出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

在商業(yè)和消費(fèi)世界，一個流傳已久的終極懸念是：中國最賺錢的商場，到底能有多賺錢？南京德基廣場用一份最新的成績單，給出了一個讓人瞠目的答案。

日前，2026年南京市政府工作報(bào)告發(fā)布，其中提到2025年新街口商圈保持華東消費(fèi)C位，德基廣場銷售額蟬聯(lián)全國第一。另據(jù)“南京發(fā)布”消息，2025年，南京德基廣場創(chuàng)下262.4億元的銷售佳績。這意味著，平均每天有超過7178萬元的流水在這里發(fā)生，每6秒鐘就有一筆交易達(dá)成。

當(dāng)全國不少商業(yè)體仍在為客流復(fù)蘇苦苦掙扎時(shí)，德基卻以7.1%的同比增長，再次毫無懸念地坐穩(wěn)“全國店王”的寶座。日均18萬、年6600萬人次的客流量，德基廣場宛如一臺高效運(yùn)轉(zhuǎn)的“商業(yè)永動機(jī)”。

新街口不僅是南京的商業(yè)心臟，更被寫入了2026市政府工作報(bào)告，成為這座城市“保持華東消費(fèi)C位”的戰(zhàn)略支點(diǎn)。然而，亮眼的數(shù)字背后，真正的懸念在于：在經(jīng)濟(jì)下行、電商沖擊、消費(fèi)K型分化的時(shí)代，一個實(shí)體商場，究竟憑什么能持續(xù)散發(fā)如此誘人的“香氣”？它的“生意經(jīng)”，遠(yuǎn)不止于“賣得貴”那么簡單，如同魔術(shù)師有自己的一套“魔法”。

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“魔法”一

推出“德基24h”模式，轉(zhuǎn)型全日生活目的地

傳統(tǒng)商場的營業(yè)時(shí)間，像一道晚上十點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)落下的卷簾門，將城市夜生活隔絕在外。德基廣場在2025年初，親手拆掉了這道“時(shí)間壁壘”，推出了 “德基24h” 模式。

這絕非簡單地延長營業(yè)時(shí)間，而是一場精密的“時(shí)間煉金術(shù)”。它將商業(yè)巧妙地編織進(jìn)城市的呼吸節(jié)奏：當(dāng)深夜降臨，奢侈品店燈光漸暗，藝術(shù)博物館的夜場導(dǎo)覽、特定樓層的主題餐飲、策展式零售空間卻剛剛蘇醒。這里不再是單純的購物終點(diǎn)，而成為城市夜間社交、文化消費(fèi)和休閑生活的樞紐。

“魔法”立竿見影——夜間客流占比從不足5%飆升至30%。德基成功地將自己從“日間商業(yè)地標(biāo)”轉(zhuǎn)型為“全日生活目的地”，探索了城市公共服務(wù)的商業(yè)深度。這一模式，已成為全國零售業(yè)創(chuàng)新推廣的典型樣本。

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“魔法”二

場景創(chuàng)新再造，上演空間變形記

如果商業(yè)空間只是貨架的排列組合，那它注定冰冷而無趣。德基廣場深諳此道，它像一個頂級的空間導(dǎo)演，上演了一出出驚艷的“變形記”。

在一期7樓，昔日的電影院被改造為 “花園餐廳” 。這里移步換景，綠植環(huán)繞，古冬、周舍、滿隴山房等品質(zhì)餐飲品牌隱匿其中。顧客品嘗的不僅是美食，更是一種“在都市空中花園享用盛宴”的詩意體驗(yàn)。建筑、景觀、美食在此融匯共生，商業(yè)空間變成了可呼吸、可停留、可分享的社交客廳。

圖源：筆者提供

更顛覆性的創(chuàng)作在二期3-6層。一個名為 “德基藝術(shù)商業(yè)市集” 的奇幻世界被打造出來。這里每一層都是一個獨(dú)立的主題夢境：3樓的“異次元新境”、4樓的“超現(xiàn)實(shí)海域”、5樓的“霓幻未來城”、6樓的“游影卷間集”。藝術(shù)裝置不再是高高在上的陳列，而是與潮流首店、手作工坊、特色小食無縫交融的背景與主角。顧客在這里的身份，從“消費(fèi)者”變成了“探險(xiǎn)者”和“參與者”。

圖源：筆者提供

最令人拍案叫絕的，莫過于將公共衛(wèi)生間升級為“藝術(shù)盥洗室”。當(dāng)別家商場還在比拼衛(wèi)生間的潔凈度時(shí)，德基已然在比拼美學(xué)高度和話題熱度。2025年上半年，這些堪比藝術(shù)展廳的盥洗室，竟吸引了超1000萬人次的“參觀”，同比增長42%，成為小紅書、抖音上經(jīng)久不衰的網(wǎng)紅打卡地。這可能是全國唯一需要“排隊(duì)參觀”的衛(wèi)生間，德基用最小的空間，撬動了最大的流量與口碑。

南京德基廣場廁所 圖源：小紅書

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“魔法”三

化身首店收割機(jī)，保持商場新鮮度

在商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，“首店”是打破僵局最鋒利的武器。德基將“首店經(jīng)濟(jì)”玩到了極致，譜寫了一曲令人目眩的“狂想曲”。

2025年，德基廣場共引進(jìn)了83家城市級及以上首店，平均每4.4天就有一家新店落地。這張星光熠熠的名單包括：Louis Vuitton全球首家獨(dú)立香水美妝精品店，同步首發(fā)頂級系列；M.A.C全球首家藝術(shù)旗艦店，由知名設(shè)計(jì)師以“解構(gòu)鋼琴”為靈感打造；英國“爆米花界愛馬仕”Joe & Seph‘s的亞洲首店；乃至淘寶起家的知名女裝品牌UNICA、CHICJOC的全國首家線下店……

圖源：南京消費(fèi)發(fā)布

圖源：筆者提供

另外，德基并不是高高在上。在消費(fèi)K型分化的今天，德基高端消費(fèi)和基礎(chǔ)消費(fèi)兩手抓，從頂級奢侈品到網(wǎng)紅潮流品牌，從國際大牌到線上黑馬，德基構(gòu)建了一個覆蓋全客層、持續(xù)制造驚喜的“首店磁力場”。它深刻地明白，保持新鮮感，就是保持吸引力。消費(fèi)者永遠(yuǎn)期待“下一次在德基會遇到什么”，這種期待本身，就構(gòu)成了強(qiáng)大的消費(fèi)驅(qū)動力。

2025年南京德基廣場引進(jìn)的部分首店品牌表：

整理：方湖 制表：聯(lián)商網(wǎng)

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“魔法”四

商業(yè)融合文化，打造無盡審美體驗(yàn)

如果說奢侈品是德基的“筋骨”，那么文化就是它獨(dú)一無二的“靈魂芯片”。德基沒有將自己懸浮于南京這座古都的歷史之上，而是將千年文脈巧妙地解碼、轉(zhuǎn)譯，植入商業(yè)的每一個細(xì)胞。

其集大成者是德基藝術(shù)博物館的沉浸式互動展《金陵圖》。借助AR、VR技術(shù)，觀眾可以“走入”宋代畫作，與533個古代人物實(shí)時(shí)互動。累計(jì)超120萬人次的接待量、超2.2億的線上曝光，形成了“先看金陵圖，再逛南京城”的城市級文化IP�？匆粓稣褂[，成為逛德基的一個全新理由，文化消費(fèi)與商業(yè)消費(fèi)形成了完美的閉環(huán)。

圖源：筆者提供

這種文化浸潤無處不在。商場內(nèi)的藝術(shù)裝置、精心策劃的專題展覽、乃至?xí)�籍文�?chuàng)區(qū)的選品，都透露出獨(dú)特的審美與品味。德基廣場從一個購物場所，升格為一座“可逛的美術(shù)館”和“城市文化客廳”。在這里，消費(fèi)不只是購買商品，更是購買一種審美體驗(yàn)和文化認(rèn)同。

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“魔法”五

IP、AI點(diǎn)燃消費(fèi)情緒，傳遞潮流營銷視覺

在注意力稀缺的時(shí)代，德基的營銷如同一套高超的“讀心術(shù)”，總能精準(zhǔn)觸動消費(fèi)者的情緒開關(guān)。

其策略核心清晰有力：IP賦能、互動貫穿、AI驅(qū)動。全年圍繞10大節(jié)點(diǎn)落地25場主題活動中，德基嫻熟地運(yùn)用IP魔法：新春的“靈動萌蛇”、周年慶的《玩具總動員》奇幻樂園、年末的“YOMeeDoll小企鵝”專屬娃衣……這些IP不僅是裝飾，更是制造社交貨幣、引發(fā)情感共鳴的利器。

圖源：南京消費(fèi)發(fā)布

圖源：玄武發(fā)布

凌霄、織夢，兩匹神駿非凡、通體渲染粉紫霞光的大型藝術(shù)馬，已入駐德基廣場。根植于《山海經(jīng)》深度創(chuàng)作，喚醒公眾的文化記憶，拉開了融合觀賞、互動與傳播的立體化新春社交場域。

同時(shí)，它通過“卡路里打卡”、“寶藏新品收集”等線上趣味任務(wù)，將手機(jī)屏幕前的互動，無縫轉(zhuǎn)化為踏入商場的邀請函。更前沿的是，AI技術(shù)已深度融入其內(nèi)容生產(chǎn)與營銷執(zhí)行。從活動主視覺到節(jié)氣海報(bào)，AI輔助設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了風(fēng)格化表達(dá)與效率的倍增，讓營銷視覺始終保持在潮流最前沿。

06

未來的“魔法陣”：從單點(diǎn)極致到生態(tài)帝國

蟬聯(lián)全國店王，并非德基野心的終點(diǎn)。站在262億元的新巔峰，它已悄然布下更大的“魔法陣”——一個多層次、跨區(qū)域的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

2026年，德基集團(tuán)計(jì)劃“三箭齊發(fā)”：

徐州德基廣場：復(fù)制新街口德基廣場的頂奢標(biāo)桿模式，打造259米雙子塔城市地標(biāo)。

徐州德基廣場效果圖 圖源：項(xiàng)目官方

河西德基時(shí)刻：瞄準(zhǔn)年輕潮奢客群，打造國內(nèi)首個超現(xiàn)實(shí)概念MALL，與新街口實(shí)現(xiàn)差異化競爭。

河西德基時(shí)刻效果圖 圖源：項(xiàng)目官方

仙林德基奧萊：創(chuàng)新探索奧特萊斯+藝術(shù)小鎮(zhèn)模式，將折扣購物與微度假體驗(yàn)融合。

仙林德基奧萊 圖源：項(xiàng)目官方

此外，德基集團(tuán)在江北新區(qū)潮流街區(qū)、揚(yáng)州瘦西湖、南京牛首山等項(xiàng)目的簽約，勾勒出一幅從重奢、潮奢到奧萊，從城市核心到文旅勝地的宏大版圖。德基正從南京新街口的一個“超級單點(diǎn)”，進(jìn)化為一個覆蓋全客層、貫通多業(yè)態(tài)、輻射長三角的“商業(yè)帝國”。

寫在最后

德基廣場的“香氣”，源自一套復(fù)雜而精密的“復(fù)合魔法”。它不再是傳統(tǒng)意義上堆砌奢侈品的“豪華賣場”，而是一個融合了時(shí)間彈性、空間美學(xué)、品牌新鮮度、文化深度和營銷巧思的“超級體驗(yàn)內(nèi)容平臺”。

它把商場做成了城市藝術(shù)館，把衛(wèi)生間做成了打卡點(diǎn)，把每6秒鐘做成一筆生意，把夜晚做成新的增長極。在實(shí)體商業(yè)被無數(shù)次唱衰的今天，德基用262億的實(shí)績證明：真正的商業(yè)創(chuàng)新，在于深刻理解人與城市的需求，并用極致的創(chuàng)意和運(yùn)營，將購物中心重塑為人們情感向往和生活方式的提案者。

德基的生意經(jīng)之所以“香”，歸根結(jié)底，是因?yàn)樗�賣的不是商品，而是令人心動的美好生活本身。這或許才是商業(yè)歷久彌新的終極魔法。