在購物中心這個(gè)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的商業(yè)地產(chǎn)紅海市場(chǎng)中，未來能立足生存的都是頂級(jí)專家。好的產(chǎn)品為什么能立足？總結(jié)下來無外乎三點(diǎn)：第一，更適應(yīng)業(yè)態(tài)功能及品牌展示的需求；第二，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)合理，花小錢辦大事；第三，能創(chuàng)造奇特的空間效果，吸引消費(fèi)客流駐足。
一言以蔽之，購物中心的競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)就是坪效。而動(dòng)線就是實(shí)現(xiàn)高水平經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的最重要的線索。動(dòng)線就如同拍攝一部電影大片的編劇，通過精巧的組織，串接了各個(gè)場(chǎng)景，讓客戶在驚喜和愜意的氛圍中徜徉到了商場(chǎng)的每個(gè)角落。最老練的動(dòng)線設(shè)計(jì)師會(huì)用最精簡(jiǎn)的手法精確的組織好商業(yè)體內(nèi)的業(yè)態(tài)，達(dá)到美與商業(yè)的統(tǒng)一。今天跟各位分享一位資深的商業(yè)建筑師是如何看待動(dòng)線這個(gè)話題的？
商業(yè)動(dòng)線的設(shè)計(jì)是建筑空間尺度設(shè)計(jì)、建筑規(guī)范與商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)結(jié)合度最高的部分。在購物中心起步年代，商業(yè)動(dòng)線可以先設(shè)計(jì)后招商運(yùn)營(yíng)，不行再改造，而且那時(shí)的消費(fèi)者更關(guān)注商品本身，所以可以一顆寬容的心態(tài)允許設(shè)計(jì)不當(dāng)。不過隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，消費(fèi)者的選擇方式也多樣化了，關(guān)注需求互動(dòng)的要求越來越高。商業(yè)開發(fā)商更加關(guān)注招商品牌、購物環(huán)境、業(yè)態(tài)配置等因素的同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)要求的精準(zhǔn)度也越來越高。
商業(yè)設(shè)計(jì)師的腦中已不僅僅是空間尺度和建筑防火分區(qū)、疏散寬度，還有影響商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)因素。過去設(shè)計(jì)中常出現(xiàn)的商業(yè)動(dòng)線斷鋪、死角、單面鋪等問題在后期運(yùn)營(yíng)中已經(jīng)由時(shí)間檢驗(yàn)過是不可行的。所以商業(yè)設(shè)計(jì)是需要轉(zhuǎn)換思維，以運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)思維來思考動(dòng)線。動(dòng)線的設(shè)計(jì)路徑首先由主力店的位置確定動(dòng)線走向，逐次由動(dòng)線形態(tài)選擇開始，到動(dòng)線的尺度精準(zhǔn)定位，業(yè)態(tài)與動(dòng)線的關(guān)系，垂直交通與動(dòng)線的關(guān)系層層分析下來，而疏散和防火問題是貫穿其中。
主力店的位置與動(dòng)線走向相互依存
購物中心的主力店由于招商、運(yùn)營(yíng)問題，單一主力百貨的模式升級(jí)為多主力店模式。層層都有核心主力店，且多采用錯(cuò)位布置方式帶活商業(yè)。主力店具有典型的人氣帶動(dòng)作用，同時(shí)它由于規(guī)模、業(yè)態(tài)的原因，往往對(duì)設(shè)計(jì)的制約也是最大的。動(dòng)線的走向要對(duì)主力店有所避讓，為其留足滿足功能的空間，要將其內(nèi)部動(dòng)線意向表達(dá)出來，同時(shí)注意沿主動(dòng)線一側(cè)留出一個(gè)店鋪進(jìn)深，避免主動(dòng)線出現(xiàn)單面鋪(如圖鄭州國(guó)貿(mào)360，單面鋪設(shè)計(jì)導(dǎo)致主動(dòng)線利用價(jià)值降低)。
主力店的尺寸根據(jù)業(yè)態(tài)不同，差別很大。例如主力百貨如果以中間為環(huán)形島柜的方式，那其主力百貨的最小進(jìn)深就是四跨柱網(wǎng)，低于這個(gè)數(shù)值在今后的招商、運(yùn)營(yíng)過程中都會(huì)出現(xiàn)操作難度。而往往影院由于其特殊的消防要求、影廳個(gè)數(shù)及特殊影廳的尺寸要求，使得它的位置往往更加影響動(dòng)線走向，甚至有可能在影院層改變動(dòng)線。改變動(dòng)線有可能滅掉中庭，使中庭的空間體驗(yàn)大大降低，影響項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍，這種代價(jià)是顧此失彼，設(shè)計(jì)中要避免出現(xiàn)。
動(dòng)線形態(tài)取決于對(duì)商業(yè)價(jià)值的判斷
商業(yè)動(dòng)線是指消費(fèi)串聯(lián)的明線及后勤串聯(lián)的暗線。兩者結(jié)合是能最大限度發(fā)揮商場(chǎng)人流引導(dǎo)和營(yíng)業(yè)額提升的作用。動(dòng)線分類很多，按照行業(yè)內(nèi)的分類有九種之多，每一種動(dòng)線都有適用條件。進(jìn)深較大的大型購物中心多采用環(huán)形動(dòng)線，引導(dǎo)人流單向行走，且滿足店鋪的合理進(jìn)深。但中心島式商業(yè)難招商，且存在消防盲區(qū)。單一動(dòng)線，形態(tài)簡(jiǎn)單，視線無遮擋，滿足一眼十鋪的邏輯，易激發(fā)消費(fèi)可能，且建筑消防檢驗(yàn)易通過。但單動(dòng)線對(duì)商場(chǎng)進(jìn)深、地塊形狀都有要求，因此很多購物中心難做單動(dòng)線。
由于商業(yè)自身?xiàng)l件的限制，不易做到單一動(dòng)線，則衍生出“T”、“Y”、“十”字形動(dòng)線，這些動(dòng)線更適合單層面積12000以內(nèi)的購物中心。在三/四條動(dòng)線的交匯點(diǎn)處設(shè)置中庭，既可以消化掉消防盲區(qū)，又可以以此處為視覺焦點(diǎn)，所有商鋪一目了然，存在問題是存在回頭路。而究竟在這三類中哪一個(gè)動(dòng)線更好，很難一概而論，更多的是要對(duì)項(xiàng)目不同位置的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，利用動(dòng)線去帶活商業(yè)價(jià)值最低的部位。而復(fù)合動(dòng)線更多是超大型購物中心所采用的，風(fēng)險(xiǎn)較高，易出現(xiàn)購物迷路的現(xiàn)象，很多時(shí)候要用高識(shí)別度的引導(dǎo)系統(tǒng)來彌補(bǔ)。
樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備機(jī)房、結(jié)構(gòu)影響動(dòng)線的精準(zhǔn)尺寸
確定商業(yè)動(dòng)線類型和走向后，要落位動(dòng)線上的每一點(diǎn)。決定動(dòng)線落位的因素不是業(yè)態(tài)，而是疏散樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備機(jī)房及結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)。疏散樓梯是解決建筑層面的消防問題，卻是影響商業(yè)價(jià)值最大的阻礙。以二層最不利疏散距離為依據(jù)，確定合理樓梯數(shù)量后，樓梯排布就是一個(gè)要權(quán)衡多方價(jià)值的難點(diǎn)。假如從臨街面到主動(dòng)線有三跨柱網(wǎng)，那樓梯究竟要布置在靠近哪一跨成為可探討/比較的話題，另外樓梯是垂直動(dòng)線布置還是平行動(dòng)線布置則是另一個(gè)話題，沒有正確答案，每一個(gè)項(xiàng)目的情況不一樣（圖2）。
衛(wèi)生間和設(shè)備機(jī)房更多依附在疏散樓梯附近，利用其疏散通道布置在商業(yè)價(jià)值較低的部位。但由于功能塊整合后體量過大，有可能會(huì)出現(xiàn)阻斷商業(yè)動(dòng)線或是影響外界面的現(xiàn)象。設(shè)備機(jī)房要求每一個(gè)防火分區(qū)的分散布置、盡量臨外墻等要求有可能在前期考慮不足，而導(dǎo)致后期招商過程中店鋪被阻隔。而像首層商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域，是要考慮將機(jī)房調(diào)至負(fù)一層還是地上二層，這與其采用的排風(fēng)方式有關(guān)。同樣其機(jī)房面積是要局部擴(kuò)大，但不是機(jī)房面積單純每層疊加的關(guān)系。
業(yè)態(tài)類型決定動(dòng)線的尺度
購物中心每層的動(dòng)線都會(huì)根據(jù)其業(yè)態(tài)有所調(diào)整。零售層以逛為主，交通區(qū)域可盡量精簡(jiǎn)，在動(dòng)線轉(zhuǎn)角區(qū)域可設(shè)置一些輕食區(qū)做為動(dòng)線的休閑節(jié)點(diǎn)。以女裝為主的購物層，增加一些休息座椅，滿足陪同者的心理需求。餐飲層與購物層存在時(shí)間差，消費(fèi)時(shí)間集中，人流量大，可考慮結(jié)合主動(dòng)線布置休閑等候區(qū)。兒童業(yè)態(tài)層的公共區(qū)域的比重應(yīng)加大，兩個(gè)方面考慮：1、兒童與成人的比例多是1：2或1：3，兒童玩耍期間，家長(zhǎng)需要等待，沒有舒適的等候區(qū)會(huì)降低大人帶孩子來商場(chǎng)的頻率。2、很多兒童游樂區(qū)不是片狀的，而是線狀的，比如電動(dòng)車、小火車這種動(dòng)態(tài)活動(dòng)，需要占用一定的公共區(qū)域。
動(dòng)線中垂直交通設(shè)置可增加動(dòng)線商業(yè)價(jià)值
如今對(duì)商業(yè)動(dòng)線的理解已經(jīng)從二維發(fā)展到三維空間的研究。自動(dòng)扶梯、觀光電梯位置的選擇成為垂直導(dǎo)向的重要節(jié)點(diǎn)。觀光電梯在中庭、布置位置需要對(duì)商鋪遮擋、挑空空間的尺度等方面進(jìn)行論證。（如圖，杭州萬象城，主動(dòng)線處的自動(dòng)扶梯斜向布置，首層遮擋視線部分布置直梯、機(jī)房）
既要考慮不遮擋底層店鋪，同時(shí)也不要出現(xiàn)動(dòng)線連續(xù)空間的阻隔（如圖，北京英特宜家，主中庭處的扶梯設(shè)計(jì)阻礙視線）。從購物體驗(yàn)來講，越來越多的高端購物中心也已將扶梯引入地下層。觀光電梯一般布置在中庭空間，盡量使其在中庭空間的位置可以在多條動(dòng)線的視覺焦點(diǎn)，引導(dǎo)人流向上移動(dòng)。
通天梯成為大型購物中心常采用的一種人流引導(dǎo)方式，對(duì)于部分層租金的提高還是較明顯的。典型的西單大悅城就是通過通天梯將人流由一層引到六層，打造了亞洲最長(zhǎng)通天梯。其“第一”的奪目性使其有了開業(yè)之初的高認(rèn)知度。但從常態(tài)看來，這種動(dòng)線規(guī)劃與其業(yè)態(tài)就存在一定的可探討性。西單大悅城的B2-5層多為零售商業(yè)，6-8層主要為餐飲，9-11層為娛樂業(yè)態(tài)。餐飲和娛樂屬目的性消費(fèi)群體，其人流導(dǎo)入可用直梯解決，且不降低購物體驗(yàn)。如果其將高租金的6層設(shè)為零售商業(yè)，而在尷尬的3層設(shè)置為目的消費(fèi)業(yè)態(tài)，可能對(duì)通天梯的利用更有價(jià)值。萬象城項(xiàng)目為解決目的性消費(fèi)的要求，同時(shí)增強(qiáng)空間效果，在新近開業(yè)的項(xiàng)目里都設(shè)有高樓層通天梯，如圖為鄭州萬象城。
動(dòng)線設(shè)計(jì)號(hào)稱是個(gè)購物中心的生命線，生命線也要考慮性價(jià)比。利益得從大勢(shì)走起，投入得從小事兒扣，從工程的角度有很多的經(jīng)濟(jì)要素可探討。動(dòng)線設(shè)計(jì)已不僅是空間、尺度的美感問題，其隱藏著很多成本問題、商業(yè)價(jià)值等直接要素。它也與策劃、招商、規(guī)劃、消防、運(yùn)營(yíng)等多方面有著密不可分的聯(lián)系。不能充分理解多層面、多專業(yè)的訴求，有可能解決了一個(gè)問題，但犧牲巨大。過去看起來不相關(guān)的領(lǐng)域在前期的介入，都有可能為項(xiàng)目盈利千萬價(jià)值。
不合理的商場(chǎng)設(shè)計(jì)會(huì)造成巨大資本浪費(fèi)，國(guó)內(nèi)曾有大型購物中心因設(shè)計(jì)不合理而耗資約6000萬元重建，若購物中心從一開始就合理規(guī)劃，則一個(gè)約10萬平方米的項(xiàng)目可節(jié)省約1億元成本，并提升整體租金、廣告和銷售收益。設(shè)計(jì)工作的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)超過“限額設(shè)計(jì)”，能為項(xiàng)目省錢的基本要求，在價(jià)值創(chuàng)造、節(jié)省時(shí)間層面有更多落地的措施。
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