比例占30－40％。
【黃國(guó)雄】所以，從這個(gè)角度來(lái)看，首都的發(fā)展應(yīng)該先于全國(guó)，快于全國(guó)，一般要比全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展高3－4個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)商機(jī)。第二個(gè)商機(jī)，就是從12月11日開(kāi)始我們零售市場(chǎng)要全部開(kāi)放，零售市場(chǎng)從12月11日開(kāi)始，要進(jìn)入了后W時(shí)代，也就是說(shuō)我們經(jīng)過(guò)了八年的入關(guān)談判，七年的入世談判和三年保護(hù)期，從12月11日開(kāi)始，要進(jìn)入后W時(shí)代。后W時(shí)代，意味著外資的進(jìn)入不受業(yè)態(tài)的限制，不受規(guī)模的限制，不受經(jīng)營(yíng)形式的限制，不受股權(quán)的限制，不受地點(diǎn)的限制。因此，外資進(jìn)入中國(guó)的步驟將進(jìn)一步加快，從目前的探索期進(jìn)入了高速的發(fā)展期，這一點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)北京是它的首選地區(qū)，要成為今后巨大商機(jī)所在地。
【黃國(guó)雄】第三個(gè)商機(jī)，就是奧運(yùn)會(huì)，我算了一個(gè)帳，奧運(yùn)會(huì)整個(gè)投資三千億，三千億有60％轉(zhuǎn)向?yàn)殇N售基金，40％里面隱藏著我們商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)，60％，也就是1800億轉(zhuǎn)向消費(fèi)基金，1800億里面按照現(xiàn)在平均消費(fèi)率49％計(jì)算，也就是50％計(jì)算，有900億的實(shí)際購(gòu)買力轉(zhuǎn)向北京市場(chǎng)。因此，我2002年作出了估計(jì)，北京從2003年開(kāi)始，到2008年，至少經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)有三到五個(gè)百分點(diǎn)。從去年經(jīng)濟(jì)可以看出，去年北京整體增長(zhǎng)是14.5％，高于全國(guó)5.4個(gè)百分點(diǎn)，今年北京前五個(gè)月增長(zhǎng)16.5％，高于全國(guó)將近6個(gè)百分點(diǎn)，也就是今后的發(fā)展可能會(huì)保持著5個(gè)百分點(diǎn)以上。這三大商機(jī)，就給我們商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)巨大的潛力和發(fā)展?jié)摿Α?
【黃國(guó)雄】第二個(gè)點(diǎn)，應(yīng)該看到我們存在的一些問(wèn)題，地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)界和理論界都進(jìn)行了很大的爭(zhēng)論。但是不管有沒(méi)有泡沫，其中有一條北京的發(fā)展，第一個(gè)空間應(yīng)該是有限制的，我們有商機(jī)是有限制的，據(jù)他們產(chǎn)業(yè)報(bào)經(jīng)濟(jì)研究所做的一個(gè)判斷，北京的零售業(yè)飽和度已經(jīng)達(dá)到了85％。按照剛才宇翔同志發(fā)布的消息，也就是說(shuō)現(xiàn)在的飽和度是85－90％之間，從這個(gè)角度大概有15％的發(fā)展空間，這一點(diǎn)要引起我們的重視。同時(shí)，個(gè)別地區(qū)，個(gè)別業(yè)態(tài)發(fā)展過(guò)量，這應(yīng)該要引起我們重視。比如說(shuō)購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的發(fā)展是生活水平發(fā)展的標(biāo)志，是一種生活方式的改變，而不是誰(shuí)想上都能上的問(wèn)題。
【黃國(guó)雄】我最近做一個(gè)評(píng)價(jià)，購(gòu)物中心發(fā)展水平應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，那么把它分成這么四個(gè)時(shí)期，一個(gè)時(shí)期就是試點(diǎn)時(shí)期，GDP的收入1000－3000美元進(jìn)行試點(diǎn)時(shí)期，可以進(jìn)行一到兩個(gè)試點(diǎn)。第二個(gè)階段就是起步時(shí)期，這就是人均GDP收入在3000－5000美元。那么，這時(shí)候可以進(jìn)行起步發(fā)展。第三個(gè)時(shí)期就是發(fā)展期，在5000美元以上做一個(gè)發(fā)展期，要進(jìn)入成熟期，就是人均GDP達(dá)到一萬(wàn)美元以上。所以，根據(jù)這個(gè)情況要考慮北京目前僅僅是人均收入3000美元。因此，在發(fā)展上必須考慮它的規(guī)模，考慮它的分布。也就是說(shuō)，業(yè)態(tài)過(guò)分集中，可能導(dǎo)致了我們某個(gè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)受損。
【黃國(guó)雄】第三點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，應(yīng)該要處理好這么五大關(guān)系，第一關(guān)系就是政府的形象工程與市場(chǎng)需求的關(guān)系，現(xiàn)在存在著形象大于需求，也就是說(shuō)更多的地方政府重視于形象的樹(shù)立，經(jīng)常在說(shuō)，但是是市場(chǎng)需求沒(méi)有很好的進(jìn)行認(rèn)證，這是我們需要研究的第一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題，就是要處理好開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。目前存在的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)重于經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)商的是，經(jīng)營(yíng)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的事，兩者如何有利的結(jié)合。如果經(jīng)營(yíng)考慮開(kāi)發(fā)，立了項(xiàng)，貸了款，上了馬，賣的出去，就是說(shuō)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，那么后續(xù)的問(wèn)題可能更多，也就是說(shuō)不考慮經(jīng)營(yíng)，不考慮持續(xù)發(fā)展，這種情況可能還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。
【黃國(guó)雄】第三個(gè)問(wèn)題，處理好政府與企業(yè)關(guān)系的問(wèn)題，現(xiàn)在是政府熱于企業(yè)，政府很多錢用各種形式鼓勵(lì)我們上。但是，企業(yè)并不能夠積極，因?yàn)槠髽I(yè)要考慮效果，考慮自己的發(fā)展和利益問(wèn)題。如何把這兩者之間有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，這是第三個(gè)問(wèn)題。第四個(gè)問(wèn)題，要處理好策劃與規(guī)劃的關(guān)系，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)我是先規(guī)劃后策劃，實(shí)際上應(yīng)該策劃在前，規(guī)劃在后，要經(jīng)過(guò)一定的調(diào)查研究，做充分的策劃計(jì)算，來(lái)進(jìn)行規(guī)劃論證。
【黃國(guó)雄】我們現(xiàn)在沒(méi)有很好調(diào)查，沒(méi)有進(jìn)行各專家的策劃，就進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃的科學(xué)性和可持續(xù)發(fā)展性，以及生態(tài)平衡性都有一定的問(wèn)題，所以這也是一個(gè)問(wèn)題。第五個(gè)問(wèn)題，就是規(guī)模與效益的關(guān)系�，F(xiàn)在是規(guī)模重于效益，有規(guī)模不一定有效益，因?yàn)槿魏我粋�(gè)規(guī)模都是以市場(chǎng)購(gòu)買力為支撐的，有規(guī)模才有效益。適度規(guī)模，適度效益，最佳規(guī)模，最佳效益，過(guò)渡規(guī)�？赡艹霈F(xiàn)負(fù)效益或者是零效益。所從這個(gè)角度來(lái)看，任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)必須考慮到周圍環(huán)境，必須考慮到它的商圈，必須考慮到它的購(gòu)買力，否則這個(gè)項(xiàng)目建起來(lái)不一定成功，會(huì)留下很多后遺癥。
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