艾德華(泰德)·德斯沃特 加拿大555集團(tuán)前副總裁、新華南Mall 生活城資深副總裁

　　主持人：今年如果單單從北京來(lái)看的話，是一個(gè)購(gòu)物中心年，有很多的購(gòu)物中心在北京的各個(gè)城區(qū)開(kāi)業(yè)，比如說(shuō)像CBD就將近有7個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)入市場(chǎng)，以你很專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)看，這種購(gòu)物中心都集中在同一個(gè)區(qū)，比如說(shuō)像CBD有7個(gè)項(xiàng)目同時(shí)大規(guī)模地進(jìn)入，是否顯得過(guò)多一些？因?yàn)槲覀冇羞^(guò)98年百貨公司類(lèi)似的經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)發(fā)生　過(guò)過(guò)多的集中供應(yīng)。

　　泰德：按照北京的市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，只要它經(jīng)營(yíng)得好、規(guī)劃得好，生存應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的，我覺(jué)得主要不是量的問(wèn)題，是這種新的、更的購(gòu)物中心替代以前老式的購(gòu)物中心的過(guò)程。

　　主持人：以您的觀點(diǎn)，就是說(shuō)這是一個(gè)升級(jí)換代的過(guò)程？

　　泰德：這是一個(gè)更新?lián)Q代的過(guò)程。

　　主持人：購(gòu)物中心未來(lái)的狀態(tài)是什么樣？現(xiàn)在美國(guó)有很多原先的MALL，紛紛改建，或者說(shuō)是經(jīng)過(guò)了改造，以現(xiàn)在目前國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，這種購(gòu)物中心或者大型的MALL，他們未來(lái)的發(fā)展動(dòng)向會(huì)是什么樣的？

　　泰德：在美國(guó)政府會(huì)干涉到某一個(gè)地區(qū)的地區(qū)規(guī)劃，要保證這個(gè)區(qū)域它整個(gè)商業(yè)發(fā)展的規(guī)模是多少，所以它有一個(gè)配額在里面，就是說(shuō)這么大規(guī)模的區(qū)應(yīng)該有到底體量的商業(yè)開(kāi)發(fā)不會(huì)讓它過(guò)熱，如果購(gòu)物中心要生存的話，有兩個(gè)因素比較重要。一個(gè)就是它有多少的比較有資質(zhì)的，比較有潛力或者說(shuō)質(zhì)量比較好的商家支撐它的購(gòu)物中心。

    第二個(gè)就是可到達(dá)性，即使在某個(gè)區(qū)域人口是非常多的，而且它有質(zhì)量非常好的商家在支撐商務(wù)中心，但是有可能是可到達(dá)性不是那么好，如果在一個(gè)區(qū)域過(guò)熱的話，可能導(dǎo)致構(gòu)成中心生存不下來(lái)，在政府的指導(dǎo)下，把購(gòu)物中心分散一些，就不會(huì)造成過(guò)熱的情況。在美國(guó)因?yàn)楸容^普及，很少有人是走著或者乘坐公共交通去的，都是驅(qū)車(chē)去購(gòu)物中心，因?yàn)橛泻芏嗟闹髁Φ暝诶锩�，基本上就�?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_375.aspx target=_blank class=hotwords>百貨店，在美國(guó)出現(xiàn)的情況就是大的百貨店吃掉小的百貨店，在某個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)了更大的主題店，就會(huì)吃掉以前在購(gòu)物中心更小的百貨店，就會(huì)導(dǎo)致原來(lái)的購(gòu)物中心由于失掉了百貨店，而就生存不下去了。

　　主持人：有很多專(zhuān)家說(shuō)過(guò)，說(shuō)美國(guó)的方式不一定是適合中國(guó)的，美國(guó)的MALL會(huì)是相對(duì)比較郊區(qū)一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，大家都開(kāi)車(chē)去，大家到了那個(gè)地方購(gòu)物都很方便，但是現(xiàn)在中國(guó)有很多的城市交通非常困難，大家是不是有私車(chē)可以開(kāi)到那邊去，有很多的限制，因?yàn)槟阕隽撕芏嘀袊?guó)的項(xiàng)目，是不是有必要開(kāi)發(fā)這種大型的MALL？是不是符合中國(guó)的國(guó)情呢？

　　泰德：中國(guó)現(xiàn)在車(chē)慢慢多起來(lái)了，大多數(shù)人還是沒(méi)有車(chē)，應(yīng)該對(duì)中國(guó)的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，應(yīng)該有其他選擇的交通方式，比如說(shuō)自行車(chē)、打車(chē)、公交車(chē)等等。假設(shè)中國(guó)突然一夜之間人均的車(chē)擁有量跟美國(guó)一樣，但是整個(gè)的系統(tǒng)沒(méi)辦法一下改變過(guò)來(lái)，其他方式的交通系統(tǒng)還是非常重要的。我覺(jué)得在中國(guó)還是不太適合建很多大型的購(gòu)物中心在郊區(qū)，因?yàn)榻煌ǖ膯?wèn)題。

　　在中國(guó)整個(gè)地鐵的開(kāi)發(fā)速度是比美國(guó)來(lái)得快，現(xiàn)在反而很多人不需要自己開(kāi)車(chē)，坐地鐵非常方便，上下班都非常方便，在地鐵周邊開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心非常流行，像我們買(mǎi)個(gè)東西再回家，走進(jìn)了地鐵式的購(gòu)物中心會(huì)非常方便。

　　主持人：因?yàn)槟阍谀戏揭沧隽艘粋�(gè)比較大的項(xiàng)目，你覺(jué)得是不是一個(gè)項(xiàng)目必須有一個(gè)非常強(qiáng)有力的主力店進(jìn)行捆綁，相對(duì)來(lái)說(shuō)吸引招商，采取這樣的舉措比較理想？

　　泰德：我都是以這種方式運(yùn)作的，我覺(jué)得這種方式是最有效的，在美國(guó)甚至在開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地皮之前，就會(huì)先跟主力店談，問(wèn)你喜不喜歡這個(gè)位置，需要多大面積，然后把地買(mǎi)下來(lái)，買(mǎi)下來(lái)以后馬上就跟主力店去談。在美國(guó)就先有主力店的需求，才去買(mǎi)地，這是非常必要的一種做法，一定要先有了主力店，才會(huì)買(mǎi)地做這個(gè)開(kāi)發(fā)　。

　　主持人：還是跟中國(guó)有點(diǎn)不一樣。

　　泰德：有很大的區(qū)別。在美國(guó)的開(kāi)發(fā)商和主力店是非常好的朋友。

　　主持人：像家樂(lè)福或者說(shuō)其他類(lèi)似的大型超市，他們進(jìn)入到國(guó)內(nèi)以后，受到了國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商的追崇，就把他們作為主力店來(lái)引進(jìn)，其實(shí)是很低價(jià)的方式，我們看到在北京有很多家樂(lè)福的超市或者主力店的情況都是外包的，它成了第二房東的角色。我想問(wèn)一下在美國(guó)是否也有這樣的情況？他們是如何來(lái)回避的？

　　泰德：在美國(guó)是不會(huì)發(fā)生這種轉(zhuǎn)租的情況，如果家樂(lè)福要多少，我就只給你這么大面積，不會(huì)成為第二房東，像中國(guó)可能要一萬(wàn)平方米，只要3、4千，剩下6、7千轉(zhuǎn)租給別人，這個(gè)會(huì)有兩個(gè)方面的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多地控制主力店，不允許他們把面積轉(zhuǎn)租給其他商家。第二個(gè)像家樂(lè)福這樣的主力店，他們有的自己會(huì)　成為開(kāi)發(fā)商，他建了一塊地以后，自己用一些面積，把剩下的轉(zhuǎn)租給別人。
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