來源/新零售商業(yè)評(píng)論

作者/吳邵格

“共享辦公室經(jīng)歷寒冬�！�

“管理員，跑路了！”

9月17日晚，Cathy(化名)剛在家吃好晚飯就在租客群里看到優(yōu)客工場(chǎng)管理員踢掉群內(nèi)所有成員的消息。

“第一反應(yīng)是震驚，當(dāng)時(shí)還有一個(gè)租客自發(fā)組建不久的微信群，管理員把大家踢走后，那一個(gè)群里立馬炸開了鍋，消息很多很多條�！�

Cathy在深圳打拼，是一家創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)公司的老板，經(jīng)由辦公室租用平臺(tái)“點(diǎn)點(diǎn)租”找到優(yōu)客工場(chǎng)。今年9月上旬，Cathy剛搬進(jìn)優(yōu)客工場(chǎng)位于深圳萬科星火區(qū)域的辦公室，還沒待滿一個(gè)月就碰到管理員跑路的事情，對(duì)她來說實(shí)在是措手不及。

受訪者供圖

據(jù)Cathy透露，為了避免一房東萬科停水停電、查封辦公區(qū)域，收到消息當(dāng)晚，同一層辦公區(qū)內(nèi)，有創(chuàng)業(yè)者連夜去現(xiàn)場(chǎng)清理物品悉數(shù)搬回住所，等待后續(xù)處理的消息。

那一夜，包括Cathy在內(nèi)的很多租客對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)進(jìn)行了一番深入調(diào)查。優(yōu)客工場(chǎng)2015年成立，是國內(nèi)較早一批創(chuàng)立的共享辦公室品牌之一，被稱為“中國版的WeWork”。據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年聯(lián)合辦公品牌中WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)位列第一梯隊(duì)。

身為曾經(jīng)的行業(yè)頭部，優(yōu)客工場(chǎng)跑路由誰來背鍋？國內(nèi)共享辦公室發(fā)展又將何去何從？

01

快速熄火 

“9月6號(hào)晚上和同伴來萬科星火優(yōu)客工場(chǎng)這邊看了辦公室，第二天我們就敲定一間能坐上6個(gè)人的小型獨(dú)立辦公室，然后打款�！�

談到為何能如此快速做決定，Ave提到兩點(diǎn)：深圳類似品質(zhì)的共享辦公室月租金約莫6千元，優(yōu)客工場(chǎng)給到的價(jià)格是4000元/月，性價(jià)比不錯(cuò)。

另外，相較其他不知名的個(gè)人辦公場(chǎng)所租賃機(jī)構(gòu)，Ave覺得優(yōu)客工場(chǎng)品牌至少靠譜點(diǎn)。“再加上當(dāng)時(shí)是由租賃中介App推薦的，經(jīng)過二次篩選，所以當(dāng)時(shí)我們默認(rèn)這家是比較安全的�！盇ve補(bǔ)充到。

論優(yōu)客工場(chǎng)的品牌影響力，估計(jì)有辦公空間租賃需求的消費(fèi)者鮮少對(duì)其產(chǎn)生懷疑。

深圳萬科星火優(yōu)客工場(chǎng)圖片，圖源毛大慶微博

2015年“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的浪潮催生出大批創(chuàng)業(yè)者涌現(xiàn)，為創(chuàng)業(yè)者提供場(chǎng)地由此成為藍(lán)海市場(chǎng)。2015～2016年也是國內(nèi)共享經(jīng)濟(jì)爆發(fā)增長期，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶切中商機(jī)進(jìn)場(chǎng)。

毛大慶曾向媒體透露，2015～2018年間，優(yōu)客工場(chǎng)進(jìn)入37個(gè)城市，積累了近20萬線上會(huì)員，覆蓋10多萬個(gè)工作平臺(tái)，成績斐然。短短幾年，優(yōu)客工場(chǎng)成為共享辦公室行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的獨(dú)角獸企業(yè)。

2020年11月24日，優(yōu)客工場(chǎng)更是登陸納斯達(dá)克，成為“國內(nèi)共享辦公第一股”。

伴隨優(yōu)客工場(chǎng)不斷發(fā)展，毛大慶也時(shí)常參與媒體采訪。在某次采訪中提到共享辦公業(yè)態(tài)，他是這樣說的：“共享辦公不是一個(gè)暴利行業(yè)，更不是一個(gè)可以迅速擴(kuò)張的行業(yè)，而是一個(gè)長產(chǎn)業(yè)鏈的社會(huì)基礎(chǔ)盤�！�

確實(shí)，相比于充電寶、雨傘這類共享業(yè)態(tài)，租賃場(chǎng)地、做房東屬于重資產(chǎn)投入，無論是從回報(bào)周期還是營運(yùn)壓力來看都是有增無減，小步慢走、走穩(wěn)走實(shí)是相對(duì)妥當(dāng)?shù)陌l(fā)展思路。

結(jié)合毛大慶“大齡跑步愛好者”的形象，“從跑步中領(lǐng)悟到跑得慢才能跑得遠(yuǎn)”的發(fā)言也間接對(duì)外輸出了自己追求穩(wěn)健的創(chuàng)業(yè)理念。

只不過，所謂小步慢跑的預(yù)設(shè)并沒有出現(xiàn)。據(jù)企查查顯示，光是從2015到2018年，短短三年多的時(shí)間內(nèi)，優(yōu)客工場(chǎng)接受融資15筆，總金額超過50億元，幾乎平均每80天就有一輪融資。

單以上市一事來說，在2019年，優(yōu)客工場(chǎng)曾申請(qǐng)美國上市失敗，但隔年又以SPAC（特殊目的收購公司，是指以收購或合并其他公司為唯一目的而成立的公司）的方式快速上市。據(jù)了解，SPAC在美國一直是“難登大雅之堂”的存在。

上市之后，狂奔的優(yōu)客工場(chǎng)暴露出它的問題。上市當(dāng)日收盤，優(yōu)客工場(chǎng)的股價(jià)跌幅達(dá)4.82%。據(jù)悉截至2021年2月11日收盤，優(yōu)客工場(chǎng)股價(jià)下跌慘重，市值僅有首次交易日總市值的7.3%左右。

冬天（化名）是優(yōu)客工場(chǎng)萬科星火的租客之一，他向零售君透露，2022年曾向該場(chǎng)地管理員詢問生意盈利情況，管理員的回復(fù)是“基本上每個(gè)月都在虧損”。冬天還提到，今年疫情放開后，共享辦公區(qū)域入駐率有所提升，但也沒達(dá)到優(yōu)客工場(chǎng)可以盈利的水平線。

受訪者供圖

9月中旬，萬科物業(yè)在優(yōu)客工場(chǎng)共享辦公區(qū)域兩側(cè)出口處貼上紙質(zhì)的租金催繳告示，租客們這才知道優(yōu)客方欠錢了。細(xì)問之下才了解到，優(yōu)客工場(chǎng)從今年六七月份開始就已經(jīng)繳納不起每個(gè)月20萬元的租金，而該場(chǎng)地所有租客的押金林林總總也有接近60萬元的缺口。

無獨(dú)有偶，東方財(cái)富證券官網(wǎng)的“優(yōu)客工場(chǎng)吧”里有消費(fèi)者在今年6月初發(fā)帖提到，“優(yōu)客工場(chǎng)陸家嘴職場(chǎng)關(guān)閉，至今押金也沒退到，說是財(cái)務(wù)沒錢了�！�

圖源東方證券

截至發(fā)稿，零售君得到的最新消息是：管理員已經(jīng)連夜收拾物品離開，租客在微博私信創(chuàng)始人毛大慶讓他處理此事卻被拉黑，優(yōu)客工場(chǎng)方給到解決方案是，先解除合同再續(xù)合同或是有機(jī)會(huì)移至距離較遠(yuǎn)的其他區(qū)域的共享辦公區(qū)。

據(jù)知情人透露，優(yōu)客工場(chǎng)派出3輪人馬出面也沒給出讓租客滿意的解決方案。目前，辦公區(qū)內(nèi)租客們已將微信群改名為“萬科星火—自治到年底”，決定攜手應(yīng)對(duì)后面的事情。

02

模式之困 

租客們想等待企業(yè)回血，但從經(jīng)營收入來看優(yōu)客工場(chǎng)面臨的形式很不樂觀。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，2017年的前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)凈虧損額為3.72億元。2022年上半年?duì)I業(yè)收入為2.97億元，同比下跌40.66%，相比2021年同期虧損金額收窄，但公司總虧損金額仍不斷增加。

優(yōu)客工場(chǎng)深陷盈利困境，同賽道玩家堂堂加（原辦伴）、WeWork也是負(fù)面消息頻傳。

今年7月，有關(guān)堂堂加北方事業(yè)部提前終止勞動(dòng)合同的消息傳出。北京多家項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方也貼出告示稱，堂堂加旗下品牌嚴(yán)重拖欠租金，已經(jīng)與其解約。

而WeWork自成立從未實(shí)現(xiàn)過盈利，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示2022年底，Wework空置率為25%，負(fù)債總金額超過213億美元。企業(yè)持續(xù)承壓下，WeWork不得不在今年發(fā)出破產(chǎn)預(yù)警。

“部分共享辦公室品牌難以存活，原因在于下行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和并不輕松的商業(yè)模式。”業(yè)內(nèi)人士指出。

據(jù)悉，2018年一級(jí)市場(chǎng)降溫，共享辦公行業(yè)的融資規(guī)模逐漸收縮。后來，疫情等因素使得遠(yuǎn)程辦公興起，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于租賃辦公室的需求顯著下滑，包括優(yōu)客工場(chǎng)在內(nèi)的共享辦公室企業(yè)客流量明顯減少。“2017年、2018年租戶會(huì)自己跑過來租聯(lián)合辦公，現(xiàn)在租戶聽到是聯(lián)辦就直接掉頭�！�

再從商業(yè)模式角度分析，即便沒有人員入駐，共享辦公企業(yè)仍需承擔(dān)租金、裝修、運(yùn)營、系統(tǒng)運(yùn)維等成本，經(jīng)營壓力大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)又高。

其實(shí)，在經(jīng)營過程中，一眾共享辦公企業(yè)并非沒有意識(shí)到市場(chǎng)環(huán)境和傳統(tǒng)二房東模式帶來的限制。如何讓業(yè)務(wù)變得更輕量、更具競爭優(yōu)勢(shì)、更有抗風(fēng)險(xiǎn)能力成為它們努力的方向。

比如，2020年，優(yōu)客工場(chǎng)宣布實(shí)施“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略。其中輕資產(chǎn)模式分為兩類，U Brand主要是向房東收取品牌、咨詢和服務(wù)管理費(fèi)；U Partner則是向房東提供空間使用權(quán)，優(yōu)客工場(chǎng)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，雙方共享收入。

上述看起來的確能優(yōu)化優(yōu)客工場(chǎng)自身的盈利能力，但實(shí)際運(yùn)作中，優(yōu)客工場(chǎng)的輕資產(chǎn)模式毛利率在2020年還能達(dá)到39.6%，但到2021年就下滑至15.3%，盈利效果欠佳。

尤其是在前期重資模式燒錢虧損仍在持續(xù)，后期再無資本加注的情況下，優(yōu)客工場(chǎng)依靠輕資產(chǎn)模式挽回局面需要多久還不得而知。

采訪中，Cathy提到一個(gè)細(xì)節(jié)，“管理員失聯(lián)那天晚上（9月17日），我們?cè)谧鲆患虑椋褪撬菰雌淠腹�。�?dāng)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)企查查上顯示，9月14日深圳市鵬南優(yōu)客工場(chǎng)這家公司變更了投資人和負(fù)責(zé)人�！�

經(jīng)零售君核實(shí)，深圳市鵬南優(yōu)客工場(chǎng)確實(shí)更換了公司投資人和負(fù)責(zé)人。原先的投資者北京大然凌一管理有限公司是優(yōu)客工場(chǎng)旗下全資子公司，主要業(yè)務(wù)是輕資產(chǎn)運(yùn)營，如今更換成一家名為廣東金裕的企業(yè)管理咨詢公司。

深圳市鵬南優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人變更，圖源企查查

巧合的是，該公司法人代表也是廣州優(yōu)客工場(chǎng)的法人代表，而廣州優(yōu)客工場(chǎng)因涉及房屋租賃合同糾紛在今年9月初被執(zhí)行接近24萬元。

另一邊，Cathy告知辦公室租賃中介有關(guān)優(yōu)客工場(chǎng)拖欠租金的情況之前，優(yōu)客工場(chǎng)萬科星火場(chǎng)地仍在中介平臺(tái)上招工位租客。

“我們沒法再對(duì)這個(gè)品牌有信任了，目前也不知道后續(xù)怎么辦，先走一步算一步。”Cathy的話語里滿是失落和擔(dān)憂，優(yōu)客工場(chǎng)萬科星火群內(nèi)的租客們還在思考下一步維權(quán)對(duì)策……