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撰文/張晶 

10月20日，上海第八批次土拍落下帷幕。

此次共推出6宗地塊，分布于徐匯區(qū)（2宗）、靜安區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)和松江區(qū)�？傮w出讓面積19.16萬(wàn)平方米，總建筑面積40.87萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約184.95億元，吸引了中海、保利、招商蛇口等20余家房企參與競(jìng)拍。

最終結(jié)果顯示，6宗地中3宗溢價(jià)成交、3宗底價(jià)成交，總攬金198.77億元。整體溢價(jià)率普遍不高，均不超過(guò)15%。

從成交情況看，招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)奪得靜安蘇河灣地塊，成交總價(jià)77.37億元，樓面價(jià)81415元/平方米，溢價(jià)9.03%。

中海以44.65億總價(jià)競(jìng)得徐匯濱江地塊，溢價(jià)率10%，樓面價(jià)148503元/平方米，刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄。

保利置業(yè)以總價(jià)26.16億元競(jìng)得楊浦濱江地塊，溢價(jià)率14.69%，樓面價(jià)69958元/平方米。

其余3宗地均底價(jià)成交：徐匯華涇地塊由徐房&匯成聯(lián)合體26.51億元競(jìng)得，寶山楊行地塊由金茂&寶冶聯(lián)合體17.51億元競(jìng)得，松江新城地塊則由松江交投&廈門(mén)國(guó)貿(mào)聯(lián)合體以6.56億元摘得。

對(duì)比前幾批次土拍，此次土拍熱度明顯有所降溫，但重點(diǎn)板塊仍不缺看點(diǎn)。

中海刷新濱江樓面價(jià)

中海此次競(jìng)得的徐匯濱江地塊成為最大看點(diǎn)之一。

該地塊坐落于龍華板塊核心，緊鄰11號(hào)線云錦路站，周邊配套完善，毗鄰云錦天地、綠地濱江CLUB等高端商業(yè)綜合體，周邊項(xiàng)目包括中�！ゎI(lǐng)邸玖序、云錦東方等。

從規(guī)劃條件看，該地塊為居住用地，出讓面積20044.45平方米，建筑面積30066.68平方米，容積率1.5，限高30米，未來(lái)或?qū)⒋蛟斓兔芏葎e墅、洋房類高端產(chǎn)品。

該地塊起價(jià)高昂，達(dá)40.59億元，起拍樓面價(jià)13.5萬(wàn)元/平方米，最終成交樓面價(jià)升至14.85萬(wàn)元/平方米，僅次于祺祥旺宇創(chuàng)下的20.03萬(wàn)元/平方米紀(jì)錄，創(chuàng)徐匯濱江片區(qū)成交樓板價(jià)紀(jì)錄。

此前，同區(qū)域綠城·潮鳴東方樓板價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，嘉佰道·徐匯樓板價(jià)約12.6萬(wàn)元/平方米。

從拿地節(jié)奏看，中海下半年在上海市場(chǎng)的布局明顯加快。

上半年，中海在內(nèi)地10個(gè)城市和香港共新增17幅地塊，但未在上海出手。進(jìn)入下半年后，中海動(dòng)作頻繁：7月第六批次土拍中，以118.88億元競(jìng)得靜安東斯文里和普陀真如兩宗地塊；9月又與招商、中旅聯(lián)合，以154.78億元收購(gòu)徐匯東安項(xiàng)目地塊。

此次再度摘得徐匯濱江地塊，顯示出補(bǔ)倉(cāng)上海核心區(qū)的信心。

聯(lián)合體扎堆拿地

與中�！皢翁簟毙纬甚r明對(duì)比的是，其余中標(biāo)房企多以聯(lián)合體形式參拍。

其中，靜安蘇河灣地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。該地塊吸引了中海、保利發(fā)展、招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體三家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，最終由招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體以77.37億競(jìng)得。

該地塊直線距離蘇州河僅約200米，是蘇河灣最終一宗宅地，出讓面積30108.11平方米，建筑面積95033.41平方米，容積率3.16，限高150米，為住宅文化混合用地。

根據(jù)規(guī)劃要求，地塊內(nèi)需保留791平方米的二級(jí)風(fēng)貌建筑“延陵寄廬”，并設(shè)置寬度不低于6米的南北向公共通道及面積不低于700平方米的內(nèi)部廣場(chǎng)。

較為復(fù)雜的開(kāi)發(fā)要求對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、資金與施工能力提出較高要求，聯(lián)合體模式有助于各方分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、整合資源。

周邊區(qū)域豪宅集中，包括蘇河灣中心·潤(rùn)府、中糧天悅壹號(hào)等項(xiàng)目，掛牌均價(jià)超過(guò)17萬(wàn)元/平方米，未來(lái)新項(xiàng)目仍具一定市場(chǎng)空間。

此次溢價(jià)最高的楊浦濱江地塊則由保利置業(yè)在經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)價(jià)、打敗中鐵建后以26.16億元奪得。

該地距離軌交12號(hào)線愛(ài)國(guó)路站400米，緊鄰保利置業(yè)在第四批次土拍中拿下的地塊，后者成交樓板價(jià)8.02萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目定名為“保利·譽(yù)濱江”。

值得一提的是，同區(qū)域的保利蘭桂坊項(xiàng)目9月首開(kāi)便錄得383.3%認(rèn)購(gòu)率，位列當(dāng)月上海新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目首位。

此次保利置業(yè)再次落子楊浦濱江，體現(xiàn)了深耕該片區(qū)的決心。

從整體結(jié)構(gòu)看，本批次土拍除中海和保利置業(yè)外，其余中標(biāo)者均為聯(lián)合體，其中國(guó)央企仍為主力。

業(yè)內(nèi)人士指出，本批次部分地塊涉及風(fēng)貌保護(hù)、商業(yè)配建、地下空間開(kāi)發(fā)等復(fù)合要求，開(kāi)發(fā)難度較高，聯(lián)合體合作能夠在資金、設(shè)計(jì)、施工及后期運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)上形成互補(bǔ)。

此外，本批次出讓文件顯示，所有地塊均取消了中小套型占比限制，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)市場(chǎng)需求自主調(diào)整戶型配比。