全新商業(yè)地產(chǎn)時代 投資有“法則”
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2004-11-04 21:33
從2001、2002年開始，商業(yè)地產(chǎn)開始興旺發(fā)達，無論住宅還是辦公樓都將1-3層改為商業(yè)功能，用來創(chuàng)造最大化的價值。目前，這種房地產(chǎn)銷售形式已經(jīng)出現(xiàn)了兩三年，一些問題也開始暴露了出來，比如某些商業(yè)房產(chǎn)并不能構(gòu)成實質(zhì)商業(yè)需求、不能構(gòu)成真正意義上的商業(yè)投資價值、很多項目售價遠遠大于其未來若干年所能創(chuàng)造的價值，另一方面很多商鋪型房產(chǎn)往往只是在炒概念，開發(fā)商用各種手段將項目賣出去后便不再管其后續(xù)的經(jīng)營，不考慮其地段是否適合經(jīng)營商業(yè)，即使一些地段不錯的項目，其未來的經(jīng)營也沒有合理的規(guī)劃，甚至不乏有些項目連統(tǒng)一開業(yè)都難以做到。
面對這種情況，投資者不禁要問：到底什么才是真正的商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的投資價值在哪里？投資商業(yè)地產(chǎn)將面臨哪些問題？如何正確把握商業(yè)地產(chǎn)投資方向？怎樣才能有很好的投資回報？ 帶著這些問題，記者近日走訪了創(chuàng)造全新模式的商業(yè)地產(chǎn)項目"第三極文化中心"，并與其締造者中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司總裁歐陽旭先生進行了深入探討。憑著對商業(yè)地產(chǎn)的深刻理解，歐陽旭頗有見地的對商業(yè)地產(chǎn)進行了全新解讀。
一、商業(yè)地產(chǎn)升級
歐陽旭認為，當前出現(xiàn)的中小型商鋪或者底商是商業(yè)地產(chǎn)的初級產(chǎn)品，其發(fā)展趨勢是可判斷的，“隨著市場的不斷健全、投資商的不斷理智，這些過渡時期出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品將漸漸被淘汰，商業(yè)地產(chǎn)也將得以升級”，其升級要素有四點：“首先要看該商業(yè)形式是不是專業(yè)的商場，其建筑是不是專業(yè)的商業(yè)建筑；第二要看該項目周邊存不存在足夠的商業(yè)需求；第三要看項目所在地區(qū)的商業(yè)成熟程度與所創(chuàng)造的價值程度有無相關(guān)性；最后要看投資人、商業(yè)經(jīng)營者能否得到真實價值。”
簡單地把一、二層用來做底商并不是真正的商業(yè)，而怎樣才能很好地實現(xiàn)升級成是關(guān)鍵所在，“顯然，這就必須要做成一個專業(yè)的商場，項目周邊要有足量的商業(yè)需求，項目所在地應該是成熟的商業(yè)地區(qū)，能給投資人以合理的投資回報。”
二、給投資人創(chuàng)造價值
歐陽旭認為，商業(yè)房產(chǎn)一定要能給投資人創(chuàng)造價值，如果開發(fā)商不考慮投資人的利益，直接受到影響的一定是房地產(chǎn)市場。那么如何給投資人創(chuàng)造更大的價值呢？ 市場是否存在需求以及需求所能創(chuàng)造的價值能力是否關(guān)鍵，要符合商業(yè)房產(chǎn)的價值原則。租金與售價要成比例，因為有租金水平才能推出售價水平。當供給大于需求時，售價也不應超過15年的租金水平，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)在正常情況這一年限應在10-15年，在這個范圍內(nèi)，投資人才能夠得到穩(wěn)定的投資回報，超過這一年限，高了或是低了都難以成功，難以給投資人最大化、最穩(wěn)定的回報。目前有些項目提出的投資回報時間甚至不到5年，這些項目中的大部分要么是業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營方式不太合理，要么是急功近利甚至干脆就是炒作了。面對這樣的項目，投資者就應該謹慎了，畢竟高回報意味著高風險。而如果回報時間要超過15年，由于時間過長，投資人的利益將會大打折扣。
“除此之外，還要看該商業(yè)項目的品質(zhì)，是否有很突出的滿足消費需求的業(yè)態(tài)，是否有科學、強大的商業(yè)管理體系�！睔W陽旭還補充道。
三、投資、經(jīng)營商業(yè)的三大原則
商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營其實也不是無原則可循，三大原則的提出無疑能讓更多人冷靜地面對商業(yè)地產(chǎn)項目，在多種選擇中找到最佳，讓利益最大化。
歐陽旭認為“真實價值原則、主題定位原則和人潮價值鏈原則是投資和經(jīng)營商業(yè)的三大原則，同時這又是一個商業(yè)項目獲得成功的必要條件。”
1、真實價值原則：
投資商業(yè)，要看地段是否具備真實價值。商業(yè)區(qū)是否形成氣候、是否具備商業(yè)傳統(tǒng)、是否有各類商業(yè)復合經(jīng)營的廣泛資源。
王府井、西單、前門和海淀圖書城這些現(xiàn)在繁華的商業(yè)街區(qū)，自清代就名列北京8大商業(yè)區(qū)之中，研究它們的歷史會發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象，就是這些商業(yè)街區(qū)最初都是自然形成的。比如說前門、王府井、西單以及海淀圖書城都是自發(fā)形成的商業(yè)街。
比如位于海淀圖書城的由中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司推出的“第三極文化中心”，這里歷史上便是海淀鎮(zhèn)的核心區(qū)，具有近千年的商業(yè)傳統(tǒng)，已經(jīng)形成了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。
歐總回憶到：“2001年公司接手這個項目，在還沒有開始進行全面改造之前，已經(jīng)承擔了很大的歷史重任，就是要成為中關(guān)村西區(qū)文化、商業(yè)的配套設(shè)施，它肩負著這個功能，這是它的社會責任。所以做這個項目時首先不能脫開這個責任，經(jīng)過全面分析，決定建一個大的項目就是‘第三極’，一個文化主題商場。”
“講海淀圖書城的歷史，其實就是想說明，圖書城是一個老牌的、有著千年歷史的文化、商業(yè)中心，它是一個歷史文化淵源的中心，而有豐富歷史的地方就有人脈�！�
不難看出，在海淀圖書城周邊很小的范圍內(nèi)，肯德基、麥當勞、必勝客、吉野家等國際知名餐飲目前均有開店，而且不遠處還有亞洲最大的家樂福，這都說明了，圖書城地區(qū)的投資價值之高，消費需求之大。另外，北京市商委已經(jīng)將圖書城定位為迎奧運的掛牌特色商業(yè)街，這也更印證了圖書城地區(qū)是絕對存在真實價值的。
2、主題定位原則：
投資商業(yè)，還要看其市場定位是否明確科學、業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合理。一個好的業(yè)態(tài)規(guī)劃要完全符合商業(yè)區(qū)的市場需求，并且需要科學有效的管理；也只有完善的商業(yè)管理，才能確保商業(yè)物業(yè)的繁榮和增值。
歐陽旭認為，商業(yè)的經(jīng)營模式在經(jīng)歷了很多種嘗試后，開始漸漸清晰，那就是主題商場。再好的商業(yè)區(qū)、再老牌的商業(yè)區(qū)、人流再多的商業(yè)區(qū)，都必須給消費者一個主題，現(xiàn)在可供選擇的產(chǎn)品非常多，哪個項目的主題鮮明哪個項目就成為消費者首選的目的地。當消費者準備去消費的時候，有兩種可能，其中一種是有目的的，這時他的首選就將是符合他目的的主題商場；另一種是隨機性的，當主題商場的品質(zhì)夠高、環(huán)境夠好、業(yè)態(tài)組合合理，消費者還是會去，這就是主題定位的優(yōu)勢。
實際上，主題商場在北京已經(jīng)出現(xiàn)多年，只是人們可能沒有意識到，那就是宜家家居。宜家北京店所在地馬甸也是較有歷史的商業(yè)區(qū)域，同時宜家憑借其鮮明的家居主題、科學有效的商業(yè)管理，成為人們家具消費的首選，可見主題定位的重要性。
3、人潮價值鏈原則：
商業(yè)經(jīng)營存在先天的價值鏈，有購物者必有經(jīng)營者，有經(jīng)營者必有提供經(jīng)營場所者，則必有自用或出租房屋者，有出租者則必有房產(chǎn)投資者……如此往復循環(huán)，形成利潤空間巨大的商業(yè)價值鏈。
人潮價值鏈上的每一環(huán)節(jié)都是不能缺少，如果每一環(huán)節(jié)上的人群資源都非常豐富，這個鏈條就轉(zhuǎn)動起來了。如果一個地區(qū)的鏈條轉(zhuǎn)動比較協(xié)調(diào)，就會使該地區(qū)的商業(yè)價值不斷攀升，王府井就是一個很好的例子：消費人群豐富，全北京的人都去，外地人來京也去；商家都看好強大的客流都愿意去經(jīng)營；房地產(chǎn)投資者看好地段、人流都愿意把資金注入其中；還有房地產(chǎn)中介機構(gòu)、商業(yè)管理機構(gòu)、物業(yè)公司都愿意參與到經(jīng)營管理當中；以上提到的公司又有很多將公司辦公場所搬到王府井地區(qū)，再一次加大了區(qū)域內(nèi)的人流，價值鏈不但協(xié)調(diào)地轉(zhuǎn)動起來，而且不斷壯大，商業(yè)的成功成為了必然結(jié)果。
以第三極文化中心為例，歐陽旭分析道，“從客流量開始分析第三極文化中心的人潮價值鏈，第三極位于海淀鎮(zhèn)·圖書城商業(yè)區(qū)，目前該區(qū)域正值附近中關(guān)村西區(qū)大規(guī)模建設(shè)期間，但平均日客流量仍達到3-5萬人，預計隨著西區(qū)的全面建成和中關(guān)村文化廣場的形成，每天將吸引超過10萬人的巨大客流。支撐這一巨大消費客流包括中關(guān)村西區(qū)的白領(lǐng)階層、237所科研院所的研究人員及家屬、西北四環(huán)高檔公寓住宅的高收入居民、海淀區(qū)各高校學生、教工及家屬等，另外，還有大量的駐軍單位和國家機關(guān)�！�
總之，商業(yè)地產(chǎn)的投資與經(jīng)營是需要理性分析和選擇的，歐陽旭提醒廣大投資者，不要盲目下決定，必須仔細考量所要投資的項目是否真正遵循了“三大原則”。
來源：證券日報
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