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撰文/陳玲

新城控股此次發(fā)布的年度報告確認(rèn)非標(biāo)意見涉及事項已消除，業(yè)務(wù)上住宅繼續(xù)“出清”，商業(yè)則得到穩(wěn)步發(fā)展。

近期，新城控股披露的2025年報顯示，期內(nèi)總營收530.12億元；歸母凈利潤6.8億元，扣非歸母凈利潤6.14億元；整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率提升1.31個百分點。

新城控股稱，期內(nèi)營業(yè)收入較上年減少主要系房地產(chǎn)交付收入有所減少。而在營收占比中，商業(yè)運營收入達(dá)到130億元，同比增長8.4%，占營收比重提升至24.5%。

值得關(guān)注的是，新城控股資產(chǎn)減值壓力有所減輕，2025年計提減值金額16.5億元（資產(chǎn)減值11.51億元+信用減值5億元），較2024年27億元下降39%，整體減值影響趨弱。

開發(fā)“出清”

新城控股收入由兩部分組成，房地產(chǎn)開發(fā)銷售實現(xiàn)營業(yè)收入390.04億元，同比下降48.71%；物業(yè)出租及管理實現(xiàn)營業(yè)收入130.36億元，同比增長8.37%。

開發(fā)業(yè)務(wù)收入下滑致公司營收下滑，但板塊毛利率啟動修復(fù)，減值規(guī)模逐步下降，利潤層面開發(fā)業(yè)務(wù)的影響邊際有所改善。

具體來看，結(jié)算毛利率止跌回升，同比增加1.31個百分點至13.03%；減值影響趨弱，期內(nèi)資產(chǎn)以及信用減值損失合計16.5億，同比減少10.5億。

期內(nèi)，新城控股68個子項目竣工交付，竣工面積561.1萬平方米（含合聯(lián)營項目）。截至報告期末有150個子項目在建，總建筑面積1473.47萬平方米（含合聯(lián)營項目）。

2026年，計劃新開工3個子項目，新開工建筑面積27.85萬平方米；計劃竣工65個子項目，預(yù)計竣工總建筑面積349.64萬平方米。

新城控股于2025年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額470.24億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積697.15萬平方米，期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積829.68萬平方米。（包含合聯(lián)營項目）。隨著項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，期末合同負(fù)債下滑至313.22億元，同比下降43.37%，存貨約為710.5億元。

銷售方面，2025年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額192.7億元，同比下降52.03%；合同銷售面積253.58萬平方米，同比下降52.94%；回款金額212.76億元，資金回籠率為110.41%。

囿于大環(huán)境下行，新城控股于公告中稱，地產(chǎn)開發(fā)板塊于2026年將繼續(xù)堅守既定方向及策略，“化風(fēng)險、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”：“化風(fēng)險”即保交付、保開業(yè)、�，F(xiàn)金流安全、保主體信用安全；“調(diào)結(jié)構(gòu)”即凈資產(chǎn)提升、資源盤活；“促轉(zhuǎn)型”即關(guān)注市場機(jī)會、推進(jìn)輕重切換、加強(qiáng)文化牽引。

值得關(guān)注的是，新城控股輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)在期內(nèi)規(guī)模有所提升。

數(shù)據(jù)顯示，新城建管2025年新增簽約面積1061萬平方米，在全國范圍內(nèi)累計管理項目155個，其中商業(yè)管理項目超70個，累計管理總建筑面積超2600萬平方米。

該公司于年報中稱，在2025年大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，新城建管內(nèi)部設(shè)置兩個業(yè)務(wù)組織，即新城萬嘉建管、新城宏圖建管，深化推進(jìn)各區(qū)域建管分公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展、運營及管理工作，協(xié)同推進(jìn)輕資產(chǎn)區(qū)域深耕。

商業(yè)提升

商業(yè)板塊則成為“壓艙石”，成為新城控股年度收入及利潤的重要來源。

2025年，新城控股商業(yè)運營總收入達(dá)140.9億元，同比增長10%，占整體營收比重提升至26.57%；物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)70%。

從收入結(jié)構(gòu)來看，進(jìn)一步向持有型產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)收入占比同比提升11個百分點至約25%，推動毛利率同比提升7.62個百分點至27.42%。

新城控股以穩(wěn)定的吾悅租金保障債務(wù)平穩(wěn)接續(xù)，期內(nèi)新增開業(yè)5座吾悅廣場。截至2025年末在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業(yè)在營數(shù)量達(dá)178座，持有的已開業(yè)吾悅廣場為148座，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場為30座，出租率穩(wěn)定在97.86%。

新城控股預(yù)計2026年實現(xiàn)商業(yè)運營總收入145億元，新開業(yè)吾悅廣場5座。

2025年內(nèi)，吾悅廣場客流總量20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元（不含車輛銷售），同比增長7.18%；截至期末，會員人數(shù)5497萬人，較2024年末增長25.82%。

大摩此前預(yù)計，隨著租戶整合，吾悅廣場市場份額將進(jìn)一步提升。加之政府在“十五五”規(guī)劃中推動消費的政策，預(yù)測新城租金收入將以約8%復(fù)合年增長率增長，到2027年達(dá)到152億元。

依托吾悅廣場的資產(chǎn)質(zhì)量，新城控股2025年新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約125億元。

2025年，新城控股如期償還境內(nèi)外公開市場債券58.55億元，包括中票和公開債約21億元以及2.36億美元債。截至期末融資余額為509.74億元，同比壓降26.76億元，整體平均融資成本5.44%；合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至23.85億元。

期內(nèi)，新城控股繼續(xù)推進(jìn)多類型、多層次REITs產(chǎn)品落地和境外融資，包括發(fā)行6.16億元吾悅廣場私募REIT、發(fā)行美元債及36.5億元中票。

2025年6月，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企，票面利率11.88%，債券期限為3年期。

2025年10月，新城發(fā)展全資子公司新城環(huán)球成功發(fā)行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息11.88%。

境內(nèi)債方面，新城控股于8月、9月和12月相繼發(fā)行三筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為10億元、9億元、17.5億元，獲中債增全額擔(dān)保。

截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，凈負(fù)債率為56.97%，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元。

今年，新城控股繼續(xù)保持一定融資節(jié)奏。3月私募REIT首次擴(kuò)募獲受理，并以常州天寧、南通啟東吾悅廣場作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行公募REITs，擬募資16.25億元，目前已獲反饋。

境外債方面，于2月，新城發(fā)展宣布，子公司新城環(huán)球有限公司成功發(fā)行3.55億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行期限3年。