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撰文/林平

英格卡購(gòu)物中心“打包出售薈聚”傳聞?dòng)瓉?lái)最新進(jìn)展。

12月12日，隸屬于宜家母公司英格卡集團(tuán)的英格卡購(gòu)物中心宣布與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將攜手成立一支專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，共同持有無(wú)錫薈聚、北京薈聚、武漢薈聚三座聚會(huì)體驗(yàn)中心。此項(xiàng)合作將在獲得中國(guó)相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后正式生效。

在這一新合作模式下，英格卡購(gòu)物中心將繼續(xù)持有薈聚品牌，并繼續(xù)以薈聚品牌獨(dú)家管理和運(yùn)營(yíng)所有聚會(huì)體驗(yàn)中心。

與此同時(shí)，宜家中國(guó)將于無(wú)錫薈聚內(nèi)開設(shè)并運(yùn)營(yíng)一家新的門店。宜家無(wú)錫商場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)將作為交易的一部分，改造為無(wú)錫薈聚全新租賃空間。

在此次合作前，市場(chǎng)曾傳出英格卡計(jì)劃打包出售國(guó)內(nèi)10座薈聚Livat購(gòu)物中心(以下簡(jiǎn)稱“薈聚”)，接盤方為泰康人壽領(lǐng)投的基金。

如今，傳聞已經(jīng)落槌。接盤方換成了一家專注于購(gòu)物中心及其它商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金——高和資本。

01

雙方合作“各取所需”

公開信息顯示，宜家零售和英格卡購(gòu)物中心同屬于英格卡集團(tuán)。

除了通過(guò)宜家零售運(yùn)營(yíng)宜家家居商場(chǎng)之外，英格卡集團(tuán)旗下還有購(gòu)物中心業(yè)務(wù)，在中國(guó)由英格卡購(gòu)物中心以“薈聚”這一品牌進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

2009年，當(dāng)國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市剛迎來(lái)首個(gè)真正意義的購(gòu)物中心時(shí)，與宜家零售“同門同宗”的英格卡購(gòu)物中心正式進(jìn)入中國(guó)，彼時(shí)便一口氣拿下了無(wú)錫、北京和武漢三塊商業(yè)熱土。

經(jīng)過(guò)六年時(shí)間的籌謀，無(wú)錫薈聚購(gòu)物中心、北京薈聚購(gòu)物中心接連開業(yè)，武漢項(xiàng)目也在2015年揭開面紗。

目前，英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)運(yùn)營(yíng)著10家薈聚，分別位于無(wú)錫、北京、武漢、福州、長(zhǎng)沙、南寧、昆明、合肥、西安和上海。

從雙方合作共持的無(wú)錫、北京和武漢薈聚來(lái)看，均是運(yùn)營(yíng)超過(guò)10年的成熟項(xiàng)目，已進(jìn)入穩(wěn)定盈利期，三者的商業(yè)體量分別為15萬(wàn)㎡、21萬(wàn)㎡和17.22萬(wàn)㎡。

值得一提的是，無(wú)錫薈聚作為英格卡購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)開設(shè)的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，交通十分便捷，周邊產(chǎn)業(yè)配套突出，是無(wú)錫地區(qū)人氣最旺的購(gòu)物中心之一。

有業(yè)內(nèi)人士告訴聯(lián)商網(wǎng)，英格卡購(gòu)物中心入華16年來(lái)，憑借以人為本且環(huán)境友好的空間，以及不拘一格的商業(yè)敘事方式，旗下陸續(xù)開出的薈聚項(xiàng)目總體表現(xiàn)不俗。

僅在2023財(cái)年，英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)運(yùn)營(yíng)的8家薈聚的總客流量達(dá)到8138.5萬(wàn)，同比增長(zhǎng)121%，總銷售額同比增長(zhǎng)131%。無(wú)錫薈聚、北京薈聚、武漢薈聚、長(zhǎng)沙薈聚四大項(xiàng)目的客流量約為6713.4萬(wàn)，其中，北京薈聚的客流量約占所有薈聚項(xiàng)目總客流量的30%左右，出租率達(dá)到99%以上。

聯(lián)商專欄作者范唯鳴認(rèn)為，薈聚開業(yè)以后形成的業(yè)內(nèi)口碑屬于上佳水平，其獨(dú)有的“薈聚寶貝”、超大的停車場(chǎng)，以及與連鎖品牌的綁定合作，在消費(fèi)者和在品牌商眼中都有著良好的印象，這也為后續(xù)薈聚在國(guó)內(nèi)各地的發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

而從雙方合作的時(shí)機(jī)來(lái)看，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)十年左右，已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的成熟期，其標(biāo)志為NOI(Net Operation Income，凈營(yíng)運(yùn)收入)達(dá)到或接近峰值，投資回報(bào)率理想，此時(shí)“出售”可最大化資產(chǎn)價(jià)值。

從表面看，這是一次資本層面的合作，但背后反映了英格卡集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略調(diào)整。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年英格卡集團(tuán)全球營(yíng)收同比下降5.5%，凈利潤(rùn)同比大幅下降46.5%。

在零售業(yè)務(wù)承壓的同時(shí)，英格卡仍在加速擴(kuò)張。對(duì)于英格卡而言，英格卡購(gòu)物中心所持有的10個(gè)薈聚購(gòu)物中心以重資產(chǎn)模式為主，且福州、西安、上海(總投資超過(guò)80億元)等七個(gè)項(xiàng)目均處于運(yùn)營(yíng)初期，需要長(zhǎng)期投入，要實(shí)現(xiàn)資金的正回流仍需漫長(zhǎng)的時(shí)間。

先期“出售”無(wú)錫、北京和武漢薈聚三個(gè)成熟項(xiàng)目能夠?yàn)槠洹拜斞保焖倩鼗\資金，用于支持新項(xiàng)目開發(fā)及業(yè)務(wù)發(fā)展。

在具體合作方式上，英格卡購(gòu)物中心并非是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)出售，而是與高和資本成立專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金進(jìn)行共同持有。

根據(jù)雙方協(xié)議，高和資本將擔(dān)任該基金的基金管理人及執(zhí)行合伙人。英格卡購(gòu)物中心則作為普通合伙人及基石投資者，不僅保留了薈聚品牌所有權(quán)，還繼續(xù)負(fù)責(zé)這些購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。

公開信息顯示，高和資本成立于2009年，是中國(guó)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于購(gòu)物中心及其它商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資，此前也曾與大悅城控股聯(lián)合運(yùn)作過(guò)資產(chǎn)盤活案例——北京大興大悅春風(fēng)里。

從資本方角度看，險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資本正在成為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的主力軍。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目中的合計(jì)新增投資金額達(dá)到47.47億元，同比增長(zhǎng)超6倍，核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠帶來(lái)穩(wěn)定的租金和運(yùn)營(yíng)收入。

而薈聚正是吸引長(zhǎng)期資本的機(jī)會(huì)點(diǎn)，從前者的動(dòng)作來(lái)看，輕資產(chǎn)模式也是其考慮的重要方向之一。

范唯鳴告訴聯(lián)商網(wǎng)，薈聚在品牌認(rèn)知度、家庭客群吸引力、空間體驗(yàn)設(shè)計(jì)、主力店(宜家)協(xié)同、運(yùn)營(yíng)效率(如高出租率、高坪效)等方面確有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，具備輕資產(chǎn)輸出的基礎(chǔ)。“拿首批三個(gè)薈聚作為市場(chǎng)的試水，而后將其余的七個(gè)一起打包來(lái)‘出售’，但保留品牌和繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，收獲出售的資金和收取運(yùn)營(yíng)的服務(wù)費(fèi)，是一個(gè)理想的方式設(shè)計(jì)�！�

此番合作，對(duì)于英格卡購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，企業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不僅能夠盤活存量資產(chǎn)，降低新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本，還能迅速的補(bǔ)充現(xiàn)金流，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。維系運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)，也有利于提高運(yùn)營(yíng)效率與靈活性。

02

宜家中國(guó)有無(wú)影響？

筆者認(rèn)為，英格卡購(gòu)物中心與宜家零售(含宜家中國(guó))雖同屬英格卡集團(tuán)，但運(yùn)營(yíng)體系獨(dú)立，此次交易僅涉及物業(yè)所有權(quán)變更，宜家作為核心租戶的地位未受影響。

在具體操作上，宜家無(wú)錫商場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)將作為交易的一部分，改造為無(wú)錫薈聚全新租賃空間。這一安排既優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，又強(qiáng)化了宜家與購(gòu)物中心的連接。

雖然短期內(nèi)不受直接影響，但中國(guó)市場(chǎng)的快速變化，對(duì)于宜家中國(guó)來(lái)說(shuō)，充滿了挑戰(zhàn)。

1998年和1999年，宜家分別在上海和北京開設(shè)首批商場(chǎng)，為中國(guó)消費(fèi)者帶來(lái)家居靈感、解決方案、以及北歐的生活方式和舒適體驗(yàn)。

宜家曾長(zhǎng)期依靠線下門店獲得長(zhǎng)足發(fā)展。不過(guò)在電商快速發(fā)展的背景下，宜家營(yíng)收開始出現(xiàn)下滑。從2017年開始，宜家便受到線上平臺(tái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，也面臨著原料及其他成本上漲擠壓利潤(rùn)空間的難題。

數(shù)據(jù)顯示，2019財(cái)年宜家中國(guó)商場(chǎng)銷售額合計(jì)157.7億元，同比增長(zhǎng)8.01%，這是自2016財(cái)年來(lái)第4年零售額增速出現(xiàn)下滑。在2021財(cái)年、2022財(cái)年，受原材料價(jià)格影響，宜家的運(yùn)營(yíng)成本、銷售成本持續(xù)上升，直接造成宜家的凈利潤(rùn)大幅下降。

面對(duì)業(yè)績(jī)壓力，宜家中國(guó)正在加速轉(zhuǎn)型。一方面從“現(xiàn)付自提”模式轉(zhuǎn)型為全渠道零售商，不斷加大線上布局力度，提升便利性與觸達(dá)能力，并于2025年正式入駐京東平臺(tái)。

另一方面，宜家中國(guó)也在持續(xù)優(yōu)化線下網(wǎng)絡(luò)。自2019年起，宜家中國(guó)在核心城市不斷試水多個(gè)新業(yè)態(tài)，嘗試“大店+小店”模式。其在開設(shè)更靈活的小型門店貼近社區(qū)的同時(shí)，也關(guān)閉了部分表現(xiàn)不佳的試驗(yàn)性門店(如上海楊浦、靜安店)，并對(duì)上海徐匯旗艦店等進(jìn)行了適應(yīng)本地需求的改造

2022年，宜家中國(guó)關(guān)閉了2家線下門店。當(dāng)年4月，宜家宣布關(guān)閉開業(yè)不到3年的貴陽(yáng)商場(chǎng)，而這也是宜家進(jìn)入中國(guó)24年以來(lái)首次閉店。同年7月，營(yíng)業(yè)不到兩年的宜家上海楊浦商場(chǎng)也宣布關(guān)店。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)趨勢(shì)，宜家正持續(xù)進(jìn)行大規(guī)模價(jià)格投資。從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，家居建材行業(yè)持續(xù)低迷。在這種環(huán)境下，降價(jià)換量成為市場(chǎng)引流的普遍策略，行業(yè)巨頭也不例外。

從2023年至今，宜家中國(guó)已多次宣布降價(jià)。過(guò)去兩個(gè)財(cái)年，宜家中國(guó)在“生長(zhǎng)+”戰(zhàn)略的指引下，積極擁抱市場(chǎng)變化，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，為消費(fèi)者帶來(lái)“有意義的性價(jià)比”，累計(jì)投資6.73億元推出超1400款低價(jià)產(chǎn)品。

2025年9月，宜家中國(guó)舉行2026財(cái)年啟動(dòng)會(huì)，宣布將投資1.6億元用于提供超過(guò)150款更低價(jià)格的產(chǎn)品，其中70%的價(jià)格投資將集中在最受消費(fèi)者喜愛的暢銷產(chǎn)品上。

而從過(guò)往財(cái)報(bào)來(lái)看，以價(jià)換量的作用還不是太明顯。宜家中國(guó)2024財(cái)年財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)收約111.5億元，同比下降7.6%，較2019財(cái)年157.7億元的高點(diǎn)縮水約30%。凈利潤(rùn)同比大幅下跌46.5%，母公司英格卡集團(tuán)將其歸因于大幅降價(jià)促銷導(dǎo)致客單價(jià)下滑。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，外資企業(yè)也需要做好精耕細(xì)作“適配”。畢竟，品質(zhì)生活始終是大眾永恒的追求。

宜家中國(guó)也表示，將不斷提升運(yùn)營(yíng)效率，提升線上線下全渠道生態(tài)的整體效能，以更貼近當(dāng)下消費(fèi)者情感與價(jià)值需求的方式尋求突破。

03

外資品牌在華動(dòng)作頻頻

英格卡購(gòu)物中心與高和資本的合作并非孤例。近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)外資品牌正通過(guò)將國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與本土創(chuàng)新深度融合的方式，來(lái)提升經(jīng)營(yíng)的靈活性。

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比如，星巴克中國(guó)、漢堡王中國(guó)接連將中國(guó)業(yè)務(wù)的多數(shù)股權(quán)出售給中國(guó)本土資本，標(biāo)志著外資品牌在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)以“深度本土化協(xié)作”為核心的新發(fā)展階段。

以星巴克中國(guó)為例，今年11月4日，星巴克咖啡公司宣布與另類資產(chǎn)管理公司博裕投資達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將成立合資企業(yè)，共同運(yùn)營(yíng)星巴克在中國(guó)市場(chǎng)的零售業(yè)務(wù)。

根據(jù)協(xié)議，博裕將持有合資企業(yè)至多60%股權(quán)，星巴克保留40%股權(quán)，并將繼續(xù)作為星巴克品牌與知識(shí)產(chǎn)權(quán)的所有者和授權(quán)方，向新成立的合資企業(yè)進(jìn)行授權(quán)�；诩s40億美元(約合人民幣284.84億元，不計(jì)現(xiàn)金與債務(wù))的企業(yè)價(jià)值，博裕將獲得其相應(yīng)權(quán)益。

星巴克預(yù)計(jì)其中國(guó)零售業(yè)務(wù)的總價(jià)值將超過(guò)130億美元(約合人民幣925.73億元)，總價(jià)值由三部分構(gòu)成：向博裕出讓合資企業(yè)控股權(quán)益所得、星巴克在合資企業(yè)中保留的權(quán)益價(jià)值，以及未來(lái)十年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)支付給星巴克的授權(quán)經(jīng)營(yíng)收益。

雙方之所以能“一拍即合”，是因?yàn)橘Y本方和品牌方各自面臨著不同的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，并從中找到了契合點(diǎn)。

對(duì)于星巴克中國(guó)來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)與增長(zhǎng)瓶頸，這是最直接的動(dòng)因。通過(guò)引入本土資本伙伴，能夠幫助其縮短決策鏈條，在營(yíng)銷策略、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)和下沉市場(chǎng)拓展上獲得更高的靈活性和效率。

相關(guān)交易交易也為星巴克中國(guó)帶來(lái)了可觀的現(xiàn)金回流。同時(shí)，通過(guò)保留部分股權(quán)并收取品牌授權(quán)費(fèi)，其依然能分享中國(guó)市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)收益。

而從資方來(lái)看，中國(guó)是全球最具吸引力的消費(fèi)市場(chǎng)之一，投資星巴克、漢堡王這類擁有成熟品牌、供應(yīng)鏈和門店網(wǎng)絡(luò)的資產(chǎn)，是在一個(gè)長(zhǎng)坡厚雪的賽道中獲得了一個(gè)高確定性的增長(zhǎng)載體。這些本土資本機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有著深刻的洞察，能夠幫助國(guó)際品牌提升運(yùn)營(yíng)效率，從而實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

比如，百勝中國(guó)自2016年引入春華資本與螞蟻集團(tuán)后穩(wěn)步擴(kuò)張，僅2025年前三季度，旗下肯德基品牌就凈增門店近千家。

而就英格卡購(gòu)物中心與高和資本合作而言，也是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)縮影。

成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定，符合公募REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)底層資產(chǎn)要求。通過(guò)將優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)打包為消費(fèi)REITs上市，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)資本利得倍增，同時(shí)也為投資者提供了參與商業(yè)地產(chǎn)投資的新渠道。

對(duì)于英格卡購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，未來(lái)如果能將更多成熟項(xiàng)目通過(guò)類似方式進(jìn)行資本化運(yùn)作，可以形成“開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-資本化”的閉環(huán)循環(huán)。

這種模式能讓企業(yè)保持品牌控制和運(yùn)營(yíng)專業(yè)性的同時(shí)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，釋放資金用于新的發(fā)展。

一言以蔽之，英格卡購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型嘗試，不僅關(guān)乎其自身在中國(guó)的發(fā)展，也為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)探索“重資產(chǎn)持有與專業(yè)運(yùn)營(yíng)分離”的模式提供了重要參考。其成功與否，將驗(yàn)證品牌和運(yùn)營(yíng)能力在存量時(shí)代的獨(dú)立價(jià)值和變現(xiàn)路徑。