出品/時(shí)代周報(bào)

撰文/郭鵬

大悅城地產(chǎn)將結(jié)束12年的上市歷程。11月24日，大悅城地產(chǎn)（00207.HK）發(fā)布公告稱，其退市相關(guān)計(jì)劃已于11月21日獲法院認(rèn)可，公司退市相關(guān)計(jì)劃將于11月27日生效。

今年7月，大悅城地產(chǎn)發(fā)布退市方案公告。方案顯示，大悅城地產(chǎn)將會(huì)通過(guò)回購(gòu)股份的方式實(shí)現(xiàn)退市，回購(gòu)股價(jià)為0.62港元/股，總規(guī)模約為29.32億港元。

退市后，大悅城地產(chǎn)控股股東大悅城（000031.SH）所持股份比例將會(huì)提高。退市前大悅城持股比例為64.18%，退市后大悅城持股比例變?yōu)?6.13%。

退市方案公告顯示，大悅城地產(chǎn)退市原因?yàn)榫?jiǎn)公司的管治框架、企業(yè)架構(gòu)及股權(quán)，從而提升管理效率。過(guò)去數(shù)年，大悅城地產(chǎn)股價(jià)一直較每股資產(chǎn)凈值折讓，整體流動(dòng)性偏低，限制了從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。鑒于市場(chǎng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)且復(fù)雜，大悅城地產(chǎn)的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)亦不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改善。

近年來(lái)，大悅城地產(chǎn)僅在2024年出現(xiàn)虧損。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，大悅城地產(chǎn)凈利潤(rùn)為-2.94億元。大悅城地產(chǎn)未出現(xiàn)過(guò)債務(wù)問(wèn)題，但其股價(jià)一直較為低迷，2019年5月至今，大悅城地產(chǎn)股價(jià)一直低于1港元。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示，大悅城退市屬于“估值退市”。首先可以簡(jiǎn)化架構(gòu)、提效降本，回到以A股為唯一股權(quán)平臺(tái)，減少一套信息披露和監(jiān)管成本，決策鏈條更短；其次是私有化完成后，母公司大悅城持股升至約96%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和資產(chǎn)更集中反映在母公司報(bào)表，有助于緩沖行業(yè)波動(dòng)、改善集團(tuán)財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，最關(guān)鍵的是效率提升：公司決策流程將會(huì)簡(jiǎn)化，例如投資或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可快速落地，縮短戰(zhàn)略執(zhí)行周期。

大悅城購(gòu)物中心租金穩(wěn)步上漲

大悅城地產(chǎn)成立于1992年，是中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。2013年，大悅城地產(chǎn)以“中糧置地”的名字實(shí)現(xiàn)借殼上市，登陸港股。當(dāng)年，“大悅城”品牌在全國(guó)各地陸續(xù)營(yíng)業(yè)，以年輕時(shí)尚的定位吸引大量客流。

上市后，大悅城地產(chǎn)從母公司大悅城收購(gòu)大悅城購(gòu)物中心商業(yè)項(xiàng)目，擴(kuò)大公司資產(chǎn)規(guī)模。據(jù)其財(cái)報(bào)，2014年，6個(gè)大悅城項(xiàng)目全年累計(jì)銷售額約達(dá)96.73億元，同比增長(zhǎng)19.72%，租金收入約15.18億元，同比增長(zhǎng)19.76%。

此后，大悅城商業(yè)項(xiàng)目業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)其財(cái)報(bào)，2018年，大悅城地產(chǎn)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量增至12個(gè)。大悅城購(gòu)物中心租金收入26.03億元。相較2014年，大悅城購(gòu)物中心項(xiàng)目租金增長(zhǎng)幅度為71.48%。

隨后，大悅城地產(chǎn)與大悅城聯(lián)系更加緊密。2019年，中糧系啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組。A股上市企業(yè)大悅城以發(fā)行股份方式收購(gòu)港股大悅城地產(chǎn)64%股權(quán)，形成了A股控股港股的“A控紅籌”架構(gòu)，擁有A股與港股兩個(gè)資本市場(chǎng)平臺(tái)。

2020-2022年，線下商業(yè)項(xiàng)目客流量下滑，大悅城購(gòu)物中心租金收入有所下降。2023年-2024年，大悅城地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)繼續(xù)恢復(fù)增長(zhǎng)。據(jù)其財(cái)報(bào)，2023年、2024年，大悅城地產(chǎn)購(gòu)物中心租金收入分別為29.98億元、30.23億元。

雖然購(gòu)物中心業(yè)務(wù)營(yíng)收尚能保持增長(zhǎng)，但受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，大悅城地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的住宅銷售業(yè)務(wù)毛利率下降。

2024年，大悅城地產(chǎn)出現(xiàn)上市以來(lái)首次虧損。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，大悅城地產(chǎn)凈利潤(rùn)為-2.94億元。其中，大悅城地產(chǎn)毛利率約為28.4%，同比下降14個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)報(bào)表示，毛利率下降原因?yàn)楸灸赇N售型業(yè)務(wù)收入占比較高，降低了整體毛利率。

今年，大悅城地產(chǎn)業(yè)績(jī)繼續(xù)下降。據(jù)其財(cái)報(bào)，今年上半年，大悅城地產(chǎn)營(yíng)收81.24億元，同比下降5.78%，凈利潤(rùn)1.05億元，同比下降26.60%。

退市后或增加母公司利潤(rùn)

大悅城地產(chǎn)退市或可助其控股股東大悅城實(shí)現(xiàn)減虧。今年7月底，大悅城公告表示，大悅城地產(chǎn)退市相關(guān)交易完成后，大悅城將增厚對(duì)大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于進(jìn)一步提升大悅城歸母凈利潤(rùn)。

與大悅城地產(chǎn)尚未出現(xiàn)大幅虧損不同的是，近年來(lái)，大悅城連續(xù)虧損。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022-2024年，大悅城凈利潤(rùn)分別為-28.83億元、-14.65億元、-29.77億元。三年累計(jì)虧損規(guī)模達(dá)73.25億元。

大悅城虧損或與其重倉(cāng)商品房銷售業(yè)務(wù)有關(guān)。據(jù)其財(cái)報(bào)，2021年-2024年，大悅城商品房銷售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為356.30億元、335.02億元、290.44億元、283.86億元，占營(yíng)業(yè)總收入比例分別為83.61%、84.65%、78.96%、79.31%。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)下行，大悅城商品房銷售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率逐步下降。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，商品房銷售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為14.26%。而在2020年，該業(yè)務(wù)毛利率為27.76%。

房地產(chǎn)行業(yè)下降，大悅城連續(xù)出現(xiàn)大額資產(chǎn)減值，造成凈利潤(rùn)下降。據(jù)其公告，2022年-2024年，大悅城計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備規(guī)模分別為16.56億元、46.98億元、24.57億元。其中，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的主要因素是房地產(chǎn)下行帶來(lái)的存貨項(xiàng)目減值。2022年-2024年，大悅城存貨減值規(guī)模分別為15.27億元、36.50億元、19.53億元。

公告顯示，2022年-2024年，大悅城計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為10.64億元、27.13億元、14.69億元。

黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示，退市后，對(duì)控股股東大悅城控股的影響是“利潤(rùn)更集中、架構(gòu)更簡(jiǎn)單、融資更內(nèi)向”。股權(quán)上，大悅城對(duì)于大悅城地產(chǎn)控股比例大大提高，大悅城地產(chǎn)未來(lái)的盈利、資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)將更加集中體現(xiàn)在大悅城的合并報(bào)表中，有利于提振其歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)和每股收益。

大悅城地產(chǎn)公告顯示，退市回購(gòu)股份相關(guān)資金來(lái)源于內(nèi)部資源及外部債務(wù)融資。

對(duì)于大悅城地產(chǎn)退市對(duì)于大悅城凈利潤(rùn)影響，是否會(huì)提高公司債務(wù)規(guī)模等問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者多次致電大悅城投資者聯(lián)絡(luò)部門，電話未接通，同時(shí)向其發(fā)送郵件，截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。