唐山遠(yuǎn)洋城——綜合性?shī)蕵?lè)商業(yè)中心的成功模式
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2005-03-28 16:50
購(gòu)物中心在二級(jí)城市去做風(fēng)險(xiǎn)是很大的，最初的時(shí)候我本身是做超市的，我是廣發(fā)集團(tuán)的董事長(zhǎng)。一年有十幾個(gè)億的營(yíng)業(yè)額。在我做超市的時(shí)候選了一個(gè)址，這個(gè)址就是唐山遠(yuǎn)洋城的位置，最初我們想做市場(chǎng)加零售的概念，就是做超市再把北京的東方家居組合在一起，我家住在國(guó)外，經(jīng)常出去，看到國(guó)外的shopping mall，我就在思索，這個(gè)項(xiàng)目歷時(shí)四年，花了很長(zhǎng)時(shí)間，最初認(rèn)識(shí)很膚淺，只想做大，大到什么程度當(dāng)時(shí)沒(méi)有底，我們這個(gè)方案最初是深圳那邊設(shè)計(jì)，我們?nèi)|南亞各個(gè)地方考察，考察了半天設(shè)計(jì)的原來(lái)是傳統(tǒng)的百貨購(gòu)物中心的模式。這種結(jié)構(gòu)感覺(jué)還是不行，后來(lái)我們又自己設(shè)計(jì)，盡量多出商鋪，結(jié)果我們出了很多商鋪，我們跟北京的西單也簽了協(xié)議，是六萬(wàn)多平米。我們開工了，一共設(shè)計(jì)了三次至少否了兩次，設(shè)計(jì)六萬(wàn)平米的時(shí)候我們出了很多商鋪，并且把二層三層全部租給西單，一層做超市，西單做百貨。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們又否掉它了，當(dāng)時(shí)我很困惑，對(duì)這個(gè)事務(wù)的認(rèn)識(shí)不夠深刻，我看到書刊上和一些網(wǎng)上專家們的信息說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在的消費(fèi)水平不支持這樣的大型購(gòu)物中心。我一直在猶豫和彷徨。
最后奔著一種負(fù)責(zé)的態(tài)度在想，想了很多。當(dāng)時(shí)一些專家們認(rèn)為在二級(jí)城市不行，我現(xiàn)在做的就是二級(jí)城市我在保定、石家莊都是二級(jí)城市。就唐山本身城市而言一年財(cái)政收入180個(gè)億，酒店娛樂(lè)這一方面比較落后，這個(gè)城市重工輕商，我認(rèn)為我這個(gè)MALL在這個(gè)城市當(dāng)中本身就是一種補(bǔ)充。當(dāng)時(shí)我建6萬(wàn)平米的MALL的時(shí)候已經(jīng)有了方案，但是我們又推掉了，這個(gè)一旦動(dòng)起來(lái)，就由不得你了。我有一個(gè)堅(jiān)定的事情任何事物的成功都是一個(gè)實(shí)踐的過(guò)程，關(guān)鍵是前期市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合的理解和認(rèn)識(shí)。
因?yàn)橐呀?jīng)開工了我打電話給老總說(shuō)停工，又展開市場(chǎng)的調(diào)查了解，又去東南亞到處去看。我去了東南亞、香港所有的MALL都看過(guò)了，最后我是在什么樣的思想指導(dǎo)下推翻了原來(lái)的方案呢？在唐山這個(gè)城市應(yīng)該有一個(gè)多么大規(guī)模的shopping mall才能夠占領(lǐng)未來(lái)至少五六年的市場(chǎng)空間，我要抬高這個(gè)購(gòu)物中心在這個(gè)城市里的壁壘，如果我做一萬(wàn)平米兩萬(wàn)平米，我上午做下午就有人做我這個(gè)項(xiàng)目本身就是中長(zhǎng)期投資，不是馬上收回成本。在這種前提下，我再次了解市場(chǎng)以后，以前找的是深圳的花溪設(shè)計(jì)院，他們出去看，回來(lái)的時(shí)候仍然做成中國(guó)傳統(tǒng)的原有百貨結(jié)構(gòu)形式。包括建筑物的風(fēng)格都達(dá)不到國(guó)外的那樣。因?yàn)檫@種shopping mall的風(fēng)格為什么大家喜歡，因?yàn)閲?guó)外人做的。我們中國(guó)建筑的規(guī)范就制約了我們現(xiàn)在的MALL，真正MALL意義上的建筑規(guī)模風(fēng)格的組合，當(dāng)然土地成本是另外一回事。
我認(rèn)為增加規(guī)模使我這個(gè)MALL在五六年內(nèi)具備不可比性，也不是所有的人一看生意做得很好他馬上就來(lái)做。我整個(gè)物業(yè)下來(lái)差不多有20萬(wàn)平米，現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的12萬(wàn)多，不到13萬(wàn)平米。這是唐山的遠(yuǎn)洋城shopping mall的建造過(guò)程。招商是在二級(jí)城市招商是很痛苦的事情，和臺(tái)灣的一些百貨經(jīng)營(yíng)管理者組成百貨店，我們也有桑拿、演藝總之都很全。要想做這個(gè)MALL就是對(duì)這個(gè)城市三產(chǎn)的綜合了解。一些經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為在二級(jí)城市不適合做，我當(dāng)時(shí)做唐山遠(yuǎn)城shopping mall的時(shí)候土地已經(jīng)選擇了，沒(méi)有辦法不選擇了。所以要支撐我把這個(gè)MALL做下去，徹底讓我對(duì)唐山這個(gè)城市的三產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)，這種購(gòu)物環(huán)境加上國(guó)外的設(shè)計(jì)費(fèi)，加上一系列的成本，我想這個(gè)城市人們的消費(fèi)水平支撐不支撐這種購(gòu)物環(huán)境，我們這種購(gòu)物環(huán)境中央空調(diào)，加上一些物業(yè)管理包括衛(wèi)生，這一切都比傳統(tǒng)的專賣店餐飲一系列費(fèi)用要高，環(huán)境好了，附加值高了，這個(gè)城市所有的零售產(chǎn)品它們的附加值和他們的服務(wù)都是很低的。如果不支撐怎么辦呢？當(dāng)時(shí)我們測(cè)算了很長(zhǎng)時(shí)間，我們要找一個(gè)平衡，讓我們的物業(yè)收入和實(shí)際收入能夠支撐我們對(duì)社會(huì)的回報(bào)和投資利率多少年能收回來(lái)。
最后我們想在北京這個(gè)城市建一個(gè)MALL租金很高，但是在二級(jí)城市這個(gè)租金低的地方，我們一樣要能運(yùn)營(yíng)還能產(chǎn)生回報(bào)怎么辦呢？假如說(shuō)大城市他們是喝咖啡，在二級(jí)城市就喝茶水，喝茶水的附加值和喝咖啡的附加值不一樣的。我們可以在物業(yè)上降低一些成本，在內(nèi)部上去豐富它。我們把所有城市最好的這種業(yè)態(tài)和服務(wù)整合進(jìn)來(lái)，并且里面還有租金調(diào)整技巧，我們的概念里有一個(gè)整體服務(wù)的概念，不是因?yàn)樽詈玫奈恢镁褪亲詈玫膬r(jià)錢。商場(chǎng)的概念、零售的概念、市場(chǎng)的概念、社區(qū)的概念通通囊括在這個(gè)購(gòu)物中心里，這樣的話，小業(yè)主多一些，成本大家分?jǐn)傄恍�。因�(yàn)椴蛔鲋黝}，因?yàn)槲覀兂鋈タ吹臅r(shí)候很多shopping mall包括馬來(lái)西亞的MALL都有主題，我們沒(méi)有主題，我們是低層次的商業(yè)價(jià)格建筑結(jié)構(gòu)來(lái)組合，通過(guò)各種業(yè)態(tài)的組合把這個(gè)城市最好的資源整合進(jìn)來(lái)，根據(jù)城市現(xiàn)有的消費(fèi)水平，我們?cè)偃フ夷切┫雭?lái)在未來(lái)不久能夠進(jìn)入這個(gè)城市的業(yè)態(tài)和服務(wù)也整合進(jìn)來(lái)。這樣我們的MALL才具有競(jìng)爭(zhēng)力。
石家莊的那個(gè)是市中心，唐山遠(yuǎn)城MALL是在城鄉(xiāng)結(jié)合處，石家莊的這個(gè)是在市中心，我們考察了日本的東京，我們找了美國(guó)一家設(shè)計(jì)事務(wù)所。這次我們又沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)了，面臨一個(gè)新的問(wèn)題，在唐山我是城鄉(xiāng)結(jié)合部相對(duì)落后的城市成功了，石家莊的商業(yè)氛圍要比唐山競(jìng)爭(zhēng)激烈一些。我們探討的時(shí)候，有人跟我說(shuō)石家莊的MALL經(jīng)營(yíng)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就大一些，包括銀行的朋友也是跟我這樣說(shuō)。我去深圳的時(shí)候，深圳的一些顧問(wèn)公司也說(shuō)，所有公司都認(rèn)為在唐山城鄉(xiāng)結(jié)合處的項(xiàng)目可以成功的，反而認(rèn)為石家莊市中心這個(gè)shopping mall認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)的。
我不這樣認(rèn)為，我認(rèn)為不管是北京、上海也好，越是商業(yè)集中的地方我們?cè)饺菀装堰@個(gè)購(gòu)物中心做成。我們沒(méi)有在一個(gè)平臺(tái)上去競(jìng)爭(zhēng)。北京我們現(xiàn)在也談了幾個(gè)，北京原有的購(gòu)物中心從結(jié)構(gòu)到他們的停車場(chǎng)到交通等等一切都不適合消費(fèi)習(xí)慣了。我們地產(chǎn)商發(fā)展上做了整合，我們建筑結(jié)構(gòu)就是符合各種服務(wù)行業(yè)的需求而定身打造的，我們只要把服務(wù)業(yè)態(tài)零售百貨整合在一起，就比那些獨(dú)立單體的經(jīng)營(yíng)店要具有競(jìng)爭(zhēng)力。在石家莊有個(gè)東路和北國(guó)，我不是在那里，我爭(zhēng)的是從建筑結(jié)構(gòu)和商業(yè)選址上和他們爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)有專門的經(jīng)營(yíng)商和零售商和他們競(jìng)爭(zhēng)不管我的事，我認(rèn)為石家莊這個(gè)shopping mall我們也可以成果。我們有甲級(jí)寫字樓，有公寓有酒樓，北京的嘉里中心，寫字樓可以和他們做組合，香格里拉酒店我們可以和他們組合，我做商業(yè)物業(yè)開發(fā)，他做它的寫字樓酒店開發(fā)，這樣一整合就更加具有聚合力和競(jìng)爭(zhēng)力。
石家莊的方案我們探討了很久，這個(gè)方案的設(shè)計(jì)又不同于我唐山遠(yuǎn)程MALL的設(shè)計(jì)，包括設(shè)計(jì)理念也不一樣。包括外圍的景觀設(shè)計(jì)，地下一層地下三層包括停車場(chǎng)。石家莊是舊城區(qū)，我們看了日本的水城，還有臺(tái)灣的設(shè)計(jì)事務(wù)所，他們的設(shè)計(jì)事務(wù)所在國(guó)際上是有爭(zhēng)議的，到目前為止中國(guó)沒(méi)有真正完全意義把他們的設(shè)計(jì)理念引進(jìn)來(lái)的，他最適合做市中心的shopping mall。他把舊城區(qū)原有的風(fēng)貌和新的有機(jī)結(jié)合起來(lái)，它的結(jié)構(gòu)絕對(duì)不是方方正正的。如果大家看到日本的大阪福岡的水城，我都去看了，它有很多的商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，但是它還要結(jié)合我們所在地的城市人們的消費(fèi)習(xí)慣和文化和地理位置，包括地鐵、公交車等等，我們探討了很多，因?yàn)槲冶旧硎亲錾虡I(yè)的，對(duì)商業(yè)的選址，一旦招商成功勉強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)就會(huì)帶來(lái)麻煩。
現(xiàn)在又和大唐西市陜西省的招商會(huì)我們簽了協(xié)議，和對(duì)方發(fā)展商探討以后我們合作，我們控股占60％，我們投資。我們打造遠(yuǎn)程的品牌，北京萬(wàn)商投資公司，它背后是一家美國(guó)基金。我們對(duì)使臣操作，做購(gòu)物中心連鎖品牌，我們跟西安團(tuán)隊(duì)探討了以后我感到大唐西市的項(xiàng)目更具有挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@是一千多年是我們漢人最鼎盛時(shí)期的一種商業(yè)的業(yè)態(tài)形式，其實(shí)我們現(xiàn)在講的shopping mall，咱們的老祖宗，那時(shí)候我感覺(jué)大唐西市才是我們真正所說(shuō)的MALL，我們現(xiàn)在談購(gòu)物中心，大唐西市，以前有一個(gè)東市、西市，西市里有酒店等等，規(guī)模是1600畝，現(xiàn)在政府控制這塊地300畝，這個(gè)給我們做購(gòu)物中心娛樂(lè)有很多豐富的想象力。所以我很有信心和樂(lè)趣，我想以此為生，將其作為事業(yè)來(lái)追求。我很快和對(duì)方達(dá)成意向。當(dāng)時(shí)我們一定要寫一篇文章在西安去登。好了，我說(shuō)的就是這些，謝謝�。ū本┤f(wàn)昌投資集團(tuán) 楊龍飛）
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