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撰文/劉滿桃   

2025年多次提到“去庫(kù)存”的龍湖集團(tuán)在1月12日晚公布了全年銷售數(shù)據(jù)，整體銷售額雖有下滑，但經(jīng)營(yíng)性收入仍有小幅增長(zhǎng)，成為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的“穩(wěn)壓器”。

根據(jù)公告，龍湖集團(tuán)2025年累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額達(dá)到631.6億元，合同銷售面積為518.6萬(wàn)平方米。12月單月實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額為37.7億元，合同銷售面積為44.7萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)截至2025年12月末的經(jīng)營(yíng)性收入約為267.7億元（含稅金額約人民幣285.4億元）。

對(duì)比2024年的全年銷售額1011.2億元，龍湖集團(tuán)去年合同銷售錄得降幅為37.5%，合同銷售面積則下滑27.2%�？梢钥闯�，其2025年的銷售單價(jià)明顯要低于2024年。

值得關(guān)注的是，龍湖集團(tuán)2025年的經(jīng)營(yíng)性收入267.7億元（含稅金額約人民幣285.4億元），較上一年的267.1億元（含稅金額約人民幣284.8億元）還有小幅增長(zhǎng)。如此看來(lái)，降幅主要集中在住開業(yè)務(wù)方面。

住開業(yè)務(wù)“快速去庫(kù)存”

這個(gè)結(jié)果其實(shí)早在預(yù)料之中，因龍湖集團(tuán)在4月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)、6月份的股東周年大會(huì)以及8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上均一再?gòu)?qiáng)調(diào)，2025年的目標(biāo)就是“快速去庫(kù)存、換回有質(zhì)量回款”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)加快對(duì)商辦、車位及現(xiàn)房等存貨的去化。

“龍湖今年下半年的銷售策略還是繼續(xù)攻堅(jiān)存貨的去化，一方面還是會(huì)結(jié)合客戶的一些核心的訴求，強(qiáng)化我們的專業(yè)能力�！� 龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼C1地產(chǎn)航道總裁張旭忠在6月份如此表示。

8月份，他再次提到：“從行業(yè)的整體來(lái)看，目前市場(chǎng)規(guī)模和房?jī)r(jià)仍有下行壓力。同時(shí)，各個(gè)城市之間，新老項(xiàng)目之間分化也在加劇，市場(chǎng)和客戶的信心還在修復(fù)當(dāng)中。在這一背景下，攻堅(jiān)存貨的去化就變成重中之重�！�

從已經(jīng)公布的上半年數(shù)據(jù)看，龍湖去庫(kù)存成效顯著，上半年現(xiàn)房存貨壓降了80多億元，存量資產(chǎn)半年已盤活11個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)盤活的住商土儲(chǔ)128億元。

龍湖集團(tuán)全年預(yù)計(jì)可售貨源約1600億元，上半年實(shí)現(xiàn)了350億元的去化，剩余約1250億元左右的貨源在下半年陸續(xù)推出，其中約90%的貨源位于一二線城市。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼曾預(yù)測(cè)：“未來(lái)1-2年，開發(fā)結(jié)算量會(huì)逐步減少，隨著存貨的逐步去化和毛利率健康的新項(xiàng)目穩(wěn)定補(bǔ)入，開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)整體利潤(rùn)的影響將逐步修復(fù)�！�

正由于去庫(kù)存成為龍湖集團(tuán)銷售的重要目標(biāo)，因而在新增土地儲(chǔ)備方面，龍湖始終保持著克制。

12月份，龍湖集團(tuán)僅新增一幅深圳地塊，土地儲(chǔ)備總建筑面枳為6.36萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)為7.66億元。該地塊位于深圳光明區(qū)馬田街道的地塊，權(quán)益比為100%，土地面積為20523平方米，總建面為63.623萬(wàn)平方米，平均單價(jià)為1.2040元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，龍湖集團(tuán)2025年累計(jì)新增土地儲(chǔ)備36.94萬(wàn)平方米，較2024年新增土儲(chǔ)總建筑面積83萬(wàn)平方米同比減少55.5%。而2023年，龍湖集團(tuán)的新增土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)368萬(wàn)平方米。

在壓降拿地規(guī)模的同時(shí)，龍湖集團(tuán)明確，會(huì)在保證債務(wù)安全的前提下，擇機(jī)選擇一些新的土地，但未來(lái)龍湖會(huì)堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市，不斷提升投資的精準(zhǔn)度，做到優(yōu)中選優(yōu)，在資金頭寸允許的情況下，會(huì)多看一些市場(chǎng)好的機(jī)會(huì)。

以上半年為例，該公司接連在上海、蘇州、重慶等一線、新一線城市拿地，新增土地儲(chǔ)備總建面24.9萬(wàn)平方米，權(quán)益面積18.4萬(wàn)平方米。

2025年中期數(shù)據(jù)就顯示，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)2840萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為2113萬(wàn)平方，平均成本為4207元/平方米。從城市能級(jí)來(lái)看，一二線城市的土儲(chǔ)總建面、總貨值均在70%左右。

其下半年新增的3幅地塊同樣分布在高能級(jí)城市，包括成都2宗、深圳1宗。

經(jīng)營(yíng)性收入“穩(wěn)壓器”

與住開業(yè)務(wù)的下滑不同，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入繼續(xù)錄得增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2025年累計(jì)錄得經(jīng)營(yíng)性收入約為267.7億元（含稅金額約人民幣285.4億元），其中運(yùn)營(yíng)收入約為141.9億元（含稅金額約人民幣151.9億元），服務(wù)收入約為125.8億元（含稅金額約人民幣133.5億元）。

該數(shù)據(jù)較上一年的267.1億元（含稅金額約人民幣284.8億元）不僅沒(méi)有減少，還稍有增長(zhǎng)。其中，運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)4.96%，服務(wù)收入同比減少4.6%。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)及服務(wù)，龍湖集團(tuán)近年來(lái)一直頗為看重，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上就曾這樣表示：“這幾年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的情況下，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道基本上撐起了整個(gè)集團(tuán)利潤(rùn)的盤面�！彼矆�(jiān)信，憑借運(yùn)營(yíng)和服務(wù)板塊的表現(xiàn)，龍湖可以在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期平穩(wěn)過(guò)渡。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，龍湖集團(tuán)自2022年開始在月度業(yè)績(jī)報(bào)告中公布經(jīng)營(yíng)性收入數(shù)據(jù)，截至2025年末，實(shí)現(xiàn)了三連升。

四年數(shù)據(jù)分別是，2022年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約人民幣234.0億元（含稅金額約人民幣250.2億）；2023年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約人民幣248.7億元(含稅金額約人民幣265.3億元)，同比增長(zhǎng)6.28%；2024年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約人民幣267.1億元（含稅金額約人民幣284.8億元），同比增長(zhǎng)7.4%；2025年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約為人民幣267.7億元（含稅金額約人民幣285.4億元），同比微升0.22%。

觀點(diǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道顯示，在商業(yè)、資產(chǎn)管理方面，截至2025上半年，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)89座，建筑面積為943萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為1256萬(wàn)平方米），租金收入55.0億元，較上年增長(zhǎng)4.9%，整體出租率為96.8%。下半年龍湖還會(huì)新開10個(gè)項(xiàng)目，2026年及2027年，集團(tuán)仍計(jì)劃每年新開業(yè)約十個(gè)項(xiàng)目。

“除了商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)之外，我們對(duì)一些重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了空間改造和升級(jí)”，商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉表示，“隨著調(diào)改動(dòng)作逐步完成，會(huì)產(chǎn)生更大的增量來(lái)支撐整個(gè)航道的發(fā)展�！�

陳序平8月份介紹，C3長(zhǎng)租公寓航道已經(jīng)連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)增長(zhǎng)及正向的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

“C4物業(yè)管理航道方面，截至2025上半年，累計(jì)在管的項(xiàng)目超過(guò)2200個(gè)，在管面積4億方。全年預(yù)計(jì)會(huì)錄得增長(zhǎng)。C5智慧營(yíng)造龍智造航道從2022年成立以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)。2024年同比增長(zhǎng)52%，預(yù)計(jì)2025年也會(huì)獲得一個(gè)快速的增長(zhǎng)。”

陳序平總結(jié)，C2到C5四個(gè)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道將成為公司未來(lái)收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要來(lái)源。

趙軼則表示：“我們對(duì)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)提出了更高的要求，他們要成為整個(gè)集團(tuán)的增長(zhǎng)盤。在2024年這四個(gè)航道的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了80億的利潤(rùn)，2025年上半年他們也貢獻(xiàn)了40億的利潤(rùn)，我們期待他們會(huì)較上一年有所增長(zhǎng)，繼續(xù)為整個(gè)集團(tuán)的利潤(rùn)增長(zhǎng)和恢復(fù)保駕護(hù)航，形成一個(gè)穩(wěn)壓器�！�