來源/商業(yè)地產(chǎn)志

撰文/CRR

上海西岸夢中心「爆」了。

大概有不少朋友跟我一樣，最近不管打開哪個社交媒體，一定會刷到西岸夢中心的話題。

實(shí)際上，西岸夢中心只是在8.23開啟「熱場」，便已成為市場矚目的焦點(diǎn)。

這并不意外。

了解地塊開發(fā)歷史的朋友應(yīng)該知道，這個項目歷經(jīng)十年沉浮，期間各種波折，外人難以盡知。

西岸夢中心所在的地塊前身，是擁有百年歷史的上海水泥廠舊址。

十年前，由香港蘭桂坊集團(tuán)、美國夢工場及上海華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金聯(lián)手規(guī)劃，命名上海夢中心，是西岸傳媒港的旗艦項目。

*西岸傳媒港實(shí)景圖 | 圖據(jù)官方

然而，到了2019年，上海夢中心最終停留在紙上藍(lán)圖，并由上海西岸開發(fā)集團(tuán)全面接手。

直到2021年，西岸集團(tuán)與華之門資本簽約合作，后者全權(quán)負(fù)責(zé)項目的整體打造。

上海夢中心改名為「GATE M西岸夢中心」（本文簡稱西岸夢中心），是華之門打造的商業(yè)地產(chǎn)品牌產(chǎn)品線「GATE M」的項目之一。

「GATE M」有城市中的「任意門」之意，寓意「開啟它，便可進(jìn)入一個全新時空：連通內(nèi)外，串聯(lián)新舊」。

說起來，華之門資本雖是商管領(lǐng)域的新面孔，但近年來其在上海城市更新板塊表現(xiàn)亮眼。

除了西岸夢中心，華之門資本還與嘉里建設(shè)、新加坡GIC基金合作，共同開發(fā)建設(shè)浦東聚峰中心TOD綜合體和華涇「GATE M華之門廣場」TOD綜合體。

不止資本大鱷加持，公司團(tuán)隊背景亦頗具實(shí)力。

據(jù)天眼查資料顯示，華之門資本成立于2020年，創(chuàng)始團(tuán)隊成員大多都有在萬科商管的工作經(jīng)歷，是一支由前萬科高管組成的創(chuàng)業(yè)公司。

值得一提的是，在該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中，北京寰裕企業(yè)咨詢有限公司持有20%的股份，而北京寰裕背后是嘉里中國有限公司的全資控股。

這樣一個由「行業(yè)精英」+「國際知名地產(chǎn)品牌」組成的團(tuán)隊，令大廠同行們充滿期待。

因此，西岸夢中心作為華之門資本首個落地商業(yè)項目，自然備受市場關(guān)注。

此外，在上海商業(yè)市場今年新開業(yè)項目相對冷清的背景下，西岸夢中心的亮相無疑為市場注入新的活力，也進(jìn)一步提升了公眾對其未來表現(xiàn)的期待。

8月23日，西岸夢中心開啟「熱場」；8月31日，進(jìn)入「開場」；正式開業(yè)預(yù)計要在9月底。

*西岸夢中心實(shí)景圖 | 圖據(jù)官方公眾號

「熱場」即「Soft Opening」，西岸夢中心在宣傳策略上使用「熱場」、「開場」，也是與其之前先導(dǎo)片「候場」、「入場」相呼應(yīng)。

商業(yè)項目軟開在某種意義上，與電影的「點(diǎn)映」異曲同工，目的皆是正式亮相前的預(yù)熱與市場測試，通過提前口碑發(fā)酵拉動觀眾期待。

于商業(yè)項目，軟開的必要性的還在于對品牌方的激勵和鼓舞。

「熱場」并非沒有挑戰(zhàn)，雖說西岸夢中心是開放式街區(qū)項目，分階段開放也是當(dāng)下商業(yè)項目的常規(guī)操作，但對于商管團(tuán)隊而言，依舊是一場嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

那么，西岸夢中心究竟如何？

這周工作日的中午，頂著上海38度的烈日，我前往西岸夢中心探場，為讀者帶來一手前瞻——

從項目背景、地位位置、建筑布局、品牌策略以及實(shí)際探場觀感幾個方面，「熱身式」地探討一下。

01

區(qū)位：不止是濱水，簡直是「貼水」

基于「上海2035」，黃浦江被定位為「城市公共客廳」，其核心段45公里的公共空間已經(jīng)實(shí)現(xiàn)貫通。

在一眾濱江商業(yè)項目中，西岸夢中心是唯一一個一線沿江商業(yè)。

項目位于徐匯濱江的南段，北依油罐藝術(shù)中心，南接濱江綠道，西靠龍騰大道，東面則緊貼黃浦江，形成獨(dú)特約800米長的「一線貼江」景觀。

*西岸夢中心項目全景規(guī)劃效果圖 | 圖據(jù)官方

漫步其中，人們可直接到達(dá)江邊，享受與自然無縫連接的場景體驗(yàn)，這種稀缺性是西岸夢中心獨(dú)一無二的巨大優(yōu)勢。

然而，濱江也是西岸夢中心的「一體兩面」。

隨著當(dāng)下都市人對于濱江休閑體驗(yàn)需求日益增長，濱水確實(shí)成為吸引客流的強(qiáng)大磁石，但西岸夢中心狹長的地塊形態(tài)，使得其商業(yè)空間的一半直接面向水域，不可避免地限制了區(qū)域的可達(dá)性，減少了潛在的客流量。

類似形態(tài)的案例，大家比較耳熟能詳?shù)木褪翘﹪鹊腎CON SIAM。

據(jù)說，在昭帕耶河上，ICON SIAM設(shè)置了VIP擺渡，可以直接從河對岸抵達(dá)VIP出入口，私密性、尊貴感雙重疊加，成為一大看點(diǎn)。

此外，項目并非地鐵直達(dá)，距離最近的11號線龍耀路站需步行約10分鐘，可能對吸引遠(yuǎn)距離顧客造成一定影響。

為緩解可達(dá)性問題，西岸夢中心規(guī)劃了南北兩區(qū)各一個停車場。

好消息是，在西岸傳媒港的規(guī)劃中，包括騰訊華東總部大廈在內(nèi)的主要建筑均考慮了二層平臺設(shè)計，通過空中連廊實(shí)現(xiàn)辦公樓的直接連接。

這種設(shè)計為西岸夢中心的商業(yè)潛力提供了有力支撐。

*西岸傳媒港連廊

西岸夢中心在二層設(shè)有兩座連廊跨越龍騰大道與CMG融媒影城及芒果廣場相連，方便西岸媒體港的辦公群體進(jìn)出項目，提升了區(qū)域內(nèi)部的互通性。

總結(jié)來看，西岸夢中心的核心看點(diǎn)在于項目團(tuán)隊如何打破地理和交通上的局限，以更具想象力的姿態(tài)，構(gòu)建有吸引力的消費(fèi)體驗(yàn)空間，將「濱江資源」轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的「商業(yè)資源」，重塑消費(fèi)者對「濱江商業(yè)」的認(rèn)知。

02

建筑布局：工業(yè)遺跡里的開放式街區(qū)

西岸夢中心項目規(guī)模16.2萬方，采用獨(dú)棟商業(yè)與開放式街區(qū)相結(jié)合的布局，動線規(guī)劃清晰有序。

具體來看，項目沿黃浦江岸線設(shè)置濱水大道和內(nèi)街「夢中心大道」，與龍騰大道共同構(gòu)成三條平行于江岸的主干道。

*濱水大道

地塊內(nèi)三處核心建筑均由工業(yè)遺跡改造，形成重要的節(jié)點(diǎn)空間。

北端的西岸穹頂藝術(shù)中心，原為上海水泥廠的「預(yù)均化庫」遺址，未來將成為舉辦藝術(shù)展覽、音樂會、舞劇、體育賽事等各類活動的理想場館。

*西岸穹頂藝術(shù)中心實(shí)景圖 | 圖據(jù)小紅書@西岸穹頂藝術(shù)中心

中部的「夢工場」改造自舊廠房。

其中，1-2層將引入全國首創(chuàng)的開放式濱水市集BLOOMARKET，3層是策展空間「夢工場」。

*夢工場

南部的筒倉由原水泥倉儲空間改造而來，未來將被打造成專業(yè)的攀巖空間。

項目中軸線「夢中心大道」貫穿南北，以「夢工場」為中心，劃分為南、北兩區(qū)，建筑群沿中軸線兩側(cè)布局。

通過建筑節(jié)點(diǎn)與主干道的組合，原本零散的單體建筑被有機(jī)串聯(lián)成一個富有凝聚力的整體，形成了「三縱三橫、城水過渡」的濱水建筑動線，為整個項目提供了明確的空間導(dǎo)向。

此外，作為徐匯濱江標(biāo)桿文旅商業(yè)項目，內(nèi)部還在建造中的西岸大劇院、酒店和滑板公園等多元化設(shè)施，進(jìn)一步豐富了西岸夢中心作為文化休閑目的地的內(nèi)涵和吸引力。

*西岸大劇院部分立面實(shí)景圖

值得關(guān)注的是，項目內(nèi)有一處百年船塢，原為上海水泥廠的水運(yùn)�？吭O(shè)施，現(xiàn)被改造為極具歷史感的場景空間「夢船塢」。

根據(jù)2018年《黃浦江岸線綜合利用規(guī)劃-核心段（楊浦大橋-徐浦大橋）》，該船塢未來將被規(guī)劃為具有越江客運(yùn)功能的碼頭，并可能擴(kuò)展為郵輪和游艇碼頭。

如果規(guī)劃落地，不僅將有效提升區(qū)域交通連接性，同時也極大地增添西岸夢中心獨(dú)特的濱水體驗(yàn)。

*船塢局部實(shí)景圖

目前，北區(qū)的商業(yè)部分已進(jìn)入「熱場」階段，而南區(qū)仍在緊鑼密鼓的施工之中。

從北區(qū)目前呈現(xiàn)可見，沿夢中心大道，兩排獨(dú)棟商業(yè)建筑為2至3層方正盒子結(jié)構(gòu)，多使用鋁板等金屬立面材料，偏簡裝工業(yè)風(fēng)。

部分建筑也融入現(xiàn)代元素，大膽使用綠色和橙色等大膽撞色，增添了視覺沖擊力，使整體空間更具活力和現(xiàn)代感。

*西岸夢中心局部實(shí)景圖

為解決獨(dú)棟商業(yè)高層客流引導(dǎo)的問題，項目不僅設(shè)計直梯和扶梯，并運(yùn)用大量「階梯」元素和二層連廊通道，打造了便利的垂直動線，形成了高低錯落、富有層次感的空間布局。

挑戰(zhàn)是，西岸夢中心的建筑布局雖然最大化展現(xiàn)濱江景觀，提供開闊的景觀視野和連續(xù)的商業(yè)體驗(yàn)，但街道寬度相對較大且獨(dú)棟商業(yè)建筑缺少遮蔽設(shè)施，在高溫和雨季期間的確對行人的舒適度構(gòu)成極大考驗(yàn)。

03

品牌陣容：大概是最大的爆點(diǎn)

幾個月前，西岸夢中心分三次公布其品牌陣容，每次揭曉都帶來層層遞進(jìn)的驚喜感，贏得了市場廣泛好評。

*品牌陣容 | 圖據(jù)官方

網(wǎng)上更有評論「這組陣容簡直是把靜安嘉里搬過來了」。

品牌重合度的確較高，相信背后也有嘉里的助推。但有一說一，在2024年上海新開業(yè)的項目中，西岸夢中心的品牌組合無疑是極具吸引力和競爭力的。

尤其是在當(dāng)前商業(yè)市場的低迷環(huán)境下，西岸夢中心依然能夠吸引到如此多的優(yōu)質(zhì)品牌，這本身就很了不起。

不僅體現(xiàn)了操盤團(tuán)隊在招商方面展現(xiàn)出的專業(yè)度，也從側(cè)面反映出品牌方對于項目前景的看好。

8月底走在現(xiàn)場，開業(yè)的商戶不多，具體名單如下。

從品牌布局來看，其邏輯也非常清晰。

濱水區(qū)域適合休閑與放松。餐飲、茶飲和咖啡店大多布局在2、4、6棟沿江一側(cè)，充分利用濱江獨(dú)特景觀優(yōu)勢，營造chill的社交氛圍。

比如，Blue Bottle和阿嬤手作均布置了外擺區(qū)域，讓人很有坐/躺下來喝一杯的沖動。

主街客流較大且相對頻繁，面對夢中心大道一側(cè)主要布局運(yùn)動零售和文創(chuàng)產(chǎn)品品牌，提升整體商業(yè)氛圍的時尚和品質(zhì)感。

比如，UNDEFEATED、NB Grey、HELLY HANSEN、PUMA、M Stand上海Market概念店等都面向主街。同時，也看到即將開業(yè)的lululemon、圍擋中的猛犸象等。

核心區(qū)域則通過網(wǎng)紅品牌的布局創(chuàng)造話題性。

5棟作為目前的核心位置，落位包括Tagi和UODYCOCO等生活方式品牌，并采用了多巴胺配色等視覺元素，吸引年輕消費(fèi)者來此打卡，增強(qiáng)社交媒體傳播的可能性。

04

現(xiàn)場觀感：過段時間再來或許更Ready

最后，我想聊聊探場后的實(shí)際觀感。

第一印象是，這里應(yīng)該還沒有完工。

盡管項目方貼心開啟霧噴系統(tǒng)，但塵土飛揚(yáng)的情況依舊存在。此外，建筑細(xì)節(jié)經(jīng)不起細(xì)看，趕工痕跡較為明顯。

我猜測，濱江街區(qū)項目受氣候因素很大，尤其進(jìn)入12月就有顯著濕冷感。這意味著西岸夢中心的最佳營業(yè)窗口期也就在9至11月的金秋時節(jié)。而上海商業(yè)市場之卷，更加劇了項目快速開業(yè)的急迫感。

其次，雖然現(xiàn)場也設(shè)計了旱噴等景觀小品，但整體景觀營造略顯粗糙。

很多時候我們評價一個項目是否給人「chill」和「松弛」的感覺，很大程度上，景觀設(shè)計和環(huán)境布局的細(xì)致度起到關(guān)鍵的作用。

從休息區(qū)域的設(shè)置、藝術(shù)裝置的設(shè)計，到植物的挑選、鋪地材料的選擇以及紋理的搭配，這些細(xì)節(jié)都能顯著提升空間的整體舒適度。

記得當(dāng)年開業(yè)的時候，蟠龍?zhí)斓氐臉涫翘崆耙荒攴N下的。

*圖片依次為：上海西岸中環(huán) | 圖據(jù)官方；上海蟠龍?zhí)斓?| 圖據(jù)官方；上海上生·新所二期 | 圖據(jù)@上生新所；杭州玉鳥集

不過我們愿意相信，這些細(xì)節(jié)上的不足或都是趕開業(yè)所帶來的后遺癥。

也不知從何開始，開業(yè)節(jié)點(diǎn)的重要性已逐漸被行業(yè)重新評估。真正的挑戰(zhàn)在于，項目是否達(dá)到了「already ready」的狀態(tài)，而非僅僅為了「be ready」而開業(yè)。

在這里我也想呼吁市場對于商業(yè)項目的成長給予更多的耐心和等待，因?yàn)橐粋�商業(yè)項目的成功本就更依賴于長期的培育與發(fā)展。

正如，當(dāng)我們回顧西岸的發(fā)展歷程，可以看到一個由初生到成熟，由單一到多元的「養(yǎng)成系」過程。

十多年前，西岸以美術(shù)館大道的身份亮相，承載著文化與藝術(shù)的使命。

隨著時間的推移，商業(yè)逐漸興起，從AI PLAZA的孤勇開拓，到西岸中環(huán)的點(diǎn)狀開業(yè)，再到最近傳媒港花園里的開業(yè)，以及西岸夢中心的加入，西岸的商業(yè)版圖變得日益豐富和立體。

它的成長并非一蹴而就，而是通過多年不斷地探索、調(diào)整和優(yōu)化，一步步豐富其內(nèi)容和功能，逐漸成為獨(dú)具特色的城市片區(qū)。

*西岸夢中心夜景效果圖 | 圖據(jù)官方

盡管西岸最初的設(shè)想可能是對標(biāo)世界級知名水岸（如倫敦南岸或巴黎左岸），但在十多年的發(fā)展中，西岸已經(jīng)超越了模仿，形成了自己獨(dú)特的氣質(zhì)和生活敘事。

社交媒體上，有不少將西岸夢中心與阿那亞、堅尼地城等地標(biāo)相比較的話題。對此，我認(rèn)為大可不必，因?yàn)樗麄兊亩ㄎ缓蛢r值不盡相同。

在我看來，西岸夢中心的真正價值在于其是否能為上海的城市生活增添新的維度，在于其能否在變革的市場環(huán)境中，不斷演繹出自己的故事，成為上海城市記憶不可或缺的一部分。

這也回答了標(biāo)題的提問。

城市級地標(biāo)的打造，不僅在于簡單的對標(biāo)和復(fù)制，而是需要在創(chuàng)新中持續(xù)引領(lǐng)，將自身獨(dú)特性轉(zhuǎn)化為不可替代的城市魅力和文化資產(chǎn)。

未來，西岸夢中心能否將自己的夢與城市的夢疊加，成為西岸乃至上海新的標(biāo)簽？我們將答案留給時間。