來源/觀點網(wǎng)

作者/潘玲宣

商業(yè)地產(chǎn)作為實體零售的交流樞紐、城市服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，在創(chuàng)建消費場景、加速復(fù)蘇回暖、刺激民生經(jīng)濟、持續(xù)滿足消費者對于美好生活的向往等方面發(fā)揮著重要的作用。

自2010年加入大悅城，田維龍曾多年身居一線，對于市場有著深刻和敏銳的洞察、透徹且獨到的理解。在他看來，商業(yè)就像是產(chǎn)業(yè)鏈上的終端，是最能夠具體反映經(jīng)濟活力的。

“一個產(chǎn)品生產(chǎn)出來，是由前期的原材料到設(shè)計、生產(chǎn)、物流、營銷，最后才到商業(yè)環(huán)節(jié)�！�

經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供給端的泡沫化、同質(zhì)化層出不窮。這提醒我們，是時候要從狂飆猛進(jìn)的浮躁狀態(tài)中靜下來，轉(zhuǎn)變到更尊重商業(yè)規(guī)律的理性狀態(tài)。多年前，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)如何穿越周期的討論就已經(jīng)出現(xiàn)，但直到今天還未有一個確切可行的答案。

在更細(xì)分的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，田維龍則表示：“我們主要問自己兩個問題，第一，是否抓住了消費者的真實需求？第二，是否具備應(yīng)對這些變化的能力？”

這兩點使得商業(yè)地產(chǎn)常做常新，但另一方面，大悅城也意識到，“當(dāng)你試圖取悅所有人的時候，誰都滿足不了”。

新的時期，大悅城對自身進(jìn)行重塑，回歸商業(yè)本質(zhì)，仔細(xì)研究樸素邏輯和道理，靜下心來思考如何去走未來的路。

時間的朋友

田維龍是我們的新朋友，但“大悅城”早已家喻戶曉。

自2007年寧高寧確立“大悅城”以來，這一企業(yè)已走過16年發(fā)展過程，正好經(jīng)歷了中國購物中心發(fā)展最快、最輝煌的階段，即將經(jīng)歷的是這個行業(yè)調(diào)整優(yōu)化階段。

“由于疫情，去年和品牌商之間的交流很少。今年到現(xiàn)在為止已經(jīng)交流了200多個集團公司，基本上每周都在出差，和一些品牌商做交流，包括和一些合作業(yè)主方、股東、投資方、金融機構(gòu)在做交流�！�

疫情幾年之中，人們的消費觀念還是難以避免發(fā)生了一些變化。

在全球經(jīng)濟下行背景下，國內(nèi)市場消費信心受到人口結(jié)構(gòu)、收入預(yù)期變化等影響持續(xù)走低，人均消費支出表現(xiàn)不佳，其中傳統(tǒng)餐飲業(yè)、零售服裝、教育和文娛等行業(yè)受影響較大。

另外，消費者的消費觀念也在發(fā)生變化，精神消費開始受到消費者關(guān)注，如教育、健康、旅游、養(yǎng)生等領(lǐng)域的投入逐漸增加。

“零售比較好的是細(xì)分客群類，比如細(xì)分的社群、設(shè)計比較流行的，或者潮流感比較強的、小圈層的這部分可能好。奢侈品同時也有分化，一些高端經(jīng)典的還可以�！�

“第二就是一些好的業(yè)態(tài)，體驗、文化類，微度假旅游，娛樂類、能夠快速實現(xiàn)社交體驗的業(yè)態(tài)比較好。第三是餐飲，尤其是客單價比較低的單品類�！�

田維龍表示，現(xiàn)在餐飲很典型的一個特點是具有地域特點的地方餐飲越來越火，一些品牌在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ龋謴漠?dāng)?shù)刈呦蛉珖�，“其實反過來印證零售企業(yè)需要特色化”。

基于此，大悅城結(jié)合市場變化，在產(chǎn)品上主打六個方面的業(yè)態(tài)進(jìn)行顛覆性升級。即高化、地方餐飲、夜經(jīng)濟、文化音樂類、國潮、戶外。

“以頭部項目為例，逐步更新首層的輕奢、快銷品牌，引進(jìn)更多潮奢、設(shè)計師品牌是今后的調(diào)整方向�！�

其中，北京朝陽大悅城是全國青年潮流定位購物中心的標(biāo)桿，隨著消費者持續(xù)擴展的消費視野和精神文化需求的比重提升，項目保持著年均30%的品牌煥新率。

去年市場逆勢之下，朝陽大悅城新進(jìn)100+品牌，40+首店/旗艦店/定制店。今年截止到9月份，新開店數(shù)量近70家，其中15家首店已正式亮相。

去年12月，teamLab無相藝術(shù)空間在朝陽大悅城啟幕，通過投影技術(shù)、5G交互體驗技術(shù)等，在10000平方米空間打造了40余件數(shù)字藝術(shù)作品，目前已吸引超80萬人次到訪。

“近兩年，我們持續(xù)尋找與項目調(diào)性契合、客群匹配度高的品牌，引進(jìn)CHICJOC華北首店、拉夫勞倫定制店、原創(chuàng)設(shè)計師品牌ITIB、UDX北京首店、陶陶居定制店等�！�

據(jù)透露，北京朝陽大悅城今年年底至明年初，還將迎來MUJI中國最大旗艦店、OLE精品超市開業(yè)，憑借商品的稀缺性與品質(zhì)度，進(jìn)一步填補商圈空白，激發(fā)潛在消費活力。

商業(yè)內(nèi)容的持續(xù)煥新，運營層面的精細(xì)化和高質(zhì)量發(fā)展，為迎接市場復(fù)蘇、業(yè)績增長奠定了堅實基礎(chǔ)。

“面對新消費時代，商業(yè)只有精準(zhǔn)解構(gòu)消費需求，煥活青年消費力量、破局文旅消費體驗，才能獲得持久蓬勃的生命力�！�

跨越周期

除了基于消費需求變化對商業(yè)業(yè)態(tài)做出調(diào)整，大悅城也從更宏大的戰(zhàn)略層面進(jìn)行重塑。

在田維龍看來，新經(jīng)濟、新零售下商業(yè)地產(chǎn)概念增多但本質(zhì)不會變，底層邏輯仍是直面消費者的需求與價值。

“客群的成長與變化，積極推動著商業(yè)浪潮不斷地向前發(fā)展，因此在新的態(tài)勢下，特別之處與潛藏機會仍在于不斷把握、理解消費者。其中，最為重要的是要抓住消費者的真實需求，而真實需求的關(guān)鍵是要平視消費者�！�

在真正做到“平視消費者”，用平等的心態(tài)，融入其中的狀態(tài)，與消費者共情、對話，一同成長，理解消費行為背后的邏輯之后，相較打法迭代，更需要“功法”的升級。

經(jīng)營不只是品牌引進(jìn)，還有產(chǎn)品、場景的打造，還有未來的營銷活動，終端的運營管理，它是一個綜合的體系�！昂芏嗨^商業(yè)創(chuàng)新，仍然無法擺脫路徑依賴。只有系統(tǒng)、模式、思維的升級，才能跨越周期，呼應(yīng)消費者的需求。”

從今年起，大悅城控股商業(yè)以大悅城和大悅匯為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，立體化布局，其余產(chǎn)品線設(shè)定為非標(biāo)產(chǎn)品線。

“大悅城是做城市級地標(biāo)，聚焦潮流文化，以18-35歲年輕客群為主，品牌內(nèi)涵就是年輕、時尚、潮流、品位。這一點從品牌創(chuàng)立至今16年的發(fā)展過程沒有變過，一直堅持做，而且希望做到極致。”

“大悅匯是生活，針對社區(qū)或者區(qū)域，25-45歲客群，以家庭為主的一個生活中心。聚焦的是休憩、生活、文化、品位，更多是突出生活文化。我們希望這種產(chǎn)品給消費者提供一個非常愜意的生活社交場所�！�

在田維龍的介紹下，大悅城商業(yè)“雙線”界限清晰。

大悅城作為城市級項目，體量約十萬方以上，大悅匯則可以做到六、七萬方，略小于大悅城�！按髳偝堑膽�(zhàn)略定位就是打品牌的，大悅匯走規(guī)模路線�！�

品牌規(guī)劃再次明確后，城市發(fā)展規(guī)模方面，截至2023年8月，大悅城控股商業(yè)管理規(guī)模已突破500萬平方米，全國已布局項目45個，籌備中項目13個（含委托管理輸出項目）。

未來，大悅城將持續(xù)關(guān)注環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、大灣區(qū)經(jīng)濟圈及川渝西部經(jīng)濟圈四大都市集群，深耕核心城市。

田維龍補充：“其他區(qū)域的城市不是說不做，也會做，只是戰(zhàn)略層面城市的布局聚焦在這四個區(qū)域�！�

更加聚焦和明確的產(chǎn)品線和區(qū)域版圖，也是大悅城重塑企業(yè)戰(zhàn)略的一部分，“在現(xiàn)階段的經(jīng)濟形勢下，我們反倒可以靜下心來思考未來究竟如何做，我覺得這也是所有商業(yè)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中一個很好的機會點。”

今年3月，發(fā)改委、證監(jiān)會先后發(fā)文，提出支持消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，資產(chǎn)類型擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施，標(biāo)志著我國公募REITs市場對商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域開放試點政策正式落地。

多重利好推動下，根據(jù)不完全統(tǒng)計，包括華潤、保利、金茂、首創(chuàng)置業(yè)、印力、新城控股等多家房企開始推進(jìn)消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，大悅城控股目前也在積極研究相關(guān)事項。

“拓展模式上，我們堅持輕重并舉，輕資產(chǎn)作為未來的重點發(fā)展方向，將完成從開發(fā)運營商到資產(chǎn)管理商身份的轉(zhuǎn)變。重資產(chǎn)方面，我們會按照商業(yè)的邏輯選擇項目并專注長期目標(biāo)，同時積極擁抱資本市場，充分的要發(fā)揮并購基金的資金效益�！�

“無界”未來

戰(zhàn)略之外，另一個重塑的對象是“文化”。

大悅城的名字來自于論語“近者悅，遠(yuǎn)者來”的傳統(tǒng)文化，同時又引入了潮流文化，形成了商業(yè)地產(chǎn)獨有的國潮文化。

田維龍強調(diào)，16年的歷史發(fā)展，大悅城有著自己的堅守。

“我們把大悅城打造成為一個有溫度、敢擔(dān)當(dāng)、傳遞愛的國民商業(yè)品牌，這種文化內(nèi)涵包括了大悅城商業(yè)的核心理念和價值，并以此將文化向產(chǎn)品運營服務(wù)傳遞，大悅城就是一個文化驅(qū)動型的品牌�！�

在田維龍的描述中，任何一家企業(yè)都應(yīng)積極向社會、消費者、行業(yè)傳遞良好的價值觀，大悅城在文化上，要繼續(xù)堅持和升維。

據(jù)了解，大悅城每年會發(fā)布一份消費白皮書，對全國范圍已進(jìn)駐的重點城市的消費特點以及客群進(jìn)行分析。

“今年的白皮書針對重點部署的13座城市、2000萬有效會員交易數(shù)據(jù)、3000余份消費者定量研究，得出了一份深度且翔實的美好生活發(fā)現(xiàn)報告，其中的數(shù)據(jù)和結(jié)論都很有代表性�！�

基于大悅城的客群規(guī)模，信息收集、編制、發(fā)布的過程，既是對行業(yè)的觀察總結(jié)，也是研判行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

今年，大悅城提出“共創(chuàng)”的概念，并與客戶、消費者和品牌商倡導(dǎo)共創(chuàng)的理念下，啟動了大悅美好生態(tài)圈，打破邊界，與行業(yè)、品牌、外部平臺等各相關(guān)方一起，構(gòu)建美好生態(tài)圈。

“我們未來希望大悅城的發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展，不僅僅是一個企業(yè)的事，更應(yīng)該是消費者、品牌商和股東、投資商，社會的一些機構(gòu)，還有金融機構(gòu)、政府，形成有效的高質(zhì)量生態(tài)閉環(huán)，形成強強聯(lián)合、資源整合，然后能夠為這個行業(yè)賦能。”

另一方面，在挑戰(zhàn)與機遇并存的時代，高質(zhì)量發(fā)展呼喚好的產(chǎn)品。而城市美好場景的再造，是消費向新的最大機遇。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，城市更新項目、主題商業(yè)項目、融合式商業(yè)項目都將有新的機遇與發(fā)展點。

而在產(chǎn)品更迭中，“跨界”已經(jīng)成為商業(yè)的常規(guī)打法。無論是建筑空間、業(yè)態(tài)品牌、營銷資源，“跨界”都能實現(xiàn)“1+1＞2”的效果。但“跨界”的本質(zhì)是走出框架，但框架本身依然存在，并限制著商業(yè)的可能性。

“未來，我們更需要的是‘無界’。本質(zhì)是打破傳統(tǒng)框架，擺脫原有的思維束縛。”

小到一個社區(qū)活動中心，大到一座候機樓、一個產(chǎn)業(yè)園，都可能成為商業(yè)的容器與載體。不應(yīng)單純從功能性上去定義這些載體，而應(yīng)去探索商業(yè)場景的融合，實現(xiàn)價值連接、文化共鳴。由此可見，商業(yè)需要打破“邊界”，從而獲得更多的機會。

大悅城商管的優(yōu)勢與核心競爭力在于品牌價值與品牌精神，“我們始終秉承高質(zhì)量發(fā)展的要求與長期主義的態(tài)度，16年專注做一件事并把它做到極致。”

未來，一座大悅城改變一座城的故事還將繼續(xù)書寫，大悅城的美好也將不斷延伸。

大悅城控股商業(yè)將繼續(xù)踐行“近者悅 遠(yuǎn)者來”的經(jīng)營理念和潮流生活文化引領(lǐng)者的品牌理念，致力實現(xiàn)城市美好生活服務(wù)商的愿景。

以下為觀點新媒體對大悅城控股商業(yè)管理中心總經(jīng)理田維龍的采訪實錄：

觀點新媒體：經(jīng)過這一輪沖擊和調(diào)整之后，消費信心和消費結(jié)構(gòu)有哪些需要關(guān)注的變化和特點？作為企業(yè)，如何去應(yīng)對這其中的不確定因素，抓住消費者的真實需求？

田維龍：在全球經(jīng)濟下行背景下，國內(nèi)市場消費信心受到人口結(jié)構(gòu)、收入預(yù)期變化等影響持續(xù)走低，加之近年疫情影響，社會整體消費疲軟，人均消費支出表現(xiàn)不佳，其中傳統(tǒng)餐飲業(yè)、零售服裝、教育和文娛等行業(yè)受影響較大；另外消費者的消費觀念也在發(fā)生變化，精神消費開始受到關(guān)注，如教育、健康、旅游、養(yǎng)生等領(lǐng)域的投入逐漸增加。

經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供給端泡沫化、同質(zhì)化層出不窮。這提醒我們，是時候要從狂飆猛進(jìn)的浮躁狀態(tài)中靜下來，轉(zhuǎn)變到更尊重商業(yè)規(guī)律的理性狀態(tài)。面對消費者的不斷變化，我們主要問自己兩個問題，

第一，是否抓住了消費者的真實需求？要“平視消費者”，即用平等的心態(tài)，融入其中的狀態(tài)，與他們共情、對他們對話，與消費者一同成長，真正去理解消費行為背后的邏輯。

第二，是否具備應(yīng)對這些變化的能力？相較打法迭代，我們更需要“功法”的升級。很多所謂商業(yè)創(chuàng)新，仍然無法擺脫路徑依賴。只有系統(tǒng)、模式、思維的升級，才能跨越周期，呼應(yīng)消費者的需求。

觀點新媒體：隨著管理規(guī)模變化，大悅城商管有哪些人才選拔和培養(yǎng)的路徑？在人才梯隊搭建和專業(yè)團隊建設(shè)方面有什么舉措和心得？

田維龍：大悅城始終堅持“全國人才一盤棋”的戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化人才選育用留體系，激發(fā)人才活力，提升組織效能。

多梯隊的人才培訓(xùn)。根據(jù)人才成長不同階段、不同條線專業(yè)，依托公司資源打造多個培訓(xùn)平臺，比如針對商業(yè)項目總有“項目總”培訓(xùn)，針對招商總監(jiān)有鑄劍計劃“招商總監(jiān)班”，針對青年人才后備有“3040”商業(yè)班等等，專門為不同類型人才配備專門的培訓(xùn)資源，助力人才成長。

高頻次的人才交流。運用內(nèi)部“育馬”“換馬”等平臺，推動全國商業(yè)人才高頻次沿著三個方向流動，一是項目人才到總部鍛煉，熟悉全國情況，強化管理思維，二是總部人才到項目實踐，強化一線感知，提升業(yè)務(wù)能力，三是籌開期項目-運營期項目人才交流，或者不同地域項目交流，既能練兵打仗，又能復(fù)制輸出經(jīng)驗。

內(nèi)外兼修的人才選拔。堅持開放心態(tài)，廣開人才推薦大門。內(nèi)部，通過內(nèi)部競聘平臺，鼓勵全國商業(yè)人才用真本領(lǐng)說話，憑實力競聘上崗，為新項目配備隊伍；外部，打開大門、廣納賢士，近些年以大悅城品牌影響力，吸引了許多標(biāo)桿企業(yè)人才加入大悅城這個溫暖的組織，共同助力大悅城品牌成長。

科學(xué)有效的人才激勵。設(shè)計長短結(jié)合的激勵方式，業(yè)績考核上，針對商業(yè)項目，單獨制定更符合商業(yè)項目成長規(guī)律、業(yè)務(wù)特點、周期變化的考核辦法；激勵機制上，合理設(shè)計過程激勵機制，大家的獎金和項目業(yè)績情況緊密掛鉤，達(dá)成季度目標(biāo)就可以實時兌現(xiàn)獎金。我們還針對輕資產(chǎn)拓展、新項目開業(yè)、運營質(zhì)量等設(shè)計了不同的專項獎勵，以此激發(fā)人才的奮斗動力。

“萬物皆由人”，人才培養(yǎng)與企業(yè)發(fā)展始終是共生共促的，大悅城的成長進(jìn)步，促進(jìn)了一波又一波商業(yè)人才的成長進(jìn)步；而這種后浪推前浪式的人才成長，又反過來促成了大悅城的升級、迭代、創(chuàng)新、變化。

觀點新媒體：科技和產(chǎn)業(yè)的變革也對商業(yè)和消費市場帶來翻天覆地的變化，傳統(tǒng)與創(chuàng)新的融合過程中，您認(rèn)為未來商業(yè)會呈現(xiàn)何種局面？大悅城商管在數(shù)字化建設(shè)方面做了哪些工作？

田維龍：在“十四五”數(shù)字中國的大背景下，我國數(shù)字經(jīng)濟正邁向深化應(yīng)用、規(guī)范發(fā)展、普惠共享的新階段，在國家政策指引和數(shù)字經(jīng)濟驅(qū)動的雙重背景下，房地產(chǎn)企業(yè)“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”將成為一道必答題，商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注美好數(shù)字生活圖景和新技術(shù)的跨界融合。

美好數(shù)字生活圖景包括智慧物業(yè)、智慧服務(wù)生活圈等，通過智慧化手段線上線下融合，打造智慧共享、和睦共治的新型數(shù)字生活場景，構(gòu)建購物中心的大會員生態(tài)將是目前數(shù)智化升級的重點。

新技術(shù)的跨界融合方面，深化拓展人工智能、虛擬現(xiàn)實、大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)在各種商業(yè)消費場景下的深度應(yīng)用。在這一范疇下的虛擬偶像、AI導(dǎo)覽導(dǎo)購、智能客服等將逐步深入融合、賦能服務(wù)體驗的方方面面。

另外，近幾年伴隨疫情影響，商業(yè)資源不足、同質(zhì)化嚴(yán)重等問題越發(fā)顯現(xiàn)，行業(yè)從“重招商”向“重運營”轉(zhuǎn)變，即不僅要引進(jìn)品牌，還要與商戶共同經(jīng)營、精準(zhǔn)幫扶，共同應(yīng)對市場變化�；诖舜髳偝巧虡I(yè)已經(jīng)在消費者調(diào)研、大會員生態(tài)和場所智慧服務(wù)等多方面深層次布局。

一是與行業(yè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商合作洞悉場內(nèi)外消費者習(xí)慣、趨勢變化，基于線下顧客行為的全面感知、店鋪級客流洞察與深入業(yè)務(wù)的商戶運營工具，輔助精細(xì)化管理，作為大運營體系的前端的重要一環(huán)；

二是我們懷著共融共創(chuàng)的概念，打破行業(yè)邊界，以大悅城商業(yè)項目會員體系為出發(fā)點，輻射中糧集團旗下專業(yè)化公司，與行業(yè)、品牌、外部平臺一起，構(gòu)建大悅城美好生態(tài)圈；

三是基于5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段對傳統(tǒng)商場進(jìn)行智能化升級，將智慧標(biāo)識融合導(dǎo)視、廣告、交互等多應(yīng)用需求、多種功能集合，并且通過搭載各類軟件和數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)分時投放廣告、在線更換海報、數(shù)據(jù)采集和智能推薦等功能，科技與環(huán)保共存，助力商場趣味提升和運營管理，顧客創(chuàng)造良好的購物環(huán)境和購物體驗，聚攏人氣。

觀點新媒體：在城市化發(fā)展進(jìn)程和土地市場的變化下，存量更新改造已然成為城市商業(yè)煥新的重要方式，在您看來，老舊商業(yè)的改造級痛點和難點在哪里？存量時代資本加速入局，如何激活更多元的存量資產(chǎn)，實現(xiàn)價值釋放與利益增長？

田維龍：老舊商業(yè)的改造往往比新建項目的操盤難度更大，核心原因主要可以歸結(jié)為以下三點：

第一，基礎(chǔ)條件較差，許多老舊商業(yè)在建設(shè)之初并未站在后期運營的角度充分考慮，隨著時代的變化老舊項目的物業(yè)基礎(chǔ)往往與現(xiàn)在的商業(yè)需求格格不入，動線混亂、柱網(wǎng)密集、層高較低、缺乏餐飲工程條件、停車位嚴(yán)重不足等都是老舊項目的通病，且往往建標(biāo)較低，年久失修，原始資料留存較少，勢必會造成較高的改造風(fēng)險及大量資金投入；

第二，產(chǎn)權(quán)規(guī)整復(fù)雜，核心地段的老舊項目往往產(chǎn)權(quán)較為分散，如何高效與小業(yè)主達(dá)成一致，完成產(chǎn)權(quán)回購或售后返租，也是舊改項目的一大難點；

第三，協(xié)調(diào)溝通成本高，此類項目往往處于城市核心區(qū)位，牽扯面較大，且改造規(guī)模較大的項目往往會涉及到重新建審，如何高效地與多方溝通并達(dá)成一致是此類項目操盤的一大考驗。

在商業(yè)資管思維轉(zhuǎn)變與革新的背景下，大悅城前瞻性推出了“大資管戰(zhàn)略”，將資本、資產(chǎn)、運營三者環(huán)環(huán)相扣，融為一體，以基金模式撬動資本壁壘，保障高質(zhì)量發(fā)展布局，搭建4S經(jīng)營體系，以深度運營構(gòu)筑企業(yè)護城河，聚焦“大悅城”及“大悅匯”兩條核心產(chǎn)品線，不斷尋找符合大悅城定位卻又運營不善的存量項目，經(jīng)過一年左右的改造及調(diào)整，以全新面貌進(jìn)入市場，再通過對該物業(yè)持續(xù)運營，進(jìn)而帶動租金收入，從而提升物業(yè)的溢價空間，實現(xiàn)與業(yè)主方的共贏，以存量資產(chǎn)開啟城市運營商新征程。

觀點新媒體：從傳統(tǒng)商業(yè)到新經(jīng)濟崛起，您認(rèn)為新經(jīng)濟對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會產(chǎn)生什么影響？如何看待中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特別之處和潛藏的機會？

田維龍：新經(jīng)濟、新零售下商業(yè)地產(chǎn)概念增多但本質(zhì)不會變，底層邏輯還是直面消費者的需求與價值�？腿旱某砷L與變化，積極地推動著商業(yè)浪潮不斷地向前發(fā)展。因此我認(rèn)為，在新的態(tài)勢下，特別之處與潛藏機會仍在于不斷把握、理解消費者。

其中，最為重要的是要抓住消費者的真實需求。

這里的真實需求的關(guān)鍵是我們需要平視消費者，用平等的心態(tài)融入其中的狀態(tài)，與其共情，與他們成長，并且了解他們消費邏輯背后的一些特點。

更重要的是，我們要應(yīng)對這些變化的能力。相較打法的變化我們需要功法的升級，很多都擺脫路徑的依賴，只有觀念的升級才能呼應(yīng)消費者的需求。