出品/聯(lián)商專欄

撰文/王國(guó)平

編輯/娜娜

文旅消費(fèi)的浪潮下，老街翻紅成為城市更新與文旅發(fā)展的新風(fēng)口。與此前照搬美式城市更新的模式不同，如今的老街改造更注重挖掘本土特色、契合國(guó)風(fēng)審美，兼具地域文化底蘊(yùn)與復(fù)古場(chǎng)景的老街，正成為年輕人的消費(fèi)新寵，也為諸多沒落的城市老街區(qū)帶來(lái)了轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

泉州作為閩南文化核心城市，文旅資源豐富，更曾憑借明星效應(yīng)成功帶火多個(gè)文旅項(xiàng)目，享受到流量紅利。而泉州僑鄉(xiāng)商品街，這條曾因手機(jī)配件業(yè)態(tài)沒落、卻因老式木質(zhì)騎樓建筑獨(dú)具韻味的老街，在影視取景、明星加持下迎來(lái)流量曙光，其坐擁建筑稀缺性、核心區(qū)位、低租金等先天優(yōu)勢(shì)，卻也深陷業(yè)態(tài)沖突、流量不足、運(yùn)營(yíng)失序等多重困境。

這條老街能否借文旅東風(fēng)實(shí)現(xiàn)真正翻紅，還是僅為流量浪潮下的曇花一現(xiàn)，成為泉州文旅發(fā)展中值得探討的現(xiàn)實(shí)命題。

一、流量轉(zhuǎn)化困難，老街轉(zhuǎn)型步履維艱

泉州僑鄉(xiāng)商品街原是一條賣手機(jī)、配件及維修為主的小商品街，但這一品類經(jīng)常通過信息不對(duì)稱賺錢，口碑并不好。泉州市場(chǎng)不像深圳那么有活力，商品街走不出華強(qiáng)北的更新效率，時(shí)間久了，也就慢慢衰敗了。

落寞下卻有另一翻光景，老舊的木質(zhì)騎樓建筑反而顯得有一種特殊的韻味。這幾年一些電影公司為了這種韻味，專門選擇到泉州僑鄉(xiāng)商品街拍電影。老街的味道被重新詮釋后，里面的業(yè)態(tài)也跟著野蠻生長(zhǎng)，海貍咖啡等一批商戶陸續(xù)進(jìn)駐。加之明星效應(yīng)下，熱度被進(jìn)一步推升，流量加大涌入。

泉州對(duì)于明星代言邏輯是吃到過紅利的。最初是趙麗穎代言簪花，當(dāng)時(shí)在疫情階段沒爆。疫情結(jié)束后，毛曉彤代言簪花，再次進(jìn)行推流，把原本沉寂的“趙麗穎版本”炸出水面，此后這一版本的簪花概念一騎絕塵，很多簪花店都能看到趙麗穎的簪花照。隨后是李現(xiàn)到珞珈寺，把紅塔灣帶火。

前段時(shí)間，迪麗熱巴新劇《雖然不能同時(shí)擁有一切》到僑鄉(xiāng)商品街取景，外界基于這種頭部明星到來(lái)可能引發(fā)的效應(yīng)，對(duì)這條老街有了新的期待：老街集合了老式木質(zhì)騎樓建筑稀缺性、市場(chǎng)復(fù)古審美需求、核心區(qū)位、租金便宜等優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)是否能夠助力僑鄉(xiāng)商品街翻紅呢？

之前入駐僑鄉(xiāng)商品街的商戶基本都是基于場(chǎng)景和成本考慮，在西街及周邊租金被抬高到無(wú)法企及時(shí)，僑鄉(xiāng)商品街給了年輕人一個(gè)很友好的租金條件，適合初創(chuàng)商戶選擇在此孵化。500元可以在此租一間店鋪，投資幾千上萬(wàn)塊，就能實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想。這邊的商品跟它的主人一樣具有個(gè)性符號(hào)，有激情。

創(chuàng)業(yè)只是開始，運(yùn)營(yíng)得好，能賺錢也很重要。新入駐的茶咖文創(chuàng)與手機(jī)配件業(yè)態(tài)并不匹配，無(wú)法實(shí)現(xiàn)共振；茶咖文創(chuàng)商戶占比不高，沒辦法改變僑鄉(xiāng)商品街的生態(tài)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致新進(jìn)來(lái)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)上乏善可陳。

同時(shí)，這里的租金隨著明星效應(yīng)帶來(lái)的熱度一起上漲。500元一間店鋪，漲到800元、1000元，幅度可謂驚人。然而，租金的上漲限制了新業(yè)態(tài)的流入速度。

目前看，僑鄉(xiāng)商品街的熱度上升帶來(lái)的流量，并不足以支撐新業(yè)態(tài)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)難以轉(zhuǎn)化成流量，使得茶咖文創(chuàng)商戶基本要靠自己引流，走定向流量路線。

泉州西街文旅流量雖然很大，但西街流量溢出暫時(shí)只能滲透到新華路等短半徑區(qū)域，還不能撬動(dòng)整個(gè)城區(qū)，無(wú)法觸達(dá)僑鄉(xiāng)商品街。僑鄉(xiāng)商品街也無(wú)法依托自身力量，打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)邊界，融入城市肌理，成為城市氣質(zhì)的具象化載體，自動(dòng)拉近與西街的距離，嵌入古城文旅大市場(chǎng)。同時(shí)，僑鄉(xiāng)商品街熱度也達(dá)不到二轉(zhuǎn)的程度。

泉州文旅流量分發(fā)邏輯是：游客觸達(dá)泉州第一站通常是西街，隨后從西街進(jìn)行定向二次分發(fā)。

二級(jí)觸點(diǎn)是：花（潯埔簪花）-山（清源山系）-海（玉沙灣）-橋（洛陽(yáng)橋）-城（崇武古城）-厝（五店市）-樂園（歐樂堡）。

二級(jí)觸點(diǎn)的流量跟一級(jí)觸點(diǎn)西街差了一大截。如果不是自身同時(shí)兼具獨(dú)立引流能力，二級(jí)觸點(diǎn)項(xiàng)目的流量和業(yè)績(jī)有的就不好了。比如強(qiáng)定向引流的歐樂堡長(zhǎng)期躋身泉州景區(qū)營(yíng)收TOP1，弱定向引流+在地消費(fèi)不足的洛陽(yáng)橋就沒什么業(yè)績(jī)。

在泉州如果只能做到三級(jí)觸點(diǎn)，流量還要再降一檔，比如梧林古村落通常是在潯埔或五店市后的再次分發(fā)，它的流量只能有五店市的一半不到。

無(wú)法躋身游客分發(fā)三級(jí)觸點(diǎn)的項(xiàng)目，就只能靠自身引流或本地轉(zhuǎn)化，努力實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者中短時(shí)消費(fèi)轉(zhuǎn)深度體驗(yàn)。

二、內(nèi)生增長(zhǎng)遇瓶頸，自然生長(zhǎng)難成氣候

既然做文旅流量面臨多重困境，那做本地市場(chǎng)是否更有機(jī)會(huì)？難度可能更大。

做本地市場(chǎng)，意味著要解決基礎(chǔ)設(shè)施、業(yè)態(tài)協(xié)同、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)、租金定價(jià)等核心問題。

以僑鄉(xiāng)商品街目前的租金收益，讓業(yè)主投錢改造難，回報(bào)率并不支持。租金收益偏低讓業(yè)主缺乏改造投入動(dòng)力，業(yè)主間意見不一也導(dǎo)致改造推進(jìn)困難。企業(yè)收購(gòu)租賃權(quán)則需面對(duì)小業(yè)主談判難、后期商戶清理難等問題。

地方整合方面，泉州文旅大規(guī)模投資峰值已現(xiàn)。前幾年文旅板塊作為GDP催化劑，泉州對(duì)文旅基建進(jìn)行大規(guī)模投入，未來(lái)逐步轉(zhuǎn)入追求回報(bào)階段。僑鄉(xiāng)商品街沒能獲得2026年立項(xiàng)，后期能夠爭(zhēng)取到的資源和機(jī)會(huì)都在變小。

想要借力外部力量難度系數(shù)很大，不確定性更強(qiáng)，都將影響資金和企業(yè)介入僑鄉(xiāng)商品街的深度。前期進(jìn)入的茶咖文創(chuàng)商戶很大部分也只是把僑鄉(xiāng)商品街當(dāng)成孵化基地，一旦模型跑通，就會(huì)選擇向外擴(kuò)張。沒跑通前，要么忍著繼續(xù)等待機(jī)遇和孵化，要么撤離。

那是否存在通過內(nèi)生性增長(zhǎng)，孵化出明星商戶，從而改變生態(tài)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)整體項(xiàng)目上升的可能性？以目前茶咖文創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，難度系數(shù)很大。

從品類來(lái)看，茶咖行業(yè)增速出現(xiàn)放緩，非常依賴于自身打造的概念；文創(chuàng)是高速賽道，過于吃高頻迭代的創(chuàng)意，非常燒腦，考驗(yàn)產(chǎn)品的創(chuàng)意性和持續(xù)性，簡(jiǎn)單的選品采購(gòu)再出售能賺錢、難出圈。

從引流方式來(lái)看，前幾年的自媒體紅利開始被拉平，需要商戶自媒體內(nèi)容創(chuàng)作上有較大的突破，才能突圍。特別是在僑鄉(xiāng)商品街不能提供足夠適配流量的情況下，關(guān)乎經(jīng)營(yíng)成敗，而不僅僅是否能突圍。

從商戶人員屬性來(lái)看，有想法，有活性，具有新思維，優(yōu)于傳統(tǒng)街區(qū)商戶。技術(shù)層面不夠嫻熟，有待進(jìn)一步提升；新產(chǎn)品層面，與消費(fèi)者的適配性還在磨合。整體離跑通自己的模式還有一段路程。

即便有少數(shù)商戶成功破圈，也極易遭遇業(yè)主單方面漲租的問題，契約精神難以保障。商戶發(fā)展受限的同時(shí)，也無(wú)法形成示范效應(yīng)帶動(dòng)街區(qū)整體發(fā)展，難以走出“點(diǎn)-線-面”的業(yè)態(tài)升級(jí)路徑。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施沒有資金投入；沒有人來(lái)整體駕馭操盤，協(xié)同業(yè)態(tài)、重構(gòu)業(yè)態(tài)，野蠻生長(zhǎng)后，空間沖突、內(nèi)容沖突、利益沖突等等都可能出現(xiàn)，個(gè)性化店鋪集群生存土壤不夠良好。哪怕僑鄉(xiāng)商品街建筑風(fēng)貌具有稀缺性，也能契合市場(chǎng)一定需求，具有一定的低頻升中頻機(jī)會(huì)，但這架引擎并不能夠帶來(lái)足夠支撐僑鄉(xiāng)商品街整體變現(xiàn)的流量。

如果未來(lái)沒有出現(xiàn)足夠大的變量，僑鄉(xiāng)商品街的茶咖文創(chuàng)商戶在增加到一定程度就會(huì)開始停滯。這個(gè)地方可以做孵化，比較難做大，商戶在發(fā)展到一定程度，向外復(fù)制是相對(duì)較好的選擇。

寫在最后

文旅行業(yè)野蠻生長(zhǎng)的紅利已經(jīng)過去，沒能及時(shí)跑出來(lái)的項(xiàng)目，后面面臨的對(duì)手都是相對(duì)專業(yè)的玩家，很難因?yàn)檎镜斤L(fēng)口就起飛。依靠自然生長(zhǎng)從冷門街區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾律罘绞降逆溄诱�，成為新的休閑體驗(yàn)地，這種轉(zhuǎn)型路徑如果沒有人為引導(dǎo)幾乎不可能重現(xiàn)。除非哪天因某事件被流量相中，莫名其妙被引爆。

泉州要想推動(dòng)僑鄉(xiāng)商品街與城市、市民需求產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，需要解決場(chǎng)景美學(xué)、空間重構(gòu)、生態(tài)協(xié)同等一系列核心問題，每一樣都是需要資金、資源、專業(yè)能力支撐的大工程。