出品/Mall先生

撰文/曉虎

1993年，廣州賽馬場正式開幕。

彼時珠江新城還是一片待開發(fā)的荒地，而這座賽馬場以38萬平米的規(guī)模，成為僅次于香港沙田馬場的亞洲第二大賽馬場，也是那個年代廣州最具野心的城市項(xiàng)目之一。

當(dāng)年的廣州賽馬場

但它只跑了7年。

1999年12月，廣州賽馬場宣布停賽停業(yè)。此后二十余年，這塊珠江新城東北角的地塊先后變成汽車城、家居賣場、餐飲美食城，低效經(jīng)營，與周邊日益成熟的CBD格格不入。

周邊的高樓一棟棟建起來，地價一年年往上走，但馬場就一直晾在那里。

直到2026年2月25日，經(jīng)過243輪競價、近9小時鏖戰(zhàn)，越秀地產(chǎn)以236億元將這塊地收入囊中，創(chuàng)下廣州2010年以來單宗地塊成交總額最高紀(jì)錄。

3月2日，越秀集團(tuán)與北京SKP在北京正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

越秀集團(tuán)與北京SKP合作簽約儀式

停賽二十余年的賽馬場，終于在馬年新春，等來了自己的答案。

一場姍姍來遲的牽手

與SKP的緣分，廣州等了很久。

2021年8月，一份《天河區(qū)馬場地塊功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目競爭性磋商公告》掛上中國政府采購網(wǎng)，明確提出將對馬場地塊進(jìn)行改造，功能定位要"對標(biāo)北京SKP等國際著名CBD地區(qū)"。

這是官方文件第一次明確點(diǎn)出SKP，"SKP進(jìn)廣州"的傳言由此開始流傳。

2022年8月，廣州市政府與北京華聯(lián)集團(tuán)正式簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，明確將在廣州建設(shè)華南首個SKP項(xiàng)目——官方層面的第一次確認(rèn)。

但隨后，合作進(jìn)入了漫長的等待期。

馬場這邊，推進(jìn)遲緩的根源是復(fù)雜的利益格局。馬場地塊的股權(quán)結(jié)構(gòu)涉及市屬國企、區(qū)屬國企，還有周邊石牌村、石東村兩個村集體。

多方博弈之下，從廣州國資委最早表態(tài)推進(jìn)到實(shí)質(zhì)動工，前后僵持了近十年。

馬場地塊航拍圖

直至2025年，廣州才明確以貨幣方式有償收回約36.2萬平方米土地使用權(quán)，補(bǔ)償總額100億元，由越秀集團(tuán)旗下越誠達(dá)有限公司作為做地主體，負(fù)責(zé)一級開發(fā)——承擔(dān)地塊前期土地整理、市政道路、地下空間開發(fā)等基建工程——并支付補(bǔ)償款。

這個前置工作做完，地塊才具備進(jìn)入公開出讓流程的條件。

SKP那邊，2022后也經(jīng)歷了一輪戰(zhàn)略收縮。此前承諾落地昆明、呼和浩特等城市的計劃相繼擱置，兩地已獲取的土地最終出售處理，杭州SKP的開業(yè)時間也從2025年一延再延至2028年。

2025年9月，北京華聯(lián)集團(tuán)出售了SKP的部分股權(quán)，引入私募股權(quán)公司博裕資本。

不過雙方的堅(jiān)持，讓彼此之間的線沒有斷。

2023年初，天河區(qū)官方透露將重點(diǎn)對接SKP項(xiàng)目推進(jìn)；

2024年，SKP連續(xù)兩年出現(xiàn)在廣州市政府工作報告里，SKP團(tuán)隊(duì)入駐廣州IFC辦公的消息同期官宣，馬場地塊同步加速清場：高爾夫球場停業(yè)，汽車城清空，2024年7月馬會家居和馬會酒店相繼撤離。

2025年10月，廣州印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案》，明確推動馬場片區(qū)高端商業(yè)載體建設(shè)；

12月，控制性詳細(xì)規(guī)劃通過市規(guī)劃委審議，正式完成法定程序。

2026年2月，土地出讓。

3月，簽約落定。

從第一份“對標(biāo)SKP”的文件到簽約，整整過去了4年半。

這塊地

和這個項(xiàng)目

馬場地塊的位置，被稱為“珠江新城的最后一塊寶地”。

它坐落于珠江新城東北部，北至黃埔大道，西側(cè)步行可達(dá)太古匯，地鐵5號線潭村站直接接駁，規(guī)劃中的13號線二期馬場站就設(shè)在地塊東北角。

馬場出讓地塊示意圖

周邊一公里之內(nèi)，是珠江新城密度最高的高凈值居住區(qū)，僑鑫匯悅臺、尚東柏悅府、凱旋新世界等頂豪在望，高消費(fèi)人群高度集中。

政府對這塊地的規(guī)劃定位是“超級城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費(fèi)中心”。要求在地塊中央保留大面積公共綠地，打造約11公頃的城央公園，并規(guī)劃連通珠江公園、臨江帶狀公園的綠色廊道。

馬場城市綠鏈效果圖

此次出讓的馬場一期地塊，出讓宗地面積17.40萬平米，計容總建面56.7萬平米，包含住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、中小學(xué)等多重功能。

SKP所在的商業(yè)核心地塊AT111321，位于地塊西北角。用地面積約2.99萬平方米，容積率4.0，建筑密度65%，綠地率10%，限高55米——計算可知規(guī)劃建筑面積約12萬平米。

馬場地塊規(guī)劃，左上方正方形紅色地塊為AT111321地塊

加上地下商業(yè)部分，SKP在此次簽約中官宣的總面積為12.5萬平米，與北京SKP相近，略小于武漢和成都SKP。

根據(jù)出讓條件計算，廣州SKP地上建筑單層面積約20,000平米，層數(shù)為6層。

這意味著SKP廣州大概率會延續(xù)其北京項(xiàng)目的特點(diǎn)，是一個內(nèi)向布局、室內(nèi)緊湊的盒子型商業(yè)體。

馬場城市規(guī)劃效果圖，下方L型盒子為規(guī)劃階段的SKP建筑示意

出讓條件對建筑方案有一處特別說明：AT111321地塊可不退讓東側(cè)綠線，鼓勵設(shè)置立體綠化——這給建筑貼線而建、向公園界面延伸消費(fèi)場景留出了空間。

整個項(xiàng)目的落地模式是越秀開發(fā)建設(shè)并長期持有，SKP負(fù)責(zé)運(yùn)營管理的輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

越秀集團(tuán)董事長陳強(qiáng)在簽約儀式上表示，爭取今年3月底開工，用3至4年時間建成國際一流城市綜合體。

這么算來，SKP廣州預(yù)計將在2029-2030年開業(yè)。

挑戰(zhàn)是真實(shí)的

2029年才開業(yè)，意味著所有的預(yù)測，都是另一個四年后的事。但有些結(jié)構(gòu)性的因素，其實(shí)在今天也能有所觀察。

廣州對SKP的期待，形成于奢侈品消費(fèi)最熱的那幾年。不過隨后的市場環(huán)境變化方向，并不那么天隨人愿。

根據(jù)貝恩公司1月初發(fā)布的《2025年中國個人奢侈品報告》：2024年，中國內(nèi)地個人奢侈品市場下滑18%-20%，2025年降幅收窄至3%-5%，市場在第三季度開始顯現(xiàn)復(fù)蘇的初步跡象。

貝恩的判斷是，2026年有望實(shí)現(xiàn)適度增長。但也同時指出“消費(fèi)者變得更加謹(jǐn)慎，他們更傾向于選擇那些在質(zhì)量、獨(dú)特性和實(shí)用性之間達(dá)到良好平衡的高性價比產(chǎn)品。”

貝恩公司《2025年中國個人奢侈品報告》

更深層的約束在于：高端消費(fèi)的真正回暖，通常要晚于資產(chǎn)價格的穩(wěn)定——而后者的時間表，大家都在期待，但沒有人給出明確答案。

對于2029-2030的中國高端消費(fèi)市場會是怎么樣一個水準(zhǔn)，現(xiàn)在還是霧里看花。

城市層面的競爭壓力同樣真實(shí)。

廣州高端商業(yè)供給，正在迎來一輪密集釋放。太古匯拿下了旁邊的文化中心后，將總商業(yè)面積從13.8萬平方米擴(kuò)至約20萬平米，預(yù)計2027年落成。

聚龍灣太古里一期已于去年末開放首開區(qū)，高奢商業(yè)位于二期，預(yù)計2027年四季度揭幕。

2025年12月23日，廣州聚龍灣太古里一期開業(yè)迎客

白鵝潭廣州萬象城則將在今年9月末至10月開業(yè)。

到SKP開業(yè)時，它將面對的，是商圈內(nèi)更為強(qiáng)大的商圈對手，和商圈外加速崛起的白鵝潭CBD。

還有一層挑戰(zhàn)，始終是所有人對廣州——這座中國一線城市中高端商業(yè)密度最低的城市的顧慮：廣州消費(fèi)者的性格。

在這座極度務(wù)實(shí)的城市，消費(fèi)行為上，廣州人普遍不太為“這個牌子終于來了”的城市榮耀感買單；馳名大陸的批發(fā)市場，更是讓這里的百姓對于商品價格，分外敏感。

以白馬服裝市場為代表的大批專業(yè)市場，是廣州零售商業(yè)的敵手

華潤萬象城對廣州的操盤策略，就是對這個判斷的市場反饋：這座在拿地時也被寄予頂奢期待的項(xiàng)目，在下半年開業(yè)的首發(fā)品牌陣容里，大概率將沒有Hermès、LV等頂奢。

據(jù)說項(xiàng)目將以萬象生活內(nèi)部的城市旗艦級別（F1）開業(yè)，用三年時間逐漸升級為重奢場。

廣州萬象城效果圖

背后的邏輯清楚：廣州消費(fèi)者對頂奢的接受需要時間培育，激進(jìn)定位的風(fēng)險大于分步推進(jìn)。

SKP所在的區(qū)位，或許比白鵝潭更有“富貴基因”，但所要面臨的競爭和挑戰(zhàn)，也客觀存在。

除了大牌，SKP還能帶來什么

在談SKP能帶來什么之前，我想先聊一個數(shù)字的含義。

出讓條件里，6年300億、年均50億的銷售額要求，初看是一道高門檻。但對照廣州太古匯目前年銷售額超百億的現(xiàn)狀就會發(fā)現(xiàn)：

大家并沒有期待廣州SKP成為另一個全球店王級別的存在，而是用一定的培育期，先做到太古匯年銷售額的約一半。

這是一個相對保守、強(qiáng)調(diào)可達(dá)性的底線約束，背后我想是各方對廣州市場容量共同審慎的判斷。

SKP究竟能給廣州帶來什么？一個幾乎可以確定的關(guān)鍵詞是：首店。

成都SKP帶來了222個新品牌，包括Bottega Veneta全球首家新形象店；武漢SKP則引入了113家各級首店，還有K大道的華中首個高奢獨(dú)棟街區(qū)。

超千平米的GUCCI三層獨(dú)棟，是武漢面積最大的GUCCI門店

但這里有一個規(guī)律性的遞減——城市奢侈品生態(tài)越成熟，SKP能撬動的真正增量就越少。

廣州的高端生態(tài)在太古匯十四年的深耕之下，頭部大牌基本都已在場。加上還有華潤的競爭，由此預(yù)測，SKP能帶來的品牌增量，大概率主要集中在高端香氛、小眾珠寶腕表、設(shè)計師品牌這些奢侈品的層。

武漢SKP的精品香氛區(qū)域與自營美妝集合店

那批習(xí)慣去香港、澳門消費(fèi)的廣州高凈值人群能不能被拉回來？

關(guān)鍵點(diǎn)在于SKP的獨(dú)特的優(yōu)勢——會員體系和積分機(jī)制對那些關(guān)鍵VIC帶來的消費(fèi)粘性。這是高端百貨區(qū)別于太古匯、萬象城等重奢購物中心運(yùn)營邏輯的地方，也是它在廣州最具獨(dú)特性的能力。

北京SKP的生日慶，永遠(yuǎn)是人山人海

但與其糾結(jié)著能不能把消費(fèi)力從外溢拉回來，不如換一個方向想：出去的人因?yàn)榻�，能來的人也同樣近——廣州人去港澳東南亞消費(fèi)，那里的人過來也同樣方便。

這才是我真正期待SKP在廣州做的事：不只是帶廣州人看世界，而是能吸引世界來看廣州。

深耕了十四年做到百億業(yè)績的太古匯的角色是把國際頂奢帶進(jìn)廣州、讓老廣們能在本土買到世界最頂級的品牌、最高端的商品。SKP如果只是重復(fù)這件事，其實(shí)是很可惜的。

但如果它能用百貨的招商特色引入更豐富的生活方式商品之外，還能多走一步：把廣州品牌、廣州商品推出去，那格局和想象空間反而會更大。

畢竟，廣州目前擁有超過5萬名服裝設(shè)計師，數(shù)量位居全國第一，也是中國時尚品牌最重要的發(fā)源地之一。

而SKP自營買手集合店的基因，也恰好具備做這件事的能力，有全球選品的積累，也有迭代策展的需求。

用一個頂級商場的渠道和流量，吸引廣州的國際游客買到只有這里才有的東西，也給本土品牌一個從批發(fā)市場“登堂入室”的機(jī)會與舞臺。這才是對城市與時代更有意義的作品。

當(dāng)然，這一切的前提，是SKP有沒有意愿，在一個已經(jīng)成熟的市場里，做出真正的差異化。

結(jié)語

廣州高端商業(yè)的獨(dú)舞時代，在2026步入尾聲。

太古匯用十四年建立了一套穩(wěn)定的高奢生態(tài)，但也因此讓廣州多年來只有一個選擇。SKP的到來，加上聚龍灣太古里、白鵝潭萬象城，廣州即將在幾年內(nèi)迎來一輪史無前例的高端商業(yè)供給釋放。

這對消費(fèi)者來說是好事。對每一個參與其中的項(xiàng)目來說，也是真正意義上競爭的開始。

但有一件事可以確定：那塊閑置了二十五年的賽馬場舊址，終于不再只是一個關(guān)于未來的傳說。