出品/聯(lián)商專欄

撰文/潘玉明

編輯/娜娜

據(jù)日本SC（Shopping Center，購物中心）協(xié)會公示，2025年日本SC業(yè)態(tài)含稅銷售額為33.12萬億日元（約合人民幣1.43萬億元），增長3.5%，連續(xù)五年保持穩(wěn)定增長。不包括主力店鋪，則其他店鋪業(yè)績增長4%，主力店鋪增長1.6%，主力店鋪對整體業(yè)績有負(fù)面拖累。此前最高業(yè)績是2018年含稅業(yè)績?yōu)?2.7萬億日元（約合人民幣1.41萬億元）。

結(jié)合2025年日本SC協(xié)會白皮書披露的內(nèi)容，從零售商業(yè)角度看，大體有以下5個特點。

01

業(yè)績增長動力來自游客

從2025年運營及業(yè)績表現(xiàn)看，館內(nèi)主題促銷推廣、館內(nèi)與周邊主題策展活動協(xié)作、租賃店鋪的新舊空置更替、場景改裝效果等方面，均有改善、增長表現(xiàn)。分開比較全年12個月的經(jīng)營業(yè)績均超過上一年同期水平，延續(xù)了2024年的增勢。

從不同商業(yè)區(qū)域的店鋪業(yè)績表現(xiàn)看，人口、商務(wù)集中的中心地區(qū)增長4.6%，其他周邊地區(qū)綜合增長2.9%，文化焦點、客流選擇、銷售業(yè)績持續(xù)向中心地區(qū)集中。從四個主要地理區(qū)域?qū)Ρ瓤�，關(guān)東地區(qū)增長3.7%，中部地區(qū)增長3.6%，近畿地區(qū)增長3.3%，九州、沖繩地區(qū)增長5.2%。九州和沖繩地區(qū)以往基數(shù)交底，物價相對較低，周邊文旅商主題活動多姿多彩，當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)項目加大開發(fā)力度，召喚海外游客蜂擁而至，成為近幾年日本一個新興的國際化聚客勝地。

一個主要動力是海外游客的消費放大。2024年海外游客達(dá)到3687萬人，同比增長47.1%，超過2019年的最高紀(jì)錄。消費總額達(dá)到8.1257萬億日元（約合人民幣3516.64億元），同比增加53.1%，比2019年增長68.8%。中國大陸訪日游客消費總額比2019年減少2.5%，消費總額的占比從2019年36.8%下降到21.2%。其他國家和地區(qū)游客消費猛增，比如，美國游客消費額增長179.2%，意大利增長153.9%。

2025年延續(xù)了這一結(jié)構(gòu)性趨勢。2025年入境游客達(dá)到4268萬人，增加581萬人，增長15.8%，突破歷史記錄，總體消費額為9.4559萬億日元（約合人民幣4092.32億元），增長16.4%�？蛦蝺r22.2萬日元（約合人民幣9607.93元），同比微增0.4%，赴日游客最多的國家是韓國為942萬人，中國大陸為800萬人，但是大陸游客人均旅行消費24.6萬日元（約合人民幣10646.38元），韓國僅有10.4萬日元（約合人民幣4500.8元），全年消費多元化在很大程度上彌補了中國大陸游客消費總額下降的缺口。

赴日游客消費的重要變量來自中國大陸游客，2025年后兩個月，大陸赴日游客數(shù)量下降22.4%，其他區(qū)域游客數(shù)量增長13%。2026年1月份，大陸游客減少60.7%，對于百貨店的游客業(yè)績影響已經(jīng)達(dá)到兩位數(shù)，對于SC及百貨店等綜合購物場景業(yè)績的影響將在2026年凸顯出來，如果延續(xù)目前赴日游客政策，預(yù)計2026年SC的存量店鋪業(yè)績將出現(xiàn)停滯或者下降。

除了外部市場環(huán)境以外，日本SC的內(nèi)部運營效率也在快速改進(jìn)、提升。從店鋪坪效演變數(shù)據(jù)看，2020年以后快速走出低谷，2024年至2025年已經(jīng)超過2017年的高峰期。究其背后動因，一是出租率保持在較高水平，新舊店鋪更替效率提升；二是商戶自身經(jīng)營質(zhì)量在改進(jìn)，銷售業(yè)績增長帶動整體業(yè)績和開發(fā)商的租金水平穩(wěn)定增長。其啟示在于，店鋪運營的目標(biāo)是追求收益，而不是追求規(guī)模、網(wǎng)紅效果。

與相關(guān)主要企業(yè)比較，2025年日本連鎖協(xié)會發(fā)表46個企業(yè)9479個店鋪的業(yè)績?yōu)?2.8675萬億日元（約合人民幣5568.92億元），現(xiàn)存店鋪增長2.2%。食品為9.0864萬億日元（約合人民幣3933.14億元），增長3.5%，帶動食品增長主要是熟食增長3.4%。其他家居品增長0.4%，衣料品下降1.8%。

根據(jù)日本百貨店協(xié)會公示，2025年行業(yè)總體業(yè)績?yōu)?.6754萬億日元（約合人民幣2456.93億元），現(xiàn)存店鋪業(yè)績下降1.5%，其中主要影響因素是入境游客消費額5667億日元（約合人民幣245.32億元），同比下降12.7%，另外，國內(nèi)中心區(qū)域以外的地方區(qū)域店鋪業(yè)績停滯或者關(guān)閉、下降，對行業(yè)總體業(yè)績有影響。海外游客入店客數(shù)為621.4萬人，增長2.9%，為過去最高，但是客單價下降較多，直接影響整體業(yè)績。

02

活力向中心區(qū)域縮小

2025年1月1日以后，日本SC的定義標(biāo)準(zhǔn)有修訂。主要內(nèi)容是：由開發(fā)商策劃開發(fā)的具備以下條件的商業(yè)設(shè)施：一是零售店鋪面積在1000㎡以上；二是租戶數(shù)量在10個（含）店鋪以上；三是最大店鋪面積不超過整體SC面積的80%。除了最大店鋪以外，其他零售店鋪在1000㎡以上的不受此限制；四是統(tǒng)一規(guī)劃廣告推廣和促銷活動。主要修改內(nèi)容是修改前的對比規(guī)模是1500㎡�；蛟S受此影響，2025年當(dāng)期統(tǒng)計數(shù)據(jù)暫未公示。

2025年新開業(yè)18個SC設(shè)施，是1975年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最少的一年。按照2025年SC協(xié)會白皮書公示，2024年新開SC為38個，總店鋪面積為42.16㎡，比2023年減少16萬㎡�？偟赇仈�(shù)量1499個。平均店鋪面積1.11萬㎡。平均店鋪數(shù)量39個。同歷史數(shù)據(jù)相比，2022年新開設(shè)36個，2023年新開設(shè)34個，連續(xù)3年基本穩(wěn)定。但是長期數(shù)據(jù)對比，2008年以來，除了2012年大地震影響，開設(shè)35個以外，總體趨勢是開設(shè)數(shù)量在減少。

總體開店數(shù)量減少、商戶數(shù)量減少、平均店鋪面積也在減少，同時考慮關(guān)閉店鋪因素，結(jié)論是行業(yè)總體規(guī)模在縮小。主要動因一是中心區(qū)具備開店條件的物業(yè)設(shè)施減少，新開SC的數(shù)量減少，大型SC數(shù)量也在減少。面積5萬㎡以上的項目，2023年有3個，2024年為0個，3萬㎡以上的項目，在2014年為10個，2023年只有6個，到2024年則為3個。二是部分非標(biāo)小項目沒有納入統(tǒng)計，三是大眾消費不平衡導(dǎo)致部分區(qū)域SC控制虧損，難以拓展。

綜合新舊SC總體規(guī)模看，2024年底SC總數(shù)為3037個，比2023年末減少55個。與2018年3220個頂峰的基數(shù)對比，6年來連續(xù)減少。2024年新開38個、關(guān)閉32個。還有一部分不符合SC定義的非標(biāo)類的復(fù)合式商業(yè)項目，大約有100個。綜合SC總體面積為5391萬㎡，同比減少50萬㎡。

那么，究竟哪種類型的SC在顯著減少呢？

數(shù)據(jù)顯示，樓房式的SC在顯著減少。相對而言，復(fù)合化開放式的策展風(fēng)格SC在增加。其中原因有可選擇資源的差異化，也有SC本身建設(shè)風(fēng)格的走勢等因素影響，不管哪一種因素，總體上看樓房式的SC減少的趨勢是確定的。其啟示意義在于，封閉式商業(yè)設(shè)施已經(jīng)不再符合消費者開放式休閑、鑒賞、互動的生活價值觀。

數(shù)源：日本SC協(xié)會

作為廢棄的SC案例，505MALL位于茨城縣南部土浦市，1985年興建筑波科學(xué)城同步建設(shè)的開放式SC、商業(yè)名店街，距離土浦車站不遠(yuǎn)。這里在1951年有百貨店“小網(wǎng)屋”，1958年有“西武店（后改為西友）”，1967年有“丸井”，1973年有“伊藤洋華堂”等，很早就是茨城縣南部的商業(yè)中心，進(jìn)入1990年以后陸續(xù)關(guān)閉。淪為廢墟外因有筑波科學(xué)城開發(fā)興衰、附近的柏市商業(yè)快速崛起，客群被吸走。運營方面一直沒有聚客的主力商戶，505米長的商業(yè)區(qū)穿過5個樓座，動線不合理。

從2024年新開SC區(qū)域分布看，主要集中在東京周邊，東京都有6個，周邊的埼玉縣、神奈川縣有3個。在大都市周邊有18個，中等城市周邊有13個，小型城鎮(zhèn)有7個。其總體規(guī)�；盍︼@現(xiàn)出兩個趨勢式變化，一是數(shù)量、面積減少；二是向中心區(qū)域集中；三是封閉式樓房風(fēng)格的SC在急劇減少。

03

物品販賣比重逐漸減少

從租賃商戶的業(yè)態(tài)比重看，2024年新開業(yè)的SC租賃店鋪數(shù)量結(jié)構(gòu)，衣料品服裝店數(shù)量占10.1%。在5個主要分業(yè)態(tài)中的占比是2018年以來最低。物品販賣的三個主要分業(yè)態(tài)中，衣料、食品、其他雜品合計占比為48.7%，是2009年以來最低。

從長期數(shù)據(jù)演變比較看，物品販賣風(fēng)格的店鋪數(shù)量占比處于逐漸減少的趨勢，從2015年的64.5%演變成2024年的61.1%，在服裝衣料、日用雜品、趣味游戲類結(jié)構(gòu)中，服裝衣料類下降比較明顯。綜合服務(wù)類略有增長，從2015年的17.4%增長到2024年的20.7%，飲食類長期處于18%左右的水平，基本穩(wěn)定。10年來并沒有國內(nèi)大張旗鼓地擴(kuò)大飲食類比重的潮流式風(fēng)頭出現(xiàn)。其啟示在于，不能緊盯短期業(yè)內(nèi)風(fēng)頭，要立足長期規(guī)劃，看到消費目標(biāo)的基本結(jié)構(gòu)，看到SC的消費目標(biāo)不能僅僅是吃喝，還有其他內(nèi)容可以選擇，沒有深度研究消費，策劃不出來適配的產(chǎn)品，就先用餐飲聚客，時間長了鮮度差、同質(zhì)化的問題就會顯現(xiàn)出來。

物品販賣項目比重減少，相對而言，綜合服務(wù)、體驗互動項目在增加，與此高度相關(guān)，消費者對于引導(dǎo)標(biāo)識、解讀看板、休閑落座的要求在快速增加。

從近幾年開業(yè)的SC信息交流場所的設(shè)置變化看，為了提高光臨的國際各界客流的便捷性和使用的便利性，各SC場館普遍優(yōu)化了動線集散場所的信息溝通工具，看板語言種類、自助式問答顯示屏、多語種導(dǎo)視等。場景包括但不限于停車場、衛(wèi)生間、休息區(qū)、商戶租賃狀態(tài)；還有垂直交通線路的導(dǎo)引標(biāo)識、最上層露臺的休息區(qū)、文化互動區(qū)等，最大限度地為各界客群提供引導(dǎo)、識別、選擇的便利性。

04

通脹抑制物品類銷售業(yè)績

2022年8月份以來，日本迎來一波高通脹，內(nèi)閣府的說法是月度漲幅在3%左右，物價飛漲，直接影響家庭收入和消費結(jié)構(gòu)，近5年來家庭食料品消費實際支出在下降，進(jìn)而影響SC相關(guān)商業(yè)設(shè)施的業(yè)績走勢。

從家庭收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，兩個人以上家庭2024年收入名義增長4.6%，扣除物價增長因素，實際增長1.4%，2025年延續(xù)這一趨勢。借助政府扶持補貼政策，時隔4年出現(xiàn)真正的增長。從家庭消費支出看，2024年名義上增加2%，實際上下降1.2%。全部家庭樣本整體下降約1.1%。家庭消費更新頻度較高、消費額度較大的被服及鞋類，名義上消費增加3.5%，實際上增加1.1%，2025年消費支出占比大幅度下降。消費持續(xù)增長的項目有：保健醫(yī)療增長2.6%，教育培訓(xùn)增長12.4%，均為剛性消費。休閑娛樂類2024年下降3.6%，在2025年有明顯增長，食料品消費占比呈現(xiàn)緩慢下降態(tài)勢。

按照SC協(xié)會分析，物價增幅在一定程度上推高SC相關(guān)類商場物價，抑制了家具、家事、衣料品、床品、鞋類等物品販賣類業(yè)績，值得注意的是男西服消費下降顯著，2025年比2022年下降約30%。生鮮食品下降的部分因素是客流被藥妝店低價策略瓜分，休閑娛樂類被郊外休閑、國內(nèi)外旅游熱潮替代。2024年日本大眾國內(nèi)旅游消費25.15萬億日元（約合人民幣1.09億元），同比增長14.8%，住宿類增長14.3%，當(dāng)日歸類增長17.2%；2025年國際旅游暴增200%。國內(nèi)旅游消費26.77萬億日元（約合人民幣1.16億元），同比增長6.4%，其中住宿類增長6.8%，當(dāng)日歸類增長4.9%。從2022年以來，以健康為核心的休閑消費持續(xù)暴漲。一些策展、開放式SC迎來休閑客流高峰，促進(jìn)相關(guān)品類業(yè)績提升，彩妝、口紅業(yè)績增長明顯，餐飲連續(xù)兩年增長，但是酒類消費逐漸減少。

從2024年總務(wù)省統(tǒng)計局家庭調(diào)查結(jié)果來看，日本消費恩格爾系數(shù)、即食料品占整體家庭支出的比例為28.3%，2025年為28.6%，是1981年統(tǒng)計以來的最高水平。相對來說，衣料、床品及鞋類消費支出占比在2020年以來明顯下降，從2000年的5%左右下降到2024年的3.2%。其啟示意義在于，一方面家庭消費結(jié)構(gòu)改變，選擇性品類壓縮，確保必需品；另一方面也說明大眾生活價值觀在改變，由物品消費轉(zhuǎn)向休閑娛樂消費，這一結(jié)論從側(cè)面解釋了前文提到的大樓形式的SC不再受歡迎。

05

尊重員工人性化需求

日本SC普遍存在缺員現(xiàn)象，員工充足率和雇傭困難的程度在加重。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有84%的開發(fā)商面臨租賃商鋪缺員問題。由于員工上崗從業(yè)不充分，租戶員工管理遇到一些新的問題，比如店長不愿意參加集中的店長會等一些公共性活動。

面對員工管理及勞資關(guān)系，日本商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)和商業(yè)運營機構(gòu)協(xié)同采取了一些積極措施。

一是給員工增加假期。近幾年來，元旦閉店放假的設(shè)施超過一半。各個企業(yè)、商場在元旦期間休假時段有所不同，但共同點是作為全年唯一完整長假，讓員工全家團(tuán)圓，陪家人過年、祭祖、初詣（指日本人每到新年，都要去神社或寺廟參拜，以表示一年的感謝之情以及祈求新的一年中平安無事）。休息期間斷開一切工作，正式工、兼職、導(dǎo)購全員同休，無“輪流值班”壓迫，無電話、無工作群打擾，最大限度表達(dá)尊重員工人權(quán)，塑造情感化口碑，贏得內(nèi)部員工滿意度的直線提升，在法律層面上呼應(yīng)“工作方式改革”，推動勞工權(quán)益保障。

二是公正設(shè)計工時制度。除了元旦統(tǒng)一休息以外，還有一些商業(yè)設(shè)施每月固定休息一天，將定休視為資產(chǎn)管理，為提質(zhì)、降本、留才、增效鋪墊人性化基礎(chǔ)。日本SC設(shè)施杜絕無償加班，每天8小時、周休≥2天，月加班上限45小時，深夜（22點后）1.25倍時薪、法定假日2倍至3倍時薪。很多時候，加班費即時發(fā)生、即時兌付。讓我們非常羨慕的是，下班無工作消息、公私邊界清晰。在排班管理上，正式工和兼職工保持2:8的比例，現(xiàn)場短時工和小時工為主。按技能、時段、員工希望自動排班。短時工主要是主婦班，3至6小時靈活選擇，兼顧照護(hù)家庭生活。

三是系統(tǒng)化激勵員工。在職場，充分體現(xiàn)現(xiàn)場主義，公司高層、業(yè)務(wù)經(jīng)理隨時到現(xiàn)場，檢查解決問題，直接聽取店長、一線員工的聲音，一線崗位員工有較為充分的話語權(quán)，多數(shù)店長有權(quán)快速解決現(xiàn)場問題，不用層層上報。在家庭關(guān)系體恤方面，充分考慮育兒假、介護(hù)假期，一般育兒假規(guī)定男女均可享受，最長為3年。短時勤務(wù)規(guī)定，育兒員工、看護(hù)員工可以選擇上班6小時，待遇不減。高島屋等很多企業(yè)設(shè)置的男性員工育兒假非常有人情味，受到員工、社會各界的廣泛贊譽。

日本SC運營機構(gòu)采用元旦連休、剛性休息、人權(quán)福利等制度，把員工幸福放在經(jīng)營核心，有的企業(yè)直接將企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)設(shè)為員工幸福，由此換來員工低離職率、高存在感、高服務(wù)質(zhì)量的友好型團(tuán)隊，是零售業(yè)長期主義的典范。

寫在最后

其一，無論總體面積還是新開店鋪數(shù)量都顯示，日本SC行業(yè)總體規(guī)模在縮小，但是業(yè)績在持續(xù)增長，內(nèi)部店鋪坪效保持顯著增長，說明其運營重心在提升效益、提升系統(tǒng)質(zhì)量。

其二，從結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，超大型、盒式大樓形式的SC在快速減少，開放、適合休閑策展的SC更受歡迎，對于國內(nèi)SC行業(yè)來說是一種警示。由于生活方式轉(zhuǎn)變，封閉式場景、物品販賣店鋪均受到壓制，國內(nèi)很多城市此類項目已經(jīng)過剩，有可能繼傳統(tǒng)百貨店、大賣場（GMS）以后第三波次迎來關(guān)停并轉(zhuǎn)高峰。

其三，近些年來，日本很多SC等商業(yè)企業(yè)成為青年學(xué)生就業(yè)的首選，企業(yè)內(nèi)部組織生態(tài)有很大改觀，與其加入SDGs、ESG等可持續(xù)發(fā)展和人權(quán)保護(hù)契約影響有關(guān)，商業(yè)企業(yè)對于員工人權(quán)保護(hù)、勞動權(quán)益協(xié)議等方面有長足進(jìn)步，當(dāng)然也存在員工流失、本職以外負(fù)擔(dān)重等問題，SC協(xié)會公開發(fā)文要求繼續(xù)減輕員工壓力，簡化工作環(huán)節(jié)。在同類話題中，國內(nèi)可以拿到國際化桌面一較高低的可能只有胖東來。