出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

當(dāng)金陵中寰JLC開(kāi)業(yè)的人潮洶涌，與淮安萬(wàn)象城、蘇州萬(wàn)象天地一南一北兩地的消費(fèi)熱情，在2025年的時(shí)空里遙相呼應(yīng)時(shí)，江蘇商業(yè)版圖演進(jìn)的雙重?cái)⑹卤阋亚逦�展開(kāi)：一邊是商業(yè)資源與高階體驗(yàn)堅(jiān)定不移地 “向下沉” ，涌向更廣闊的區(qū)域與更細(xì)微的生活場(chǎng)景；另一邊則是核心市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)可回避地 “向上卷” ，在文化、藝術(shù)與生活方式的巔峰展開(kāi)極致角逐。這條看似悖論的“雙向車(chē)道”，正勾勒出江蘇商業(yè)向上晉級(jí)的真實(shí)路徑。

2025年是江蘇高品質(zhì)商業(yè)大年，也是華潤(rùn)萬(wàn)象的大年。高品質(zhì)商業(yè)，如香港置地的金陵中寰JLC、蘇州萬(wàn)象天地、金陵天地、淮安萬(wàn)象城等，其中萬(wàn)象系有三家開(kāi)業(yè)，具體如下：

2025年江蘇部分新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比 整理：方湖 制表：聯(lián)商網(wǎng)

一、 商業(yè)向下沉：能級(jí)擴(kuò)散與普惠深化

商業(yè)的下沉，在2025年已超越單純的地理概念，演進(jìn)為一場(chǎng)商業(yè)能級(jí)、內(nèi)容創(chuàng)新與消費(fèi)公平的普惠運(yùn)動(dòng)。

其一，地理與能級(jí)的“梯度下沉”。

下沉已非簡(jiǎn)單的地理遷移，而是高品質(zhì)商業(yè)資源與體驗(yàn)?zāi)Ｊ降南到y(tǒng)性普惠。

華潤(rùn)萬(wàn)象是這場(chǎng)下沉運(yùn)動(dòng)最有力的推動(dòng)者。在淮安，淮安萬(wàn)象城作為蘇北首座萬(wàn)象系列綜合體，以高達(dá)40%的區(qū)域首進(jìn)率，引入了茶顏悅色、Peet‘s Coffee、盒馬鮮生等150家各級(jí)首店。這不僅是品牌的落地，更是商業(yè)文明的梯度轉(zhuǎn)移。開(kāi)業(yè)首月客流破300萬(wàn)、業(yè)績(jī)超3億的數(shù)據(jù)，宣告了下沉市場(chǎng)驚人的消費(fèi)潛力與對(duì)美好生活的迫切渴望。

這種下沉也是戰(zhàn)略性的網(wǎng)格化布局。華潤(rùn)系在江蘇的落子，精準(zhǔn)覆蓋了從一線(xiàn)核心到新興區(qū)域的多維市場(chǎng)。在南京，華潤(rùn)以金陵天地鎖定河西南年輕社群，通過(guò)引入40余家南京首店、70余家區(qū)域首店，打造了一個(gè)13萬(wàn)平米的“年輕力生活場(chǎng)”；在蘇州，萬(wàn)象天地則以“MALL+街區(qū)”的形態(tài)深植古城肌理，用“一街一巷四廣場(chǎng)”的格局，讓現(xiàn)代商業(yè)與姑蘇文脈共生。蘇州萬(wàn)象天地匯聚近350家品牌，首店占比超過(guò)50%。高化精品店+高端運(yùn)動(dòng)戶(hù)外旗艦店+科技生活旗艦店，三大亮點(diǎn)品類(lèi)抓住品質(zhì)生活核心，三者奠定了項(xiàng)目定位級(jí)次。

其二，場(chǎng)景與功能的“社區(qū)下沉”。

商業(yè)創(chuàng)新正從宏大的“購(gòu)物中心”滲入城市肌理的“毛細(xì)血管”。

南京玄武招商花園城等項(xiàng)目，通過(guò)引入更貼近日常生活的品質(zhì)首店與社區(qū)服務(wù)，將“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)化為“家門(mén)口的驚喜”，貢獻(xiàn)了南京超過(guò)16%的首店增量。包括COSCIA南京首店、GUCCI區(qū)域首店、萬(wàn)事利絲綢、SPECIALIZED南京首家購(gòu)物中心店、LACOSTE區(qū)域首店、畢真烤肉店江蘇首店、東盛南京首店、馥生六記江蘇首店、KASE江蘇首店等。

在蘇州，月光碼頭以“首店+夜經(jīng)濟(jì)”模式，將商業(yè)空間延伸為全天候的社交生活場(chǎng)。這標(biāo)志著商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)維度，從爭(zhēng)奪跨區(qū)域的目的性消費(fèi)，深化至運(yùn)營(yíng)高頻、高粘性的屬地性生活圈。

玄武招商花園城

其三，政策與生態(tài)的“系統(tǒng)下沉”。

“下沉”的成功，離不開(kāi)政府“有形之手”構(gòu)建的系統(tǒng)性支撐。從省級(jí)層面推動(dòng)“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”建設(shè)，到蘇州工業(yè)園區(qū)提供“首店一件事”全鏈條服務(wù)，政策導(dǎo)向已從簡(jiǎn)單的招商引資，轉(zhuǎn)向培育創(chuàng)新生態(tài)。政府通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、流程優(yōu)化與平臺(tái)搭建，為商業(yè)資源的下沉與本土品牌的孵化提供了肥沃的土壤，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)活力與公共服務(wù)的同頻。下面匯總了一些代表性的知名首店案例：

整理：方湖 制表：聯(lián)商網(wǎng)

二、商業(yè)向上卷：價(jià)值升維與體驗(yàn)革命

在下沉拓寬市場(chǎng)基座的同時(shí)，高能級(jí)城市的商業(yè)空間已無(wú)“平庸”的容身之地，被迫卷入一場(chǎng)以場(chǎng)景、價(jià)值與深度體驗(yàn)為核心的“升維戰(zhàn)爭(zhēng)”。

卷向主題化場(chǎng)景——從“貨場(chǎng)”到“目的地”的終極蛻變。

當(dāng)基礎(chǔ)需求被滿(mǎn)足，競(jìng)爭(zhēng)便無(wú)可避免地“向上”攀升，卷入一場(chǎng)關(guān)于獨(dú)特性、文化性與體驗(yàn)感的巔峰對(duì)決。

香港置地帶來(lái)的JLC金陵中環(huán)，將這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)推向了藝術(shù)與商業(yè)融合的新高度。項(xiàng)目不僅引入了Christian Louboutin等頂奢品牌的江蘇首店，更將商業(yè)空間本身化為藝術(shù)展場(chǎng)。與國(guó)際藝術(shù)家合作打造的《紅樓回響》數(shù)字藝術(shù)，讓購(gòu)物行為升華為文化體驗(yàn)，重新定義了南京新街口的商業(yè)美學(xué)。

南京新街口地鐵1號(hào)線(xiàn)的《紅樓回響》圖源：微博@游戈昊

“向上卷”更是場(chǎng)景與主題的極致創(chuàng)造。招商蛇口的玄武招商花園城，別出心裁地打造了國(guó)內(nèi)首個(gè)商場(chǎng)內(nèi)天文臺(tái)，將消費(fèi)與科普、生態(tài)教育融為一體。常州星耀城吾悅廣場(chǎng)則構(gòu)建了“水陸空立體樂(lè)活場(chǎng)”，以首座空中園林、濱湖商業(yè)體和飛行家風(fēng)洞（江蘇首店）等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，打造現(xiàn)象級(jí)目的地。常州的歌林公園，則以15.6萬(wàn)平米的體量打造“公園式自然秘境地”，用室內(nèi)懸浮森林和近8000平米的“萌寵紀(jì)”主題空間，創(chuàng)造了難以復(fù)制的自然沉浸感。

常州歌林公園 圖源：小紅書(shū)@大腸包小腸

單純的商品陳列空間價(jià)值已然枯竭。無(wú)錫太湖音悅城給出了全新答案：它將自身定義為“音樂(lè)公園”，以年均超200場(chǎng)的高品質(zhì)演出為核心引擎，讓商業(yè)成為音樂(lè)藝術(shù)的衍生場(chǎng)景與生活方式載體。FLOWHUB北歐文化體驗(yàn)中心等首店的引入，并非簡(jiǎn)單拼湊，而是圍繞“音樂(lè)與生活”主題構(gòu)建的有機(jī)生態(tài)。

同樣，蘇州的凱樂(lè)石全國(guó)首家“登山概念店”，用500平米的仿真巖壁與露營(yíng)場(chǎng)景，將店鋪?zhàn)優(yōu)槠放莆幕�的沉浸式博物館。商業(yè)體正在將自己重鑄為一個(gè)值得專(zhuān)程前往的“生活目的地”。

卷向文化融合——從“符號(hào)嫁接”到“基因重塑”的深度綁定。

與文化結(jié)合的表層裝修已然過(guò)時(shí)，深度挖掘與創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化在地文化IP成為破局關(guān)鍵。JLC金陵中環(huán)在文化融合上，實(shí)現(xiàn)了從元素點(diǎn)綴到空間與運(yùn)營(yíng)基因?qū)用娴南到y(tǒng)性重塑。

其創(chuàng)新體現(xiàn)在四個(gè)深度：首先，空間基因轉(zhuǎn)譯，將“金陵八景”及城墻、云錦等意象，系統(tǒng)轉(zhuǎn)化為建筑立面、室內(nèi)紋樣與“三進(jìn)”院落布局，并打造“漫游綠洲”理念的屋頂園林與下沉庭院，讓文化成為可游可感的立體空間敘事。

其次，藝術(shù)內(nèi)容重構(gòu)，不只是引入國(guó)際藝術(shù)家（如丹尼爾·阿爾軒），更促成其與南京文化對(duì)話(huà)，如《紅樓回響》讓經(jīng)典人物融入現(xiàn)代生活場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)IP的潮流化再生。整體敘事升維，項(xiàng)目定位“城市社交客廳”，將商業(yè)體轉(zhuǎn)化為持續(xù)策展、激發(fā)社交的文化能量場(chǎng)，完成了從“商業(yè)+文化”到“文化型商業(yè)”的基因重塑。

蘇州萬(wàn)象天地對(duì)空間基因重構(gòu)，采用“MALL+街區(qū)”形態(tài)，以“一街一巷四廣場(chǎng)”立體格局重塑蘇州街巷肌理與園林游逛動(dòng)線(xiàn)，讓現(xiàn)代建筑承載傳統(tǒng)空間韻律。同時(shí)深度綁定在地文化，如重建明代紫芝園作為非遺活態(tài)展場(chǎng)；設(shè)置《時(shí)空坐標(biāo)》紀(jì)年裝置；與國(guó)際藝術(shù)家跨界共創(chuàng)藝術(shù)裝置，通過(guò)內(nèi)容共創(chuàng)激活，讓文化成為可感可觸的體驗(yàn)。

卷向社群運(yùn)營(yíng)——從“流量收割”到“情感連接”的持久戰(zhàn)。

認(rèn)識(shí)到線(xiàn)下空間不可替代的核心優(yōu)勢(shì)在于真實(shí)的連接，領(lǐng)先的商業(yè)體紛紛轉(zhuǎn)向構(gòu)建高粘性的社群。蘇州WARPING POINT匹克球體驗(yàn)館、與騎行品牌“閃電”合作的復(fù)合概念店，都在通過(guò)打造專(zhuān)業(yè)圈層聚集地來(lái)鎖定細(xì)分客群。常州“野生演唱會(huì)”等現(xiàn)象級(jí)常態(tài)化活動(dòng)，更是成功塑造了城市級(jí)的情感IP，將偶然性訪(fǎng)客轉(zhuǎn)化為規(guī)律性歸屬的“社群成員”。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已從坪效之爭(zhēng)深化為“人心”與“時(shí)間”的爭(zhēng)奪。

蘇州匹克球體驗(yàn)館 圖源：品牌官方

三、商業(yè)晉級(jí)之路：在“下沉”與“上卷”的張力中進(jìn)化

2025年江蘇商業(yè)呈現(xiàn)的“下沉”與“上卷”并非背道而馳，而是在張力中共同指向一個(gè)更高級(jí)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成。

第一、商業(yè)價(jià)值核心的遷移路徑：從“交易價(jià)值”到“體驗(yàn)價(jià)值”與“社群價(jià)值”。

無(wú)論是下沉市場(chǎng)對(duì)首店的熱捧，還是核心市場(chǎng)對(duì)主題場(chǎng)景的極致追求，消費(fèi)者用腳投票的背后，是對(duì)購(gòu)物過(guò)程中獲得的情感愉悅、文化認(rèn)同與社會(huì)連接的強(qiáng)烈渴望。成功的項(xiàng)目，如淮安萬(wàn)象城（提供前所未有的品牌集合體驗(yàn)）或常州歌林公園（公園式自然秘境地），本質(zhì)上都是卓越的“體驗(yàn)產(chǎn)品經(jīng)理”。

第二、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)化的未來(lái)圖景：從“單點(diǎn)標(biāo)桿”到“城市級(jí)生態(tài)協(xié)同”。

淮安萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)，不僅是一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目啟動(dòng)，更是開(kāi)啟了整個(gè)蘇北區(qū)域的商業(yè)能級(jí)重構(gòu)，倒逼周邊商業(yè)體重新定位、錯(cuò)位發(fā)展。在南京、蘇州，不同主題、不同能級(jí)的項(xiàng)目開(kāi)始形成功能互補(bǔ)、客流共享的有機(jī)網(wǎng)絡(luò)。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，將不僅是單體項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，更是以城市或區(qū)域?yàn)閱挝坏�、整體商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)。

第三，商業(yè)創(chuàng)新的可持續(xù)方向：深度運(yùn)營(yíng)與本土融合。

硬件與品牌的優(yōu)勢(shì)窗口期正在急劇縮短。2026年的商業(yè)升級(jí)，必將圍繞“深度運(yùn)營(yíng)”展開(kāi)：主題將進(jìn)一步細(xì)分至“騎行”、“徒步”、“國(guó)潮戲曲”等垂直領(lǐng)域；與本土文化的結(jié)合將從IP聯(lián)名走向共同孵化原創(chuàng)品牌與內(nèi)容；科技與可持續(xù)理念將如水電般融入運(yùn)營(yíng)，提升效率與體驗(yàn)。唯有那些能真正扎根城市肌理、持續(xù)創(chuàng)造新鮮內(nèi)容、并與消費(fèi)者建立情感共鳴的項(xiàng)目，才能在這場(chǎng)“向下沉向上卷”的晉級(jí)賽中持續(xù)領(lǐng)跑。

寫(xiě)在最后

2025年江蘇商業(yè)的生動(dòng)實(shí)踐，昭示著一個(gè)舊時(shí)代的終結(jié)與一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)啟。

一方面通過(guò)下沉商圈實(shí)現(xiàn)商業(yè)升維。向下沉，是商業(yè)文明普惠的廣度與溫度；向上卷，是商業(yè)藝術(shù)探索的深度與高度。另一方面，如頭部陣營(yíng)的萬(wàn)象系、高奢代表德基、港資中寰系，高線(xiàn)商業(yè)資源在江蘇下沉市場(chǎng)的加快布局，同時(shí)推動(dòng)地方商圈升級(jí)。

這條雙向并行的晉級(jí)之路，其終極目標(biāo)并非無(wú)休止的內(nèi)耗，而是在更廣闊的市場(chǎng)上滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活的多元、高階向往。

2026年，南京光環(huán)花園城、南京德基時(shí)刻和德基奧萊、徐州德基、蘇州中寰一期、無(wú)錫K11 Select、南通金鷹世界等一大批品質(zhì)商業(yè)推陳出新，將加速江蘇商業(yè)升級(jí)進(jìn)化，值得期待。