雖然購(gòu)物中心在美國(guó)一路凱歌，但美國(guó)零售環(huán)境的大變化迫使美國(guó)購(gòu)物中心業(yè)重新審視自己的做法，并把目光投向東京或倫敦。
辛辛那提一家零售咨詢公司的總裁Stanley L. Eichelbaum說，雖然也許是美國(guó)人書寫了購(gòu)物中心一書，但這本書已經(jīng)過期了。世界變化很快，每天都有許多新理念出現(xiàn)，因此，不能認(rèn)為購(gòu)物中心是永遠(yuǎn)不變的專利產(chǎn)品。
美國(guó)的一些新趨勢(shì)在國(guó)外早已有之。舉例來說，美國(guó)開發(fā)商最近崇尚將塔吉特或沃爾瑪作為主力店。而在國(guó)外，家樂福、特易購(gòu)及其他大賣場(chǎng)早已是摩爾主力店，特別是倫敦和香港。
澳大利亞悉尼的房地產(chǎn)信托投資公司W(wǎng)estfield集團(tuán)負(fù)責(zé)美國(guó)業(yè)務(wù)的副主席Richard E. Green說，在澳大利亞，折扣店、超市、時(shí)裝店、劇院和娛樂都在一起，而這正是美國(guó)的發(fā)展方向。他們?cè)诿绹?guó)已經(jīng)有七、八個(gè)這樣的綜合項(xiàng)目竣工或在建。
這也意味著與其他購(gòu)物中心面臨同樣的問題：顧客能否將購(gòu)物車推到摩爾里面？他們?cè)趺磸囊粋(gè)樓層走到另一個(gè)樓層？如果他們買了冰淇淋之類的易腐食品，又想去時(shí)裝店看看，那怎么辦？
幸運(yùn)的是，美國(guó)人可以向國(guó)際同行學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)。澳大利亞的摩爾提供暫時(shí)存放食品雜貨服務(wù)，還提供購(gòu)物車專用電梯，現(xiàn)在美國(guó)的一些塔吉特商店也這么做。Green說：“在澳大利亞，食品雜貨店位于購(gòu)物中心底層，停車場(chǎng)在屋頂，可以把購(gòu)物車一直從下面推到上面，不會(huì)丟失任何東西！
巴爾的摩一家國(guó)際設(shè)計(jì)公司的副總裁Ahsin Rasheed說，在中國(guó)的沃爾瑪商店將購(gòu)物車電梯作為一個(gè)商品營(yíng)銷的好地方，他們把商品堆放在電梯中間，顧客在推車到下一樓時(shí)，可以把糖果、電池、計(jì)算器等商品放到車?yán)锩。而現(xiàn)在，美國(guó)人也在采取這一做法。
事實(shí)上，雖然許多零售商及開發(fā)商還在擔(dān)心綜合購(gòu)物中心的物流問題，但是，這類物業(yè)在亞歐卻早已成為生活的一部分。西雅圖的一家建筑公司的負(fù)責(zé)人Stan Laegreid說，從這些地方學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于在地皮寶貴的美國(guó)城市發(fā)展購(gòu)物中心及其它項(xiàng)目非常重要。
他說：“如果不將百貨店作為主力店，那用什么？我們使用停車場(chǎng)、娛樂區(qū)。但如果將娛樂區(qū)作為主力店，它只能是晚上的主力店，那在白天做什么？這些都是我們要處理的問題：人們?nèi)ベ?gòu)物中心究竟為的什么？”
巴爾的摩的全球建筑商RTKL公司在Multiplaze Pacific的設(shè)計(jì)中就擯棄了傳統(tǒng)的美國(guó)模式――形狀笨拙的摩爾，以百貨店為主力店。 Multiplaze Pacific在巴拿馬的巴拿馬城，于2004年12月開張營(yíng)業(yè)。這個(gè)地區(qū)性摩爾有三層，110萬平方英尺，雖然它的占地面積足以容納一個(gè)傳統(tǒng)的摩爾設(shè)計(jì)，但RTKL沒有這么做，也沒有將百貨店作為主力店。
RTKL負(fù)責(zé)北美業(yè)務(wù)的副總裁Jeffrey J. Gunning說：“我們?cè)诿總(gè)角落都安排了一個(gè)公共空間和一個(gè)2-3萬平方英尺的用戶空間，而在美國(guó)購(gòu)物中心里面，這些地方應(yīng)該是歸布魯明代爾或諾茲羅姆的！
這種將中型店與餐館及公共空間結(jié)合起來營(yíng)造不同主力店的做法也許有助于美國(guó)開發(fā)商解決百貨店日漸式微的問題。Gunning說，這改變了人們對(duì)主力店的傳統(tǒng)觀念。Multiplaza Pacific獲得巨大成功，已經(jīng)在考慮擴(kuò)建了。
在東京這樣的擁擠的城市里，大型物業(yè)往往是商住兩用，而在美國(guó)，隨著摩爾房地產(chǎn)信托投資公司及其他開發(fā)商日益接受多用途物業(yè)，這一趨勢(shì)也有所發(fā)展。休斯頓開發(fā)商Hines公司的物業(yè)經(jīng)理Scott P. Murray說，事實(shí)證明，在這方面向海外學(xué)習(xí)是很有裨益的。Hines公司曾在休斯頓和達(dá)拉斯開發(fā)過一些包括辦公室、零售及賓館的多用途物業(yè)。他們?cè)谖靼嘌腊腿_那開發(fā)的面積為420萬平方英尺的多用途綜合物業(yè)――Diagonal Mar于2001年開業(yè)，包括住宅和零售。該物業(yè)有1,445個(gè)住宅單元。Murray說：“有一個(gè)內(nèi)在的顧客群，這真的很棒。”新住戶在Diagonal Marm的家居店和五金店可獲特別折扣。由于這些顧客住得離摩爾這么近，他們可以在那里逗留更長(zhǎng)時(shí)間。Murray說：“我們將整個(gè)三樓用作休閑活動(dòng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了傳統(tǒng)的美國(guó)購(gòu)物中心用于休閑的空間！
美國(guó)開發(fā)商也許還會(huì)采用國(guó)外對(duì)食品飲料的服務(wù)方式。Green說：“澳大利亞從美國(guó)學(xué)到了美食街的做法，但是他們的美食街現(xiàn)在比我們的做得更好。有白桌布、盤子和銀器，而不是紙餐具。這看起來更華美！
悉尼的Westfield Bondi Junction的重建工作耗資5.4億美元，于去年完成，這座110萬平方英尺的物業(yè)提供從牡蠣吧、De Costi新鮮水產(chǎn)到Norton St Grocer及Laurent Patisserie等食品零售商的各種店鋪，而且都能看見悉尼港。Westfield美國(guó)業(yè)務(wù)總裁Kenneth P. Wong說：“它有玻璃幕墻和外陽(yáng)臺(tái)。你什么時(shí)候在摩爾看到過一個(gè)從外面就可以看得見的美食餐廳？”
加拿大一家零售咨詢公司的主席Ian F. Thomas將這一做法描述為“食品的全面展現(xiàn)”――有機(jī)綠色食品雜貨商、超市、壽司吧、咖啡館和更多都在同一個(gè)屋檐下。他說：“在北美，人們告訴我們說美食街的分店應(yīng)該不低于6個(gè)，不多于12個(gè)。但是如果你去到菲律賓、日本或亞洲其他地方，你會(huì)看到他們的美食街有24、25個(gè)分店！
Laegreid說，Callison建筑公司采用這一辦法將中東的摩爾變成了社交中心。他說：“在美國(guó)傳統(tǒng)購(gòu)物中心里，食品飲料區(qū)一般為10％。而在國(guó)外的購(gòu)物中心里，它們往往占到25％！
Gunning說，總的說來，海外的零售業(yè)態(tài)似乎更善于迎合消費(fèi)者的日常需要。例如，英國(guó)的購(gòu)物者能在Boots之類的連鎖內(nèi)買處方藥，也能從馬獅百貨買上一整份的美食帶回家。
美國(guó)購(gòu)物中心模式的成功是不容爭(zhēng)議的。許多咨詢公司都曾幫助他們的客戶學(xué)習(xí)美國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)并避免美國(guó)的錯(cuò)誤：走不通的走廊，停車空間不夠，電梯位置不好，摩爾布局混亂等等。
Mills公司的Madrid Xanadú就仍然采用了美國(guó)模式。Mills公司的發(fā)言人David Douglass說，這個(gè)140萬平方英尺的摩爾于2003年開業(yè)，提供許多西班牙購(gòu)物中心缺少的美國(guó)式便利，包括寬敞的停車場(chǎng)（8000個(gè)位置）和一個(gè)方便駛?cè)氲沫h(huán)形路。
Thomas說，這類大型摩爾也有，像倫敦的Bluewater、德國(guó)的Centro Oberhausen和智利的Plaza Vespucio都有極強(qiáng)的美國(guó)創(chuàng)意。
但是，Gunning說，海外對(duì)傳統(tǒng)美國(guó)摩爾的需求有限，這有幾個(gè)方面的原因，如許多國(guó)家沒有百貨店傳統(tǒng)、缺少土地、規(guī)劃限制、更強(qiáng)調(diào)市內(nèi)開發(fā)而非郊區(qū)開發(fā)等等。
此外，加州一家全球建筑商Jerde Partnership的高級(jí)副總裁Tim Magill說，許多國(guó)家沒有購(gòu)物中心業(yè)，因此不如美國(guó)那樣界限分明――有些開發(fā)商專門做零售物業(yè)，另外一些則做寫字樓或住宅物業(yè)。
一些適合美國(guó)新潮流（百貨店的衰落、有機(jī)食品的興起、對(duì)生活休閑及市內(nèi)多用途物業(yè)的需求的上升等）的設(shè)計(jì)開發(fā)方案也適時(shí)出臺(tái)。
Green說：“如果這種情況以前就發(fā)生，我們不會(huì)看到美國(guó)的零售業(yè)區(qū)分這么明顯，如折扣店不能進(jìn)入摩爾，而只能在街對(duì)面開店等等。這種區(qū)分簡(jiǎn)直毫無意義。”
Eichelbaum說：“我們坐在那里說‘我們知道自己在做什么！坏矫绹(guó)購(gòu)物中心陷入困境，我們是不會(huì)嘗試在其他地方行之有效的做法！
這也許是因?yàn)榇蠖鄶?shù)美國(guó)零售商及開發(fā)商多專注于國(guó)內(nèi)，很少到國(guó)外發(fā)展，雖然有Westfield、Hines等一些國(guó)際企業(yè)從海外學(xué)得寶貴經(jīng)驗(yàn)。不過，現(xiàn)在已經(jīng)有Mills、Simon Property Group等一些美國(guó)知名地產(chǎn)企業(yè)在努力尋求國(guó)際機(jī)會(huì)。
Douglass說：“我們?cè)贛adrid Xanadú上的成功無疑為我們開啟了通向其他國(guó)際市場(chǎng)的大門。最近，我們獲權(quán)在羅馬市中心開發(fā)Mercati Generali地塊，我們還正就在米蘭、巴倫西亞、巴塞羅那及格拉斯哥的開發(fā)事宜談判！
這些公司從海外獲得的經(jīng)驗(yàn)也許能為美國(guó)帶來新的做法。Development Design Group的 Rasheed從事亞洲及中東項(xiàng)目已有18年，他說：“發(fā)生的事情將很令人感興趣，這是我們多年來沒有看見過的！
熙熙攘攘的雙向大街的前景令國(guó)際主義者興奮。Green說：“我們?cè)谟?guó)開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目汲取了美國(guó)、澳大利亞和新西蘭的概念；旧希覀冏鳛橐粋(gè)世界正日益緊密地結(jié)合起來，多種類型的物業(yè)都在同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目下進(jìn)行！
(作者：JOEL GROOVER, 聯(lián)商網(wǎng)編譯)
