出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2026年全國(guó)兩會(huì)上所作的《政府工作報(bào)告》為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展劃定了清晰方向，其中圍繞做優(yōu)增量、盤(pán)活存量的核心定調(diào)，以及針對(duì)城市更新、消費(fèi)提振、金融改革的一系列政策部署，精準(zhǔn)擊中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)，為行業(yè)帶來(lái)多重發(fā)展機(jī)遇。

此次兩會(huì)釋放的政策信號(hào)，不僅明確了商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)盤(pán)活、現(xiàn)金流改善、運(yùn)營(yíng)價(jià)值重構(gòu)的三大核心發(fā)展方向，更從實(shí)操層面為行業(yè)打通了多條發(fā)展路徑。本文將從存量盤(pán)活、消費(fèi)升級(jí)、城市更新、金融松綁四大維度，梳理兩會(huì)政策為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的實(shí)際利好，解讀行業(yè)新階段的發(fā)展機(jī)遇。

一、存量盤(pán)活：積壓資產(chǎn)迎來(lái)多元處置通道

長(zhǎng)期以來(lái)，寫(xiě)字樓、公寓等商業(yè)存量資產(chǎn)流動(dòng)性不足，是制約商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題，而此次兩會(huì)政策從多個(gè)層面為存量資產(chǎn)疏通流轉(zhuǎn)路徑，讓積壓的商辦資產(chǎn)有了更多盤(pán)活可能。

地方城投平臺(tái)成為存量資產(chǎn)收儲(chǔ)的重要力量，各地城投可借助專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款等工具，結(jié)合本地實(shí)際收儲(chǔ)符合條件的商辦項(xiàng)目，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、人才公寓等民生配套，有效緩解局部區(qū)域的商業(yè)庫(kù)存壓力。

在規(guī)劃層面，各地正有序推進(jìn)商辦項(xiàng)目用途調(diào)整，在符合城市規(guī)劃和消防規(guī)范的前提下，部分商辦項(xiàng)目可調(diào)整為保障性租賃住房或公共配套功能，各地還會(huì)配套水電氣價(jià)格、落戶(hù)等支持政策，具體執(zhí)行細(xì)則則因地制宜確定。針對(duì)商業(yè)庫(kù)存較高的城市，政策也允許其根據(jù)市場(chǎng)情況適度下調(diào)商辦項(xiàng)目首付比例，個(gè)別城市已將首付比例從50%調(diào)整至30%，切實(shí)降低購(gòu)房門(mén)檻，不過(guò)此項(xiàng)政策并非全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行。

整體而言，商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)的盤(pán)活路徑已實(shí)現(xiàn)多維打通：既可以借助地方城投平臺(tái)實(shí)現(xiàn)收儲(chǔ)與業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化，也能依據(jù)地方政策調(diào)整規(guī)劃用途面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，還可通過(guò)降低首付比例的方式吸引市場(chǎng)買(mǎi)家，存量資產(chǎn)的流通性有望得到實(shí)質(zhì)性提升。

二、消費(fèi)升級(jí)：政策引導(dǎo)激活消費(fèi)潛力

商業(yè)項(xiàng)目的生命力，源于持續(xù)的人流與穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此次兩會(huì)將提振消費(fèi)作為重要工作部署，一系列政策從不同維度為商業(yè)空間激活活力、吸引客流、增加營(yíng)收提供了有力支撐，讓商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有了更堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)。

在首店經(jīng)濟(jì)培育上，部分城市對(duì)引進(jìn)知名品牌首店的商業(yè)項(xiàng)目，給予租金補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策支持，助力商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)首店引流打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力；夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，多地紛紛放寬外擺經(jīng)營(yíng)限制、允許商業(yè)項(xiàng)目延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間、簡(jiǎn)化夜間活動(dòng)審批流程，為商業(yè)項(xiàng)目挖掘夜間消費(fèi)潛力創(chuàng)造了便利條件；文旅商體融合發(fā)展也得到政策鼓勵(lì)，商業(yè)綜合體內(nèi)開(kāi)展的策展、賽事、沉浸式體驗(yàn)等復(fù)合型業(yè)態(tài)，審批流程逐步優(yōu)化，讓商業(yè)空間從單純的消費(fèi)場(chǎng)所向多元體驗(yàn)空間轉(zhuǎn)變；社區(qū)商業(yè)則被納入民生工程范疇，部分國(guó)資平臺(tái)開(kāi)始參與社區(qū)商業(yè)的持有與運(yùn)營(yíng)，有效提升了底層商業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和租金保障。

從政策落地效果來(lái)看，首店經(jīng)濟(jì)引流、夜經(jīng)濟(jì)增收、社區(qū)商業(yè)穩(wěn)租的組合效應(yīng)，將為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)的客流支撐，進(jìn)而推動(dòng)現(xiàn)金流的穩(wěn)步改善，讓商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值得到進(jìn)一步釋放。

三、城市更新：老舊物業(yè)改造釋放新價(jià)值

老舊商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等低效存量物業(yè)，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重要存量資源，而此次兩會(huì)提出的高質(zhì)量推進(jìn)城市更新相關(guān)政策，為這類(lèi)物業(yè)的改造升級(jí)、價(jià)值重塑提供了明確的路徑指引，讓老舊物業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

針對(duì)老舊物業(yè)改造的實(shí)際需求，政策推出了臨時(shí)利用機(jī)制，在規(guī)劃調(diào)整期間，部分項(xiàng)目可申請(qǐng)臨時(shí)改變用途，比如寫(xiě)字樓增設(shè)商業(yè)配套、老舊商場(chǎng)改造為復(fù)合功能空間，無(wú)需重新拿地，大幅降低了改造的前期成本；審批效率也得到顯著提升，消防、規(guī)劃、施工許可等改造關(guān)鍵環(huán)節(jié)逐步推行并聯(lián)審批，審批周期大幅縮短，讓老舊物業(yè)改造項(xiàng)目能夠更快落地。

同時(shí)，政策鼓勵(lì)老舊物業(yè)實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合化發(fā)展，推動(dòng)辦公、商業(yè)、社交、服務(wù)等功能深度融合，比如在寫(xiě)字樓內(nèi)配置便利店、咖啡館、共享空間等配套，既提升了物業(yè)的坪效，也增強(qiáng)了對(duì)租戶(hù)的黏性。

通過(guò)上述政策支持，老舊商業(yè)物業(yè)無(wú)需進(jìn)行大規(guī)模重建，僅通過(guò)適度的改造升級(jí)，就能實(shí)現(xiàn)租金水平、資產(chǎn)估值與招商效率的三重提升，讓原本低效的存量資產(chǎn)釋放出新的商業(yè)價(jià)值，成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

四、金融松綁：融資環(huán)境改善與資產(chǎn)退出渠道拓寬

融資暢通與資產(chǎn)退出渠道拓寬，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的核心支撐。此次兩會(huì)圍繞資本市場(chǎng)改革、金融風(fēng)險(xiǎn)化解的一系列部署，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)改善融資環(huán)境、拓寬退出渠道釋放了積極信號(hào)，多維度的金融支持政策為行業(yè)發(fā)展注入了資金活水。

部分城市已建立優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目白名單制度，銀行在白名單基礎(chǔ)上審慎開(kāi)展信貸支持，不僅避免了對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盲目抽貸、斷貸，還支持其通過(guò)發(fā)債、ABS、股權(quán)融資等多種渠道融資，切實(shí)緩解了商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力；公積金的使用范圍進(jìn)一步拓展，在符合政策要求的前提下，公積金可用于支付合規(guī)租賃住房的租金，這一政策直接惠及那些改造為租賃住房的商辦項(xiàng)目，提升了此類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益；稅費(fèi)方面，針對(duì)城市更新、保障性租賃住房改造等商辦項(xiàng)目，在改造、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可享受契稅、增值稅、土地增值稅等方面的優(yōu)惠，有效降低了項(xiàng)目的交易和改造成本。

尤為值得關(guān)注的是，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)正在持續(xù)擴(kuò)容，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)等符合條件的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，可通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，這也是商業(yè)地產(chǎn)盤(pán)活存量的重要金融工具。從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，上交所已有多個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目完成申報(bào)并進(jìn)入受理階段，涉及中信建投、國(guó)泰海通、華夏基金等多家管理人，覆蓋首農(nóng)食品、崇邦、砂之船、凱德等多個(gè)商業(yè)資產(chǎn)主體，市場(chǎng)對(duì)通過(guò)REITs盤(pán)活商業(yè)存量資產(chǎn)的預(yù)期持續(xù)走高。

整體而言，公募REITs為優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)打通了重要的退出通道，多元化的融資工具則有效改善了行業(yè)的資金流動(dòng)性，疊加稅費(fèi)支持政策，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境正逐步優(yōu)化，為行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的金融保障。

寫(xiě)在最后

2026年兩會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建起“部分托底+正向引導(dǎo)”的政策支持框架，從存量資產(chǎn)的多元處置，到商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)賦能，再到老舊物業(yè)的更新改造，以及金融領(lǐng)域的全方位松綁，政策在各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)為行業(yè)發(fā)展打通了路徑，有效緩解了商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期面臨的庫(kù)存高、流動(dòng)性低、融資難等痛點(diǎn)。

但同時(shí)也需客觀看到，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多挑戰(zhàn)：部分區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率偏高，核心城市非核心地段的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力呈現(xiàn)明顯分化，不同類(lèi)型、不同區(qū)位的商業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性仍存在較大差異。而兩會(huì)政策的落地效果，也有賴(lài)于各地結(jié)合本地市場(chǎng)情況出臺(tái)的細(xì)化措施，以及市場(chǎng)主體對(duì)政策機(jī)遇的主動(dòng)適配與把握。

此次兩會(huì)政策的落地，也標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已從過(guò)去的“規(guī)模擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)”。2026年，盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化商業(yè)場(chǎng)景、推動(dòng)物業(yè)更新、用好金融工具，將成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵路徑。當(dāng)前政策通道已逐步打開(kāi)，行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇已然顯現(xiàn)，而能否精準(zhǔn)把握政策機(jī)遇、提升專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，將成為決定各類(lèi)市場(chǎng)主體在商業(yè)地產(chǎn)新階段能否站穩(wěn)腳跟的核心因素。