來源/聯商專欄

撰文/和二

編輯/蔡建楨

根據中國證監(jiān)會的規(guī)定，對于具有刑事犯罪記錄的人員擔任上市公司的董事、監(jiān)事或高級管理人員受到限制。

最近，被判入獄5年的新城控股前任董事長王振華出獄回歸，王振華犯有刑事案件，能否繼續(xù)擔任公司高管，新城控股又將如何發(fā)展，以及關于新城控股的權力更替引發(fā)市場關注。

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王振華回歸，先拿高管樹威

今年7月王振華出獄，可能鑒于其所犯罪案的惡劣影響并沒有在新城系公司擔任公開職務，但作為公司實控人，已經實質性介入公司管理，包括與高管團隊開會、離開總部去各城市與大區(qū)總交流，考察項目等。

9月11日，新城控股發(fā)布內部通知，免去倪連忠副總裁職務，并移送司法機關處理。據新城內部人士稱，倪連忠是因為“腐敗問題”。

倪連忠，是跟著王振華一起打江山的“老人”，曾經是王振華左膀右臂。1966年出生的倪連忠今年58歲。1995年5月，29歲的倪連忠正式加入新城，曾擔任工程部工程師、經理；常州富域發(fā)展有限公司總經理，公司項目總經理、項目管理中心總經理；新城控股項目總經理、項目管理中心總經理、副總裁等職務。

據稱，倪連忠被處理，是王振華親自下的命令。外界對此解讀普遍認為，王振華回歸，先拿高管開刀樹威。

除倪連忠之外，新城控股還有一系列高層人員變動。

另據公開消息，近期，新城控股商業(yè)管理事業(yè)部原華中區(qū)域總經理袁欣，因嚴重違規(guī)違紀、涉嫌職務犯罪，同樣被移送司法機關處理。

8月28日，新城悅服務發(fā)布一則公告，董事會宣布，首席財務官左衛(wèi)因新城系內的其他工作安排，已提交辭職，自2024年8月28日起生效。左衛(wèi)辭任后，新城悅服務首席財務官的接力棒被傳遞到了42歲的陳妮娜手中。

鑒于王振華五年前所犯案件的惡劣影響，其今后恐怕已經很難正大光明擔任公司高管，而其個人形象對大眾形成的定勢認知，恐怕亦不利于代表公司公開露面處理各項事務。

但王振華依然掌控新城控股絕對的股權。

據新城控股不久前發(fā)布的中期報告顯示，截至上半年末，富域發(fā)展集團有限公司、常州德潤咨詢管理有限公司分別持有新城控股13.78億股、1.38億股股份，分別對應61.09%、6.11%的持股比例，位列公司第一、第二大股東。而前述兩家公司均為王振華所實際控制的企業(yè)，因此王振華是新城控股的實際控制人。

據此前披露的2023年年報顯示，王振華持有新城發(fā)展63.33%的股權，而新城發(fā)展通過香港創(chuàng)拓持有富域發(fā)展和常州德潤100%的股權。此外，王振華妻子陳靜持有新城發(fā)展1.43%的股權；王振華之子王曉松持有新城控股0.02%的股權。計算下來，王振華持有新城控股約42%的股份。

王曉松

王振華今年62歲，其子王曉松今年37歲，王曉松于今年5月29日經董事會選舉擔任新城控股董事長兼總裁，任期至2027年。隨著王振華回歸，新城控股的權力結構可能再次回到王振華手中。

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王曉松帶領新城控股穿越這波周期

2019年，王振華出事被抓，王曉松緊急上任。可能恰恰是王振華身處獄中，其子作為救火隊長，能力和經驗等各方面都不成熟，從而采取了保守的“穩(wěn)局面”策略，反而讓新城控股在這波房地產下行周期中贏得了生機。

王曉松上位后，一直低調行事，沒有像其他房企一樣大舉拿地，使得新城控股至今尚未出現債務暴雷。

8月30日，新城控股發(fā)布2024年半年度報告，交出了一份盈利成績單。

數據顯示，2024年上半年，新城控股實現營業(yè)收入339.04億元，凈利潤13.18億元，毛利率為21.6%，同比增長2.57個百分點。基本每股收益0.58元；加權平均凈資產收益率ROE為2.17%。

作為新城控股的商業(yè)運營項目，?截至2024年5月25日，?吾悅廣場在全國開業(yè)及在建的項目達到199座。截至今年上半年，新城控股實現在全國137個大中城市、201個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)面積達1527.98萬㎡，出租率97.24%。

財報顯示，今年上半年，新城控股實現商業(yè)運營總收入為62.12億元，占公司總營收的18.3%，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半；實現不含稅物業(yè)出租及管理收入58.04億元，占公司營業(yè)收入的17%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利41.91億元，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業(yè)出租及管理毛利率達72%。

在新城控股的總營收中，絕大部分為房產銷售收入，商業(yè)項目營收雖然只占比18.3%，但商業(yè)項目的存在成為樓盤銷售最重要的“啟動器”，一個樓盤周圍如果缺乏商業(yè)廣場，顯然很難賣上價格，所以，對于新城控股而言，吾悅廣場至關重要。

王曉松在財報分析會議上表示，商管收入的穩(wěn)定提升，是公司穿越周期、用時間換空間的基本盤。2024年下半年，吾悅廣場將持續(xù)發(fā)力，推進深度運營策略在各業(yè)務領域的全面深化，通過深度運營煥新商業(yè)能力，推動商業(yè)革新。

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商業(yè)項目“輕重并行”成為壓艙石

與萬達一味追求“輕資產”模式不同，吾悅廣場采取了“輕重并舉”。

在今年5月28日召開的新城控股股東大會上，王曉松介紹，這幾年無論多艱難，公司每年基本上還是按期實現重資產商業(yè)的開業(yè)，這部分新增的商業(yè)可以用抵押貸款替換掉信用債。

王曉松在股東會上介紹，截至目前，未抵押的吾悅廣場約35座，(估值)差不多300億元，另外公司還有15座未開業(yè)的重資產的吾悅廣場，今明兩年也會開出來。這50座重資產商場未來都是可以做抵押貸款的，可以置換公司目前剩下的大約17億美元債務。

王曉松稱，經營性物業(yè)貸抵押率大概在30%-50%之間。之前主要是一些小規(guī)模的銀行在做這個業(yè)務，金額低、利率高，公司除了新增一些貸款外，也在對存量的部分進行置換。王曉松表示，今年公司商業(yè)管理的營業(yè)收入大概有125億元，毛利率在70%，也會有大幾十億元的現金流作為補充，凈利潤應該有四五十億元。

今年1-8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場為抵押獲取的融資。

可見，自持商業(yè)項目，真正的重資產才是企業(yè)遇到不利周期時實現質押貸款的重要底牌，另一方面，代持管理一些商業(yè)項目，實現輕重并舉，為整個企業(yè)帶來有效的現金流，成為地產集團穿越周期的“壓艙石”。

越來越多的地產企業(yè)重視對商業(yè)項目的運營，并且在不斷的運營能力和品牌資產成熟積累的過程中，同樣會形成“輕重并行”的模式。

龍湖集團管理層曾表示，龍湖集團從2022年就開始調整轉型，2023年推出高質量發(fā)展模式。如今，龍湖集團運營、服務業(yè)務保持健康發(fā)展，貢獻穩(wěn)定的收入和利潤，成為龍湖集團保障流動性安全、實現高質量增長的重要引擎。

今年上半年，龍湖商業(yè)新增開業(yè)運營重資產項目2座、輕資產項目1座。截止2024年6月31日，龍湖商業(yè)累計運營商場91座，運營總建面829萬㎡，已開業(yè)項目覆蓋城市20個，合作品牌數超6800家，其中戰(zhàn)略品牌數超400家。龍湖商業(yè)租金收入同比增長6%至53.2億元；營業(yè)額同比增長12%，日均客流同比增長16%。

值得注意的是，下半年新增商場中有5座為輕資產運營的項目。截止今年上半年，龍湖集團已累計獲取30多個輕資產項目，與全國合作伙伴實現價值共享共同成長。

隨著王振華的回歸，新城控股將形成新的權力結構。與其他企業(yè)家因為經營問題入獄不同，王振華所犯的猥褻幼女罪估計會成為其一輩子無法洗刷掉的恥辱，而這樣的標簽注定其無法再次回歸公司經營管理的前臺，即使其作為實控人。

對王曉松來說，后期的經營管理上多了一個“隱形操控者”。雖然王振華不能名正言順掌管公司，但其意志依然會在很大程度上成為新城控股新走向的最重要決策推動力。新城控股能否繼續(xù)穩(wěn)健保守，亦或進入新一輪的擴張，需要時間檢驗，更需要其內部權力的最終均衡。