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撰文/劉子棟

單一資產(chǎn)運營得再好，終究存在集中度風(fēng)險。對于華潤商業(yè)REIT而言，擴募是必由之路。

青島萬象城越來越好逛，華夏華潤商業(yè)REIT（下稱華潤商業(yè)REIT）手握“現(xiàn)金奶�！毙睦镒匀欢嗔藥追值ā�

目前，國內(nèi)零售商業(yè)市場的情況并不算太好，不少商業(yè)項目受制于區(qū)域競爭加劇、租戶結(jié)構(gòu)單一或運營能力不足，租金增長乏力，出租率出現(xiàn)波動，甚至面臨核心租戶流失的風(fēng)險。

在這樣的大背景下，能夠?qū)崿F(xiàn)核心指標增長的資產(chǎn)，無疑具備更強的抗周期韌性。

去年，青島萬象城就提供了這樣的表現(xiàn)。

作為華潤商業(yè)REIT現(xiàn)時持有的唯一底層資產(chǎn)，這個開業(yè)于2015年、體量近30萬平方米的購物中心，在運營滿十年之際似乎并未顯露疲態(tài)。

這助推華潤商業(yè)REIT，在2025年實現(xiàn)了業(yè)績雙位數(shù)增長。

從財務(wù)表現(xiàn)來看，華潤商業(yè)REIT去年實現(xiàn)營業(yè)收入7.62億元，同比增長18.7%；EBITDA 4.24億元；凈利潤錄得5573.45萬元，較去年1231.2萬元實現(xiàn)了較高的增長。

分派方面，華潤商業(yè)REIT可供分配金額達3.65億元，實際分配金額3.6億元，2025年內(nèi)繼續(xù)完成了4次分紅，現(xiàn)金流分派率約在3.72%。

作為業(yè)績支撐，青島嘉昇潤城商業(yè)管理有限公司（青島萬象城）在2025年實現(xiàn)了全面增長。

圖片來源：企業(yè)財報，商業(yè)客截取

項目依舊保持其頭部M2定位（如果用最新的定位則為城市旗艦）的對應(yīng)表現(xiàn)，營業(yè)收入為7.54億元，同比增長19.74%；EBITDA達到4.39億元，同比增長20.91%；同時，毛利率從上年同期的61.42%提升至64.73%。

出租率是衡量購物中心運營健康度的核心指標，而市場普遍認為95%的出租率是商業(yè)項目的健康線。截至2025年末，青島萬象城可供出租面積13.98萬平方米，實際出租面積13.85萬平方米，出租率高達99.09%。

租金單價方面，青島萬象城報告期內(nèi)平均水平為426.61元/平方米/月�？紤]到青島作為強二線城市的消費水平，這一租金單價已屬頭部梯隊。

另據(jù)華潤商業(yè)REIT 2025年Q4報告，青島萬象城的平均租金單價，實際已提升至436.44元/平方米/月。而2024年全年租金單價水平為397.73元/平方米/月。

另外，項目截至期末租約加權(quán)平均剩余租期為2年，結(jié)構(gòu)健康。且目前項目租戶集中度保持在較低水平，前五大租戶租金收入合計占比僅13.63%，租戶結(jié)構(gòu)可控。

財報還透露，青島萬象城去年客流量創(chuàng)下歷年新高，會員人數(shù)亦同比增長22%到177萬人。與之對比，截至2024年末，青島市常住人口約為1044.25萬人。

種種數(shù)據(jù)背后，是青島萬象城去年推動了積極的軟硬件升級，對經(jīng)營業(yè)績帶來的裨益。

據(jù)了解，青島萬象城在去年8月實現(xiàn)一期南區(qū)改造區(qū)域提前兩個月竣工開業(yè)，涉及建筑面積約1.25萬平方米，并新引入了包括服裝零售品牌西町村屋、家居家用品牌Harbor House以及駙馬巷、十秋、蕓山季、阿薩中東料理、魔宗燒肉、小巖隱6家餐飲品牌在內(nèi)的15家店鋪。

另連同2024年完成改造的一期L4-L5及二期L4-L5的部分區(qū)域，青島萬象城近年完成升級改造的區(qū)域面積超過2.5萬平方米。

但最令外界關(guān)注的，是青島萬象城在品牌調(diào)改上的力度。財報顯示，2025年內(nèi)，項目新開店鋪151家，其中46家為山東首店、12家為青島首店。

具體來看，青島萬象城引入了迪桑特DESCENTE山東省級旗艦店、薩洛蒙Salomon山東首家S級旗艦店、HOURGLASS山東首店、DOCUMENTS青島首店、GROTTO山東首店、tea‘stone山東首店、巴奴毛肚火鍋青島首店、蕓山季山東首店、四季椰林山東首店、駙馬巷山東首店等一系列品牌。

特別值得留意的是項目在戶外運動品牌上的集聚效應(yīng)。2025年Salomon、KEEN、MAMMUT、Haglofs等國際知名戶外品牌相繼進駐或升級店鋪，使得青島萬象城的戶外品牌矩陣迅速壯大。

據(jù)項目方2025年9月于小紅書平臺透露，場內(nèi)戶外相關(guān)品牌數(shù)量已接近50家，形成了從專業(yè)裝備到都市戶外的完整覆蓋。這一布局踩中了當下消費市場的結(jié)構(gòu)性熱點，近年戶外運動相關(guān)品類的消費增速持續(xù)領(lǐng)跑整體零售市場。

而目前，青島萬象城還在持續(xù)完善其在運動戶外品牌方面的豐富度。

據(jù)了解，2025年Q4至2026年Q1約半年時間內(nèi)，該項目又引進了斯凱奇Skechers kids、德國可持續(xù)戶外品牌VAUDE、兒童高端戶外品牌Dodopoli、輕戶外親子品牌ACMEITEM 愛棵米等戶外品牌，繼續(xù)讓青島萬象城成為青島運動戶外品牌最全的商場。

同一時間，青島萬象城也持續(xù)不斷對項目內(nèi)品牌進行調(diào)改升級，包括引入了韓國潮牌Mmlg山東首店、女裝品牌AIRIQI、個人獨立服裝品牌MEIYANG.美洋、中高端女裝品牌ARIOSEYEARS、英國復(fù)古休閑鞋品牌WALSH、兒童服飾品牌PAW IN PAW、安踏校園Anta Campus、HUNTER英國雨靴品牌山東首店、太平鳥、潮流服飾品牌SMILEREPUBLIC等；

以及嘉士利·黃油手信、HOOHOO創(chuàng)意料理、甜品品牌rainbobo、新京菜品牌羲和·京致、新零售品牌番茄口袋、川菜品牌馬鴻興山東首店、銅鑼燒品牌澤田本家、國潮配飾品牌福錄、三麗鷗青島首店、好利來山東首店等。

然而單一資產(chǎn)運營得再好，終究存在集中度風(fēng)險。對于華潤商業(yè)REIT而言，擴募是必由之路。

2025年，華潤商業(yè)REIT基金管理人就曾先后推出了兩輪擴募方案。

第一輪于3月25日公告，擬擴募購入昆山萬象匯項目。第二輪于7月9日公告，擬擴募購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三個項目。

根據(jù)最新公告，第一輪擴募相關(guān)工作仍在按計劃推動；而第二輪擴募目前尚需國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會準予基金變更注冊、深交所審核通過基金產(chǎn)品變更申請和資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請，并最終經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

華潤置地有心推進，展望未來，擴募落地只是時間問題。

據(jù)華潤置地最新的計劃，“十五五”期間該公司還將推動公募REITs規(guī)模超600億元。作為儲備擴募資源，截至2025年底，華潤置地旗下自有在營購物中心98座，而到2030年末，在營購物中心將增至127個。