房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的郊區(qū)城鎮(zhèn)化，注定未來(lái)的城市邊緣會(huì)出現(xiàn)不少商業(yè)中心，商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，已經(jīng)擺在了我們面前。國(guó)外一些案例則告訴我們，成功不僅需要開發(fā)商自身的努力，還需要政府好的規(guī)劃和社會(huì)支持。
Reading市鎮(zhèn)位于倫敦西方約65公里，搭乘鐵路約25—30分鐘的車程，為大倫敦地區(qū)西方中長(zhǎng)程鐵路交通的轉(zhuǎn)乘衛(wèi)星市鎮(zhèn)要站，是北往牛津、伯明翰，西往伯斯、卡地夫，南往南安普敦的必經(jīng)之路。
根據(jù)Reading行政區(qū)的調(diào)查，在25分鐘的通勤區(qū)內(nèi)居住人口為80萬(wàn)人，有效商圈涵蓋170萬(wàn)人；由于便捷的交通與幾個(gè)主要成功的科技園區(qū)開發(fā)，高科技廠商在那里聚集，數(shù)個(gè)世界著名的軟件公司如Microsoft及Oracle的英國(guó)總部均位于此區(qū)；另外，歐洲著名的保險(xiǎn)公司———保誠(chéng)人壽(Prudential）的辦公大樓，亦位于Reading鐵路車站旁；Reading鐵路車站后方約500公尺的步行距離，即為ThamesRiver，優(yōu)美的景觀步道與游艇劃船等水上活動(dòng)的地點(diǎn)，是英國(guó)當(dāng)?shù)厝伺c觀光客主要的休閑去處之一。
豐富的Reading市鎮(zhèn)
Reading更是一年一度的世界音樂舞蹈季W(wǎng)OMAD(WorldofMusicandDance)的重要場(chǎng)所。在英國(guó)，市鎮(zhèn)中心（TownCentre）是指?jìng)鹘y(tǒng)市區(qū)中，零售商店自然聚集而成的商業(yè)中心，此概念乃是相對(duì)于現(xiàn)代整體規(guī)劃管理的購(gòu)物中心(PlannedShoppingCenter)，由于大型購(gòu)物中心大量設(shè)置的威脅，許多傳統(tǒng)市鎮(zhèn)商業(yè)中心面臨壓力。
而TheOracle購(gòu)物中心的開發(fā)，不僅未破壞到傳統(tǒng)的市鎮(zhèn)中心，甚至更進(jìn)一步地將整個(gè)Reading市鎮(zhèn)中心的數(shù)個(gè)舊有購(gòu)物核心（如BroadStreetMall、FriarsWalk）與主要零售商店街道Broadstreet成功地結(jié)合，并吸引大量的人潮。尤其是近一兩年的市區(qū)發(fā)展，由于TheOracle與Reading便捷的鐵、公路交通，帶動(dòng)整體Reading市區(qū)中心在市容與購(gòu)物休閑環(huán)境的改善，其中餐廳、Bar與NightPub的數(shù)量大量增加，使Read－ing中心成為周圍市鎮(zhèn)的重要聚會(huì)場(chǎng)所。每逢晚間與周末活動(dòng)增加，成為青少年交誼、放松的主要去處。此類成功結(jié)合新購(gòu)物中心與傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心的規(guī)劃成功案例，尚可在位于南安普敦(Southampton)于2000年開幕的WestQuay購(gòu)物中心與SouthamptonTownCentre的結(jié)合中看出，WestQuay與TheOracle同屬開發(fā)商Ham－merson的得意之作，不過(guò)，南安普敦由于開業(yè)的時(shí)間較短，其對(duì)于整體市區(qū)的發(fā)展影響，仍需進(jìn)一步的觀察。
若將整個(gè)Reading市鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)目前的配置作一分析，可以發(fā)現(xiàn)許多成功的關(guān)鍵因素，甚至可將整個(gè)市鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)視為一超大型的購(gòu)物中心的配置。TheOracle與BroadStreetMall兩大購(gòu)物中心，作為整個(gè)商業(yè)區(qū)中最大的主力商店，相距約三百米，由最熱鬧的BroadStreet相連，其中間以Marks&Spencer百貨公司、Heelas百貨公司、Bhs百貨公司、兩家Boots與Primark百貨、Sainsbury’s大型超市等作為次要的主力商店。另外還有多樣性的機(jī)構(gòu)，如Accessorise設(shè)計(jì)飾品、Waterstone和W．H．Smith書店、Woolworth生活百貨、Next流行服飾、一個(gè)大型傳統(tǒng)市場(chǎng)、數(shù)家主要銀行（如HSBC與Halifax）、BT及Voda－fone等主要電信公司，并有大量的花車攤販、各式的餐飲、咖啡廳、酒吧、旅游及房地產(chǎn)公司等等。
而如此多的零售服務(wù)商店，大部分都高密度地聚集在火車站前五百米內(nèi)的主要市鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)里，可謂在各層級(jí)消費(fèi)者最舒適的步行范圍之內(nèi)。
BroadStreet與周邊數(shù)條街道為行人徒步區(qū)，限制車輛進(jìn)入；在各商店街主要營(yíng)業(yè)時(shí)間與周末假日時(shí)，街頭藝人、雜耍演唱、公益活動(dòng)、募捐、臨時(shí)兒童游樂設(shè)施等等各式各樣的活動(dòng)，熱鬧、鮮活地在此一街道上展開。
除了零售商業(yè)之外，整個(gè)市鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)尚有數(shù)個(gè)大型的表演廳，如：Hexagon劇院與TownHall等，提供各種古典、現(xiàn)代音樂演奏、音樂劇、戲劇、表演等多樣性的藝文活動(dòng)。由這樣縝密的零售商店配置，無(wú)論對(duì)TheOracle購(gòu)物中心或Reading市鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)而言，都達(dá)到雙贏的目的。商圈等級(jí)提升、市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)、各種業(yè)態(tài)均有所擴(kuò)大，對(duì)新開發(fā)區(qū)與舊市區(qū)來(lái)說(shuō)，均達(dá)到共榮共存的目的。
Oracle購(gòu)物中心沿河而建
這個(gè)城鎮(zhèn)中的TheOracle購(gòu)物中心，最特殊的地方在于地跨Kennet河的兩岸，南岸規(guī)劃為立體停車場(chǎng)與華納威秀影城，北岸則為購(gòu)物中心主體，并于屋頂設(shè)置停車場(chǎng)，共可提供2300個(gè)停車空間，另Reading市中心尚可提供約8000個(gè)停車空間。
這個(gè)購(gòu)物中心主力商店為兩大百貨公司HouseofFraser與Debenhams，各位于購(gòu)物中心主體之東、西兩方，購(gòu)物中心內(nèi)共約84個(gè)中小商店，提供顧客完整的消費(fèi)需求，其中較為大型者為Boots綜合百貨、H&M、Zara、Caps等男女流行服飾、HMV影音唱片、Waterstone書店等。
沿河兩岸的休閑步道約270米，管理單位充分運(yùn)用此一特色，將購(gòu)物中心內(nèi)大部分餐廳、Bar與cafe沿河岸設(shè)置，此乃有別于一般購(gòu)物中心將餐廳集中于美食廣場(chǎng)的想法，同時(shí)，沿河餐廳皆于步道上設(shè)置露天座椅供顧客休息；沿Kennet河的南北兩岸各設(shè)置一表演廣場(chǎng)，南岸的表演廣場(chǎng)更設(shè)置了活動(dòng)式的造型頂棚，可視季節(jié)需要使用，河上由兩座小橋連通南北兩岸，為主要立體停車場(chǎng)至購(gòu)物中心主體的必經(jīng)之路，更增加了消費(fèi)使用者至購(gòu)物中心的活潑性，主要的美食廣場(chǎng)座位都面向Kennet河的景觀區(qū)，使顧客能夠充分享受購(gòu)物休閑的輕松愉悅。至于河邊戶外的餐廳與Pub的另一項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，則在于營(yíng)業(yè)時(shí)間與購(gòu)物中心主體獨(dú)立，提供購(gòu)物中心夜間停業(yè)后八到十一點(diǎn)的餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)。
當(dāng)大型購(gòu)物中心在城市發(fā)展的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代生活的重要社交活動(dòng)中心后，購(gòu)物中心本身也因此必須具備某種程度的公共性。當(dāng)然，對(duì)購(gòu)物中心本身而言，大量而長(zhǎng)時(shí)間留在購(gòu)物中心的人潮，即構(gòu)成飲食、娛樂休閑與消費(fèi)上的基本需求來(lái)源。所以，完善的輔助性公共設(shè)施與服務(wù)，也就構(gòu)成顧客消費(fèi)滿意度的重要指標(biāo)之一。The0racle特別重視家庭消費(fèi)顧客，因此，提供了父母親整理照顧小朋友的育嬰室，另有三到八歲孩童的托育兒照護(hù)服務(wù)，免費(fèi)提供的兒童推車；其他為顧客提供的服務(wù)，包含郵票販?zhǔn)蹤C(jī)、郵筒、照相間、儲(chǔ)物柜、專人停車服務(wù)、免費(fèi)輪椅與電動(dòng)機(jī)車出借、消費(fèi)者的特殊需求等等。
多方參與的成果
TheOracle得以成功開發(fā)，絕非僅憑一時(shí)的僥幸，而是結(jié)合許許多多的協(xié)商與整合的成果，換句話說(shuō)：其成功是藉由地方政府、開發(fā)商與相關(guān)個(gè)人團(tuán)體的目標(biāo)整合，才達(dá)到今日多贏的局面。
在Reading自治委員會(huì)所做的ReadingOra－cle零售評(píng)估報(bào)告中，就根據(jù)各項(xiàng)國(guó)家、區(qū)域與地方零售商業(yè)發(fā)展政策的指導(dǎo)目標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)評(píng)估，希望務(wù)必達(dá)到英國(guó)規(guī)劃指導(dǎo)綱要(PPG6，PlanningPolicyGuidance)中市鎮(zhèn)中心與零售發(fā)展的目標(biāo)，其中最重要的就是新的商業(yè)開發(fā)案，是以達(dá)到市鎮(zhèn)中心的持續(xù)發(fā)展并增加其活力與生氣（vitalityandviability)為主要目標(biāo)。
Reading地方計(jì)劃對(duì)新購(gòu)物中心開發(fā)案的開發(fā)策略目標(biāo)則為：1.保持并增進(jìn)Reading市鎮(zhèn)商業(yè)中心成為區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心；2.保護(hù)并增進(jìn)本市鎮(zhèn)的購(gòu)物商圈以滿足地方需求；3.幫助降低旅途需求并鼓勵(lì)使用大眾交通工具、自行車與步行；4.在不違反上述三個(gè)目標(biāo)的情況下，允許改變革新當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)；5.鼓勵(lì)增進(jìn)市鎮(zhèn)購(gòu)物區(qū)域的環(huán)境，使之更方便、更安全、更愉悅。
其實(shí)，在這些開發(fā)目標(biāo)背后，有許多參考與規(guī)劃目標(biāo)，可提供給開發(fā)者作為依據(jù)，例如：在許多開發(fā)的公文往來(lái)中，可以看到對(duì)TheOracle的可及性(accessibility)的要求，并非僅僅對(duì)購(gòu)物中心本身做改善，還大量考慮了行人徒步區(qū)與自行車專用道的規(guī)劃配合、整體市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)與輔助設(shè)施的配合，以及公路、鐵路交通等大眾運(yùn)輸系統(tǒng)的設(shè)置等等。對(duì)于私人運(yùn)輸工具，則特別重視停車空間的規(guī)劃與數(shù)量的掌握。
對(duì)于提升購(gòu)物環(huán)境，TheOracle在河道休閑步道及周邊購(gòu)物環(huán)境整合方面，其生動(dòng)、活潑的人潮與建筑設(shè)計(jì)，都能有效地進(jìn)入到都市設(shè)計(jì)中，將人帶到戶外，活化都市空間。同時(shí)對(duì)自然環(huán)境十分重視，顧客在戶外餐廳與表演場(chǎng)地用餐休閑時(shí)，尚可看到天鵝與野鴨悠游于Kennet河中。此一風(fēng)格有別于一般大型購(gòu)物中心———將人潮集中在購(gòu)物中心主體內(nèi)的普遍思考，其匠心在于：讓穿梭于購(gòu)物中心與市鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)之間的人潮，在休閑購(gòu)物的同時(shí)，也與自然環(huán)境有悠閑、舒適的交流。
別忘了多聽聽意見
購(gòu)物中心的開發(fā)，需要整合大量的各方意見，就經(jīng)營(yíng)者與零售商的角度而言，是創(chuàng)造最大營(yíng)收與利潤(rùn)；就開發(fā)商的角度而言，是提供最舒適與最大來(lái)客量；就政府的角度而言，希望促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)，并維持開發(fā)過(guò)程中的社會(huì)成本；就消費(fèi)者與使用者的角度而言，如何能得到購(gòu)物消費(fèi)的休閑、愉悅感受是首要的。這些意見或可相互包容或可相互抵觸，卻都是開發(fā)者必須思考、化解的種種問(wèn)題。
除開發(fā)所在地的政府意見外，征詢鄰近行政區(qū)（如Workingham）對(duì)開發(fā)引起的經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變的意見也是必要的。而開發(fā)商圈內(nèi)相關(guān)零售業(yè)者的意見，Heelas百貨所屬之JohnLewisPartnership公司，以及兩大主力廠商HouseofFraser與Debenhams所提供的想法也至關(guān)重要，許多建議并不局限于自身的細(xì)部設(shè)計(jì)，還包括影響整體購(gòu)物中心可及性的車流與行人路線、停車場(chǎng)規(guī)劃、次要進(jìn)出口、整體設(shè)計(jì)考量等。
另外，周邊許多相關(guān)的權(quán)益團(tuán)體，如水利部門BritishWaterway對(duì)于水流、河寬、橋梁各種規(guī)劃設(shè)計(jì)；警察部門對(duì)于各區(qū)可能產(chǎn)生的治安死角、可能犯罪行為的預(yù)防、監(jiān)視器的裝設(shè)、燈光、行人與自行車的安全論證，甚至現(xiàn)金運(yùn)送路線，均給規(guī)劃單位與開發(fā)者提供了非常寶貴的意見。
對(duì)于一般社會(huì)大眾，則在模型展覽時(shí)，搜集大量一般民眾所提供的正反意見。Reading自治委員會(huì)與開發(fā)單位對(duì)于每一位民眾的意見陳述與疑慮，都由相關(guān)承辦人員回函答復(fù)。
而開發(fā)者對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的“負(fù)擔(dān)部分”的解決也是必需的，根據(jù)英國(guó)市鎮(zhèn)鄉(xiāng)村計(jì)劃第106節(jié)規(guī)定，它要對(duì)社區(qū)提供中低收入住宅、18小時(shí)內(nèi)部開放的公共通道、公路的改善、營(yíng)運(yùn)時(shí)間停車使用、古跡調(diào)查保存、休閑需求的滿足，并提供市民咨詢中心的場(chǎng)所。
購(gòu)物中心也并非完美
TheOracle購(gòu)物中心的成功開發(fā)，已成為Reading地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升的主要因素之一。由于購(gòu)物中心的高度復(fù)雜性，每一個(gè)開發(fā)案都需與當(dāng)?shù)丨h(huán)境互倚互有的獨(dú)特性，但達(dá)到地區(qū)發(fā)展的目標(biāo)是不變的。又因每個(gè)大型購(gòu)物中心的開發(fā)投資額與影響力極大，無(wú)論對(duì)它的本身，或?qū)χ苓吔?jīng)濟(jì)、社會(huì)、交通與環(huán)境的影響，都必須以最審慎的態(tài)度去面對(duì)，否則開發(fā)失敗的影響將對(duì)地方發(fā)展造成非常巨大的負(fù)面效應(yīng)。因此，經(jīng)驗(yàn)的累積與傳承也就非常重要。每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都會(huì)有其不斷產(chǎn)生的問(wèn)題與挑戰(zhàn)，這也是開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者與地方政府所必須要有的深刻認(rèn)同。
TheOracle的開發(fā)，對(duì)于Reading市區(qū)并非沒有負(fù)面影響，大量外來(lái)的消費(fèi)者，造成周邊市區(qū)的臟亂、人潮聚集也使游民的數(shù)量增加、犯罪率提升、年輕人流連酒吧而酒醉鬧事、深夜外地來(lái)人無(wú)回程交通工具而逗留等問(wèn)題，都為Reading自治委員會(huì)在管理上增加了許多待解的課題。(消息來(lái)源：每日商報(bào) 桑迪紅)
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