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撰文/高天

“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新邁出的歷史性一步�！� 這是全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平先生在其朋友圈分享的一句話。

來由正是國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的于10月26日正式申報完成，這距離10月20日證監(jiān)會發(fā)布將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施僅不到一周的時間。

率先“拔得頭籌”的四家企業(yè)分別是華潤置地、印力集團、金茂商業(yè)和物美商業(yè)集團。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的首次亮相

自我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點開展以來，底層資產(chǎn)運行平穩(wěn)，存量基礎(chǔ)設(shè)施REITs示范效應(yīng)明顯，越來越多的資產(chǎn)參與REITs市場。

而消費作為拉動我國經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，是促進經(jīng)濟復(fù)蘇和增長的重要引擎，作用不言而喻。瑞思不動產(chǎn)金融研究院認為，作為重要的資產(chǎn)類別之一，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來市場規(guī)�？蛇_萬億級別。

2023年3月，國家發(fā)改委、證監(jiān)會分別發(fā)布通知稱，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社會商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這是首次以文字形式明確支持消費基礎(chǔ)設(shè)施進入REITs試點范圍。

10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

10月26日，首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出爐。據(jù)證監(jiān)會及滬深交易所官網(wǎng)公開信息顯示，華夏基金、中金基金、嘉實基金分別上報了首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT。

其中，中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏華潤商業(yè)REIT已申報至深交所；嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT已申報至上交所。

四個原始權(quán)益人分別是華潤置地、印力集團、金茂商業(yè)和物美商業(yè)集團。

華潤置地預(yù)計這支公募基金將募集69.78億元，在上市時，華潤商業(yè)資產(chǎn)將作為戰(zhàn)略投資者認購已發(fā)行基金份額總數(shù)約30%，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。

實際上，自消費類公募REITs試點開閘以來，華潤置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬科、萬達、首創(chuàng)鉅大、魯商置業(yè)、龍湖、北京恒盛華星等企業(yè)均表達過有申報消費REITs的意向。

百聯(lián)股份某高管曾公開表示，對于消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs項目發(fā)行范圍，他表示“可喜可賀”，會為國內(nèi)公募REITs帶來更加多有活力的資產(chǎn)。

萬科董事會主席郁亮也曾表示，對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)，一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，目前中國商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代已是事實，國內(nèi)各級城市都存在消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量大的現(xiàn)狀，且不乏一些優(yōu)質(zhì)項目，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的誕生，對盤活存量資產(chǎn)，推進我國商業(yè)地產(chǎn)良性健康地發(fā)展具有重要的意義。

同時，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成立，也有利于幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（原始權(quán)益人）更好地舒緩流動性壓力，更好地幫助房地產(chǎn)市場降低風(fēng)險，對企業(yè)自身的發(fā)展也有助益。當(dāng)然，更長遠地是能更好地提振消費需求和消費市場信息，推動我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健增長。

物美集團CEO張斌也曾公開表示，公募REITs能夠盤活優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在我國經(jīng)濟基本面逐漸修復(fù)的背景下，商場、購物中心等資產(chǎn)的估值將會恢復(fù)，相應(yīng)的REITS產(chǎn)品收益率也將有明顯改善。

底層資產(chǎn)細節(jié)曝光

第一太平戴維斯深圳估值及專業(yè)顧問服務(wù)高級助理董事林勁松曾公開表示，首批試點發(fā)行的公募REITs對資產(chǎn)質(zhì)量要求通常更高，因此，一線城市核心商圈、運營穩(wěn)定、接近滿租、租金增長率穩(wěn)定的購物中心更有望成為第一批消費類公募REITs發(fā)行的底層資產(chǎn)。

根據(jù)已經(jīng)公開披露的信息，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人均是我國消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的一些頭部企業(yè)，資產(chǎn)涵蓋了購物中心、社區(qū)商業(yè)，且在一線城市、新一線城市等高線城市和二三四線城市均有不同程度的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

除了物美商業(yè)集團外，其余三個底層資產(chǎn)均已確定。

華夏華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城。青島萬象城是華潤萬象生活的優(yōu)質(zhì)項目之一，根據(jù)中國購物中心等級評價標(biāo)準(zhǔn)2019年評定為國家五星購物中心。青島萬象城2015年開業(yè)以來，延續(xù)一貫的高品質(zhì)優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)上完善功能組合、在服務(wù)上升級品質(zhì)理念、在品牌上聚合優(yōu)勢資源，為青島市民提供了更具時尚魅力、更富國際風(fēng)范的都市生活體驗，2022年實現(xiàn)銷售額45億元。

中金印力REIT底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西商圈的標(biāo)桿商業(yè)項目，毗鄰西溪濕地，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務(wù)配套設(shè)施，接駁杭州地鐵3號線洪園站，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。自2013年開出一期后，項目已經(jīng)有10年的運營歷史，且隨著周邊社區(qū)、寫字樓的日益成熟，項目未來發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)增加。

▲杭州西溪印象城十周年慶現(xiàn)場

華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)是長沙金茂覽秀城。長沙金茂覽秀城是金茂商業(yè)打造的全國首個覽秀城產(chǎn)品，自開業(yè)以來，便將人文體驗滲透到品牌組合和運營管理中，立志打造星城藝文圈，成為潮流人士及文藝青年的必逛之地。

嘉實物美消費REIT擬通過特殊目的載體持有項目公司股權(quán)實現(xiàn)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的控制，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目。

這些底層資產(chǎn)雖然并非都是一線城市，但一則也來自于當(dāng)下發(fā)展迅速的新一線城市，二來都有一定經(jīng)營年限，整體項目的運營進入了成熟穩(wěn)定期，風(fēng)險較低，同時后期回報率理想。

此外，首批的4只產(chǎn)品中，印力和物美均為民企公募REITs，這也體現(xiàn)了監(jiān)管層支持和鼓勵民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的信心。

REITs業(yè)績回暖前景廣闊

從今年一些已披露的基金三季財報上看，中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建高速REIT等基礎(chǔ)設(shè)施REITs同比二季度的收入和凈利潤均錄得增長。比如中金安徽交控REIT收入2.58億元、浙商滬杭甬REIT收入2.1億元、華夏中國交建高速REIT收入1.18億元、中金普洛斯REIT收入1.17億元、中航首鋼綠能REIT收入1.11億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，大部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)運行平穩(wěn)，示范效應(yīng)明顯。當(dāng)前市場環(huán)境下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的重要抓手，各地積極探索基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴容。

有數(shù)據(jù)顯示，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業(yè)類REITs。可見，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營商而言，成立消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs可有效降低企業(yè)的資金壓力，幫助其更好更快地打通“投融管退”閉環(huán)，并通過資產(chǎn)托管的方式，擴大市場規(guī)模，提升品牌影響力。

以此次在消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs搶占先機的華潤和印力今年在上海市場的動向來看，足見其規(guī)模化的決心。

華潤萬象生活今年迄今已經(jīng)在上海布局了六個商業(yè)項目，除了剛不久在寶山拿下的南大豐翔路TOD項目為重資產(chǎn)外，其余五個均為輕資產(chǎn)，分別是靜安的晶品廣場、楊浦的國華廣場、浦東臨港海港中心·萬象匯、龍陽萬象天地、中企云萃森林商業(yè)項目。

▲龍陽萬象天地

印力方面，今年同樣在上海新簽約了6個新商業(yè)項目。寶山寶樂匯印象城，是其首次將印力產(chǎn)品帶進北上海；松江印象城二期地塊落地，未來與一期共同打造松江印象城MEGA；浦東四子，三林印象匯、唐鎮(zhèn)印象匯、唐鎮(zhèn)印象天地和臨港印象城（意向）。

▲寶山寶樂匯印象城

可見，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs前景十分廣闊。在幾大頭部企業(yè)“開閘”后，很多企業(yè)都在蓄勢待發(fā)。