９月18日，“中國商業(yè)地產(chǎn)國際大師高峰論壇”在廣東大廈召開，我廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會孫雄會長應(yīng)邀出席了會議，并以“科學(xué)化造MALL核心精要”作了精彩的演講。現(xiàn)將孫雄會長的演講轉(zhuǎn)載如下：
現(xiàn)在不是要不要發(fā)展MALL，而是怎么樣發(fā)展MALL？
一、小康社會與新生活消費載體MALL
十六大精神，集中到一點，就是高舉鄧小平理論偉大旗幟，全面貫徹“三個代表”重要思想，繼往開來，與時俱進(jìn)，全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化，為開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面而奮斗。這是十六大的主題，也是我們今后全部工作的主題，包括商貿(mào)流通業(yè)工作的主題。
全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，是以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推進(jìn)中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)、政治、文化全面發(fā)展的目標(biāo)。這個目標(biāo)的內(nèi)涵很豐富，從商貿(mào)流通業(yè)來看，就是要提供一個著眼于提高人民生活水平和生活質(zhì)量的載體，這個載體就是發(fā)展現(xiàn)代流通方式。
發(fā)展現(xiàn)代流通方式，就是在商貿(mào)流通業(yè)廣泛應(yīng)用和推廣連鎖經(jīng)營、代理配送、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流等方式；廣泛應(yīng)用和推廣超級市場、便利店、專賣店、專業(yè)店、購物中心等新的零售業(yè)種、業(yè)態(tài)模式。這是世界商貿(mào)流通業(yè)現(xiàn)代化過程的一個規(guī)律。
小康社會與新生活消費載體MALL
國際經(jīng)驗表明，人均GDP達(dá)1000美元、3000美元為居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變的臨界點。居民用于吃、穿的費用占總消費支出的比例明顯下降，用于住、行和文化娛樂等的消費支出比例總體顯著上升。
美國1942年人均GDP首次突破1000美元后，其居民消費結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)如下的動態(tài)變化：
第一種形態(tài)，以耐用消費品、汽車及零部件、家具及家用電器、燃料及動力消費支出急劇增長、在人均GDP中所占比重亦快速上升。
第二種形態(tài)，以食品、服裝及鞋類為代表，其消費支出增長速度呈現(xiàn)下降趨勢。
第三種形態(tài)，以服務(wù)、住房、醫(yī)療、娛樂為代表，其消費支出增長速度，先下降后上升，繼而回調(diào)；其中娛樂消費的增速呈緩慢的上升趨勢變動。
人均GDP突破1000美元后國外居民消費結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的借鑒意義：
首先，人均GDP突破1000美元后，食品、服裝及鞋類等低需求收入彈性商品的消費支出比例將明顯下降，服務(wù)類消費支出比例將顯著上升。然而，在人均GDP在1000美元至3000美元之間時，食品消費支出仍然是居民消費支出的最重要項目，占居民總消費支出的1/3左右；其次為其他消費，主要包括住宅及家具、文化娛樂等，約占1/4左右；再次為教育、燃料及動力的支出，兩者均占據(jù)比較大的份額，約各占1/10強(qiáng)。
支撐國外居民消費結(jié)構(gòu)變化的載體是Shopping Maill和以休閑、品位、品味、品牌、時尚的商業(yè)零售業(yè)服務(wù)業(yè)。
二、粗線條看美國的MALL
要用科學(xué)發(fā)展觀造MALL，要回答當(dāng)前的購物中心熱，造MALL熱問題，必須看國外的情況，畢竟MALL是一種外來品。美國是世界購物中心MALL最發(fā)達(dá)的國家之一，他們是怎么樣搞的。
三、造MALL運動中的幾個問題
1、造MALL熱的背景
土地的有限性，不可再生性，土地的升值，使土地的開發(fā)、投資成為90年代以來回報最好、最高和最大的產(chǎn)業(yè)。
土地的開發(fā)、投資最早在住宅，投資少，速度快、收益高。所以住宅是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始階段的首選。
而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則投資大，受益慢，但是回報也高。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到達(dá)一定實力時，再進(jìn)入。
“土地的有限性，不可再生性，是有實力的企業(yè)進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域的重要原因�！蓖恋匾欢〞又�。如果將獲得的土地完全開發(fā)住宅，土地升值的受益就由業(yè)主獲得。要想獲得土地升值的受益，只有做商用地產(chǎn)�！�
盡管現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，但是，市場的需要，企業(yè)發(fā)展的需要，會有越來越多國內(nèi)大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，這個趨勢將是難以抵擋。
從上世紀(jì)90年代開始，商業(yè)地產(chǎn)投資一路火熱。起初是百貨業(yè)，1996年以后，大超市、大賣場、商業(yè)街開始興起。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，首先是由于商業(yè)資本的巨大需求，其次是商業(yè)地產(chǎn)本身的高額利潤。經(jīng)�？梢钥匆�，同等區(qū)位的商業(yè)物業(yè)項目，租售價格常常是住宅、寫字樓和物業(yè)的2倍到3倍。
“近年來，中國零售市場對外的開放，跨國零售巨頭加速進(jìn)入中國，它們在爭奪市場時，也大大促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展�！�
商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)完全是兩個行業(yè)，都需要專業(yè)知識。很多房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)的業(yè)態(tài)把握不住，不懂商業(yè)，貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，極可能投資失敗。
2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)投資存在的問題
市場過熱，供大于求的矛盾；
開發(fā)商急功近利，急于套現(xiàn)；
項目上馬過急、缺乏前期論證策劃；
項目規(guī)劃設(shè)計單一，缺乏持續(xù)經(jīng)營的能力；
招商活動滯后，營運管理不夠?qū)I(yè)等；
項目的商業(yè)業(yè)態(tài)單一，只是簡單的復(fù)制，缺乏商業(yè)模式的創(chuàng)新；
商業(yè)運作手段單一，過份依賴市場和概念炒作；
開發(fā)商投資能力參差不齊，普遍缺乏后繼的運營能力。項目投資步入誤區(qū)，以為商業(yè)項目、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布可以簡單復(fù)制，認(rèn)可大而言全商業(yè)項目，忽視市場的承受能力。
四、用科學(xué)發(fā)展觀造MALL
用科學(xué)發(fā)展觀造MALL必須要求做到用科學(xué)發(fā)展觀開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，用科學(xué)發(fā)展觀投資商業(yè)物業(yè)，用科學(xué)發(fā)展觀經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)服務(wù)業(yè)。
A、連鎖經(jīng)營與MALL
連鎖經(jīng)營市場經(jīng)濟(jì)的企業(yè)組織形式和經(jīng)營方式。企業(yè)規(guī)模、資本實力和市場分額的具體體現(xiàn)。
中國需要連鎖經(jīng)營的品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商
廣州城市建設(shè)總公司等。
中國需要連鎖經(jīng)營的品牌商業(yè)物業(yè)經(jīng)營商
深圳銅鑼灣MALL、天河城、中華廣場、南海廣場等。
中國需要連鎖經(jīng)營的品牌商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)
百貨公司
各種服飾、珠寶、金飾、鐘表、食品、藥品、保健品、化妝品、家用電器、體育用品等連鎖品牌專賣店、專業(yè)店，餐飲店
B、“OUTLETS”，未來商業(yè)物業(yè)最有發(fā)展前景的形式之一
實質(zhì)上就是指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的品牌店組成的大型購物中心。該業(yè)態(tài)在美國、歐洲、日本等地早已風(fēng)行，其中在美國就有270多個大型的名牌折扣城。發(fā)展“OUTLETS”業(yè)態(tài)的前提是品牌專賣店、專業(yè)店的發(fā)展，是服飾品牌的培育、包裝、推廣，是一種消費心理、消費文化的營造。沒有品牌，不可能造出“OUTLETS”。
在中國由于文化的差異、生活的差異，價值觀的差異，外來的品牌象LV、FUNDA、BOSS、CD、POLO、范思哲、圣羅蘭、卡佛蓮等，以及在廣東以及珠江三角洲，越來越多的服裝生產(chǎn)商、經(jīng)銷商已經(jīng)開始培育、包裝、推廣品牌，如汽車站附近的白馬服裝城已經(jīng)不是過去那種傳統(tǒng)的服裝批發(fā)市場。如全國知名的手機(jī)等通訊產(chǎn)品零售商中域電訊，他們正在發(fā)展品牌服裝。只有這些中國的品牌發(fā)展了，“OUTLETS”才有機(jī)會。
C、用科學(xué)發(fā)展觀看MALL的價值
購物中心MALL的主力店是誰？
大型食品、副食品企業(yè)還是百貨公司、各種各樣專賣店、專業(yè)店、餐飲店和圍繞提高生活情趣、品味的商店？
購物中心MALL的真正價值是什么？
購物中心MALL的真正價值是一種地產(chǎn)的長期經(jīng)營投資還是短期套現(xiàn)回報？
在國外大型MALL因功能不同區(qū)分為不同的投資主體。市中心區(qū)的購物中心因為肩負(fù)著城市空心化后的復(fù)興功能，具有微縮街區(qū)的性質(zhì)，一般是由政府進(jìn)行投資的；郊區(qū)MALL以盈利為目的，一般由養(yǎng)老基金等資金實力雄厚的財團(tuán)進(jìn)行投資。
但在國內(nèi)，大大小小的MALL大都是由民間資本進(jìn)行投資的，要么是房地產(chǎn)開發(fā)商，要么是商業(yè)企業(yè)，在MALL這個巨大的“燒錢機(jī)器”面前，國內(nèi)投資商們的資金實力還相差甚遠(yuǎn)，只好通過各種短線操作來彌補資金不足，一旦哪個環(huán)節(jié)出了問題，資金斷鏈的情況也就在所難免。
基金進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域依然存在政策障礙，產(chǎn)業(yè)基金無法如常運作。
購物中心MALL怎么樣融資和買賣的？
賣鋪還是賣產(chǎn)權(quán)？現(xiàn)在開發(fā)商不賣鋪行不行？為什么不行？投資體制問題，融資體制問題，
購物中心與連鎖經(jīng)營。現(xiàn)在有一個誤區(qū)，一提連鎖經(jīng)營大家就把他和沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、聯(lián)華、物美等以經(jīng)營食品、副食品為主的連鎖經(jīng)營等同起來，其實，最有創(chuàng)意、最有文化、最挑戰(zhàn)的連鎖經(jīng)營是各種各樣專賣店、專業(yè)店，當(dāng)社會財富大量涌現(xiàn)后，人們會創(chuàng)造出很多新點子以滿足人們追求生活舒適的同時追求生活便利的要求。人類需求多樣化與個性化的特點，為各種各樣專賣店、專業(yè)店連鎖經(jīng)營、特許加盟提供了生存的土壤。所以和購物中心發(fā)展有關(guān)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)是各種各樣專賣店、專業(yè)店連鎖經(jīng)營的發(fā)展?fàn)顩r，其中品牌是最重要的。而不是以經(jīng)營食品、副食品的為主的企業(yè)。在國外，購物中心是與生活情趣、品味直接聯(lián)系一起的。
在中國之所以出現(xiàn)有中國特色的和以經(jīng)營食品、副食品為主的店聯(lián)系一起，是和目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)投資用房地產(chǎn)的開發(fā)形式，住宅的投資方式和特點有直接關(guān)系的，所以出現(xiàn)這種奇怪現(xiàn)象，用非常便宜，近乎不可以理解的代價把吸引人流的以經(jīng)營食品、副食品為主的企業(yè)引進(jìn)，然后把其余的商業(yè)物業(yè)以高于住宅3—5倍的價格賣出套現(xiàn)，這就是目前中國特色購物中心的經(jīng)營方式。
1、土地增值
通常會選擇地價便宜之處，待開發(fā)后，其土地價值翻動，亦即創(chuàng)造土地之商業(yè)價值。
2、集資及融資
購物中心為一資本密集之行業(yè)，尤其前期資金投入很巨大，如何集資、融資、 拿到足夠的資金以啟動，本身即是商機(jī)。
3、租金及管理費
每個購物中心是靠此一部份費用以營運,如何派任等，為一長期穩(wěn)定之收入，也是一般購物中心最主要之商機(jī)。
4、現(xiàn)金流
購物中心收取現(xiàn)金方式有幾種:固定租金、包底抽成或純抽成，臺灣購物中心方式則以純抽成居多，如同百貨公司收一樣,同時利用中央POS系統(tǒng)統(tǒng)一收銀，每天由業(yè)主收取現(xiàn)金，在月底時再與廠商結(jié)算。
5、銀行信用卡及金融卡
結(jié)合金融企業(yè)利用銀行信用卡及金融卡ATM系統(tǒng)支持購物中心為金融運作、結(jié)算等功能，充份發(fā)揮銀行之功能，不但節(jié)省大筆費用，更是一個巨大商機(jī)
6、商業(yè)物業(yè)證券化
美國、日本、新加坡、臺灣等目前商業(yè)不動產(chǎn)證券化都已正式實施，主要的對象即是有現(xiàn)金流、有穩(wěn)定、固定收入的商業(yè)不動產(chǎn)，如購物中心即是主要標(biāo)地物。
7、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)買賣
購物中心之主要生意是買賣購物中心，在美國最大的購物中心集團(tuán)Simon Group旗下即擁有200個購物中心，同時代管150個購物中心，其主要生意在于合并收購或興建購物中心。（南海廣場）
8、品牌及連鎖經(jīng)營
一旦創(chuàng)立了品牌,則可以利用專業(yè)之Know How及人力來開發(fā)連銷，創(chuàng)造品牌之效能，帶來更多之商機(jī)。（深圳銅鑼灣）
五、廣東省最出色的造MALL者
集商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)投資者和商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營者一身的廣州城市建設(shè)開發(fā)總公司。
廣州城建總占天河城的20%股份維多利廣場:
緊臨廣州購書中心，南與天河城廣場隔路相對，西與天河體育中心毗鄰，總建筑面積14.38萬平方米，其中商場面積2.92萬平方米，車位438個。維多利廣場以“白領(lǐng)銀座”為主題，定位為時尚白領(lǐng)的休閑購物中心，有過百家中外品牌名店，以經(jīng)營國際名牌服飾為主導(dǎo)，并經(jīng)營皮具、化妝、數(shù)碼電訊、運動休閑商品及特色飲食，集購物、餐飲、娛樂于一身。
轉(zhuǎn)貼自：廣東商業(yè)網(wǎng)
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