英國(guó)與臺(tái)灣購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)之省思
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2004-12-07 10:51
臺(tái)灣地區(qū)之區(qū)域購(gòu)物 心開(kāi)發(fā)可說(shuō)是近幾年來(lái)零售業(yè)發(fā)展的重大變革。早期因受限于土地使用分區(qū)嚴(yán)格管制，與都市土地取得變更不易，造成臺(tái)灣遲未有大型區(qū)域購(gòu)物中心規(guī)劃。臺(tái)灣從1994年實(shí)施「工商綜合區(qū)設(shè)置方針暨工商綜合設(shè)置管理辦法」開(kāi)始到2004年，購(gòu)物中心透過(guò)工商綜合區(qū)法規(guī)定與管理，目前一共有100個(gè)項(xiàng)目登記（包含：已營(yíng)運(yùn)4案、已動(dòng)土8案、已繳捐獻(xiàn)金10案、取得開(kāi)發(fā)許可15案、完成用地變更審查23案、審查中40案。
而英國(guó)在1980年代興起郊區(qū)型區(qū)域購(gòu)物中心申請(qǐng)熱潮，自1986年至2000年就有超過(guò)60個(gè)區(qū)域級(jí)的郊區(qū)購(gòu)物中心被提出申請(qǐng)。然而，郊區(qū)型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)并非如預(yù)期的蓬勃發(fā)展。透過(guò)英國(guó)購(gòu)物中心實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，了解為什么政府必須干涉該類(lèi)型之零售業(yè)開(kāi)發(fā)？為什么不依循北美購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的自由態(tài)勢(shì)？其主要考慮之問(wèn)題為何？本文將提出在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程的省思。
二、購(gòu)物中心定義
美國(guó)方面
依國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（International Council Shopping Centers, ICSC）依其規(guī)模與座落點(diǎn)將購(gòu)物中心分為以下六個(gè)類(lèi)型：鄰里型購(gòu)物中心（neighborhood center）、小區(qū)型購(gòu)物中心（community center）、超級(jí)區(qū)域型購(gòu)物中心（super regional center）、流行與特殊型購(gòu)物中心（fashion/specialty center）、主力購(gòu)物中心（power center）、主題節(jié)慶型購(gòu)物中心（theme / festival center）、通路型購(gòu)物中心（outlet center）。
英國(guó)方面
在英國(guó)之定義為即指一切供零售使用之場(chǎng)所，無(wú)論其老舊與新穎，有無(wú)規(guī)劃或是否供零售商使用而興建均屬之。
臺(tái)灣方面
依臺(tái)灣購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（Shopping Center Development Council, SCDC）的定義，系指以單一開(kāi)發(fā)主體計(jì)劃所規(guī)劃的商業(yè)型態(tài)，為一可同時(shí)購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)、餐飲、文教及生活服務(wù)等功能的復(fù)合性商業(yè)空間，此空間以高質(zhì)量的購(gòu)物環(huán)境，滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物方便性、消費(fèi)舒適性及育樂(lè)選擇性，同時(shí)須具備以下條件：
a.總營(yíng)業(yè)面積不小于一千坪，其名稱(chēng)又因營(yíng)業(yè)面積的差異而有所不同：
b.全部賣(mài)場(chǎng)內(nèi)要有15以上獨(dú)立營(yíng)業(yè)之商家；
c.場(chǎng)面積最大的營(yíng)業(yè)單位，其面積不大于賣(mài)場(chǎng)總面積80％以上，其它零售商店之總營(yíng)業(yè)面積已超過(guò)1,000坪者，則不受此規(guī)定之限制；
d.全部營(yíng)業(yè)單位應(yīng)共同成立管理委員會(huì)，并透過(guò)單一的經(jīng)營(yíng)管理組織，以全體商店共同利益的立場(chǎng)，進(jìn)行整體聯(lián)合廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及管理維護(hù)工作；
e.位于合法之土地使用分區(qū)上，并提供足夠的停車(chē)位。
三、購(gòu)物中心之分類(lèi)
美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（International Council of Shopping Center, ICSC）
英國(guó)則依座落區(qū)位型態(tài)區(qū)分為三種類(lèi)型：
臺(tái)灣方面一般說(shuō)來(lái)，以其座落區(qū)域分為郊區(qū)型與市區(qū)型二大類(lèi)。
四、英國(guó)郊區(qū)型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)之沿革
英國(guó)郊區(qū)零售開(kāi)發(fā)的過(guò)程可以被視為零售業(yè)一連串革新的過(guò)桯，而此種郊區(qū)零售業(yè)開(kāi)發(fā)均可以被視為是郊區(qū)型的開(kāi)發(fā)。
英國(guó)郊區(qū)型購(gòu)物中心之開(kāi)發(fā)過(guò)程，可以依據(jù)Schiller將其區(qū)分為三個(gè)波段：
第一波段是1970年代販賣(mài)食物為主的雜貨商或量販店（包括所謂superstores 與hypermarkets）外移郊區(qū)；
第二波段是緊接第一波后的5-10年，以販賣(mài)龐大而笨重的物品為主的零售商的外移郊區(qū)，而零售批發(fā)倉(cāng)庫(kù)(retail warehouses)可以最為此階段之代表；
第三波段是指1984年國(guó)家級(jí)大型衣服銷(xiāo)售連鎖商（Marks & Spencer）宣布將前往市中心商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)開(kāi)設(shè)新?lián)c(diǎn)，所引發(fā)的另一波零售業(yè)郊區(qū)化。該波主要銷(xiāo)售商品是以衣服、比較性商品與一些服務(wù)性設(shè)施，而這些商品與設(shè)施以往僅有在傳統(tǒng)市中心商業(yè)區(qū)（或購(gòu)物中心）才會(huì)被發(fā)現(xiàn)。
發(fā)表評(píng)論
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