出品/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云  

近日，首創(chuàng)鉅大有限公司發(fā)布公告，計(jì)劃通過協(xié)議安排將公司私有化，并自愿撤銷上市地位。

根據(jù)公告，計(jì)劃涉及注銷所有計(jì)劃股份，并向股東支付每股0.85港元的現(xiàn)金注銷價(jià)。此次計(jì)劃的實(shí)施條件包括獲得股東的批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)在2025年1月10日召開法院會(huì)議和股東特別大會(huì)以進(jìn)行投票。

公告表示，該計(jì)劃的實(shí)施將使公司能夠更有效地集中資源長(zhǎng)期發(fā)展，并降低維持上市地位的相關(guān)成本。若該計(jì)劃未獲批準(zhǔn)，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)將保持不變，永續(xù)可換股證券要約將不成立。

首創(chuàng)鉅大主要從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)及管理，是國(guó)內(nèi)的奧萊巨頭之一，擁有15個(gè)重資產(chǎn)和1個(gè)輕資產(chǎn)商場(chǎng)，管理面積約200多萬(wàn)平方米。

在國(guó)內(nèi)奧萊迎來新發(fā)展機(jī)遇之際，首創(chuàng)在營(yíng)奧萊項(xiàng)目2023年銷售同比增長(zhǎng)38%，客流5500萬(wàn)，擁有近600萬(wàn)會(huì)員，活躍會(huì)員約400萬(wàn)。

回顧首創(chuàng)鉅大的上市之路，其于2014年借殼上市成功，成為國(guó)內(nèi)唯一以?shī)W特萊斯為核心主業(yè)的上市公司，隨后開始在奧萊領(lǐng)域跑馬圈地，開始規(guī)�；瘮U(kuò)張之路。

2015年，首創(chuàng)鉅大提出“五年二十城”目標(biāo)，以此開始進(jìn)入高速發(fā)展階段；2016年，首創(chuàng)鉅大收到來自關(guān)聯(lián)方首創(chuàng)集團(tuán)旗下的北京房山、湖州、昆山3個(gè)奧萊項(xiàng)目，在管規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

由于母公司國(guó)企品牌的加持，以及較強(qiáng)的融資能力，首創(chuàng)鉅大在發(fā)展初期實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)展。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年到2019年的3年間，首創(chuàng)鉅大就開業(yè)了10個(gè)奧萊項(xiàng)目，最多的2019年開出4個(gè)項(xiàng)目。

商業(yè)模式上，首創(chuàng)鉅大一開始采取的是“住宅+奧萊”的模式，即每開一家奧特萊斯，附近配套一定數(shù)量的住宅，北京房山首創(chuàng)奧特萊斯便是采用這一模式。

這也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的常用模式，商業(yè)可以為住宅項(xiàng)目提供營(yíng)銷方面的便利，住宅項(xiàng)目也相應(yīng)地為商業(yè)項(xiàng)目提供了固定流量。

該模式下，首創(chuàng)鉅大在奧萊行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力得到較大提升，但自持開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要大量資金支持，這也讓其面臨較大的債務(wù)壓力。

隨著奧萊項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，首創(chuàng)鉅大的負(fù)債率逐年攀升，并且居高不下，2019-2023年的五年資本凈負(fù)債率分別為134%、176%、208%、244%、235%。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)方面，2024中期業(yè)績(jī)顯示，2024上半年首創(chuàng)鉅大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入7.46億元，同比增加19.43%；股東應(yīng)占虧損1.51億元，上年同期股東應(yīng)占溢利8713.5萬(wàn)元，每股基本虧損5.92分。

基于上述因素，資本市場(chǎng)用腳投票，股價(jià)持續(xù)走低，并一直處于較低水平，此外還需要進(jìn)行固定資本支出維持上市地位。

首創(chuàng)鉅大方面顯然意識(shí)到了這一問題，此前其在10月發(fā)布的公告中曾表示，公司股份的交易流動(dòng)性很低，股份交易價(jià)格及交易流動(dòng)性長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致公司缺乏通過股權(quán)融資籌集資金的能力。

由此可見，奧萊規(guī)模擴(kuò)張帶來的資金壓力、資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳等，均是首創(chuàng)鉅大選擇私有化退市的重要原因。

在首創(chuàng)鉅大陷入發(fā)展困境之際，奧萊REIT的成功發(fā)行給其帶來了希望和方向。2023年12月，華夏首創(chuàng)奧萊特斯REIT申報(bào)，以首創(chuàng)鉅大持有運(yùn)營(yíng)的首創(chuàng)濟(jì)南奧特萊斯及首創(chuàng)武漢奧特萊斯兩個(gè)奧萊項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)以?shī)W特萊斯項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的公募REIT。

2024年8月28日，上述奧萊REIT在上交所成功掛牌上市。上市當(dāng)日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT收漲5.79%，創(chuàng)下已上市6單消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的最高漲幅紀(jì)錄，盤中最高漲幅一度超過7%。

分紅方面，12月17日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)布收益分配公告，將于12月23日及25日向投資者分紅，年度首次分紅1454.4萬(wàn)元，每10份派0.1818元。

這一表現(xiàn)，在一眾已上市消費(fèi)REITs中表現(xiàn)較為突出，也與首創(chuàng)鉅大在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)形成了鮮明對(duì)比。

資產(chǎn)質(zhì)量方面，兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谑讋?chuàng)奧萊體系內(nèi)排名前三，至今已分別運(yùn)營(yíng)5-6年，均是當(dāng)?shù)貖W萊標(biāo)桿，而目前首創(chuàng)的在營(yíng)奧萊項(xiàng)目中還有多個(gè)處于成熟期，這將給首創(chuàng)未來發(fā)展提供更多的可能性。

首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)行后不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，展現(xiàn)出來的存量資產(chǎn)盤活優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑也給面臨資金窘境的首創(chuàng)提供了新的發(fā)展方向。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為， 首創(chuàng)鉅大私有化成功， 未來有很大機(jī)會(huì)通過REIT 平臺(tái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。