出品/新商業(yè)之家

2025年，杭州萬象城、杭州大廈、湖濱銀泰in77三座商場(chǎng)攜手邁入“百億俱樂部”，杭州也成為全國(guó)少數(shù)擁有三個(gè)百億級(jí)商場(chǎng)的城市之一。這一年，全市居民人均消費(fèi)支出攀升至52996元，超越上海登頂全國(guó)首位�；ヂ�(lián)網(wǎng)和新科技積累起的城市實(shí)力，疊加年輕流入人口的體驗(yàn)式消費(fèi)意愿，持續(xù)托舉著線下消費(fèi)的購(gòu)買力。

進(jìn)入2026年，這場(chǎng)看似穩(wěn)固的“三國(guó)殺”將迎來挑戰(zhàn)者。杭州恒隆廣場(chǎng)4月28日即將在武林商圈核心地帶試營(yíng)業(yè)，嘉里城將在文暉板塊以“盒子+街區(qū)”形態(tài)亮相，望江豪宅旁的杭州K11購(gòu)物藝術(shù)中心將在明年陸續(xù)開業(yè)，光環(huán)夢(mèng)中心在蕭山科技城落地17萬方公園式商業(yè)，再加上建設(shè)中的IFC、SKP……。恒隆、嘉里建設(shè)、新世界發(fā)展、香港置地等港資巨頭陸續(xù)入市，將在從高端零售到精致生活方式的多個(gè)層級(jí)重構(gòu)杭州商業(yè)格局。

接下來的競(jìng)爭(zhēng)，銷售額仍然重要，決定勝負(fù)的指標(biāo)會(huì)越來越多地落到街區(qū)尺度、首店質(zhì)量、公共空間和生活方式運(yùn)營(yíng)上。

01

三個(gè)百億巨頭

三種不同活法

杭州商業(yè)的頭部格局由三座百億級(jí)巨頭主導(dǎo)。數(shù)字接近，方法完全不同，可以說這三者幾乎代表了杭州商業(yè)三種典型的商業(yè)模型。

杭州萬象城是教科書級(jí)的、大而全的城市旗艦級(jí)商業(yè)。近年實(shí)現(xiàn)135億量級(jí)的強(qiáng)勢(shì)躍升，終結(jié)了杭州大廈一家獨(dú)大的歷史。它率先把奢侈品商場(chǎng)做成高凈值年輕人的內(nèi)容場(chǎng)。錢江新城成熟、擁江發(fā)展推進(jìn)、消費(fèi)代際更替加速，這些城市變量都在它身上集中兌現(xiàn)。

公開資料顯示，杭州萬象城2024年零售額已超130億元，近3000萬人次到訪，35歲以下會(huì)員占比超過一半；2025年又繼續(xù)引入大量首店，餐飲與生活方式品牌更新尤其密集。從藍(lán)瓶咖啡到阿嬤手作，用高頻的餐飲迭代拉動(dòng)增長(zhǎng)。民心路被改造成限時(shí)步行街，大牌快閃不斷登場(chǎng)。它將近24萬方的巨大體量，從一個(gè)全客層的城市旗艦，拆解為一個(gè)持續(xù)更新的內(nèi)容平臺(tái)。

另一邊，杭州大廈的邏輯更老派，也更結(jié)實(shí)。它的底盤是三十多年積累下來的高凈值關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、品牌資源和服務(wù)能力。而武林商圈的消費(fèi)記憶、香奈兒精品店這樣的稀缺品牌配置、穩(wěn)定的熟客體系，造就了極高的客單價(jià)與驚人的復(fù)購(gòu)率。

不過，私域的深度，某種程度上也是代際的局限。近兩年伍茲貝格主導(dǎo)的立面煥新、內(nèi)庭院與前廣場(chǎng)的全面開放，正是杭州大廈面對(duì)審美老化做出的防御性反擊。

湖濱銀泰in77則屬于另一種樣本，它吃到的是全國(guó)少有的“景區(qū)級(jí)流量+城市級(jí)商圈”雙重紅利。西湖邊的地理位置決定了它天然擁有龐大到訪基數(shù)，2025年公開數(shù)據(jù)顯示其年客流約9350萬人次。

與此同時(shí)，湖濱in77也是全市2025年新進(jìn)首店最多的項(xiàng)目，56家品質(zhì)首店中，浙江首店及以上級(jí)別的首店占比高達(dá)62.5%，包括高達(dá)基地、SMFK、OSPREY、壽司郎、emis等�；顒�(dòng)方面，從湖濱國(guó)際美妝節(jié)到蠟筆小新35周年全球首展，in77用持續(xù)的內(nèi)容事件制造到訪理由。但它真正厲害的地方，在于它將首店、IP展、分區(qū)定位和街區(qū)漫游感轉(zhuǎn)化為實(shí)際消費(fèi)。這種模式效率很高，也最依賴外部環(huán)境。

02

恒隆的武林野心

杭州最具話題性的商圈依然是武林商圈。過去三十年，商圈由杭州大廈掌控，杭州中心盡可能做足差異化，而杭州恒隆廣場(chǎng)已明確將于2026年4月28日試營(yíng)業(yè)。恒隆的入場(chǎng)，不只是新增一個(gè)高端選項(xiàng)，更試圖從物理形態(tài)和商業(yè)邏輯兩個(gè)層面改變現(xiàn)狀。

杭州大廈、銀泰百貨、杭州中心以及曾經(jīng)的百井坊地塊，雖然直線距離極近，但在物理感知上卻是割裂的。這種割裂體現(xiàn)在交通動(dòng)線的阻滯和商業(yè)氣場(chǎng)的不連貫。

恒隆廣場(chǎng)接駁武林廣場(chǎng)軌道交通節(jié)點(diǎn)，由購(gòu)物中心、五座甲級(jí)辦公樓和浙江首家文華東方酒店構(gòu)成，商場(chǎng)與塔樓之間又通過空中花園和連廊系統(tǒng)形成連續(xù)場(chǎng)域。簽下杭州百貨大樓南、北樓20年租約后，恒隆臨街面從90米拉伸至近300米，延安路和體育場(chǎng)路交匯處的展示效應(yīng)徹底釋放，目前來看，這些展示面極大可能是留給未來的重奢品牌。

這種借道策略，在武林這樣一個(gè)長(zhǎng)期由不同物業(yè)、不同動(dòng)線、不同消費(fèi)層級(jí)拼接起來的老商圈中，某種程度上建立一套更完整的核心動(dòng)線和停留邏輯。

我們不應(yīng)過分神話港資開發(fā)商，恒隆在杭州同樣面臨挑戰(zhàn)。其奢侈品牌層級(jí)仍然不如杭州大廈。不過，正因?yàn)橛泻贾荽髲B在旁，杭州恒隆廣場(chǎng)的品牌組合選擇了錯(cuò)位，用較克制的重奢比例，去換取更完整的消費(fèi)頻次和停留時(shí)長(zhǎng)。整體上，杭州恒隆在奢侈品、設(shè)計(jì)師品牌、生活方式和高品質(zhì)餐飲之間建立更均衡的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。放在恒隆近年提出的“V.3”策略中看，品牌布局更強(qiáng)調(diào)顧客體驗(yàn)與消費(fèi)頻次。

項(xiàng)目引入近250個(gè)品牌，其中高能級(jí)首店逾70家，概念煥新門店占比超過八成，餐飲體量接近百家，而重奢品牌占比則控制在約15%-16%。

從披露的名單看，MONCLER、DAMIANI、GIORGIO ARMANI、Alexander Wang、Maison Margiela等品牌維持項(xiàng)目的高端調(diào)性；另一方面，全國(guó)首家Olé Lifestyle金標(biāo)旗艦店、Niko and...、MUSINSA STANDARD、SUNDAY SPACE等品牌補(bǔ)齊潮流零售、品質(zhì)生活和高頻消費(fèi)場(chǎng)景。尤其是大量餐飲品牌的引入，可能是主動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目的社交屬性與體驗(yàn)屬性，這也是當(dāng)下高端商業(yè)項(xiàng)目提升到訪頻率和空間活力的重要手段。

恒隆與杭州大廈之間的關(guān)系，不宜簡(jiǎn)單理解成“新王挑戰(zhàn)舊王”。相比之下，位于側(cè)翼、由華潤(rùn)打造的杭州中心，更明顯地選擇了以POPLAB快閃、戶外潮流和餐飲作為切入口，也是在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下形成差異化的現(xiàn)實(shí)選擇。某種意義上，未來武林商圈的競(jìng)爭(zhēng)，未必只是單個(gè)項(xiàng)目之間的較量，而更像是不同商業(yè)邏輯、不同客群組織方式之間的重新分工。

03

2026-2027

杭州商業(yè)真正的洗牌時(shí)刻

與以往零星的商業(yè)項(xiàng)目入市不同，杭州這一輪商業(yè)增量已經(jīng)不適合再用“高端項(xiàng)目集中開業(yè)”去概括。更準(zhǔn)確的說法是，高端、中部、街區(qū)型和內(nèi)容型商業(yè)同時(shí)加速。

時(shí)間表本身已經(jīng)說明問題。杭州恒隆廣場(chǎng)官宣將于2026年4月28日試營(yíng)業(yè)；杭州世紀(jì)中心商場(chǎng)AURA將在5月開業(yè)；杭州嘉里城預(yù)計(jì)今年下半年兌現(xiàn)；杭州SKP則已明確推遲至2027年年中完成竣工驗(yàn)收；杭州IFC商業(yè)部分將在2027年上半年起分階段開業(yè)；望江新城的杭州K11仍在建設(shè)，市場(chǎng)公開信息指向2027年第四季度逐步開業(yè)。所以說，杭州是在兩三年內(nèi)連續(xù)迎來幾種不同打法的樣本。

這輪變化里，最先被看見的是高端頂奢的競(jìng)爭(zhēng)，真正先落地的卻未必都是它們。武林的恒隆即將初露崢嶸，但其完整形態(tài)也要等待明后年，SKP和IFC更像下一階段的變量。SKP代表杭州南岸真正意義上的重奢想象。雖然開業(yè)時(shí)間延后，但其對(duì)周邊高端客群的虹吸效應(yīng)已經(jīng)開始發(fā)酵，其競(jìng)爭(zhēng)力是品牌號(hào)召力與買手基因。

IFC則是港資最擅長(zhǎng)的超級(jí)TOD邏輯。新鴻基官方將其定義為辦公、商場(chǎng)、住宅、服務(wù)式公寓、中央公園和酒店并存的大型綜合項(xiàng)目，近期公開進(jìn)展集中在住宅交付和寫字樓入駐，根據(jù)年報(bào)，商業(yè)部分將在2027年上半年起分階段開業(yè)。

真正會(huì)讓杭州商業(yè)格局發(fā)生深層變化的，是中部項(xiàng)目和非標(biāo)生活方式項(xiàng)目的抬升。2025年9月開業(yè)的杭州亞奧萬象天地，已經(jīng)把“盒子+街區(qū)+圈層場(chǎng)景”成功兌現(xiàn)，450米里巷街區(qū)、寵物友好、騎行友好、重體驗(yàn)輕零售，松弛感適合高頻社交和周末時(shí)間。這是華潤(rùn)萬象生活在杭州的第6座購(gòu)物中心，可以發(fā)現(xiàn)其商業(yè)邏輯已從“大而全”轉(zhuǎn)向“精而準(zhǔn)”。它和未來的嘉里城、K11并不處在同一價(jià)格帶，卻在爭(zhēng)同一種價(jià)值，即前文也說過的，新場(chǎng)景下的生活方式、消費(fèi)頻次和停留意愿。

將于下半年亮相的杭州嘉里城，是今年最值得關(guān)注的復(fù)合型項(xiàng)目之一。杭州嘉里城總建筑面積約25.4萬平方米，集商業(yè)、辦公、精品酒店、服務(wù)式公寓、住宅于一體。其中商業(yè)體量近10萬平方米，采用開放式街區(qū)與集中式購(gòu)物中心相結(jié)合的形態(tài)，通過下沉廣場(chǎng)與空中連廊，嘉里城在文暉這個(gè)老工業(yè)底色的板塊植入了一個(gè)城市客廳。項(xiàng)目將格調(diào)餐飲、高品質(zhì)生活零售與公共活動(dòng)空間融合，承接了都市人對(duì)松弛感的渴望。

2026年開業(yè)的杭州光環(huán)夢(mèng)中心，是香港置地“光環(huán)”系在杭州的首次亮相。項(xiàng)目位于蕭山江南科技城，總建筑面積17萬方，配備4.5萬方室外公園，打造蟲洞宇宙、未來烏托邦等四大沉浸式主題場(chǎng)景。這種主題公園化的商業(yè)思路，匹配了科創(chuàng)板塊年輕家庭的品質(zhì)生活需求，但沉浸式場(chǎng)景的新鮮感能維持多久，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)方持續(xù)迭代內(nèi)容的能力。

位于望江新城的杭州K11購(gòu)物藝術(shù)中心，8.5萬平方米商業(yè)預(yù)計(jì)將在2027第四季度開業(yè)。其主打無邊界的藝術(shù)體驗(yàn)與自然共生的松弛感，以“逛展式”體驗(yàn)重新定義商業(yè)空間，用流動(dòng)的動(dòng)線串聯(lián)起藝術(shù)、自然與人文。對(duì)于那些對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化奢華感到審美疲勞的客群，K11提供的是一種文化上的優(yōu)越感。

而錢江世紀(jì)城也引入了像成都CYpark的運(yùn)營(yíng)方來打造水云間項(xiàng)目。項(xiàng)目約16萬平方米，將引入超過200個(gè)品牌，構(gòu)建文化、體育、消費(fèi)生活三大業(yè)態(tài)體系，預(yù)計(jì)明年開業(yè)。這說明即便是最現(xiàn)代化的新區(qū)，也需要帶有松弛感、設(shè)計(jì)感的商業(yè)來填充精神縫隙。

當(dāng)高端重奢、生活方式街區(qū)與藝術(shù)內(nèi)容空間在兩三年內(nèi)密集兌現(xiàn)，這種多極化爆發(fā)的背后，是杭州商業(yè)底色的一次整體重塑。這場(chǎng)競(jìng)速賽的核心，已從單純的招商能力轉(zhuǎn)向了場(chǎng)景創(chuàng)造力。當(dāng)消費(fèi)成為社交、體驗(yàn)與情緒的復(fù)合載體，商業(yè)空間本身也必須具備持續(xù)生產(chǎn)內(nèi)容的能力。對(duì)城市而言，這是商業(yè)能級(jí)提升的過程；對(duì)項(xiàng)目而言，則是一次殘酷但必要的篩選。