出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/李高

2026年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)一波“上新潮”。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2026年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共430個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡)，新增商業(yè)建筑面積3414.29萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積約7.94萬(wàn)㎡。(總表見(jiàn)文末)

這其中，全新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)361個(gè)，其余69個(gè)為存量升級(jí)物業(yè)，或通過(guò)更換運(yùn)營(yíng)商、重新改造招商，或經(jīng)內(nèi)部升級(jí)后全新亮相。

01

華東區(qū)域領(lǐng)跑開(kāi)業(yè)數(shù)量

全國(guó)七大區(qū)域均有新商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)，且華東(213個(gè))繼續(xù)占比“半壁江山”，華南(64個(gè))、華中(44個(gè))、西南(41個(gè))等“商業(yè)活力強(qiáng)區(qū)”表現(xiàn)不俗，緊隨華東。其他華北、西北和東北分別為33個(gè)、20個(gè)和15個(gè)。

城市供應(yīng)方面：

1、上海以40個(gè)新開(kāi)數(shù)量繼續(xù)領(lǐng)跑。

上海作為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的沃土，始終是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，不僅吸引著全球知名品牌搶先布局，也是外資、港資及央國(guó)企開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)最青睞的市場(chǎng)。2026年上海也將涌入不少高質(zhì)量商業(yè)，如36萬(wàn)㎡的新嘉中心，近28萬(wàn)㎡的徐家匯中心ITC Maison將分階段開(kāi)業(yè)，17萬(wàn)㎡的前灘太古里二期，松江首個(gè)TOD商業(yè)泗涇招商花園城等。同時(shí)，淮海路龍鳳商廈(原龍鳳金銀珠寶商店)、幸匯城隍(原豫城時(shí)尚)、新六百YOUNG(原太平洋百貨徐匯店)等城市更新商業(yè)，也將以全新的面貌亮相。

2、TOP10中均為一線、新一線城市。

在城市開(kāi)業(yè)數(shù)量方面，TOP10均為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、常住人口基數(shù)大、消費(fèi)潛力充足的一線和新一線城市，彰顯了商業(yè)發(fā)達(dá)程度與城市發(fā)展水平的緊密關(guān)聯(lián)。其中，杭州、南京、廣州、蘇州、成都開(kāi)業(yè)數(shù)量均超10個(gè)。

02

企業(yè)貢獻(xiàn)數(shù)量榜首易主？

開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)業(yè)量上，2026年或首次迎來(lái)“新王”。

2026年擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、珠海萬(wàn)達(dá)商管、愛(ài)琴海集團(tuán)、京東集團(tuán)、龍湖商業(yè)、新城控股集團(tuán)、寶龍商業(yè)、招商商管、正和城邦、德基集團(tuán)均在TOP10中。華潤(rùn)萬(wàn)象生活有望超越萬(wàn)達(dá)，成為單年開(kāi)業(yè)數(shù)量最多的企業(yè)。

作為央企，華潤(rùn)近幾年在商業(yè)市場(chǎng)可謂風(fēng)生水起，不僅在萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象天地等成熟的產(chǎn)品線上穩(wěn)定輸出，更在輕資產(chǎn)的“天地系列”和奧萊領(lǐng)域開(kāi)拓市場(chǎng)，且均有口碑保障。2025年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)商業(yè)17個(gè)，僅次于萬(wàn)達(dá)的20個(gè)；而在2026年的計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，華潤(rùn)將以20個(gè)的開(kāi)業(yè)量超越萬(wàn)達(dá)。

從這份名單中還可以看出，輕資產(chǎn)已經(jīng)是當(dāng)下各大企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的最重要路徑。萬(wàn)達(dá)自不用說(shuō)，已經(jīng)“去地產(chǎn)化”成功，近幾年也一直“存量輕化”，將資產(chǎn)所有權(quán)賣出，僅保留運(yùn)營(yíng)權(quán)。曾經(jīng)全年開(kāi)業(yè)數(shù)量前列的寶龍商業(yè)也開(kāi)始出售現(xiàn)有資產(chǎn)，在2025年將濱江寶龍城成功出售，保留經(jīng)營(yíng)權(quán)。TOP10中正和城邦則更為典型，作為一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)，2026年待開(kāi)的4個(gè)商場(chǎng)均為輕資產(chǎn)，其創(chuàng)始人吳正梅在江蘇市場(chǎng)具有話語(yǔ)權(quán)，被業(yè)內(nèi)稱為“MALL姐”，曾經(jīng)操盤過(guò)南京水游城、南京虹悅城、南京景楓KINGMO等商業(yè)項(xiàng)目。

可見(jiàn)，TOP10中，基本都是行業(yè)內(nèi)的一些頭部企業(yè)，這些企業(yè)具有成熟的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理能力，因此在招商的品質(zhì)以及后期的運(yùn)營(yíng)方面都具有一定的保障，往往也是催生“爆款”的主流。

2026年擬開(kāi)商業(yè)中，諸如高奢定位的杭州恒隆廣場(chǎng)、北京太古坊、天津泰達(dá)海信廣場(chǎng)、徐州德基廣場(chǎng)、三亞太古里、重慶中環(huán)萬(wàn)象城、西安SKP南館，超大體量的上海前灘太古里二期、上海PRISMA新嘉中心、紹興蘇寧廣場(chǎng)，華潤(rùn)旗下萬(wàn)象天地系列之浦東金橋萬(wàn)象天地、佛山萬(wàn)象天地、武漢光谷萬(wàn)象天地、成都萬(wàn)象天地，特色奧萊無(wú)錫杉杉奧特萊斯廣場(chǎng)、砂之船(廣州)奧萊公園等均值得期待。具體內(nèi)容，可關(guān)注聯(lián)商網(wǎng)后續(xù)報(bào)道“2026年全國(guó)擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目TOP30”。

03

2-5萬(wàn)㎡的體量為主流

從擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目的體量分布上看，面積在2-5萬(wàn)㎡的占比最高至35%，但也僅比5-10萬(wàn)㎡的略高。整體上看，2026年市場(chǎng)還將以中小體量的購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)為主。一方面是存量改造的主旋律下，傳統(tǒng)商業(yè)的體量并不大；另一方面，當(dāng)前商業(yè)模式偏向個(gè)性化，比如主理人、策展型等，而這些商業(yè)模式一般都是小體量。加上開(kāi)發(fā)成本較高，體量越大挑戰(zhàn)越大，在謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)的主流下，大體量商業(yè)相對(duì)稀缺。

同時(shí)，除了統(tǒng)計(jì)中的項(xiàng)目外，2026年還有不少面積在2萬(wàn)㎡以下的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)開(kāi)業(yè)。包括：1.8萬(wàn)㎡的上海菊?qǐng)@維樂(lè)城、1.2萬(wàn)㎡的上海華潤(rùn)中心、配套商業(yè)1.2萬(wàn)㎡的上海前灘源、0.3萬(wàn)㎡的上海恒隆廣場(chǎng)三期、15萬(wàn)㎡的杭州臨平百聯(lián)奧特萊斯二期話梅集、0.6萬(wàn)㎡的淮北麥騰創(chuàng)谷鄰里中心、1.5萬(wàn)㎡的天津福灣廣場(chǎng)、1.8萬(wàn)㎡的天津星際太空港(中國(guó)首個(gè)太空主題綜合體)、1.72萬(wàn)㎡的天津中建·南開(kāi)福鄰薈、1萬(wàn)㎡的天津華亭里Block廣場(chǎng)、1.7萬(wàn)㎡的廣州花鄰薈·花山、1.5萬(wàn)㎡的中山明山臺(tái)、1.1萬(wàn)㎡的孝感云集小鎮(zhèn)、1.1萬(wàn)㎡的畢節(jié)金沙長(zhǎng)安里、占地1萬(wàn)㎡的拉薩楚卡金街等。

04

存量改造進(jìn)一步提速

在存量時(shí)代，商業(yè)項(xiàng)目的改造升級(jí)已成為行業(yè)破局的核心路徑之一。近年來(lái)，市場(chǎng)上涌現(xiàn)出了不少優(yōu)質(zhì)的改造案例，比如上海的百聯(lián)TX淮海，杭州的工聯(lián)CC，金華的世貿(mào)城市廣場(chǎng)，北京的超極合生匯西區(qū)等等。

這些項(xiàng)目的改造，并非單純的硬件翻新，核心是在于精準(zhǔn)定位、業(yè)態(tài)重構(gòu)、空間煥新、運(yùn)營(yíng)升級(jí)、數(shù)字化賦能等一系列組合更新，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值與客流、營(yíng)收的同步提升。這對(duì)大量經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)項(xiàng)目而言，都是可參考的路徑。

2026年擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中，至少有69個(gè)是存量改造商業(yè)，或?qū)鹘y(tǒng)的廠房、菜市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園、地下空間等物業(yè)進(jìn)行功能再造，轉(zhuǎn)型為商業(yè)空間；或是一些經(jīng)營(yíng)不佳的百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)，重新更換運(yùn)營(yíng)方，進(jìn)行改造、招商，以重新亮相。

還有一些是內(nèi)部升級(jí)重開(kāi)。如上海首位SHOWAY一期重新招商調(diào)整，預(yù)計(jì)7月份重新亮相；重百造夢(mèng)場(chǎng)項(xiàng)目啟幕，將打造國(guó)漫為主的二次元綜合體；重慶上海城·嘉天地由原百聯(lián)南岸上海城購(gòu)物中心、紅星美凱龍、中央大街等區(qū)域進(jìn)行整體更新；洛陽(yáng)吉慶路丹尼斯項(xiàng)目擴(kuò)容升級(jí)，原規(guī)劃營(yíng)業(yè)面積3.4萬(wàn)㎡將擴(kuò)大至4.35萬(wàn)㎡，新增電影院業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)在2026年牡丹花會(huì)期間正式營(yíng)業(yè)。

寫在最后

從2026年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)情況上看，不僅是市場(chǎng)供應(yīng)的集中釋放，更暗藏存量時(shí)代下行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心邏輯，也為從業(yè)者帶來(lái)多重啟示。

一則，區(qū)域布局需錨定核心勢(shì)能區(qū)。華東區(qū)域近五成的項(xiàng)目占比、一線及新一線城市的頭部聚集效應(yīng)，印證了商業(yè)活力與城市經(jīng)濟(jì)基本面、消費(fèi)潛力的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。因此，企業(yè)應(yīng)聚焦高凈值客群密集、商業(yè)生態(tài)成熟的區(qū)域深耕，同時(shí)借助上海、杭州等城市的標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，打造兼具區(qū)域特色與行業(yè)引領(lǐng)性的產(chǎn)品。

二則，輕資產(chǎn)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)已成破局關(guān)鍵。頭部企業(yè)的輕資產(chǎn)發(fā)展，表明了行業(yè)已從重資產(chǎn)規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)向了運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。因此，一方面，企業(yè)需通過(guò)成熟產(chǎn)品線輸出與運(yùn)營(yíng)能力賦能，擴(kuò)大市場(chǎng)版圖；另一方面，應(yīng)構(gòu)建更完善的‘內(nèi)容+服務(wù)+營(yíng)銷’全鏈條運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)與商戶、客群的價(jià)值共生。

總而言之，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)是“運(yùn)營(yíng)為王”的時(shí)代，企業(yè)唯有掌握清晰的消費(fèi)趨勢(shì)變化，持續(xù)深耕核心能力，并積極創(chuàng)新，平衡規(guī)模與品質(zhì)，才能在行業(yè)分化中穿越周期，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。

附：2026年全國(guó)擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表