出品/新商業(yè)LAB

11月27日，位于長沙河西的「永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)」正式開業(yè)，這是繼2024年9月開業(yè)的永旺夢樂城長沙星沙之后，永旺夢樂城(中國)在長沙以重資產(chǎn)模式投資打造的「湖南2號店」。

擁有「23.6萬㎡體量+3300個車位」的永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)，不僅正崛起為重塑湘江新區(qū)北部商業(yè)活力的新支點，也一舉成為長沙河西商業(yè)體量最大、停車位最多的超級購物中心之一。

更難得的是，即便面對國內(nèi)消費市場整體疲弱等多重挑戰(zhàn)，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)也如期達成100%品牌開業(yè)率。

項目開業(yè)前4天，收獲60萬人次總客流、3000萬元總銷售額的出眾成績，更驗證了投資方的戰(zhàn)略眼光與長沙河西的消費潛力。

○戶外廣場

○室內(nèi)中庭

以下，我們就從「城市潛力、人性服務、品牌組合、華中聯(lián)動、硬件取舍、問題與期待」6大維度，帶來永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)的市調(diào)報告。

而窺一斑知全豹，作為面向大眾消費者的「最新一代永旺夢樂城」，項目如何激活二線城市新興城區(qū)的商業(yè)活力？如何促進城市之間的商業(yè)聯(lián)動？又如何定策順應時代變化的基礎設施調(diào)整方向？皆值得行業(yè)人士參考與借鑒。

01

湘江新區(qū)的成長潛力

作為中部六省首個國家級新區(qū)，正式設立于2015年的湖南湘江新區(qū)，規(guī)劃面積超1200平方公里，涵蓋岳麓區(qū)全境、望城區(qū)與寧鄉(xiāng)市部分街鎮(zhèn)；域內(nèi)擁有5個國家級園區(qū)、2個省級園區(qū)，常住人口252萬。

2024年，湘江新區(qū)的GPD首次邁過5000億門檻至5008.6億元，在全國19個國家級新區(qū)中位列「TOP6」，并以全省5‰的面積貢獻了9.2%經(jīng)濟總量。

一言蔽之，如果說長沙千年不變的商業(yè)中心是地處河東老城的五一商圈；那么，長沙的經(jīng)濟中心當屬囊括河西全域的湘江新區(qū)。

聚焦湘江新區(qū)的地理環(huán)境，南部岳麓區(qū)以岳麓山為軸心，向南至大王山，向西至寧鄉(xiāng)香山國家森林公園，域內(nèi)地勢起伏較大，環(huán)境優(yōu)美且宜居宜學宜研，從千年前的岳麓書院，到如今的岳麓山大學科技城，發(fā)展核心主要圍繞教育與科研。

而北部望城區(qū)，地勢相對平坦，既適合建設各類高附加值的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)如聚集有色金屬新材料制造業(yè)、IT、食品醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)的「望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)」；也適合建設交通樞紐如「長沙高鐵西站」，進而更好地串聯(lián)湘北及湘西的地級市。

○永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)的區(qū)位

所以，湘江新區(qū)特別是北部地區(qū)，目前已有強勁的經(jīng)濟實力與穩(wěn)定的常住人口，未來的經(jīng)濟發(fā)展、人口增長及輻射效應更值得期待。

那么，長沙第2座永旺夢樂城選址望城區(qū)，且項目整個建設工期僅用時18個月，就足以彰顯投資方對于湘江新區(qū)長期發(fā)展?jié)摿Φ某掷m(xù)看好。

○項目的鳥瞰效果圖

由點及面，很多人覺得國內(nèi)一二線城市的商業(yè)日趨飽和。這看似正確的結論背后，實則體現(xiàn)了同一城市不同區(qū)域不平衡的商業(yè)錯配——「核心城區(qū)的商場數(shù)量過剩&新興城區(qū)的商場數(shù)量不足」。

而永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)在開業(yè)期的高人氣表現(xiàn)，驗證了當下國內(nèi)零售市場雖整體面臨壓力，高活力城市的高潛力區(qū)域，也不乏市場需求與增長價值。

02

引領性的人性化服務

先來關注永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)的「服務&細節(jié)」。

這是永旺夢樂城在國內(nèi)其他城市收獲大眾消費者認可的「品牌內(nèi)核」，也是值得同城其他商場借鑒學習的「領先內(nèi)容」，更或是能提升長沙商業(yè)整體服務品質(zhì)的「鰱魚效應」。

面向家庭的活動空間

得益于超23萬㎡建筑體量帶來的充沛空間，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)在場內(nèi)及屋頂打造出多處供全年齡客群免費使用的廣場及公園等。

位于戶外的活動廣場、綠植草坪與慢行公園等，可以舉辦各類活動及布置節(jié)日美陳，也是銀發(fā)一族運動健身及休閑散步的新目的地。

○戶外公園及活動草坪

室內(nèi)4F的草坪廣場，以人工草坪、LED地屏、游樂裝置等組成深受小朋友喜歡的游樂空間；場內(nèi)充足的休息區(qū)，也能讓大朋友們享受更為輕松的親子時光。

○室內(nèi)的草坪廣場

商場屋頂?shù)倪\動公園，有兩個小型足球場、人工草坪及休息區(qū)等，與室內(nèi)的草坪廣場相互連通，為青少年及足球愛好者提供難得的專屬運動空間，也是舉辦戶外主題活動的理想場域。

○屋頂?shù)倪\動公園

直抵人心的停車服務

由于項目周邊5公里范圍內(nèi)，目前暫無已投用的地鐵線路，周邊居民及湘江新區(qū)有車一族就是永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)的主要客群。為了吸引更多有車一族，運營方推出即日起至年末，營業(yè)時間內(nèi)免費停車的優(yōu)惠舉措。

而由地面、地下、停車樓及屋頂4大區(qū)域組成的超級停車場，共擁有約3300個停車位，其中280個車位安裝EV充電樁，運營方還計劃于2030年將EV充電樁增至835個。

不止有便捷的機動車停車場，項目也設置多處帶遮陽棚的非機動車停車區(qū)，可滿足更廣泛人群的出行需求；在停車場通往商場的通道處，還有方便親子家庭及特殊人群的落客區(qū)。

○地面停車場

○停車場的充電樁

○地下停車場的商場入口

○屋頂停車場

○特殊人群落客區(qū)

○非機動車停車區(qū)

和而不群的寵物友好

面對數(shù)量越來越龐大的都市愛寵一族，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)并未一味地推行無底線的寵物友好，運營方也充分考量了家庭親子客群在商場內(nèi)的購物體驗與游逛感受。

A面，項目在戶外特別打造了占地約500㎡的寵物專屬樂園，設有自由活動區(qū)、休息站與飲水站等，以及隨處可見的寵物便桶，響應了之前調(diào)研中周邊居民提出的訴求——「希望有能與愛寵共同游玩的公園」。

○戶外的寵物樂園及寵物便桶

B面，運營方對于進入商場內(nèi)的寵物做出了適應規(guī)定，如寵物身高限定、入館務必乘車及止步兒童游樂區(qū)、餐飲店、超市區(qū)域等，并為進入商場內(nèi)的愛寵人群提供了寵物直梯、寵物推車、寵物背包租借等服務。

○商場入口處的寵物推車

○商場入口處的注意事項

不僅有以上服務內(nèi)容，密集布置于戶外區(qū)域與商場各樓層公區(qū)的「休息區(qū)」，及在商場外及屋頂設置的「吸煙區(qū)」，皆是永旺夢樂城有別于國內(nèi)大多數(shù)商場的標志性服務內(nèi)容。

○場內(nèi)充足的休息區(qū)

○戶外的吸煙區(qū)

在國內(nèi)消費者的心中，商場早已不是單一屬性的「購物目的地」，而是提供情緒價值、滿足社交需求、享受親子時光等多元需求的「生活目的地」，這也是線下商業(yè)空間優(yōu)于線上電商平臺的「價值中樞」。

而永旺夢樂城，無疑是「服務型線下商業(yè)空間」的佼佼者。

03

因地制宜的品牌組合

實現(xiàn)100%開業(yè)率的永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)，本次帶來近260家品牌，包括16家湖南首店。

業(yè)態(tài)組合主要分為零售(含兒童零售)、餐飲、服務及超市、娛樂4大類；按數(shù)量統(tǒng)計，占比大致分別為54%、37%、5%、4%。

項目周邊屬于「住宅較多&人口密集」的居住區(qū)，5公里范圍內(nèi)約有60萬常住人口，主要為「親子家庭&年輕人群」，約六成家庭育有6歲以下兒童。

基于目標客群的特征及需求，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)的品牌組合也是「有的放矢」。

○位于一樓的美食空間

○位于二樓的珠寶配飾區(qū)

○濱壽司

○開出跨層店的超級安踏

接地氣的首進品牌

項目引入的16家湖南首進品牌，主要分布于零售、餐飲、娛樂3大業(yè)態(tài)；首店規(guī)模雖不及2024年開業(yè)的永旺夢樂城長沙星沙，而勝在「更接地氣」。

麻六記、鹽嶼&秀玉、阿港先生、牛焱喜、曠野山食等餐飲類首店，以重慶速食、西餐、港式打邊爐、烤肉、云南菜等組合，為湘江新區(qū)的饕客們提供了新意選擇。

MAZZONNE、AIMEEWQ 小怪獸、瑪速主義等零售類首店，則更符合都市年輕人群的潮流主張。

○部分首進品牌

值得一提的是湖南本土書店品牌冇言有閱，書店擁有12米挑高與1200㎡的開闊面積，以雅致的木質(zhì)書架與多元分區(qū)，為藏書、展示、閱讀、互動及氛圍營造提供了豐沛可能。

○ 冇言有閱書店

升級版的永旺超市

作為核心主力店的永旺超市，占地約1.4萬㎡，店內(nèi)除傳統(tǒng)商品區(qū)，還設有「健康導向型商品專區(qū)」，更契合都市年輕人的健康購物需求。

超市的自營旺選廚房，針對本地「辣椒之鄉(xiāng)」的飲食文化特色，推出系列原創(chuàng)菜品；而基于域內(nèi)雙職工與育兒家庭占比較高、外賣訂單旺盛的需求，超市與美團合作的「永旺e站」，為線上顧客提供5公里半徑內(nèi)商品高效配送服務。

○長沙第2家永旺超市

放大版的主力店鋪

項目的主力店及次主力店包括MUJI、UNIQLO、中影國際影城、冇言有閱、魯比猴、城市英雄、奧茵體育等，涵蓋零售、娛樂、兒童、服務等，且多為高等級的形象店或旗艦店。

如城市英雄，是占地約5000㎡的跨層大店，品牌利用跨層空間帶來更為刺激的娛樂體驗；湖南本土兒童樂園品牌魯比猴，構建出5大主題區(qū)，提供超60種體驗項目與20多種角色扮演等。

○部分主力店

社交型的業(yè)態(tài)布局

還有打破常規(guī)樓層業(yè)態(tài)布局的「美食社交空間」。

項目在一樓臨戶外美食街一側，利用挑空結構的室內(nèi)廣場，以無隔斷、開放式、高顏值餐廳為視覺中心，結合外擺區(qū)與各類小吃店，構成視野開闊、通透舒展、包羅萬象的新式餐飲區(qū)，將精致感與煙火氣融合得恰到好處。

○商場一樓的美食空間 

回望幾乎整個2025年，我們在不同的城市，實地探訪過數(shù)十家新商場，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)或是今年我們市調(diào)過唯一實現(xiàn)100%開業(yè)率的新商場。

于品牌方普遍縮減拓店指標的當下，項目能取得如此突出的招商成績，離不開籌備期「深入群眾的市場調(diào)研」，更須在短短18個月建設期內(nèi)，既充分發(fā)揮永旺夢樂城的平臺聯(lián)動優(yōu)勢，更發(fā)力挖掘長沙本土的豐富品牌資源。

04

本地品牌與華中聯(lián)動

與永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)同步亮相的近260家品牌之列，來自長沙本地及湖南本省的品牌多達59家，占比約23%。

這般高比例的本土品牌，不僅刷新近2年國內(nèi)新開業(yè)永旺夢樂城的紀錄，也從側面展現(xiàn)了長沙的「城市商業(yè)活力&創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍」。

這59家本土品牌中，既有滿足本地人嗜辣口味的系列湘菜，更有中西餐、特色小吃、烘焙、茶飲、男女裝、兒童樂園、書店、娛樂等多元品類，深耕長沙的頭部品牌、煥新形象的人氣品牌、初入商場的新意品牌等，皆在此集結。

如都市花鄉(xiāng)，此次就開出雙店，一樓的門店主打精品花店與專業(yè)園藝，二樓的門店則以「店中店」的創(chuàng)新模式推出咖啡及烘焙等；人氣零食店品牌金粒門，帶來的吸睛形象新店，讓望城區(qū)居民在家門口就能買到風味美食。

○都市花鄉(xiāng)

○金粒門

還有冇言有閱、魯比猴、城市英雄等主力店，及不會缺席的羅森尼娜、茶顏悅色、果呀呀、茶姥姥、味上、水庫十五棟等餐飲店，更有BURNIN等潮流零售店等。

如果說「湖南1號店」永旺夢樂城長沙星沙，是永旺夢樂城試水長沙市場及與本土品牌初次建立合作的「試驗場」；那么「湖南2號店」永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)，就已成長為雙方建立信任且愿意攜手共進的「深耕場」。

○茶顏悅色

○水庫十五棟

除與本地品牌的深化合作，永旺夢樂城也發(fā)揮布局全國的規(guī)模優(yōu)勢與城市聯(lián)動的平臺優(yōu)勢，為項目引入來自華中、華東、華南、華北的連鎖品牌；特別是與永旺夢樂城保持良好合作的武漢人氣品牌，此次更是「組團前來」。

我們在商場一樓的美食空間，看到鹽嶼&秀玉、KCOOKING、祐禾、蔡林記等品牌組成的「武漢美食氛圍區(qū)」，多家品牌還特別打造出定制版的新店型。

○KCOOKING

○祐禾與蔡林記

基于華中城市聯(lián)動的地域優(yōu)勢，發(fā)揮華中商業(yè)聯(lián)動的熱點優(yōu)勢，深耕華中市場十多年的永旺夢樂城，已然是「游刃有余」。

透過運營方「強化本地合作&引領區(qū)域聯(lián)動」等多重舉措，我們也能感悟到永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)能逆勢達成100%品牌開業(yè)率的「招商秘籍」——以真誠讓消費者滿意，憑運營讓品牌方獲益。

這道理看似簡單，實現(xiàn)卻并不容易；而商業(yè)運營商一旦在某座城市及區(qū)域市場真正做到，縱然市場整體承壓，當?shù)丶巴獾氐钠放品揭苍敢鈨A力支持。

05

硬件取舍的調(diào)整邏輯

再來看項目的「內(nèi)裝設計&基礎設施」，我們能發(fā)現(xiàn)其不同于其他永旺夢樂城的「在地理念&硬件調(diào)整」。

結合運營方以重資產(chǎn)投資模式深耕長沙的長期性戰(zhàn)略，及中國消費市場與未來人口結構的變化趨勢，我們也能推測項目適應市場衍變而做出相應取舍的商業(yè)邏輯。

○商場的內(nèi)裝氛圍

先看融入在地的設計靈感

項目以長沙「山水洲城」的自然環(huán)境為設計主線，外立面玻璃幕墻有良好的自然采光效果，立體疊砌的造型有水幕瀑布的意境，進而形成內(nèi)外交融的景觀體驗。

○外立面采用大面積玻璃幕墻

室內(nèi)以「南廣場、北廣場、晨夕廣場」為三大空間節(jié)點，南廣場的水幕瀑布、通天大屏、錯層連廊的組合，突出生生不息的主題元素「水」；永旺超市所在的北廣場則采用原木色的內(nèi)裝風格，更凸出有生命力的主題元素「木」。

○南北廣場的氛圍

而在商場中央的晨夕廣場，挑高的空間、豐富的綠植、精致扶梯及穹頂?shù)腖ED大屏等，共同營造出生機盎然的愜意空間，也能形成引導人們向上探索的視覺效果。

○晨夕廣場的氛圍

作為采用可持續(xù)設計的「最新一代永旺夢樂城」，項目還采用安裝發(fā)電玻璃與地面儲能電站、鋪設透水磚與雨水回收系統(tǒng)等，有效提高綠色能源及再利用資源的使用效率，也契合中國政府倡導的可持續(xù)發(fā)展政策。

○項目的可持續(xù)設計圖解

再看肉眼可見的硬件取舍

較之其他的永旺夢樂城，項目明顯「減配」的基礎設施，同樣值得關注。

特別是與兒童相關的硬件，如取消的兒童樓層地毯、調(diào)整初始設計的室內(nèi)兒童樂園等。

○承接部分嬰兒服務的男女洗手間

○男士洗手間內(nèi)的特設嬰兒間    

○已無地毯的兒童樓層

○簡化設計的兒童樂園

對比去年開業(yè)的永旺夢樂城長沙星沙，項目也設有員工休息室等設施，但并未規(guī)劃建設戶外籃球場、戶外兒童游樂場等，且精簡了外賣車�？奎c、網(wǎng)約車停靠點等。

以項目投資額的視角而言，永旺夢樂城長沙星沙的總投資額約20億元，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)的總投資額約15億元，兩者基礎設施所呈現(xiàn)的差異，合情合理。

若以中國城市人口結構的預期變化而言，「少子化&老齡化」的時代趨勢，或是「最新一代永旺夢樂城」定策減配與兒童相關的基礎設施、并強化適配全年齡段客群社交與運動需求的「決定性因素」。

06

存在問題與更多期待

我們在市調(diào)中也注意到，開業(yè)初期的永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)，不可避免地存在些許問題及有待完善之處。

如戶外的草坪及綠植區(qū)，還處于「匆忙趕工」的狀態(tài)，有的區(qū)域尚在施工，有的區(qū)域則缺少維護與細節(jié)打磨。

室內(nèi)高層的餐飲區(qū)，雖無明顯的裝修殘留氣味，但卻充斥著嗆人的油煙味，這顯然是餐飲商家的排煙措施與煙道管理存在問題。

○有待完善的草坪及綠植區(qū)

目前，項目借鑒永旺夢樂城長沙星沙的成功經(jīng)驗，正在打造中的戶外特色夜市「好旺集」還未啟用。

待今年12月上旬，這處云集本地特色美食的風情夜市，或?qū)⒊蔀橥�城區(qū)新的夜經(jīng)濟熱點，也將于緊鄰的下沉廣場形成更多聯(lián)動。

○啟用在即的戶外夜市及周邊

項目自身及區(qū)域發(fā)展

對于望城區(qū)的居民而言，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)無疑是大幅提升人們「生活品質(zhì)&幸福指數(shù)」的優(yōu)質(zhì)商場。

運營方的理念、服務與戰(zhàn)略格局，都有過人之處，這也是項目初入市就收獲超預期人氣及業(yè)績的關鍵要素。

○項目開業(yè)期間的人氣場景

放眼未來，永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)還有規(guī)劃中的二期項目，建筑面積約4.5萬㎡，將于一期項目相互連通，也或可能與規(guī)劃研究階段的地鐵13號線實現(xiàn)無縫對接。

深耕長沙及行業(yè)趨勢

對于永旺夢樂城而言，其深耕長沙市場的腳步還將持續(xù)加快。

據(jù)我們了解，得益于湖南1號店及2號店的成功，運營方正贏得愈來愈多湖南本土品牌與大眾消費者的認可與支持，永旺夢樂城正按計劃推進湖南3號店、4號店、5號店。

○永旺夢樂城在長沙的布局與城市生長方向一致

而頂著巨大壓力開業(yè)的永旺夢樂城長沙湘江新區(qū)，也以務實的態(tài)度獲得業(yè)內(nèi)的尊重。

項目逆勢取得的成績，更驗證了即便市場尚處于調(diào)整周期，看重生活品質(zhì)、情緒價值、質(zhì)價比的大眾顧客，消費需求仍然旺盛；具有人口吸附力、經(jīng)濟增長力、商業(yè)活力的二線城市，仍有可觀的提升空間釋放消費潛力。