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撰文/龔麗欣

傳聞已久的“青羊蔡橋大悅城”，終于迎來(lái)了兌現(xiàn)期。

最新消息顯示，11月19日，大悅城耗資26.5億元奪得成都青羊區(qū)蔡橋4宗土地。

午后，大悅城在官微透露，上述地塊的商業(yè)部分將打造成為其在成都的第三座重資產(chǎn)大悅城。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，青羊大悅城的落地，不僅契合成都高端、多元與潮流的基因，更重要的是，此番布局，是對(duì)片區(qū)中高端消費(fèi)市場(chǎng)的一次精準(zhǔn)卡位。

不過(guò)，目前，成都高端商業(yè)格局已初步定型，IFS、太古里、銀泰in99、萬(wàn)象城各自雄踞一方，落位城西的青羊大悅城，能否成為成都商業(yè)的下一個(gè)增長(zhǎng)極？

26.5億元拿地

11月9日上午，成都土拍市場(chǎng)拋出重磅“王牌”——位于青羊區(qū)蔡橋地鐵口的201畝商住綜合地塊。

資料顯示，上述地塊由4宗土地組合而成，其中1號(hào)宗地和2號(hào)宗地為斜對(duì)角的純住宅用地，合計(jì)占地約97.54畝，樓面價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米。

而3號(hào)宗地緊挨著4號(hào)宗地，為連體商服用地，合計(jì)占地104.23畝，計(jì)容總建面16.67萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為1780元/平方米。

最終，4宗地塊由大悅城“包攬”，總耗資26.5億元。

拿地后不久，大悅城迅速在官微發(fā)布捷報(bào)，明確表示，地塊將統(tǒng)一規(guī)劃為涵蓋大型商業(yè)綜合體與高端住宅的封面級(jí)項(xiàng)目。

其中，住宅用地定位為中糧大悅城住宅壹號(hào)系列，依托品牌高端產(chǎn)品線勢(shì)能吸引改善型客群；而商業(yè)部分將打造成為成都的第三座重資產(chǎn)大悅城——青羊大悅城，直指片區(qū)商業(yè)升級(jí)缺口。

對(duì)蔡橋片區(qū)而言，這一布局精準(zhǔn)補(bǔ)上了“缺乏頭部大型商業(yè)綜合體”的價(jià)值短板，徹底扭轉(zhuǎn)區(qū)域商業(yè)能級(jí)不足的現(xiàn)狀。

實(shí)際上，大悅城落地青羊蔡橋的傳聞，早在2024年初就已悄然發(fā)酵。

同年2月，在青羊區(qū)城市投資價(jià)值推介會(huì)上，上述100畝商業(yè)地塊就已出現(xiàn)在重點(diǎn)推介名單中，當(dāng)時(shí)便有消息人士透露，地塊或?qū)⒁氪髳偝瞧放啤?o:p>

如今，懸念揭曉，靴子終落。

對(duì)大悅城而言，此番拿地，是其對(duì)成都戰(zhàn)略要地的精準(zhǔn)卡位。

一方面，成都是近五年全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的“現(xiàn)象級(jí)城市”，“首店經(jīng)濟(jì)”連續(xù)多年保持爆發(fā)式增長(zhǎng)，社會(huì)零售總額穩(wěn)居新一線城市前列，消費(fèi)活力與市場(chǎng)潛力持續(xù)釋放，成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商重倉(cāng)布局的核心目的地。

另一方面，青羊區(qū)作為成都傳統(tǒng)核心城區(qū)，人均GDP位居成都第二，高凈值人群集聚，具備強(qiáng)大的中高端消費(fèi)承載力，為商業(yè)體的長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的客群基礎(chǔ)。

從區(qū)位價(jià)值來(lái)看，地塊周邊已形成成熟居住區(qū)，綠地·新里城、中國(guó)鐵建青羊樾府、中國(guó)鐵建錦樾等多個(gè)中高端住宅小區(qū)環(huán)繞，累計(jì)居住人口超10萬(wàn)，為商業(yè)項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的核心客群。

交通層面，地塊鄰近地鐵4號(hào)線，距蔡橋地鐵站僅600米，屬于典型的“地鐵上蓋輻射區(qū)”，加之多條公交線路交織成網(wǎng)，有效突破地理邊界，撬動(dòng)區(qū)域外的消費(fèi)增量。

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局層面，商業(yè)客了解到，目前，青羊區(qū)的標(biāo)志性購(gòu)物中心包括成都青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和鵬瑞利青羊廣場(chǎng)等，但這類購(gòu)物中心以大眾化消費(fèi)為主，業(yè)態(tài)集中于餐飲、大眾零售、親子娛樂(lè)，缺乏高端品牌矩陣與沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景，中高端消費(fèi)市場(chǎng)存在明顯供給缺口。

而大悅城的主要客群是18-35歲的新興中產(chǎn)階級(jí)，定位聚焦中高端區(qū)域型商業(yè)體，如若成功落地，將精準(zhǔn)填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，

但需注意的是，成都商業(yè)已形成了市中心、城南、城東三足鼎立之勢(shì)，其中，IFS與太古里穩(wěn)坐中心城區(qū)核心，而銀泰in99扛起了城南的大旗，萬(wàn)象城則是城東的重要代表。

作為新入局者，青羊大悅城注定要直面群雄逐鹿的激烈挑戰(zhàn)。

大悅城蓉城布局

成都，是大悅城重倉(cāng)的戰(zhàn)略要地，其商業(yè)版圖的擴(kuò)張，早已寫下清晰脈絡(luò)。

早在2015年，成都武侯大悅城作為西部首座大悅城亮相武侯區(qū)，項(xiàng)目宗地面積為6.87萬(wàn)平方米，建筑面積17.25萬(wàn)平方米。

這是大悅城體系內(nèi)，運(yùn)營(yíng)較為成熟的一個(gè)項(xiàng)目。查閱過(guò)往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，成都武侯大悅城出租率維持在較高水平，2021年末至2024年的出租率分別為97.54%、96.29%、98.10%、98.10%，截至2025年三季度末，該項(xiàng)目的出租率為97.26%。

此外，從租金收入來(lái)看，成都武侯大悅城開(kāi)業(yè)僅一年便實(shí)現(xiàn)銷售額突破10億元，近幾年，該項(xiàng)目的租金收入甚至超越了上海靜安大悅城，位列其投資物業(yè)的第四位，僅次于北京西單、朝陽(yáng)大悅城以及天津大悅城，成為重要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)點(diǎn)。

2024年9月20日，大悅城商業(yè)REIT成功上市，該項(xiàng)目便作為首發(fā)資產(chǎn)登陸深交所。

繼成都武侯大悅城之后，2023年12月30日，成都第二座大悅城——天府大悅城正式開(kāi)門迎客。從當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道來(lái)看，天府大悅城開(kāi)業(yè)當(dāng)日21萬(wàn)人次的客流量，躍升為近五年以來(lái)成都新開(kāi)商業(yè)體榜首。

除了已開(kāi)業(yè)的兩座，成都第三座大悅城的傳聞早有伏筆。早在2022年5月，市場(chǎng)便有傳聞稱，大悅城將以輕資產(chǎn)的方式，在成都金牛區(qū)落地。

項(xiàng)目由成都華僑城與大悅城合作，規(guī)劃商業(yè)面積10萬(wàn)平方米，將打造成為街區(qū)+購(gòu)物中心的形態(tài)，與山姆會(huì)員商店連接，原計(jì)劃在2023年年末亮相。

不過(guò)，直至目前，金牛大悅城仍停留在大悅城控股官網(wǎng)的籌備項(xiàng)目名單中，尚未揭開(kāi)面紗。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，金牛大悅城主體已建成，卻在2023年陷入停擺。

對(duì)于項(xiàng)目的停滯，金牛區(qū)政府服務(wù)管理和網(wǎng)絡(luò)理政辦公室回應(yīng)稱，開(kāi)發(fā)商表示受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，擬簽約的主力店鋪紛紛減少在成都區(qū)域的投資計(jì)劃，無(wú)法按原計(jì)劃配合入駐，為避免室內(nèi)裝修造成二次拆除產(chǎn)生的資源浪費(fèi)，業(yè)主方暫時(shí)停止了室內(nèi)裝修、總平鋪裝等相關(guān)工作。

同時(shí)，華僑城方近期正與意向合作商深度洽談合作模式，調(diào)整該項(xiàng)目的商業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)策略和開(kāi)業(yè)時(shí)間。

且不論金牛大悅城是否存在其他變數(shù)，此次青羊大悅城的成功拿地與明確規(guī)劃，已讓成都成為大悅城旗下購(gòu)物中心數(shù)量最多的城市，其布局密度甚至超越了北京。

“三悅同城”的格局，將形成強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，能最大化地覆蓋不同區(qū)域的客群，進(jìn)一步鞏固大悅城在成都的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位。

不過(guò)，密集的布局之下，青羊大悅城入市之際也將面臨雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。

對(duì)內(nèi)，需與成都大悅城、天府大悅城形成差異化定位，避免品牌內(nèi)耗，實(shí)現(xiàn)客群精準(zhǔn)分流；對(duì)外，要應(yīng)對(duì)IFS、太古里等傳統(tǒng)高端商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)，還需面對(duì)城西新興商業(yè)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。

未來(lái)，青羊大悅城將交出怎樣的成績(jī)單？仍待市場(chǎng)檢驗(yàn)。