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撰文/龔麗欣

2024年是基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)REITs的開(kāi)局之年，從目前已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的基金來(lái)看，消費(fèi)REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但不同REIT增長(zhǎng)幅度差異較大。

其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT四季度業(yè)績(jī)略有下滑，但全年收益整體達(dá)標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，從基金合并層面看，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入6.42億元，完成了經(jīng)年化預(yù)測(cè)年度收入的102.95%，2025年一季度收入1.84億元，完成度達(dá)到101.04%。

從底層資產(chǎn)來(lái)看，青島萬(wàn)象城于去年年末的出租率達(dá)到99.00%，較基金招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)出租率97.50%高出1.50個(gè)百分點(diǎn)。

在5月9日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT基金經(jīng)理鄭韜評(píng)價(jià)稱(chēng)，“從經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)看，底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)健康、出租率、客流量、會(huì)員數(shù)均達(dá)到了歷史高位的水平。”

與此同時(shí)，業(yè)績(jī)會(huì)上，有關(guān)青島萬(wàn)象城租金單價(jià)變動(dòng)、2025年業(yè)績(jī)預(yù)期乃至后續(xù)擴(kuò)募等，均受到較大的關(guān)注。

業(yè)績(jī)波動(dòng)

過(guò)去一年，零售消費(fèi)市場(chǎng)整體低迷疊加供應(yīng)放量增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)REITs面臨較大挑戰(zhàn)，不過(guò)，從全年業(yè)績(jī)指標(biāo)來(lái)看，各基金的收益仍舊超越預(yù)測(cè)值。

從基金合并層面看，自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入6.42億元，完成了經(jīng)年化預(yù)測(cè)年度收入的102.95%，本期凈利潤(rùn)為0.12億元，基金EBITDA錄得3.51億元，完成全年目標(biāo)值的112.33%。

對(duì)比2024年四個(gè)季度的表現(xiàn)，該基金在二三季度表現(xiàn)強(qiáng)勁，但四季度出現(xiàn)較為明顯的回落。

數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)基金層面合并收入為1.81億元，環(huán)比下滑3.21%，而基金凈利潤(rùn)則從三季度的盈利2041.26萬(wàn)元，下滑到四季度的虧損0.15萬(wàn)元，同期基金EBITDA環(huán)比下降8.65%至0.95億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，商業(yè)客整理

據(jù)商業(yè)客查閱，在同批上市的消費(fèi)REITs當(dāng)中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT是為數(shù)不多在去年末出現(xiàn)營(yíng)收環(huán)比是下滑的，且凈利潤(rùn)為負(fù)。

業(yè)績(jī)下滑或許跟其底層資產(chǎn)青島萬(wàn)象城一期南區(qū)的改造有關(guān)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，青島萬(wàn)象城門(mén)店總經(jīng)理賈蕊透露，去年10月份以來(lái)，青島萬(wàn)象城一期南區(qū)等局部區(qū)域已著手實(shí)施相關(guān)改造及招商計(jì)劃，涉及區(qū)域的建筑面積約1.25萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投入金額8422萬(wàn)元，計(jì)劃于2025年內(nèi)完成改造并開(kāi)業(yè)。

與此同時(shí)，華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人朱國(guó)桃亦提到，小幅波動(dòng)屬于正�，F(xiàn)象，畢竟，“從短期來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)具有季節(jié)性，尤其是在購(gòu)物中心，收入和費(fèi)用并非在一年內(nèi)平均發(fā)生�！�

他提到，對(duì)于青島萬(wàn)象城而言，季節(jié)波動(dòng)可能更加顯著，三四季度的業(yè)績(jī)相對(duì)較高。一方面，青島是國(guó)內(nèi)熱門(mén)的旅游城市，暑期是旅游旺季，可有效帶動(dòng)客流和零售的增長(zhǎng)，另一方面，四季度，圣誕元旦跨年等時(shí)點(diǎn)是購(gòu)物中心的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季。

從最新披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年一季度，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的基金收入為1.84億元，完成度為101.04%，凈利潤(rùn)也扭虧為盈，達(dá)到900.14萬(wàn)元，基金EBITDA為1.04億元，預(yù)測(cè)完成度為109.06%。

顯然，對(duì)于華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT未來(lái)的業(yè)績(jī)走勢(shì)，管理人充滿信心。

從分派情況來(lái)看，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，本期基金可供分配金額為3.15億元，完成全年目標(biāo)值的103.15%，同期實(shí)際分配金額為2.27億元，本期現(xiàn)金流分派率為3.75%，年化現(xiàn)金流分派率為4.18%，較募集說(shuō)明書(shū)預(yù)估4.94%仍存一定差額。

2025年一季度，基金可供分配金額為8825.92萬(wàn)元，實(shí)際分配金額為8868萬(wàn)元，年化分派率為5.19%，同樣小于招募說(shuō)明書(shū)預(yù)計(jì)的5.29%。

對(duì)此，有投資者也為基金的未來(lái)分派表示擔(dān)憂。

朱國(guó)桃則強(qiáng)調(diào)，“2025年的一季度業(yè)績(jī)完成情況也是符合我們的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，收入以及EBITDA均超額完成，環(huán)比四季度年化分派率也提升了7個(gè)百分點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)管機(jī)構(gòu)將協(xié)同基金管理人持續(xù)做好基金運(yùn)營(yíng)，不斷提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)�！�

“我們有充足的信心和能力完成發(fā)行預(yù)測(cè)的5.29%的分派率�！敝靽�(guó)桃說(shuō)。

租金單價(jià)穩(wěn)定性

底層資產(chǎn)的優(yōu)越性是決定公募REITs業(yè)績(jī)走勢(shì)、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素。

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，該項(xiàng)目位于被譽(yù)為青島核心廣域級(jí)商圈的市南區(qū)香港中路商圈，定位為城市級(jí)購(gòu)物中心，是山東省規(guī)模最大、入駐品牌最多的購(gòu)物中心之一。

項(xiàng)目為地上6層、地下4層的城市級(jí)商業(yè)綜合體。其中，一期項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2015年，共10層；二期開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2021年，共8層。

業(yè)績(jī)會(huì)上，賈蕊介紹稱(chēng)，在基金成立前，青島萬(wàn)象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分區(qū)域即進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整及裝修改造，二期L4-L5區(qū)域于2024年6月末開(kāi)業(yè)，為項(xiàng)目新增可租賃面積7027平方米。

受此影響，截至報(bào)告期末，青島萬(wàn)象城可供出租面積提升至13.66萬(wàn)平方米，實(shí)際出租面積13.52萬(wàn)平方米，出租率99.00%，較基金招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)出租率97.50%高出1.50個(gè)百分點(diǎn)。

2025年一季度末，該項(xiàng)目的出租率進(jìn)一步提升至99.10%，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。

賈蕊透露稱(chēng)，青島萬(wàn)象城2024年年度客流量同比增長(zhǎng)10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比增長(zhǎng)9%的積極的態(tài)勢(shì)。

她強(qiáng)調(diào)，客流量增長(zhǎng)主要源自三個(gè)方面，其一，青島萬(wàn)城的品牌升級(jí)為消費(fèi)者帶來(lái)更優(yōu)的購(gòu)物體驗(yàn)，復(fù)蓋了更廣泛的消費(fèi)客群。

其二，青島萬(wàn)象城舉辦了各種各樣的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，邀約了眾多的時(shí)尚明星到達(dá)青島萬(wàn)城，舉辦各類(lèi)的生產(chǎn)的活動(dòng)，帶來(lái)了非常好的客流增量。

其三，強(qiáng)化會(huì)員，不斷優(yōu)化客戶體驗(yàn)，提升會(huì)員的粘性和活躍度，將客流和會(huì)員的流量有效轉(zhuǎn)化為店鋪的零售額和生產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。

在一片向好的數(shù)據(jù)當(dāng)中，投資者仍舊提出隱憂。

數(shù)據(jù)顯示，2024年年末，項(xiàng)目入駐租戶數(shù)量共計(jì)546家，租約加權(quán)平均剩余租期為2.17年，報(bào)告期內(nèi)租金單價(jià)水平為397.73元/平方米/月，到2025年一季度，租金單價(jià)水平為421.03元/平方米/月。

短短三個(gè)月時(shí)間，青島萬(wàn)象城的租金單價(jià)出現(xiàn)了較大的變動(dòng)，未來(lái)如何保障租金的穩(wěn)定性成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

對(duì)此，賈蕊強(qiáng)調(diào)，租金單價(jià)水平是以報(bào)告期內(nèi)各個(gè)月度的租金、物業(yè)管理費(fèi)及固定的推廣費(fèi)收入之和，除以報(bào)告期內(nèi)各月度項(xiàng)目的實(shí)際出租的面積之和所得到的，但不統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的其他收入科目，比如說(shuō)像多種經(jīng)營(yíng)收入以及停車(chē)場(chǎng)收入等。

“該等變化的原因在于項(xiàng)目受益于節(jié)假日的加持以及新店開(kāi)業(yè)的增量，客流穩(wěn)定增長(zhǎng)，客流敏感型的業(yè)態(tài)的紅利效應(yīng)也比較顯著�！�

此外，項(xiàng)目一期及二期四樓到五樓局部區(qū)域的一個(gè)改造，那對(duì)一季度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，也產(chǎn)生了積極的影響和貢獻(xiàn)。

至于市場(chǎng)關(guān)注的擴(kuò)募話題，本次業(yè)績(jī)會(huì)同樣有所涉獵。

據(jù)了解，今年3月，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT正式宣布了擴(kuò)募計(jì)劃，擬擴(kuò)募資產(chǎn)為蘇州昆山萬(wàn)象匯項(xiàng)目。

朱國(guó)桃提到，目前相關(guān)申報(bào)材料已提交到監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行審理過(guò)程當(dāng)中。

他表示，關(guān)于儲(chǔ)備資產(chǎn)方面，華潤(rùn)置地2004年開(kāi)始發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)務(wù)，也是國(guó)內(nèi)最早布局購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商之一，截止到2024年年底，華潤(rùn)置地在營(yíng)購(gòu)中數(shù)量達(dá)到92個(gè)，同時(shí)還有在建及規(guī)劃中的購(gòu)物中心20多個(gè)，覆蓋全國(guó)66個(gè)城市。

“目前來(lái)看，公司已經(jīng)儲(chǔ)備了充足的可擴(kuò)募項(xiàng)目，且在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)地位�！逼浞Q(chēng)。