出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

換帥如換刀，刀快不快，不在于刀本身，而在于握刀的人，更在于背后的戰(zhàn)略與定力。

2025至2026年，太古地產(chǎn)、K11、珠海萬達(dá)商管、金鷹商貿(mào)集團(tuán)、寶龍商業(yè)等一眾商業(yè)地產(chǎn)玩家密集換帥，這場席卷全行業(yè)的人事震蕩，是存量廝殺時(shí)代，企業(yè)求生存、謀發(fā)展的被動(dòng)突圍，更是老板們?nèi)亟箲]交織的真實(shí)寫照——怕活不過當(dāng)下，怕守不住利潤，怕看不到未來。

01

洶涌換帥潮，不是偶然是必然

核心要點(diǎn)：換帥潮的規(guī)模與本質(zhì)，打破“偶然洗牌”誤區(qū)。

潮涌之烈，刷新紀(jì)錄：2025年1月至2026年3月，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)核心操盤手變動(dòng)超15起，覆蓋頭部巨頭、區(qū)域龍頭及零售關(guān)聯(lián)企業(yè)，調(diào)整頻率、范圍均創(chuàng)下近五年行業(yè)紀(jì)錄。

任期之短，堪比快餐：大潤發(fā)母公司高鑫零售李衛(wèi)平出任CEO不足3個(gè)月失聯(lián)被免，寶龍商業(yè)總裁徐猛任職僅14個(gè)月辭任，珠海萬達(dá)商管半年內(nèi)兩度換帥，K11創(chuàng)始人鄭志剛徹底退出核心層，“走馬換將”成為行業(yè)常態(tài)。

本質(zhì)之核，非關(guān)好惡：行業(yè)紅利退去，焦慮浮出水面；存量廝殺加劇，換帥成為突圍的“試錯(cuò)牌”。這場換帥潮，是商業(yè)地產(chǎn)從“增量狂奔”向“存量廝殺”轉(zhuǎn)型的縮影，是老板們應(yīng)對行業(yè)變局的無奈之舉，更是對企業(yè)生存與未來的敬畏之舉。

02

四大行業(yè)困局，倒逼老板換帥求存

核心要點(diǎn)：行業(yè)生存環(huán)境重構(gòu)，換帥是時(shí)代倒逼的必然選擇。

困局一：消費(fèi)迭代，舊思維難破新需求

第五消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)者從“買貨”到“買情緒”，傳統(tǒng)商業(yè)的“賣貨思維”，早已跟不上年輕人的“松弛感追求”。2025年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比僅增2.8%，商業(yè)零售板塊增速1.9%，重點(diǎn)城市購物中心空置率同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，傳統(tǒng)百貨空置率高達(dá)12.7%。老板們深知，傳統(tǒng)操盤手的固有思維，守不住年輕消費(fèi)者，唯有換帥，才能注入新理念、抓住新流量。

困局二：利潤承壓，財(cái)務(wù)紅線岌岌可危

ROI與NOI是商業(yè)地產(chǎn)的“生命線”，當(dāng)租金下跌、空置率高企，“增收不增利”便成了老板們的心頭刺。2025年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)1.2億平方米，消化周期38個(gè)月，重點(diǎn)八城租金同比下跌11.9%，行業(yè)平均利潤率降至3.2%，超八成商辦企業(yè)收入下滑。新世界發(fā)展2024財(cái)年首虧、高鑫零售緊急換帥，皆因財(cái)務(wù)壓力倒逼，換帥成為“�，F(xiàn)金流、守紅線”的無奈之選。

困局三：競爭白熱化，馬太效應(yīng)愈演愈烈

商業(yè)地產(chǎn)下半場，不是“拼規(guī)模”而是“拼運(yùn)營”，不是“比地段”而是“比內(nèi)容”，高維打低維的淘汰戰(zhàn)，容不得半點(diǎn)懈怠。2025年行業(yè)收入50億元以上企業(yè)僅占8%，卻占據(jù)42%營收，中小企業(yè)陷入“招商難、運(yùn)營弱”的絕境。老板們寄望新操盤手帶來“破局之策”，換帥成為抵御淘汰風(fēng)險(xiǎn)的“保命符”。

困局四：模式轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)操盤手難扛重任

從“盒子商場”到“第三生活空間”，從“傳統(tǒng)租賃”到“價(jià)值共生”，商業(yè)玩法迭代的速度，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)操盤手的適應(yīng)能力。網(wǎng)紅業(yè)態(tài)、首店經(jīng)濟(jì)、復(fù)合業(yè)態(tài)層出不窮，行業(yè)轉(zhuǎn)型需要長遠(yuǎn)戰(zhàn)略與精準(zhǔn)判斷，而思維固化的操盤手難以適配，換帥求變，成為企業(yè)跟上時(shí)代的唯一出路。

03

三種換帥方式，對應(yīng)三重焦慮訴求

核心要點(diǎn)：每一種換帥選擇，都是老板們焦慮的真實(shí)折射。

方式一：引“高維操盤手”，破轉(zhuǎn)型之困

外來的和尚好念經(jīng)，本質(zhì)是老板們“求賢若渴”的焦慮，是對“轉(zhuǎn)型無力”的清醒認(rèn)知。金鷹商貿(mào)引入華潤系黃萌，看重其高端商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；珠海萬達(dá)商管任命陳琦為COO，借力其精細(xì)化運(yùn)營能力，老板們寄望外來人才帶來新思維、新資源，打破發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)業(yè)績突圍。

方式二：歸“自己人掌控”，守核心之利

行業(yè)不確定性加劇，“自己人”才是老板們最安心的“壓艙石”。寶龍商業(yè)從引入龍湖系徐猛，到14個(gè)月后換任寶龍少壯派代表蔡爾超；大商股份推舉深耕企業(yè)多年的呂偉順掌舵，本質(zhì)是老板們對“外部不確定性”的警惕，怕核心資源流失、戰(zhàn)略跑偏，用“自己人”守住企業(yè)“基本盤”。

方式三：急“補(bǔ)位式換帥”，保運(yùn)營之穩(wěn)

突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)面前，穩(wěn)定比什么都重要，緊急換帥，是老板們對“意外危機(jī)”的極致恐懼。高鑫零售半年內(nèi)兩次換帥，李衛(wèi)平失聯(lián)后華裕能緊急補(bǔ)位，看似偶然，實(shí)則反映出行業(yè)轉(zhuǎn)型期的脆弱性，老板們最怕核心操盤手突發(fā)變動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營陷入混亂，緊急換帥只為守住“生存底線”。

04

三重壓力交織，老板們的煎熬與迷茫

核心要點(diǎn)：短期求生存、中期守利潤、長期謀未來，焦慮貫穿始終。

短期焦慮：活下來，才是最大的勝利

商業(yè)地產(chǎn)的下半場，活下去比活得好更重要。消費(fèi)多變、競爭殘酷、盈利壓縮，不少企業(yè)陷入“招商難、回款難”的困境，老板們看著下滑的業(yè)績、空置的商鋪，內(nèi)心滿是恐慌，換帥就是希望新操盤手能快速破局，抓住消費(fèi)者、提升銷售額，讓企業(yè)熬過寒冬。

中期焦慮：守得住，才能談長遠(yuǎn)

財(cái)務(wù)紅線是企業(yè)的“生命線”，守不住紅線，一切都是空談。ROI與NOI持續(xù)下滑，資金鏈壓力劇增，融資難、回款難成為常態(tài)，老板們頻繁換帥，就是寄望新操盤手能優(yōu)化運(yùn)營、降低成本、提高租金收繳率，讓核心指標(biāo)回歸合理區(qū)間，守住企業(yè)的“錢袋子”。

長期焦慮：看得遠(yuǎn)，才能走得久

行業(yè)轉(zhuǎn)型不是一時(shí)之功，而是一場持久戰(zhàn)，老板們怕的不是當(dāng)下的困難，而是看不到未來的迷茫。從商管到資管、從增量到存量，行業(yè)邏輯徹底改變，老板們換帥，就是希望找到能看清行業(yè)趨勢、制定長期戰(zhàn)略的操盤手，讓企業(yè)在存量博弈中找到核心競爭力，不被時(shí)代淘汰。

寫在最后

換帥不是解藥，定力才是破局關(guān)鍵。跳出換帥怪圈，堅(jiān)守長期主義，方能穿越周期。治病不能只換醫(yī)生，不找病根；破局不能只換操盤手，不定戰(zhàn)略。頻繁換帥看似是主動(dòng)突圍，實(shí)則可能陷入“換帥-試錯(cuò)-再換帥”的惡性循環(huán)，團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩、戰(zhàn)略脫節(jié)，反而加劇企業(yè)困境。換帥從來不是解決問題的根本，清晰的戰(zhàn)略、穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)、持續(xù)的創(chuàng)新，才是核心。

堅(jiān)守定力、深耕價(jià)值才是破局之道。真正能抵御焦慮的，從來不是頻繁的“換人”，而是堅(jiān)定的“初心”與持續(xù)的“成長”。珠海萬達(dá)商管提拔許粉、大商股份重用呂偉順，都是“穩(wěn)定核心、深耕運(yùn)營”的嘗試。老板們唯有少一份急躁、多一份耐心，少一份功利、多一份長遠(yuǎn)，找準(zhǔn)核心競爭力，深耕精細(xì)化運(yùn)營、讀懂消費(fèi)需求，才能穿越行業(yè)迷霧。

這場席卷行業(yè)的換帥潮，是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的陣痛，也是行業(yè)自我革新的契機(jī)。它見證著行業(yè)從粗放式發(fā)展向精細(xì)化運(yùn)營的轉(zhuǎn)變，從規(guī)模競爭向價(jià)值競爭的跨越。當(dāng)老板們跳出“換帥焦慮”，守住戰(zhàn)略定力，深耕運(yùn)營、敬畏消費(fèi)，尊重以人為本的邏輯，商業(yè)地產(chǎn)才能在存量廝殺的下半場，守住江山，靜待春暖花開，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的迭代與重生。