物業(yè)接管前期工作流程

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

目    錄

 

物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1頁

物業(yè)接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3頁

物業(yè)接管前期人員架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17頁

前期收樓工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18頁

前期收樓工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19頁

二次裝修施工流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24頁

二次裝修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27頁

客戶入住流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39頁

客戶入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40頁

總經理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44頁

使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45頁

房屋質量保證書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65頁

房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71頁

服務指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79頁

裝修辦理流程說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92頁

裝修管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95頁

承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104頁

治安、消防協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107頁

房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110頁

收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114頁

入伙授權書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118頁

物業(yè)管理委托合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121頁

綜合部

員工手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第129頁

關于規(guī)范公司內部行文的規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第153頁

員工聘用辦法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第154頁

員工培訓規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第157頁

培訓協(xié)議．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第162頁

印章使用管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第164頁

員工工服管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第167頁

員工考勤制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第170頁

物資采購、驗收、入庫、報銷流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第172頁

物資采購、驗收、入庫、報銷流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第173頁

計劃性工作管理辦法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第178頁

綜合部運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第187頁

過失（罰款）單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第208頁

內部請示報告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第209頁

內部請示報告登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第210頁

文件借閱登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第211頁

文件簽收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第212頁

檔案目錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第213頁

應聘登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第214頁

個人資料登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第216頁

入職登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第218頁

入職審批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第219頁

離職循環(huán)單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第220頁

離職結算單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第221頁

個人培訓記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第222頁

物資交接清單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第223頁

公章啟用／移交／報廢審批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第224頁

公章保管記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第225頁

用印申請．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第226頁

月考勤匯總臺帳報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第227頁

休假申請單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第228頁

采購申請單（含附頁）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第229頁

物資入庫驗收單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第231頁

物資出庫單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第232頁

年度（季度、月度、周）工作計劃（含工作計劃完成情況）．．．．．．．．第233頁

計劃工作完成情況檢查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第245頁

材料月收、發(fā)、存報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第246頁

工程材料、備品備件盤庫清單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第247頁

年   月工程材料庫房巡視檢查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第248頁

年   月行政材料庫房巡視檢查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第249頁

物資采購供應商、品牌、名錄匯總表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第250頁

物資采購市場調查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第251頁

出險、賠款事故登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第252頁

財產保險出險通知書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第253頁

保險理賠檔案卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第254頁

理賠檔案存檔登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第255頁

財務部

財務部運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第256頁

繳款通知書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第264頁

付款申請及報銷單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第265頁

合同、協(xié)議審批單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第266頁

合同付款內簽單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第267頁

物業(yè)管理費確認單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第268頁

付款內簽單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第269頁

物業(yè)管理繳費單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第270頁

二次裝修收費情況統(tǒng)計表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第271頁

財產保管使用登記帳．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第272頁

管業(yè)部

管業(yè)部運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第273頁

裝修管理協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第312頁

二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第314頁

購水卡辦理流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第316頁

購水卡辦理流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第317頁

購水卡使用說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第318頁

購水卡使用申請表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第321頁

有償服務價格表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第322頁

物業(yè)管理費收費標準明細（含各項收費標準一覽表）．．．．．．．．．．．．．．第326頁

裝修期間加班申請表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第328頁

客戶簽到表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第329頁

業(yè)主檔案目錄表（含附頁）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第330頁

業(yè)主聯(lián)絡資料登記表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第332頁

裝修審批單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第333頁

施工變更單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第334頁

業(yè)主（使用人）裝修施工申請表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第335頁

驗收申請表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第337頁

電梯前室設施自檢表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第338頁

物業(yè)管理費用應收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第339頁

公共走道設施自檢表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第340頁

公共區(qū)域巡查記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第341頁

二次裝修區(qū)域巡查記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第342頁

裝修許可證．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第343頁

業(yè)主（使用人）入住通知單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第344頁

裝修入住通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第345頁

二次裝修施工用電申請表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第346頁

保潔運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第347頁

日常保潔工作內容、要求及檢驗標準．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第360頁

保衛(wèi)部

保衛(wèi)部運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第365頁

機動車準停證辦理程序．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第401頁

出入口崗現(xiàn)金管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第404頁

停車場設施建議規(guī)劃．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第405頁

停車場管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第407頁

車場人員管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第408頁

車輛事故、糾紛處理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第411頁

違法車輛協(xié)查、布控．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第413頁

客戶投訴處理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第414頁

設備失控處理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第415頁

機動車輛管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第416頁

成保人員崗位職責．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第418頁

消防培訓試題（含答案）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第419頁

治安培訓試題（含答案）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第422頁

施工現(xiàn)場安全管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第425頁

消防、安全處罰條例．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第426頁

施工人員出入證管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第427頁

施工現(xiàn)場物品出入管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第428頁

動火證管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第429頁

施工違規(guī)處罰管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第430頁

培訓記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第431頁

二次裝修施工現(xiàn)場檢查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第432頁

二裝檢查日報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第433頁

情況反映記錄單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第434頁

消防設備、設施日檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第435頁

消防中控設備交驗備忘錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第436頁

備用鑰匙封存記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第437頁

業(yè)主（使用人）鑰匙交接表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第438頁

臨時出入證．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第439頁

安裝調試報告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第440頁

消防設施交驗表（含消防設備年保養(yǎng)記錄、交驗報告）．．．．．．．．．．．．．第441頁

消防系統(tǒng)日巡檢進度表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第449頁

違章通知單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第451頁

消防中控系統(tǒng)統(tǒng)計表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第452頁

車位申請單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第454頁

續(xù)期通知單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第455頁

泊車證．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第456頁

服務標識清單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第457頁

消防設備安裝調試日報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第458頁

消防設備安裝日報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第459頁

夜間情況檢查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第460頁

滅火器材配置記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第461頁

錄像磁帶臺帳．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第462頁

鑰匙使用登記．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第463頁

工程部

工程部運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第464頁

公共區(qū)域各部位周檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第495頁

土建定期維護保養(yǎng)巡檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第496頁

冷卻塔維護保養(yǎng)記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第497頁

冷卻塔巡視記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第498頁

空調機房巡視記錄卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第499頁

空調箱、新風機設備保養(yǎng)記錄卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第500頁

變配電室驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第501頁

工程返修單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第505頁

裝修質量驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第506頁

單元交接驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第507頁

系統(tǒng)接收設備一覽表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第510頁

設施設備檢查記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第511頁

電梯日巡視記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第512頁

工程遺留問題跟進表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第513頁

電梯巡視記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第514頁

空調驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第515頁

電梯使用申請單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第516頁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物業(yè)接管前期工作流程圖

簽訂《物業(yè)管理委托合同》

委任總經理，招聘高、中級管理人員

籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門備案

聯(lián)系政府部門、相關單位，辦理相關手續(xù)

與開發(fā)商協(xié)調入住前事宜，對重要資料進行交接

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

對外委單位進行調研，簽定外委合同

辦理提前進行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調

 

 

 

 

物業(yè)交竣驗收，正式接管

開發(fā)商負責返修

                                             No

 

                       Yes

 

業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）

業(yè)主進行室內二裝（見二裝流程）

業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關服務（見入住流程）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物業(yè)前期接管工作流程

 

Ø  簽訂《物業(yè)管理委托合同》

 

由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

 

Ø   委任物業(yè)公司總經理，招聘高、中級管理人員

 

1．由總部委任或對外招聘具有多年物業(yè)管理經驗的總經理1名。

2．招聘各部門經理、主管、員工

綜  合  部：經理1名、行政主管1名、總經理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房管理員）2名；

財  務  部：經理1名、會計1名、出納1名；

管  業(yè)  部：經理1名、客務主管1名、內務主管1名、客務代表2名、

前臺接待2名；

保  衛(wèi)  部：經理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機員4名（含領班1－2名）、保安員4名（含領班1－2名）；

工  程  部：經理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／專業(yè)（約12人）；

 

建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術、素質水平較高的人員，納入公司編制。

說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經理、主管盡快了解大廈工程情況。

 

“公司初期人員架構圖”附后

 

Ø   籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關政府部門備案

 

1．各部門共同匯編的文件：

   ⑴．《房屋使用、管理、維修公約》

   ⑵．《房屋質量保證書》

   ⑶．《房屋使用說明書》

   ⑷．《房屋交付（入?。┩ㄖ?

   ⑸．《入伙授權書》

   ⑹．《業(yè)主（使用人）服務指南》

   ⑺．《裝修管理規(guī)定》

   ⑻．《辦理裝修流程說明》

   ⑼．《治安、消防協(xié)議書》

   ⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》

   ⑾．《二次裝修協(xié)議書》

   ⑿．《業(yè)主聯(lián)絡資料登記表》

   ⒀．《收樓須知》

   ⒁．《物業(yè)管理費收費標準》

   ⒂．《公約承諾書》

 

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致辭”。

 

2．各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。

 △ 綜合部

⑴．編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統(tǒng)一印刷成冊。

⑵．制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

⑶．制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

⑷．制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。

⑸．制訂《員工培訓規(guī)定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協(xié)議”。

⑹．制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

⑺．制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

⑻．制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

⑼．制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

⑽．制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經總經理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

⑾．制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。

⑿．制訂《內部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

⒀．制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

⒁．制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

⒂．聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統(tǒng)一印刷。

⒃．制訂《開辦費使用方案》，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

⒄．制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內簽單”。

⒅．制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統(tǒng)計表”。

 

 △ 財務部

⑴．制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。

⑵．建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”

⑶．制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》。

⑷．編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。

⑸．制訂《預算管理制度》，建立“年度預算報表”。

⑹．編制《固定資產購置方案》。

⑺．制訂《庫存盤點制度》。

⑻．制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。

⑼．制訂《發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度》。

 

 △ 管業(yè)部

⑴．制訂《物業(yè)管理收費標準明細》：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

⑵．制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

⑶．制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。

⑷．制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

⑸．制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

⑹．編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。

⑺．落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

 

 △ 保衛(wèi)部

⑴．制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。

⑵．制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。

⑶．制訂《物品出門管理規(guī)定》，建立“出門條”。

⑷．制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。

⑸．制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。

⑹．制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設備、設施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢查表”。

⑺．制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。

⑻．制訂《施工違規(guī)級別明細》，建立“違章通知單”。

⑼．制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考核表”

⑽．制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。

⑾．制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。

⑿．制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<治安、消防>、領班<保安、消防>、保安員、消防執(zhí)機員）。

⒀．制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動火許可證”。

 

 △ 工程部

⑴．制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。

⑵．制訂《專業(yè)機房管理規(guī)定》：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調生活水專業(yè)（空調機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

⑶．聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。

⑷．制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內容劃分。

⑸．建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質量驗收表”。

⑹．從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術人員，聘用至工程部。

⑺．經理帶領部門主管、員工學習、熟悉物業(yè)內全部工程、設備內容。

⑻．編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<強電、弱電、空調水、土建>、領班<強電、弱電、空調水、土建>、技工<強電、弱電、空調水、土建>、工作程序、管理制度）

⑼．制訂《設備運行保養(yǎng)檢修計劃》（各專業(yè)設備），建立“設備保養(yǎng)卡”、“設備保養(yǎng)計劃表”

Ø        聯(lián)系政府部門、相關單位，辦理相關手續(xù)

 

1．聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

2．聯(lián)系稅務所，辦理稅務登記

3．聯(lián)系銀行，開通公司帳號

4．聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）

5．聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準《公約》

6．聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）

7．聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）

8．聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）

9．聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）

10．                                    聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）

11．               聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產權分界

12．               聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案

13．               聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵

14．               聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式

15．                                    聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）

16．                                    聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）

17．                                    聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊?，報社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商）

18．                                    聯(lián)系外管局，報涉外關系（開發(fā)商）

19．                                    聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關手續(xù)（開發(fā)商）

20．                                    聯(lián)系公安局，報內保關系

21．                                    聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）

22．                                    聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）

 

Ø              與開發(fā)商協(xié)調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

 

1．確定收樓時間

2．確定物管費的起計日期

3．前期工程遺留問題的解決

4．辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：

△．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據(jù)；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產權資料為依據(jù)，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

⑴．項目批準文件

⑵．用地批準文件

⑶．建筑執(zhí)照

⑷．拆遷安置資料

⑸．房地產平面圖

⑹．面積測繪報告

⑺．小業(yè)主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

 

△．市府驗收合格資料

⑴．建設工程竣工驗收證書

⑵．市建筑消防驗收合格證

⑶．市小區(qū)辦綜合驗收合格證

⑷．用電許可證

⑸．供用電協(xié)議書

⑹．衛(wèi)星地面接收設施許可證

⑺．電視共用天線合格證

⑻．電梯使用合格證

 

△．工程技術資料

技術資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質量檢驗的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據(jù)有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有：

⑴． 竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

⑵． 地質勘察報告

⑶． 工程合同及開工、竣工報告

⑷． 工程預決算清單

⑸． 圖紙會審記錄

⑹． 工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）

⑺． 隱蔽工程驗收簽證

⑻． 沉降觀察記錄

⑼． 竣工驗收證明書

⑽． 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

⑾． 新材料、構配件的鑒定合格證書

⑿． 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書

⒀． 砂漿、混凝土試塊試壓報告

⒁． 供水、供暖的試壓報告

⒂． 園林綠化的圖紙和清單

⒃． 設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單

⒄． 有關政府部門對分類項目的批文

⒅． 有關工程項目的其他重要技術決定和文件

 

△．須移交物業(yè)公司管理的資料

⑴． 用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表

⑵． 機電設備單臺說明書、調試、訂購合同

⑶．  分攤面積、建筑面積的測繪報告

 

Ø              對外委單位進行調研，簽訂外委合同

 

1．從開發(fā)商處接管《成品保護協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護人員進行管理。

2．調研保險公司，對物業(yè)投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》

3．調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

4．調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》

5．調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》

6．調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

7．調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

8．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》

9．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》

10．    視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》

11．    視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協(xié)議》

12．    視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》

13．    視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》

 

Ø              物業(yè)交竣驗收，正式接管

 

根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發(fā)商驗收基礎上以物業(yè)公司驗收通過為準。

△.物業(yè)驗收條件

物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件：

1．提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）

2．提供被驗收的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關資料

3．提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款

4．出示政府有關職能部門驗收證明

5．提供承包商、廠商及供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料

6．提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓

7．提供所有測試、檢驗和分析報告

8．清潔被驗收的場地、設備和機房

 

△.拒絕驗收

對以下情況，物業(yè)公司有權拒絕驗收接管物業(yè)：

1．嚴重違反國家有關法規(guī)

2．未能通過有關政府職能部門的驗收

3．工地與交付物業(yè)不能有效隔離

4．機房不能完全獨立封閉

5．其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業(yè)

 

△.缺陷整改

對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

 

△.試運行

若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（或供應商）把關。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應商）負責，對于重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚的列明有關各方責任。

 

△.驗收通過

被驗收物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

 

△.保修期

按正常情況，物業(yè)整體驗收結束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應酌情予以補償。

 

△.一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求

承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗收設備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：

1．       承包單位須在設備／系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時間了解該驗收設備／系統(tǒng)的基本情況。

2．       手冊內所有內容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

3．       每一系統(tǒng)應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內容或章節(jié)應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

4．       為使手冊便于使用，并經得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復翻閱而不易破損，手冊應采用優(yōu)質的A4標準紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質塑料或其它耐磨損的材料作保護。

5．       手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關系統(tǒng)的章節(jié)內。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關系統(tǒng)章節(jié)內同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

6．       系統(tǒng)操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

⑴． 系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。

⑵． 詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。

⑶． 系統(tǒng)內所有管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規(guī)格和功能。

⑷． 提出每個系統(tǒng)的可調節(jié)部件和保護裝置的最初調校參數(shù)，并預留一定的空位以便加插最后調定的參數(shù)。

⑸． 系統(tǒng)中有關供電，配電屏和控制屏的詳細說明。

7．設備操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

⑴．設備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。

⑵．詳盡介紹每臺獨立設備如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。

⑶．所有設備原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。

⑷．列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數(shù)。

⑸．所有設備的產品說明書、合格證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。

8．系統(tǒng)／設備維修保養(yǎng)需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

⑴．所有系統(tǒng)／設備檢查手冊。

⑵．設備更換部件的程序和要求。

⑶．從整個系統(tǒng)到設備的維修保養(yǎng)說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。

⑷．執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應特別注意事項。

⑸．常見故障處理和解決方法。

⑹．提出系統(tǒng)／設備保養(yǎng)制度，列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養(yǎng)內容和方法。

9．安全保險需提供技術資料（至少包括以下內容）：

⑴． 各類設備的保護操作程序。

⑵． 對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。

          －  電氣事故保護

          －  機械事故保護

          －  火災和爆炸事故保護

          －  化學事故保護

          －  在處理燃料和化學物品時出現(xiàn)的事故保護

          －  急救和事故報告

10．現(xiàn)在任何設備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

⑴．軟件內容目錄表打印本。

⑵．流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。

⑶．特殊的軟件和工具的使用說明。

⑷．程序設計和系統(tǒng)使用手冊。

⑸．應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進一步修改和發(fā)展軟件。

11．列出每一種型號的設備、材料和附件的供應廠和代理商名單，并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。

12．列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。

 

Ø              業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）

 

Ø              業(yè)主進行室內二裝（見二裝流程）

 

物業(yè)接管前期人員架構圖

 

（一名）

前期收樓工作流程圖

 

 

開發(fā)商通知業(yè)主入住

入伙現(xiàn)場布置

現(xiàn)場辦理

業(yè)主交納費用

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

返修

驗房交接

                                               No

 

 

                                  Yes

	交接鑰匙

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前期收樓工作流程

 

Ø  資料簡稱

 

 

 

接開發(fā)商業(yè)主入住的書面通知。物業(yè)公司各部門召開協(xié)調會通告此事，并統(tǒng)一口徑。

 

＊  工程部

于辦理入住前一天與開發(fā)商工程部聯(lián)系對大廈外圍進行場地平整，做到場清路平，在施工部位進行圍擋，并設立警示牌。

 

＊  保衛(wèi)部

1．在東門設保安員2名，1名為業(yè)主引路：“先生／小姐您好！辦理入住，請您按路標指示上物業(yè)公司辦理?！?span>

2．如業(yè)主開車，另1名保安員將其引至地上或地下停車位停放車輛。

3．在二層至三層樓梯口設保安員一名，防止閑雜人員進入非辦理區(qū)。

 

＊  管業(yè)部

1． 于辦理入住的前一天將引導路標放置醒目處（共計四處），并布置室內會場（詳見會場布置圖）。

2． 接待人員指引業(yè)主到管業(yè)部辦理相關手續(xù)，并提請準備好相關資料。

3． 檢查、核對相關資料，核對后返還業(yè)主（使用人）或被委托人：

A． 業(yè)主（使用人）身份證原件；

B． （如業(yè)主未到）被委托人身份證原件；

C． 購房契約或銀行貸款協(xié)議原件；

D． 購房發(fā)票原件。

        以上資料須齊全、完整、真實、有效，缺少任何一份都不予受理。

    4．接收相關資料（材料），與相應原件進行核實，存于業(yè)主（使用人）檔案，并填寫《檔案目錄表》

        A．《通知書》1份；

        B．《授權書》1份；

        C．業(yè)主（使用人）身份證復印件2份；

        D．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復印件2份；

        E．公證證明（或委托書）1份；

        F．業(yè)主（使用人）照片1張；

    在被委托人身份證復印件背后注明“被委托人”字樣。以上資料（材料）缺少任何一份都不予受理。

5．給業(yè)主發(fā)放相關資料（材料）：

A．《用戶手冊》1份；

B．《承諾書》3份（已蓋物業(yè)公司公章）；

C．《治安、消防協(xié)議書》3份（已蓋物業(yè)公司公章）；

D．聯(lián)絡登記表1份；

6．發(fā)放小禮品（單元．份）

7．填寫《簽到表》中相關內容，并由業(yè)主（使用人）簽字。

    8．接到業(yè)主（使用人）簽署后的：

        A．《承諾書》3份；

        B．《治安、消防協(xié)議書》3份；

    將其中一套返還業(yè)主（使用人），另外兩套存檔。

9．核算該業(yè)主（使用人）首月物業(yè)管理費（．元／建筑平米／月＊合同注明面積）。

10．核算物業(yè)保證金（？元／建筑平米／月＊3個月＊合同注明面積）。

11．核算手續(xù)辦理費（？元／單元＊n單元）。

12．填寫《物業(yè)管理繳費單》一式三聯(lián)，由業(yè)主（使用人）簽字確認。

13．引導業(yè)主（使用人）到財務部辦理交費手續(xù)。

 

＊  財務部

1．接到《物業(yè)管理繳費單》進行審核，并按表中注明內容收取相關費用。

2．開具相應發(fā)票。如業(yè)主使用支票，暫開收據(jù)，款到帳5日后，由交費人憑收據(jù)原件換取發(fā)票。

3．收費人在《物業(yè)管理繳費單》上簽字后返業(yè)主一聯(lián)，當日將其余一聯(lián)返回管業(yè)部，另一聯(lián)本部門留存。

4．告之業(yè)主到工程部辦理驗收手續(xù)。

 

＊  工程部

1．見到業(yè)主持財務部開據(jù)的發(fā)票或收據(jù)原件，復印暫時留存。

2．各專業(yè)人員持《單元交接書》陪同業(yè)主到所購房間進行交接驗收。

3．驗收合格：

…  業(yè)主（使用人）確認驗收，填寫《單元交接書》中相關工程驗收內容，一式兩份。

…  帶3把鑰匙，陪同業(yè)主持《單元交接書》2份到保衛(wèi)部辦理鑰匙交接手續(xù)。

…  當日將收據(jù)復印件返回管業(yè)部。

    4．驗收不合格：填寫《返修單》2份，業(yè)主簽字確認后，交保修單位，并規(guī)定返修時間不得超過48小時。

 

＊  保修單位

1．接物業(yè)公司工程部《返修單》簽字確認，物業(yè)公司工程部、保修單位各執(zhí)1份。

2．保修單位到物業(yè)公司保衛(wèi)部辦理返修入場手續(xù)后進行返修。

3．返修后開據(jù)《返修工程驗收單》送至物業(yè)公司工程部。

 

＊  工程部

1．接保修單位《修復通知單》后組織各專業(yè)進行復驗。

2．驗收合格，在接到《修復通知單》24小時內，與業(yè)主約定時間進行復驗。合格后確認驗收，填寫《單元交接書》2份。

3．驗收不合格，工程部填寫《限期修復通知書》一式兩份，送至保修單位1份，部門存檔1份。

 

＊  保衛(wèi)部

1．接到工程部送來的鑰匙3把／單元。

2．見到驗收合格的《單元交接書》為其辦理鑰匙交接手續(xù)。

3．鑰匙核對無誤后，填寫《鑰匙交接表》2份及《單元交接書》2份，業(yè)主、工程部三方簽字確認。

4．發(fā)放業(yè)主房間鑰匙2把。

5．封存房間鑰匙1把，并請業(yè)主（使用人）在封存信封封口處簽字，當面封存，并填寫《鑰匙封存記錄表》，部門存檔。

6．部門留存《鑰匙交接表》1張，另1張送至管業(yè)部。

7．帶領業(yè)主持《單元交接書》2份返回管業(yè)部。

 

＊  管業(yè)部

1． 接到工程部送來的收據(jù)復印件1份，部門存檔。

2． 接到保衛(wèi)部送來的《鑰匙交接表》1張，部門存檔。

3． 接到業(yè)主的《單元交接書》2份，核查其中內容全部合格后為其發(fā)放信箱鑰匙，業(yè)主簽字后，在“物業(yè)公司簽署”一欄上簽字確認。

4． 將其中一聯(lián)返還業(yè)主，另一聯(lián)存檔。

5． 整理業(yè)主資料，核對《檔案目錄表》：

A．《授權書》1份（開發(fā)商）；

B．《入住通知書》1份（開發(fā)商）；

C．《聯(lián)絡登記表》1份；

D．《承諾書》2份；

E．《治安、消防協(xié)議書》2份；

F．業(yè)主身份證復印件2份；

G．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復印件2份；

H．公證證明（或委托書）原件1份；

I．《物業(yè)管理繳費單》1份；

J．《單元交接書》1份

K．《鑰匙交接表》1份。

如有業(yè)主詢問裝修事宜，則按二裝流程辦理。業(yè)主辦理完全部手續(xù)由接待人員引導其順原路返回，離開大廈。

 

＊  入住期辦理完畢，整理現(xiàn)場。

 

 

 

 

 

二次裝修施工流程圖

 

 

各部門審批是否合格

接受全部資料，將資料分類送至人事、工程

 

 

 

根據(jù)工程部審批結果，附相關資料下傳保衛(wèi)部

 

 

 

 

保衛(wèi)部審批后，除《承諾書》存檔，其余資料返回管業(yè)部

 

 

 

 

管業(yè)部通知施工方，重新報裝修申請。

                                    No

 

 

                 

                       Yes

綜合部報總經理審批

總經理審批是否合格

 

 

 

 

 

管業(yè)部通知業(yè)主，讓施工方領取相關資料，并將其余資料存檔

                                    No

 

 

              

                        Yes

施工方到財務部交相關費用。施工方領取《許可證》、《施工證》進行施工。

 

 

 

 

 

通知業(yè)主、施工方驗收是否合格

 

 

 

管業(yè)部記錄施工方的驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛(wèi)部

 

 

 

 

保衛(wèi)部先銷毀《施工證》，再根據(jù)管業(yè)部送來的驗收資料進行驗收，送工程部，

 

 

 

 

工程部接到保衛(wèi)部送來的驗收資料后進行驗收，并返回管業(yè)部。

 

 

 

 

 

驗收不合格，請施工方領取《驗收表》進行整改。

                                      No

 

 

 

                      Yes

 

 

 

 

 

 

           

 

 

總經理是否同意退保證金

 

 

綜合部接財務審核后的《內簽單》，報總經理批示。

驗收合格，管業(yè)部自動辦理退保證金手續(xù)。

管業(yè)、保衛(wèi)、工程、財務分別填寫《內簽單》相關內容，辦理退保證金手續(xù)

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   No

管業(yè)部通知施工方暫不能領取，待通知。

 

                     Yes

 

管業(yè)部通知施工方帶相關資料、收據(jù)來物業(yè)公司領取退款。

財務部收回原始收據(jù)及相關資料，辦理退款，并做好記錄。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二次裝修工作流程

 

 

Ø  資料簡稱

           全    稱                             簡    稱

 

《**********裝修協(xié)議書》                                《協(xié)議書》

《**********業(yè)主(使用人)裝修施工申請表》                 《申請表》

《**********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》          《承諾書》

《**********裝修審批單》                                《審批單》

《**********用印申請》                                《用印申請》

《**********裝修施工許可證》                            《許可證》

《**********臨時施工證》胸卡                            《施工證》

《**********驗收申請表》                              《驗收申請》

《**********裝修質量驗收表》                            《驗收表》

《**********付款申請內簽單》                            《內簽單》

《**********違章通知單》                              《違章通知》

《**********施工變更單》                                《變更單》

裝修施工圖紙                                                 圖紙

裝修公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件                               營業(yè)執(zhí)照

裝修公司企業(yè)資質證復印件                                   資質證

裝修公司與業(yè)主簽署的裝修合同復印件                       裝修合同

施工人員身份證復印件                                       身份證

施工人員1寸照片                                             照片

 

－裝修申請－

 

＊  施工方第一次到物業(yè)公司：

一、管業(yè)部：

1．發(fā)放相關資料：

《**********裝修協(xié)議書》-3份；

《**********裝修管理規(guī)定》-1份；

《**********裝修辦理流程說明》-1份；

《**********業(yè)主(使用人)裝修施工申請表》-1份；

《**********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》-1份。

 

＊    施工方第二次到物業(yè)公司：

一、管業(yè)部：

1．檢查施工方是否將如下資料備齊：

①．《**********裝修協(xié)議書》－3份；

②．《**********業(yè)主(使用人)裝修施工申請表》－1份；

③．裝修施工全套圖紙－2套；

④．裝修公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件(須加蓋公司原始公章，如是外地企業(yè)須持進京施工許可證)－1份；

⑤．裝修公司企業(yè)資質證復印件(須加蓋公司原始公章)－1份；

⑥．《**********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》(有裝修單位公章)－1份；

⑦．裝修公司與業(yè)主簽署的裝修合同復印件(加蓋公司原始公章或帶合同正本作為參考)－1份；

⑧．施工人員身份證復印件(如是外地人員須持務工證、暫住證)－1份；

⑨．施工人員1寸照片各2張；

⑩．施工進度表1份。

2．于申請第1日填寫好《審批單》（見附表）－(1式5聯(lián))的相關內容；如缺少其中任一資料，便不予受理裝修申請業(yè)務。

3．接到申請第1日將《審批單》、《申請表》、圖紙交至工程部進行審批。

4．將施工方送至的《協(xié)議書》，填寫《用印申請》（見附表）后報至綜合部加蓋物業(yè)公司公章。

5．將營業(yè)執(zhí)照、裝修合同、資質證、《承諾書》、身份證、照片等資料全部暫時存在該業(yè)主的檔案資料中。

 

二、綜合部：

1．接到管業(yè)部的《用印申請》報總經理審批。

2．于當日將《協(xié)議書》返回管業(yè)部。

 

三、工程部：

1．接到管業(yè)部送來的《審批單》、《申請表》、圖紙。

2．自接到以上資料2個工作日內完成裝修圖紙等審批工作。

3．在申請的第3個工作日結束前，將以上3份資料返回管業(yè)部。

 

四、管業(yè)部：

1．接到綜合部返回的《協(xié)議書》，將其中1份存在該業(yè)主的檔案資料中，其余2份準備在裝修審批合格后返回給施工單位及業(yè)主。

2．接到工程部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙。

工程部審批合格：

1．于申請的第3個工作日內將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復印件、圖紙，及施工人員身份證、照片，送至保衛(wèi)部進行審批。

工程部審批不合格：

1．于申請的第3個工作日內將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復印件、圖紙，(不附加身份證、照片)送至保衛(wèi)部進行審批。

 

五、保衛(wèi)部：

1．于申請的第3個工作日內接到管業(yè)部送來的《審批單》、《申請表》、圖紙、《承諾書》復印件，（或包括身份證、照片）的四份（或六份）資料對圖紙進行審批。

工程部、保衛(wèi)部審批均合格：

1．             根據(jù)身份證、照片制作《施工證》（見附表），作好《施工證》暫留在保衛(wèi)部，并于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片返回管業(yè)部；《承諾書》復印件本部門存檔。

工程部審批不合格，保衛(wèi)部審批合格：

1．審批合格后，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙返回管業(yè)部；《承諾書》復印件本部門存檔。

 

工程部審批合格，保衛(wèi)部審批不合格：

1．審批不合格，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片返回管業(yè)部；《承諾書》復印件本部門存檔。

工程部、保衛(wèi)部審批均不合格：

1．于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、返回管業(yè)部；《承諾書》復印件本部門存檔。

 

六、管業(yè)部：

審批不合格：

1．于申請的第4個工作日接到保衛(wèi)部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙（或包括身份證、照片）。

2．電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，并由施工方到物業(yè)公司管業(yè)部領取《審批單》業(yè)主、施工方的各1聯(lián)、圖紙1套、《申請表》復印件1份。

3．其余資料：

①．《協(xié)議書》－1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用（另2份已返回業(yè)主、施工方）；

②．《申請表》－1份，原件留存在管業(yè)部存檔，作為永久資料，不再使用；

③．圖紙－1套，原件留存在管業(yè)部存檔，作為永久資料，不再使用（另一套返施工單位）；

④．營業(yè)執(zhí)照－1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；

⑤．資質證－1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；

⑥．《承諾書》－1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；

⑦．裝修合同復印件－1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；

⑧．身份證－1套，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；

⑨．照片－各2張共2套，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用。

審批合格：

1．于申請的第4個工作日內接到保衛(wèi)部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片。

2．將身份證、照片1套，連同以上①、④－⑦資料暫時存在該業(yè)主檔案資料中。

3．將各部門審批過的《審批單》、《申請表》、圖紙，附加上打印完整的《許可證》（見附表），于申請的第4個工作日內一并報至綜合部。

 

七、綜合部：

1．接到管業(yè)部上報的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。

2．于上報的當日將審批資料報至物業(yè)公司總經理。

總經理簽批不同意：

1．             將總經理簽批后的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業(yè)部。

總經理簽批同意：

1．將總經理簽批后的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業(yè)部，并在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，在圖紙上加蓋“審圖合格”章。

 

八、管業(yè)部：

1．接到簽批過的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。

總經理簽批不同意：

1．             電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，到物業(yè)公司管業(yè)部領取《審批單》業(yè)主、施工單位的各1聯(lián)、圖紙－1套、《申請表》復印件1份。其余資料同第六項中“審批不合格”第3條。

2．             將《審批單》各聯(lián)送至相關部門存檔，便于第二次申報作為附件。

總經理簽批同意：

1．接到簽批過的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。

2．電話通知業(yè)主及施工方全部審批手續(xù)辦理完畢，由施工方來物業(yè)公司辦理交費手續(xù)。

3．給施工方《審批單》復印件1份，告之施工方帶《審批單》復印件到財務部交納相關費用。

4．收到財務部給施工方開據(jù)的相關費用收據(jù)復印件，發(fā)給施工單位《許可證》、《審批單》業(yè)主、施工方相應各1聯(lián)、加蓋“審圖合格”章的圖紙1套。

5．告之施工方到保衛(wèi)部領取《施工證》。

6．將《審批單》各聯(lián)送至相關部門存檔。

 

九、保衛(wèi)部：

1．接到財務部給施工方開據(jù)的相關費用收據(jù)復印件，發(fā)給施工方《施工證》，并將發(fā)放編號、數(shù)量與收據(jù)做好登記、存檔。

 

十、財務部：

1．接到施工方的《審批單》復印件，收取施工方相關費用：

A．裝修責任保證金：5000元／單元（現(xiàn)金）

B．裝修管理費：0.2元／m²／天

C．《施工證》胸卡押金20元／個

D．《施工證》胸卡工本費10元／個

2．做好收取費用的登記記錄，以便查詢，并將《審批單》復印件存檔。

 

―竣工驗收―

 

*  施工方提前三天到管業(yè)部申請竣工驗收

一、管業(yè)部

1．請施工方出具業(yè)主的驗收合格證明（原件），將復印件存檔。

2．收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。

3．填寫《驗收申請》（見附表）及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方（回執(zhí)上半聯(lián)暫時存檔，待用），并讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。

4．提取該裝修工程的圖紙原件1份、《申請表》原件1份，并附上《驗收表》（見附表）1張送至保衛(wèi)部。

 

二、保衛(wèi)部

1．收回施工方全部《施工證》原件，核對后做好回收記錄后銷毀。

2．接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。

3．于當日（既申請的第1個工作日）內完成驗收。

4．下班前送至工程部。

 

三、工程部

1．接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。

2．于次日（既申請的第2個工作日）內完成驗收。

3．下班前送至管業(yè)部。

 

四、管業(yè)部

1．接到工程部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。

驗收不合格：

1．當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方帶來管業(yè)部領取驗收表復印件。

2．填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。

驗收合格：

1．當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退保證金手續(xù)。

2．填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。

3．將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。

 

—退保證金—

 

一、管業(yè)部

1．填寫《內簽單》上本部門相關內容，并注明相關收據(jù)復印件的編號、已收回《許可證》記錄、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。

2．于當日下班前（既退款的第1個工作日）將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至保衛(wèi)部會簽。

 

二、保衛(wèi)部

1．接到管業(yè)部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。

2．填寫《內簽單》上本部門相關內容，并注明相關收據(jù)復印件的編號、已收回施工證記錄、及違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。

3．退款的第2個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至工程部會簽。

 

三、工程部

1．接到保衛(wèi)部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。

2．填寫《內簽單》上本部門相關內容、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。

3．退款的第3個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至財務部。

 

四、財務部

1．接到工程部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。

4．審核付款金額，并填寫《內簽單》上本部門相關內容。

2．退款的第4個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至綜合部。

 

五、綜合部

1．接到財務部送來的《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。

2．報至總經理簽批。

3．于退款的第5個工作日返回管業(yè)部。

 

六、管業(yè)部

1．接到綜合部返回的《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。

總經理簽批不同意：

1．如為《內簽單》會簽出現(xiàn)的錯誤，當日通知施工方暫不能領取保證金，待通知。

2．如總經理批示驗收質量有疑問，需重新進行驗收，于當日通知施工方暫不能領取押金，等待物業(yè)公司的再次驗收通知。

總經理簽批同意：

1．當日通知施工方帶原始收據(jù)到管業(yè)部辦理退保證金手續(xù)。

2．將《驗收單》原件、《內簽單》復印件存在該業(yè)主檔案資料中。

3．將《內簽單》原件給施工方，讓施工方帶其到財務部領取退款。

 

七、財務部

1．讓施工方在原始收據(jù)背面簽字確認，并收回原始收據(jù)及《內簽單》，為其辦理退款手續(xù)。

2．根據(jù)《違章通知》上罰款數(shù)額，如施工方未交罰款，讓其交納現(xiàn)金，

 

或從退款金額中扣除。

3．做好保證金退還記錄。

 

―施工變更―

 

＊  施工方到物業(yè)公司申請施工延期

一、管業(yè)部

    施工延期

1．查驗施工方過期《許可證》的有效期。

2．根據(jù)過期《許可證》內容開據(jù)《變更單》（見附表），填寫相關內容。

3．收回過期《許可證》，附在《變更單》后于當時送至保衛(wèi)部。

施工整改

1．填寫《變更單》相關內容，并提取《驗收表》原件附后送至保衛(wèi)部。

 

二、保衛(wèi)部

1．接到管業(yè)部送來延期施工的《變更單》與過期《許可證》，或整改施工的《變更單》與《驗收表》。

2．當時簽署相關意見。

3．將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送至工程部。

 

    三、工程部

1．接到保衛(wèi)部送來的《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。

2．當時簽署相關意見。

3．將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送回管業(yè)部。

 

四、管業(yè)部

1．接到工程部送回的《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。

同意延期：

1．銷毀過期《許可證》，制作新的《許可證》，做好收發(fā)記錄。

2．將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部。

不同意延期：

1．銷毀過期《許可證》，做好記錄，并將《變更單》存檔。

2．讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報。

同意整改：

1．制作新的《許可證》，做好發(fā)放記錄。

2．將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部，《驗收表》存檔。

不同意整改：

1．讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報。

2．將《變更單》、《驗收表》存檔。

 

五、綜合部

3．接到管業(yè)部送來的《許可證》與《變更單》。

4．報至總經理簽批。

5．在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，附《變更單》返回管業(yè)部。

 

    六、管業(yè)部

1．接到綜合部返回的《許可證》與《變更單》。

2．讓施工方持新《許可證》到財務交《施工證》的費用，然后帶《許可證》、收據(jù)原件及復印件到保衛(wèi)部辦《施工證》。

3．將《變更單》存檔，并做好變更記錄。

 

七、財務部

1．見到總經理簽批后的《許可證》，收取《施工證》相關費用。

2．做好收費記錄。

 

    八、保衛(wèi)部

1．接到施工方收據(jù)原件及復印件，并見到新《許可證》方可為其辦理《施工證》。

2．將收據(jù)復印件存檔，并做好記錄。

3．《許可證》原件、《施工證》返給施工方。

 

―整改驗收―

 

＊  施工方到物業(yè)公司申請二次驗收

    一、管業(yè)部

4．請施工方出具業(yè)主的驗收合格證明（原件），將復印件存檔。

5．收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。

6．填寫《驗收申請》及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。

7．提取圖紙1份、《申請表》原件、一次《驗收表》，并附本次驗收表送至保衛(wèi)部。

 

二、保衛(wèi)部

1．接到施工方交回的《施工證》將其銷毀，并做好記錄。

2．接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、一次《驗收表》及本次《驗收表》。

3．于當日完成驗收工作，下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》送至工程部。

 

    三、工程部

1．接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。

2．于次日（既申請的第2個工作日）完成驗收。

3．下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》返回管業(yè)部。

 

四、管業(yè)部

1．接到工程部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。

驗收不合格：

1．當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方來管業(yè)部領取驗收表復印件。

2．填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。

驗收合格：

1．當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退保證金手續(xù)。

2．填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。

3．將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。

 

 

 

 

 

客戶入住流程圖

 

 

接業(yè)主入住通知

確認搬家相關事宜

搬家現(xiàn)場管理

管業(yè)部上門拜訪

根據(jù)入住通知單，各部門安排工作

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

客戶入住流程

 

 

業(yè)主通知入住

2  管業(yè)部

1．客務接到業(yè)主（使用人）正式入住的電話通知（或傳真通知，需由管業(yè)部人員電話進行確認）。

2．填寫《入住通知單》中相關內容。資料填寫完畢后，將通知單送至工程部。

3．核對業(yè)主（使用人）的檔案資料：

檔案齊全，同意入?。蝗缬腥表?，通知業(yè)主（使用人）補齊缺項檔案資料再行正式入住。

檔案明細

A．入伙授權書1份

B．房屋交付（入住）通知書1份

C．業(yè)主聯(lián)絡登記表1份

D．承諾書2份

E．治安、消防協(xié)議書2份

F．業(yè)主身份證復印件或被委托人身份證復印件（注明被委托人字樣）各2份

G．公證證明（或委托書）原件1份

H．業(yè)主入住費用應收表1份

I．驗收單元交接書1份

J．鑰匙交接表1份

K．裝修管理協(xié)議書1份

L．裝修審批單1份

M．二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書1份

N．裝修施工申請表1份

O．裝修施工圖紙1套

P．裝修公司資質證明1份

Q．業(yè)主與裝修公司裝修合同1份

 

2  工程部：

1．接到管業(yè)部的入住通知單。

2．填寫入住通知單中本部門相關內容。

3．部門經理確認后，將入住通知單送至保衛(wèi)部。

 

2  保衛(wèi)部：

1．  接到工程部送來的入住通知單。

2．  填寫本部門相關內容。

3．  部門經理確認后送至綜合部。

 

2  綜合部：

1．接到保衛(wèi)部送來的入住通知單，填寫相關內容后，報總經理審批。

2．總經理簽批后，準備相關物品（指示牌、花籃等）。

 

2  管業(yè)部：

1．接到綜合部返回的入住通知單。

2．根據(jù)各部門簽署意見通知業(yè)主入住的相關準備工作已就緒，可以正式入住。

 

入住當天

 

2  保衛(wèi)部：

1．用明顯標志設置出卸貨區(qū)的位置及臨時車位。

2．車場人員指引搬家公司車輛進入臨時車位停車，并進行疏導。

3．保安員指引搬家公司人員將貨物從指定貨梯（或路線）進行搬運，禁止進入其他區(qū)域。

4．防止搬家人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設施設備的現(xiàn)象。如出現(xiàn)野蠻搬家現(xiàn)象，視情況進行相應處理。

5．如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易燃易爆品，對搬家人員進行提醒、監(jiān)督。

 

2  管業(yè)部：

1．        客務代表在相關樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進行指引。

2．        安排保潔人員及時打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。

 

搬家公司離開大廈

 

2  保衛(wèi)部：

1．檢查公共區(qū)域內有無遺失物品，如有請業(yè)主（使用人）進行確認，并做好遺失物品登記、認領手續(xù)。

 

2  工程部：

1．檢查公共區(qū)域、公共設施有無損壞，如有進行相應的處理。

 

2  管業(yè)部：

1．              檢查公共區(qū)域清潔情況。

2．              拜訪客戶，贈送花籃。

3．              填寫業(yè)主檔案目錄中相關內容。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

總  經  理  致  詞

 

 

尊敬的各位業(yè)主（使用人）你們好：

 

 

    歷經二年多的精雕細琢，終于以其超前的功能設計，獨特的建筑造型，良好的工程品質展現(xiàn)在世人面前。

 

    在此請允許我代表牧業(yè)公司的全體員工歡迎您的到來。我們將繼續(xù)秉承“以人為本、業(yè)主至上、關注點滴、不斷進取”的服務理念，通過安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務方式，全方位的向您提供程序化、標準化、規(guī)范化的高品位物業(yè)服務。

 

    各位業(yè)主（使用人）讓我們共同承擔起彼此的責任和義務去創(chuàng)造美好的明天。

 

 

 

北京*****************公司

 

總經理：

 

    

  *****年****月

 

 

 

使用、管理、維修公約

 

 

根據(jù)中華人民共和國和北京市有關法律、法規(guī)，結合“----------”(以下簡稱“大廈”)的實際情況，為維護大廈全體產權人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，從而達到對大廈的統(tǒng)一管理，特制定《----------使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”)。

本公約對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及全體產權人(包括其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人)均有約束力。

 

第一章   物業(yè)概況

 

物業(yè)名稱：----------

宗地位置：----------

物業(yè)四至： 東：----

           南：----

           西：----

           北：----

占地面積： ----m²

建筑面積： ----m²

國有土地使用證：------------

土地用途： 商業(yè)、房屋可使用年限：商業(yè)--年、房屋--年

公共地方： 指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用的部位。其中包括大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區(qū)、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區(qū)域、電梯、消防通道、保安監(jiān)控室、走廊、樓梯、臺階、共用衛(wèi)生間、管理用房、電話機房、變配電室、熱力站、燃氣熱水間、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調設備機房及風機房、垃圾房、自動噴淋系統(tǒng)及消防設備控制室、電梯機房及為該大廈的產權人、租戶及訪客而設立的共用的其他地方或范圍。

公共設施： 指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用，為該大廈的公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備、裝置或種植物，包括衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、             燃氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設備、玻璃幕墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、告示牌及其他機械、衛(wèi)生設備。以上所列的各類設備，均屬公共設施的一部分。

 

第二章   各主體基本情況

 

1.        開發(fā)企業(yè)

開發(fā)企業(yè)：----------

注冊地址：----------

郵    編：------

法人代表：------

注冊資本：------

聯(lián)系電話：------

2.        產權人

擁有該房屋單元的產權人，包括其日后的繼承人或轉讓人(包括但不限于變賣、贈與及互易等)，如果該單元已被抵押，則“產權人”應包括抵押人和抵押權人。

3.        物業(yè)管理企業(yè)

3.1     物業(yè)管理委員會(以下簡稱“管委會”)成立前，由開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)對大廈進行管理。管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進行管理。物業(yè)管理企業(yè)應具有《北京市物業(yè)管理資質合格證書》。

3.2     ----------物業(yè)管理企業(yè)

公司名稱：----------

注冊地址：----------

注冊資金：------

郵政編碼：------

法人代表：------

聯(lián)系電話：------

 

第三章   定   義

 

 本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：

管理規(guī)則	指本公約及用戶守則內的一切條款或規(guī)定，以及開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)按本公約制定的各項與大廈管理有關的規(guī)章制度。
管理合同	指開發(fā)企業(yè)(管委會成立后由管委會)為管理大廈而與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》，其內容不能與本公約相違背。開發(fā)企業(yè)、管委會、物業(yè)管理企業(yè)、產權人及使用人等均須遵守。
綠化區(qū)域	指根據(jù)政府有關法令所要求或由開發(fā)企業(yè)所設計規(guī)劃在該土地上實施綠化的地區(qū)，屬公共設施之一。
停 車 場	指大廈只限停放機動車、非機動車的地方。
外    墻	指大廈的所有或部分墻，為公共地方之一。
保留地方	指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元之外，由開發(fā)企業(yè)保留所有權而非供產權人使用的各種地方。
業(yè)權份額	指各單元產權人的房屋在該大廈內所占的份額。
交付使用通知書	指大廈能交付使用時開發(fā)企業(yè)給各產權人的通知書。

 

第四章   一般規(guī)定

 

1.        本公約對大廈開發(fā)企業(yè)、全體產權人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)均具有約束力。

2.        本公約適用于中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關政策。如政府有關部門頒發(fā)新的法規(guī)與本公約互相抵觸時，將以最新頒發(fā)的法規(guī)為準。

3.        若本公約內有任何條文在任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行時，本公約其余條文的有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。

4.        本公約以中文簡體書寫，印刷文字具有同等法律效力。

5.        本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準并經購房人簽署遵守公約《承諾書》之日起生效。

6.        管委會擁有對公約的解釋權，但在管委會成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。

7.        管委會成立前，不得對已通過北京市國土資源和房屋管理局核準的公約進行修改。管委會成立后，可由管委會根據(jù)產權人大會決議對公約進行修改，公約修改版本須經北京市國土資源和房屋管理局核準。

8.        本公約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住小區(qū)管理辦公室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開發(fā)企業(yè)一份，具有同等法律效力。

9.        大廈單元的購買者須按本管理公約規(guī)定簽署一份承諾書(見附件)，承諾遵守本管理公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈人均受本管理公約各項條款的約束。而大廈的各產權人將共同享有及遵守本管理公約所載的權利及義務。各產權人(下稱“原產權人”)承諾在將其物業(yè)出售、轉讓、饋贈或變賣的同時，必須取得承受人或受讓人簽署遵守本公約的承諾書。原產權人在物業(yè)管理企業(yè)接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉讓、饋贈或變賣，原產權人仍要履行本公約的責任，包括支付所有管理費用及其他有關費用直到其承受人或受讓人簽署本公約的承諾書生效之日止。

10.    本公約所規(guī)定的任何發(fā)給大廈各產權人的通知，以送至有關產權人的單元或所知產權人的最后通訊地址為準；如通過郵局掛號信投送的，則以郵局掛號

收據(jù)為準；所有不以其單元為通訊地址的產權人應將其選擇的通訊地址事先

通知物業(yè)管理企業(yè)。

11.    物業(yè)管理企業(yè)應在大廈適當?shù)墓卜秶O置告示牌，以張貼管理規(guī)則及其它本管理公約規(guī)定的通知及布告，通知或布告在告示牌上連續(xù)張貼三日后，即視為對所有產權人即使用人的有效通知。開發(fā)企業(yè)/管委會及物業(yè)管理企業(yè)還可以其它合法方式向各產權人及上述人士發(fā)出通知。

 

第五章   產權人的權利義務

 

1.   產權人依法對其名下的單元享有占有、使用、收益和處分權。

2.   每個產權人對其單元享有全權處理權，包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他產權人或對大廈有任何權益的人士同意，但該處理權須明確地受本公約限制和保障，若任何產權人出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶履行及遵守本公約的條款向其他產權人負責。

3.   產權人在出租、轉讓其所擁有的單元時，應書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并保證承租方和受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定。

4.   產權人在將其單元出租時，該產權人須對物業(yè)管理企業(yè)及其他產權人保證其或使用人遵守和履行本公約的規(guī)定及一切守則，并對其租客或其使用人的違約行為承擔責任。

5.   在不影響大廈建筑結構、機電設備及外貌下，并獲得物業(yè)管理企業(yè)書面同意及符合政府有關規(guī)定的情況下，可以對其名下單元進行內部裝修工程。

6.   按本公約規(guī)定共同使用大廈的共用設備、共用部位、公共設施和公共場所。

7.   產權人有權要求召開、參加產權人大會，有選舉權和被選舉權。

8.   產權人可根據(jù)本公約條款監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)及管理人員的工作。產權人無權直接處理任何管理人員，可向物業(yè)管理企業(yè)書面提出任何投訴，由物業(yè)管理企業(yè)采取其認為合適的、必要的行為。

9.   各產權人在任何時侯須遵守和履行本公約所約定的各項保證、規(guī)定及限制，并受其約束。

10. 產權人須遵守物業(yè)管理法規(guī)、政策和本公約規(guī)定及物業(yè)管理企業(yè)依公約訂立

的《使用手冊》、《裝修守則》及其他規(guī)章制度。

11. 產權人須依照公約的規(guī)定，負責依時繳納其名下應分擔的管理費、管理費押金及其他費用等。

12. 產權人須準時繳納其名下單元應付的稅項、水、電、暖氣等及有關公共設    施費用。

13. 執(zhí)行管委會及產權人大會決議。

14. 產權人須遵守物業(yè)管理法規(guī)、政策和本公約規(guī)定及依據(jù)本公約訂立的其他規(guī)章制度。

 

第六章   產權人大會及管理委員會

 

1.   產權人大會

開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)需在大廈經有關主管部門檢驗合格后并已交付使用，產權人入住率達百分之五十及以上時，在規(guī)定時間內，組織召開大廈產權人大會第一次全體會議，選舉產生物業(yè)管理委員會。

產權人大會履行以下職責：

(1) 選擇、罷免管委會委員。

(2) 制定、修改管委會章程和管理公約。

(3) 監(jiān)督管委會的工作。

(4) 審議、批準物業(yè)管理企業(yè)的年度預算。

(5) 決定物業(yè)管理的其他重大事項。

2.   管理委員會

管理委員會經由各產權人依據(jù)中華人民共和國有關法規(guī)于產權人大會選舉產生，并由第一次產權人大會會議決定管委會任職人數(shù)、任期等事宜，同時選舉管委會主席。

管委會職責包括以下各項：

(1) 選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽定或解除物業(yè)管理合同。

(2) 審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準、收費標準以及年度計劃、財務預算。

(3) 收取產權人、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動。

(4) 審議批準物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度。

(5) 組織召開產權人大會或管理委員會會議。

(6) 監(jiān)督公共維修基金的使用和管理。

(7) 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展各項工作。

(8) 履行物業(yè)管理合同，監(jiān)督公約和其他管理制度的執(zhí)行。

(9) 對個別產權人、使用人違反公約或損害其他產權人、使用人合法權益的行為，管委會有權代表產權人提起訴訟；在其他有關本物業(yè)的法律訴訟中管委會可作為全體產權人的代表，有關訴訟費用由各產權人分擔。

(10)  公約、會議記錄、簽到簿、出席委托書及有關文件由管委會保管，產權人或利害關系人如有書面請求閱覽，管委會不得拒絕。

 

第七章   開發(fā)企業(yè)的權利義務

 

1.        開發(fā)企業(yè)對其擁有的單元，享有與其他產權人同等的權利，并履行相應的義務。

2.        管委會成立前，開發(fā)企業(yè)對大廈內任何使用權未轉讓、未出售的部分、公共部分以及公共設施進行安裝、架設、翻新、保養(yǎng)或拆去煙筒、招牌(包括霓虹燈光管招牌)、天線、梁柱、欄桿、照明及其它各種固定設施的工程，必須事先書面通知各產權人，在獲得批準后方可于合理的時間進入上述部位，以便進行有關工程。開發(fā)企業(yè)有權根據(jù)適當?shù)臈l款準許、批準或授權其他人進行上述工程；上述工程不得不合理地妨礙其他產權人使用其所屬的單元，而任何安裝于大廈天臺或其他地方的招牌，不可阻礙或干擾升降機的升降功能。開發(fā)企業(yè)在進行上述工程時，對所造成的損失負有賠償責任。

3.        管委會成立前，開發(fā)企業(yè)有權直接或指定物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理，有權與物業(yè)管理企業(yè)簽署管理合同、訂立管理的職責范圍、年期及酬金等。

4.        以授權書形式書面授權物業(yè)管理企業(yè)向大廈各產權人收取物業(yè)管理費、物業(yè)管理押金及其他有關管理費用。

5.        可委派代理人行使本公約給予開發(fā)企業(yè)的任何權利。

6.        向政府有關部門申請對土地批文做出修改并就此事全權與政府進行磋商、達成協(xié)議，簽署任何相關文件。行使此項權利時，須不妨礙其他產權人使用其所屬單元或其現(xiàn)有權益。

7.        在受本公約的限制和保障下，開發(fā)企業(yè)有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用或以其他任何方式處置大廈任何部分(已出售的部分及公共部分、公共設施除外)。

8.        可就大廈管理事宜另行訂立細則或規(guī)章制度，但不得抵觸本公約。

9.        在管委會成立前審核、批準或修訂大廈年度管理預算。

10.    物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：

A．    新建項目竣工總平面圖；

B．單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

C．附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；

D．    有關設施、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；

E． 各單項工程竣工驗收證明材料；

F． 房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

G．    房屋銷售清單和產權資料；

H．    公共配套設施的產權及收益歸屬清單；

I．   物業(yè)管理所必須的其他資料。

11.    在保修期間開發(fā)企業(yè)應按照本市的規(guī)定，保修期內、范圍內開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)進行有關保修事宜。保修費用由開發(fā)企業(yè)承擔。保修期從入住通知單發(fā)放之日起計算。

 

第八章   物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務

 

1.        一般事項

1.1        ----------是根據(jù)有關法律正式登記注冊的企業(yè)，并具有《北京市物業(yè)管理資質合格證書》。在管委會成立前受開發(fā)企業(yè)的委托，全面負責統(tǒng)一管理大廈。

管委會成立之前各產權人、使用人完全同意由開發(fā)企業(yè)全權選擇物業(yè)

管理企業(yè)。

1.2        物業(yè)管理企業(yè)可視為全部產權人的代理人，而非個別代理，即每一產權人被視為全權及不可撤銷地任命物業(yè)管理企業(yè)為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。

2.        物業(yè)管理企業(yè)的權利及義務

2.1   對接受委托的物業(yè)實施管理；

2.1.1             根據(jù)大廈日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。

2.1.2             根據(jù)本公約制定大廈用戶守則、裝修規(guī)則及其他必要的規(guī)章制度，并以有效的形式督促產權人和使用人遵守。

2.1.3             負責人事管理工作，指導并監(jiān)督所聘用的員工完成各項管理工作和保障各項公共設施的正常運作。

2.1.4             根據(jù)大廈實際情況，負責建立、健全財務管理制度和編制大廈管理預算，建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產權人公布，接受開發(fā)企業(yè)或管理委員會的查詢帳收取管理費和代收水、電、燃氣、供暖、熱水費及電話等市政公用設施使用費并追討欠款，可收取欠款滯納金及手續(xù)費。

2.1.5             處理所有對于大廈管理的投訴及各項維修，并協(xié)助調解產權人或使用人之間因大廈管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。

2.1.6             負責大廈保安工作，保持大廈的正常秩序和盡力使產權人、使用人免遭騷擾。

2.1.7             對各項管理職責定期(每月及每年)或根據(jù)管委會合理要求時做出檢討和總結，并對改善大廈管理或增加服務項目等事宜向開發(fā)企業(yè)或管委會遞交報告及做出建議。

2.1.8             清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物、安裝物、擺放貨物及雜物，并向應負責的人征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關費用。

2.1.9             控制該大廈所有車輛(包括機動車及非機動車)的行駛、停放及行人交通。

2.1.10         在有關大廈物業(yè)管理事宜法律訴訟中可作為全體產權人的代

表，由此而產生的訴訟費用由各產權人分擔。

2.1.11         防止任何人未經物業(yè)管理企業(yè)書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務設施。

2.1.12         采取一切必要的措施遵守政府對于大廈的要求。

2.1.13         代表全體產權人與政府部門、公共事業(yè)機構、承包商、專業(yè)服務機構及其他任何單元接觸、交涉、簽訂合同或進行訴訟。

2.1.14         防止任何人對大廈或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。

2.1.15         節(jié)日期間可裝飾大廈幕墻(包括燈光及其它飾物)，并有權組織大廈內的文娛活動。

2.1.16         聘請、撤換及付酬金予物業(yè)管理相關的律師、建筑師、會計師等專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其他工作人員。

2.1.17         采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各產權人違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規(guī)定，包括：

A.      在大廈內顯著地方公布違約產權人的姓名連同其違約細節(jié)。

B.       通過民事訴訟向每名違約產權人追討本公約規(guī)定該產權   人須繳納的任何款項。

C.       物業(yè)管理企業(yè)采取合法的其他方法。

2.1.18         物業(yè)管理企業(yè)按實際運作需求安排及調整大廈中央空調開放時間。

2.1.19         物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際情況，采用書面委托形式，將上述部分管理大廈的職權及責任委托其它公司協(xié)助管理。

2.1.20         物業(yè)管理企業(yè)應妥善管理及維修大廈公共范圍、設施及提供各項服務，使大廈保持清潔、安全及正常運行。

2.1.21         對大廈公共地方和公共設施進行維護和修繕，使其保持良好的狀態(tài)。如：維修主要結構，幕墻、窗框、門、玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等。

2.1.22         每年或在有合理需要時，替大廈公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當工程。

2.1.23         更換公共地方破損的玻璃。

2.1.24         保持公共地方照明良好。

2.1.25         保持大廈中密閉公共地方的通風系統(tǒng)運作良好，并作適當維修。

2.1.26         保持大廈公共地方的環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。

2.1.27         阻止任何廢物被棄置于大廈公共地方，負責清理大廈公共地方的垃圾及安排適當?shù)拈g隔時間收集垃圾。

2.1.28         采取適當措施防止大廈任何公共地方受阻塞。

2.1.29         確保所有公用污水管道、排水溝、管道及水管無淤塞情況。

2.1.30         保持大廈的所有公用設備、機械和器材(包括大廈消防系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等)性能良好和運作正常。當有需要的情況下，經開發(fā)企業(yè)批準后（管委會成立前），物業(yè)管理企業(yè)可與第三者訂立委托合同維修上述設備、機械或器材(在大廈已批準管理預算范圍內或緊急情況下除外)。凡在開發(fā)企業(yè)開發(fā)紅線以內或與其他單位共用的公共設施、設備的維修、使用、管理而發(fā)生的一切費用，由開發(fā)企業(yè)委托的物業(yè)管理企業(yè)與其共用單位簽署相應協(xié)議并支付相關費用。

2.1.31         在可能的情況下阻止大廈任何垃圾或其他物體被棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出的垃圾、物體移走。確保物業(yè)管理企業(yè)所進行的維修或其他工程不會對毗鄰的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其他工程造成損壞。如有損害，應及時補救，令有關人士或政府部門滿意。

2.1.32         安排大廈保安、管理員及搬運工人的日常工作程序。根據(jù)大廈管理公約或用戶守則約定的條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設施：

2.1.32.1          裝卸貨區(qū)；

2.1.32.2          垃圾收集站、垃圾車停放處；

2.1.32.3          花園、花槽、水池及其他設施；

2.1.32.4          車輛出入口、車道、車庫、公共階梯、行人路、街燈、欄桿、圍墻及公共空地。

2.1.33         業(yè)管理企業(yè)可用產權人或大廈物業(yè)管理企業(yè)的名義投保，投保項目可包括火災、其他意外及天災等與管理大廈有關的保險。

2.1.34         安排綠化區(qū)的綠化工作。

2.2        管理大廈財務

2.2.1             負責大廈的財務管理及帳務處理；正確運用大廈管理帳戶收取管理費及支付款項；定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。

2.2.2             財務管理包括編制年度大廈管理預算，并盡可能使大廈的開支及運作控制在此預算范圍內。首年度預算由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約制定，財政年度為每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一個財政年度由開發(fā)企業(yè)發(fā)出入伙通知書起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度預算須于該年度前兩個月提交至開發(fā)企業(yè)或管委會審批，并在批準后實施。財政年度會計報告須于每個財政年度完結日起六個月內由物業(yè)管理企業(yè)委任政府認可的獨立審計師核算。遇年度管理預算不足以應付所有管理開支，物業(yè)管理企業(yè)應提交修訂預算供開發(fā)企業(yè)或管委會審批核準。

2.2.3             每月定期向各單元產權人或使用人收取管理費及其他應付費用，并定期復審征收情況以確保所有產權人、使用人準時履行其財務責任，對違反規(guī)定的產權人或使用人在發(fā)出適當警告后，物業(yè)管理企業(yè)有權代表大廈全體產權人對其采取相應措施(如法律訴訟等)。

2.3        帳目審核及保存

2.3.1             物業(yè)管理企業(yè)應聘請中國注冊會計師審核大廈年度財務收支報表，并張貼在大廈告示欄。

2.3.2             物業(yè)管理企業(yè)應妥當?shù)乇４婀芾硎罩つ浚怨└鳟a權人獲得批準后查閱。

2.3.3             物業(yè)管理企業(yè)被辭退或合同終止時，須向開發(fā)企業(yè)或管委會移交所有有關大廈的文件、記錄、圖則及管理帳目。開發(fā)企業(yè)或管委會可聘請中國注冊會計師審核管理帳目。

2.4        物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約做出的決定對所有產權人均有法律約束力。

2.5        物業(yè)管理企業(yè)及其雇員在下列情況下造成的損失無需對用戶負責；

2.5.1    因對任何設施、設備進行必要的保養(yǎng)及更換而暫時停水、停電或公共設施設備停用。

2.5.2    火災、水災、地震等不可抗力自然災害引致中斷服務。

2.5.3    非物業(yè)管理企業(yè)責任造成的燃料、材料、供水、電力、空調短缺及其他一切原因造成的損失。

2.6        物業(yè)管理企業(yè)應盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對大廈的管理和維護職責。

2.7  依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務費用；

2.8  維護物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；

2.9  協(xié)助有關部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項進行管理；要求委托人協(xié)助管理；

2.10  履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務；

2.11  聽取產權人、使用人的意見和建議，接受產權人有管委會的監(jiān)督；

2.12  接受政論有關主管部門的監(jiān)督指導；

2.13  重大維護管理事項和年度維護計劃應與委托人協(xié)商；

2.14  定期公布代管基金收支帳目，接受質詢和審計；

2.15  其他權利義務。

 

第九章   房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定

 

1.   產權人在使用其名下單元及公共地方、設施時，須遵守如下規(guī)定：

1.1   不得改變大廈的結構，不得更改承重墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；不得在大廈外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮篷、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物；亦不得堵塞任何窗戶。

1.2   不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾大廈任何公用部分的水、電、暖氣、生活熱水或燃氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施。

1.3   不得改變單元各外露窗戶的原有色彩，以維護大廈外貌整齊、美觀。

1.4   各單元的產權人或使用人，只能將其單元按土地出讓合同及政府相關規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內進行任何足以妨礙或侵擾其他產權人的事項。

1.5   任何產權人或使用人須遵守北京市關于飼養(yǎng)寵物的相關規(guī)定。

1.6   不得在大廈公共地區(qū)舉行葬禮、宗教儀式或其他類似活動，不得將大廈作齋堂、殯儀館或類似用途，不得在單元內儲存易燃易爆危險品。

1.7   不得在大廈內進行任何足以導致大廈投購的保險全部或部分失效，及引致保險費增加的行為。

1.8   不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。

1.9   未向物業(yè)管理企業(yè)申報并獲書面批準，任何產權人或使用人不得擅自更改、遷移或增大用電、暖氣裝置、生活熱水裝置和分體空調的負荷。

1.10 各產權人不得干預或干擾開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)以及其委托的裝修商、承修商、工程人員在大廈范圍內進行各項有關建筑工程。

1.11 個別產權人無權要求物業(yè)管理企業(yè)或其雇員為該產權人提供與大廈管理無關的服務。

1.12 每獨立單元設電表、水表、熱水表、燃氣表，費用以實際用量計算收取，未經物業(yè)管理企業(yè)書面同意，產權人不得對上述儀表進行任何改動，否則，一經查獲，物業(yè)管理企業(yè)有權要求其恢復原狀，并由產權人、責任人承擔全部責任及損失。

1.13 消防系統(tǒng)由大廈物業(yè)管理企業(yè)集中管理，未經物業(yè)管理企業(yè)事先書面同意，產權人不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施，不得破壞消防設施或人為造成消防報警系統(tǒng)錯誤報警、損壞，否則，將按有關的公安消防條例及法規(guī)進行處理。系統(tǒng)因此而需恢復原狀所產生的維修費用、造成的損失以及政府處罰等均由該產權人承擔。

1.14 為檢查、維修及保養(yǎng)大廈，包括公共地方、公共設施或為履行物業(yè)管理企業(yè)對大廈的管理責任，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)及其委任的工程承建商、代理人及其他經許可的人有權攜帶一切必須的設備、機器及材料進入大廈任何部分。除緊急情形外，應事先通知有關的產權人或使用人在獲準后進入。但開發(fā)企業(yè)在使用此項權利時，不得妨礙其他產權人使用所屬的單元。

1.15 除緊急情況外，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)出合理通告后，有權暫時終止任何設施運行以進行維修。

 

第十章  物業(yè)管理費

 

1.    大廈全體產權人按業(yè)權份額比例分擔規(guī)劃紅線、大廈公共地方及公共設施的管理費用。

2.    各產權人須于每月的首五日內（如遇節(jié)假日自然順延）繳納其單元每月應付的管理費用，首期管理費用從開發(fā)企業(yè)向產權人發(fā)出交付單元通知書之日起計算。

3.    根據(jù)已獲開發(fā)企業(yè)或管委會批準的年度預算，物業(yè)管理企業(yè)可從大廈管理帳戶中支付有關管理大廈的一切支出費用。管理費標準為人民幣4元/建筑平方米/月，包括以下各項：

3.1             保養(yǎng)及維修大廈外墻、綠化區(qū)、電梯、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器、裝置和設施等的費用；

3.2            物業(yè)管理企業(yè)酬金；

3.3            物業(yè)管理企業(yè)認為需要購買的公共區(qū)域(包括公共服務設施)各種責任險；

3.4            聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、福利和統(tǒng)籌、制服及裝備等；

3.5            購買及租賃所有大廈管理必須的機械及器材的費用支出。

3.6            機器、設備的運行費用；

3.7            大廈公共區(qū)域照明費用；

3.8            聘請法律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用；

3.9            聘請保安公司、保潔等公司的服務費用；

3.10        大廈公共的水、電、燃氣費、暖氣費及其他費用；

3.11        垃圾清理費；

3.12        清潔大廈公共地方、幕墻或落地玻璃窗的費用；

3.13        化糞池清淘費；

3.14        消殺（滅蟲滅鼠）費用；

3.15        籌備期間裝飾大廈的費用；

3.16        節(jié)日期間裝飾大廈的費用；

3.17        行政辦公支出；

3.18        物業(yè)管理企業(yè)為管理、維修大廈時需租用其它物業(yè)的租金。

3.19        管理及維修大廈需外聘承包商的費用；

3.20        按有關法規(guī)、規(guī)定所收管理費應繳納的稅項。

3.21        其他為管理大廈所產生的費用支出。

4.    空置單元管理費

不論單元是否空置、被占用或出租等，該單元產權人或使用人、開發(fā)企業(yè)須負責繳納管理費及其他應付費用。

5.    預算外產生的費用由各單元的產權人按業(yè)權份額比例分擔。

6.    管理費押金

6.1    各產權人在簽訂本公約承諾書時需繳納相等于三個月管理費用的金額作為管理費押金。

6.2    產權人在出售、轉讓、饋贈或遺贈其單元時已繳納的管理費用押金不予退還，但可在出售、轉讓、饋贈其名下單元時將押金轉至受讓人或承受人名下，但必須到物業(yè)管理企業(yè)辦理有關手續(xù)。

6.3    在土地的使用權年期屆滿而不續(xù)期時，該管理費押金及大廈其它的管理盈余或虧損由當時所有產權人按其業(yè)權份額比例分攤。

7.    其他費用

各產權人應在收到物業(yè)管理企業(yè)的書面付款通知書后三日內繳納其名下單元須支付的稅項、水、電、燃氣、電話、熱水費、供暖費等有關費用。

8.    維修基金

8.1    按照《關于歸集房屋共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）的規(guī)定，各產權人購買房屋時，應當按購房款的2%繳納維修基金。

8.2    維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

8.3    維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

8.4    管委會成立后，經管委會同意，由物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受管委會的檢查與監(jiān)督。

8.5    管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提年度使用計劃，經管委會審定后實施。

8.6    維修基金不敷使用時，經當?shù)胤康禺a行政主管部門或管委會研究決定，按產權人占有的房屋建筑面積比例向產權人續(xù)籌。具體辦法由有關政府部門制定。

8.7    物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經管委會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)，帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送開發(fā)商和管委會備案。

8.8    產權人轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

9.    物業(yè)管理企業(yè)酬金

9.1            因物業(yè)管理企業(yè)履行本公約的職責而由大廈全體產權人付給物業(yè)管理企業(yè)的報酬，該酬金比例不超過大廈管理費收入的12%。

9.2            物業(yè)管理企業(yè)無須從管理酬金中支付因任何工作為該大廈管理、運作、會計、審計等產生的一切直接或間接費用開支。

 

第十一章  大廈全部或部分受損

不能正常使用時的安排

 

大廈任何部分如因火災、臺風、地震或其他不可抗力原因而受損至無法按該土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時，在保險金不敷使用的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可采取一切必要的行動，包括用受損部分產權人(以下稱受影響產權人)的費用修復受損部分。所有受影響產權人應在接到物業(yè)管理企業(yè)書面通知后的十五天內將應付的修復款項交付物業(yè)管理企業(yè)。

1． 大廈任何部分如因前條所述原因受損至無法按土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復的受損部分在建筑上或法律上不可行時，物業(yè)管理企業(yè)應在受損發(fā)生之日起三個月內召集一次受影響產權人會議，共同就受損部分討論應變措施，物業(yè)管理企業(yè)可以在會議通知中提出處理建議。

2． 在上述規(guī)定的受影響產權人會議上，如果通過應變措施議案，物業(yè)管理企業(yè)應隨后立即籌備一份旨在使該措施付諸實施的正式計劃，并在第一次會議后一個月內召開受影響產權人第二次會議對該計劃進行討論。

3． 如果在受影響產權人第二次會議中，上述計劃獲得通過(無論是否修改)，物業(yè)管理企業(yè)應通知所有受影響產權人。如在受影響產權人中有超過百分之五十的業(yè)權份額向物業(yè)管理企業(yè)書面贊同該計劃，則所有受影響產權人均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。

4． 如超過半數(shù)的受影響產權人在受損后一年內未能對計劃做出書面同意，則物業(yè)管理企業(yè)有權請求受影響產權人及抵押權人(如有)通過公開拍賣等方式轉讓所有大廈受損的單元，拍賣所得在先扣除應付之管理費及其他款項后，將按照個別產權人持有的業(yè)權份額歸還該受影響產權人或其抵押權人(如有)。

 

第十二章     違約責任

 

1.管理費及其他費用的追收及欠款滯納金

如任何產權人在規(guī)定日期之前仍未繳納當月的管理費或其他費用，則該產權人應向物業(yè)管理企業(yè)另外繳納遲交或欠交款項的滯納金(每日按0.3%，自應付之日起至實際支付日計算)以及物業(yè)管理企業(yè)為追討欠款而額外發(fā)生的業(yè)務、法律費用。若逾期十四天未付，則物業(yè)管理企業(yè)有權采取下列措施收取附加費用：

1.1        遲交或欠交款項的滯納金，每日按0.3%自應付之日起至實際支付日計算。

1.2        物業(yè)管理企業(yè)有權在大廈告示牌張貼欠款產權人單元及詳情，有權對欠款產權人提起訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、184條的規(guī)定采取減少損失的措施，直至該欠款產權人清償全部欠款、滯納金及手續(xù)費為止，而為追討所支出的費用也由該產權人或使用人承擔。

1.3        產權人欠交管理費或其他費用超過十二個月時，開發(fā)企業(yè)或管委會有權或授權物業(yè)管理企業(yè)向仲裁委員會或法院就追索欠費事宜提起仲裁或訴訟。在裁決書或判決書生效后，如產權人仍不履行該裁決或判決，物業(yè)管理企業(yè)有權向法院申請強制執(zhí)行。法院可要求產權人直接履行裁決或判決，也可視情況裁定查封產權人房產或拍賣、變賣該房產以償債。

1.4        各單元的產權人須承擔其單元使用人所拖欠的各項按本管理公約項下應繳納的費用，包括管理費，維修基金，管理費押金及單元內的水、電、燃氣、暖氣費及熱水費等。

2．大廈任何單元產權人直接或間接允許其單元的使用人對于本公約任何條款的不遵守、違反或不履行的行為均被視為該單元產權人的不遵守、違反或不履行本公約的行為，該單元的產權人對上述人士的行為及疏忽所導致的任何人身、物件或財產的損失負全責。

3．各產權人須負責及時通知其他產權人或物業(yè)管理企業(yè)有關單元內的損壞，并應防范單元受天災所損害。各產權人亦應負責單元內的各項維修，如有關產權人沒有及時妥善處理其單元內的維修工作而引起其他產權人的損失、受騷擾或其所擁有單元的破壞，物業(yè)管理企業(yè)有權在緊急情況下進入有關單元進行相應處理安排，而該產權人須負擔所引起的一切費用。

4．違反本公約規(guī)定的產權人需就所引致的損失向其他產權人或物業(yè)管理企業(yè)負責及支付有關費用等。

5．如大廈產權人或使用人違反大廈管理公約，物業(yè)管理企業(yè)應盡量使用可行的方法制止此等違法行為，并向違約者追討賠償及費用。

 

第十三章    糾紛解決方式

 

    所有受本公約約束的各方當事人倘因本公約條款發(fā)生爭議，應首先用協(xié)商辦法解決，如協(xié)商不成，可向大廈所在地有管理轄權的法院提起訴訟。

 

 

房屋質量保證書

 

 

1.  依據(jù)

按《中華人民共和國建筑法》、北京市政府有關法規(guī)和雙方合同約定，在保修期內的建筑和安裝工程、市政工程，如因我公司施工及采購材料所造成的工程質量缺陷，均負責維修。

2.  房屋

2.1質量標準：本工程為北京市質量監(jiān)督部門核定的合格工程。

2.2本工程結構，設計基準期為70年。

2.3承諾以下保修內容

房屋質量部分

2.3.1 屋面防水工程保修三年；

2.3.2 墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室及管道滲漏保修一年；

2.3.3 墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；

2.3.4 地面空鼓開裂、大面積起砂保修一年；

2.3.5 門窗翹裂、五金件損壞保修一年；

2.3.6 管道堵塞保修二個月；

2.3.7 燈具及電器開關保修六個月；

2.3.8 衛(wèi)生潔具（如有）保修期一年；

2.3.9 凡開發(fā)商采購設備均按該設備生產廠承諾的設備保修期限提供保修；

2.3.10  其它有防水要求的房間滲漏保修一年；

2.3.11  電梯設備安裝工程保修一年；

2.3.12  建筑裝飾裝修工程保修一年；

2.3.13  供熱系統(tǒng)保修為一個供暖期；

2.3.14  其它保修項目按國家或政府部門有關規(guī)定執(zhí)行。

2.4  保修工作自接到入伙通知書之日起執(zhí)行（入伙通知書發(fā)放時間按合同規(guī)定執(zhí)行）。業(yè)主（使用人）報修請與----------物業(yè)公司聯(lián)系，保修工作執(zhí)行日期：自接到通知書24小時內與有關單位核準后，確屬保修內容的，開始維修；遇工程特殊質量緊急問題，接業(yè)主（使用人）通知起24小時內，我公司保證上門與業(yè)主（使用人）共同核查核實，商議確定維修項目，并派人進行維修。

2.5  因業(yè)主（使用人）自行打鑿、拆除等破壞結構的，不在保修范圍內。因業(yè)主（使用人）使用不當而造成的損壞、超出保修期的自然損壞以及業(yè)主（使用人）再裝修造成的損壞，不屬于保修內容。維修只收取工、料費。

2.6  超過保修期后出現(xiàn)的影響使用功能的問題，由物業(yè)公司負責維修，若物業(yè)公司難于維修時，可委托開發(fā)商代維修，需收取工、料費。

3.  房屋市政工程保證

3.1   公共市政工程包括：燃氣、自來水、污水、雨水、電力、電信、道路、供暖、圍墻、保安室、綠化工程、配電室、電話交接間。

3.2   等級標準：全部為合格以上工程。

3.3   質量保證范圍：

3.3.1  保安系統(tǒng)

3.3.1.1   達到北京市公安局保安設施管理標準；

3.3.1.2   保安系統(tǒng)保修期為一年。

3.3.2  給水

3.3.2.1   達到北京市衛(wèi)生防疫站水質驗收標準；

3.3.2.2   供水壓力達到北京市自來水公司供水壓力標準；

3.3.2.3   供水設施保修期為市政開閘供水后一年。

3.3.3  燃氣

3.3.3.1   達到北京市燃氣公司供氣標準；

3.3.3.2   供氣設施保修期為空房接通燃氣后一年。

3.3.4  污水

3.3.4.1   達到北京市市政物業(yè)公司排污標準；

3.3.4.2   排污設施保修期為領取市政通水證后一年；

3.3.4.3   化糞池按照設計規(guī)范要求每半年清淘一次。

3.3.5  雨水

3.3.5.1   達到北京市市政物業(yè)公司雨水排放標準；

3.3.5.2   雨水排放設施保修期為領取市政通水證后一年。

3.3.6  電力

3.3.6.1   達到北京市供電局用電標準；

3.3.6.2   供電設施保修期為大廈竣工后一年；

3.3.6.3   配電室保修期為竣工后一年。

3.3.7  電信

3.3.7.1   達到北京市電話局電話使用標準；

3.3.7.2   電信設施保修期為大廈竣工后一年。

3.3.7.3   電話交接間保修期為竣工后一年。

3.3.8  道路

3.3.8.1   達到北京市公用事業(yè)監(jiān)督站驗收標準；

3.3.8.2   道路保修期為竣工后一年。

3.3.9  綠化

3.3.9.1   達到北京市園林局驗收標準；

3.3.9.2   綠化保修期為竣工后一年。

3.3.10圍墻、保安室

3.3.10.1 達到北京市質量檢查站標準；

3.3.10.2 保修期為竣工后一年。

3.3.11路燈

3.3.11.1 達到北京市供電局驗收標準；

3.3.11.2 保修期為竣工后一年。

3.3.12消防

3.3.12.1 達到北京市消防局消防要求；

3.3.12.2 保修期為竣工后一年。

以上保證條件在大廈竣工之日起同時具備。

4.  本房屋質量保證書將在業(yè)主（使用人）與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時交付業(yè)主（使用人）。

5.  保修期之后公共部分的維修維護由物業(yè)公司負責。

6.  本說明書由----------負責解釋，并有權對其進行修正。

 

 

房屋使用說明書

 

 

祝賀您成為“----------”的一員，在此我們對您的入住表示熱烈歡迎，以下是我們?yōu)槟峁┑摹?span>----------”(以下簡稱“大廈”)及配套設施的使用說明書，請您仔細閱讀。

 

1．   ----------總貌

1.1    地理位置：----------

開 發(fā) 商：----------

設計單位：----------

施工單位：----------

監(jiān)理單位：----------

1.2            ----------占地面積約----平方米，總建筑面積----平方米，設有地下立體停車場以及各種配套設施供業(yè)主享用。

2．   建筑和結構

2.1            大廈設有物業(yè)管理值班室，進入電梯或樓梯可到達各樓層，也可直接進入地下一層、二層、三層。

2.2            大廈地下設有高、低壓配電房、水泵房、消防及生活水池、電話室等設備用房，并設有通道進入地下停車場。

2.3            大廈的核心公共設施部分包括樓梯間、電梯間、管道井、通向各套單元間的內廊及其相關的設備設施。平時由物業(yè)管理人員負責管理。

2.4            大廈的樓頂設有電梯機房和消防及生活水箱，一般情況下，非物業(yè)管理人員不得進入機房重地。

2.5            大廈內住戶將垃圾裝入塑料袋扎緊后放置于每層垃圾間，由物業(yè)管理清潔人員負責統(tǒng)一清理。

2.6            大廈標準層高為----米。

2.7            大廈內的入戶門均為櫻桃木實木門，門鎖為高級防盜鎖；大廈內的窗戶為塑鋼玻璃窗和玻璃幕墻窗。

2.8            大廈向住戶交房標準見《北京市內銷商品房預售契約》(附件內容)。

2.9            住戶對房屋驗收后，若在使用過程中出現(xiàn)屬于《----------房屋質量保證書》內注明應負責的工程質量問題，由物業(yè)公司派人修理；若屬于住戶使用不當損壞的，由業(yè)主負責。

2.10        大廈現(xiàn)有分戶墻為鋼筋混凝土墻，室內隔墻為陶粒空心磚墻及輕質隔墻板，外墻內側設有保溫層，業(yè)主裝修嚴禁自行開洞拆改，破壞墻體和樓板，由此產生的后果由業(yè)主負責。

2.11        大廈樓面荷載設計值為150kg/m²，希望住戶們在室內搬放重物時，防止超重和強烈沖擊，以免影響結構安全。

2.12        大廈內衛(wèi)生間（高度為1.8米）、廚房（高度為0.3米）已做防水處理，一般房間和陽臺未做防水層，請住戶在裝修階段及平時清掃地面衛(wèi)生時，應使用濕拖把，嚴禁用水沖洗，以免因滲水影響下層住戶的裝修和正常生活，引起不必要的糾紛及經濟損失。

2.13        衛(wèi)生間設排氣道、廚房間設煙道，請住戶在安裝抽油煙機時，風管排煙從煙道走，平時使用廚房時，應把廚房門關緊，不讓油、氣體、蒸汽進入房內，以防止墻面、門窗污染，以及墻面、頂棚因受潮而引起鼓包起皮。

2.14        大廈B座單元內設有小型中央空調系統(tǒng)，嚴禁住戶再安裝分體空調。

2.15        住戶搬進單元后，要保持室內經常通風，以便排出裝修產生的有害氣體，每次通風結束后，要及時關好窗戶，防止玻璃意外損壞和家具門扇的變形。

2.16        大廈外窗玻璃由物業(yè)公司指定清潔公司定期清潔。住戶如自行擦拭室內玻璃窗時，請不要直接踩在窗臺上，以免發(fā)生危險。

2.17        住戶在自行裝修時，嚴禁往便池或水池中倒入水泥、灰渣、拖把布條等雜物，以免堵塞下水管道。

2.18        電梯：大廈安裝使用三菱電梯公司生產的GPSⅡ速度為1.5m/s電梯。

2.19        本樓內設有供水、排水、供電、供暖、供熱水、電話、消防、可視對講、有線電視、紅外線安防、燃氣泄漏、探測報警、門禁一卡通等系統(tǒng)、各系統(tǒng)均按設計文件要求安裝完畢并經驗收合格。

2.20        每個單位地面下敷設有水管、電線等管線，嚴禁破壞地面或在地面下打洞鉆孔。

2.21        大廈設有地下停車場，停車泊位195個；停車場為雙層車位，車輛進出實行磁卡自動化管理。

3．   系統(tǒng)設施

3.1    供水

3.1.1.          供水系統(tǒng)由市政自來水經加壓后供至住戶家中，以確保供水壓力穩(wěn)定。每戶水表屬磁卡式水表，住戶可自行查看并確認用水量。住戶入住后可直接使用用水設施，因供水水源為城市管網提供，水質為非直接飲用水，請住戶在使用過程中注意，如需改變用水設施，請與物業(yè)公司聯(lián)系。

3.1.2.          大廈配有家用燃氣爐熱水供應系統(tǒng)，供水溫度可自行調整。住戶可自行查看并確認，戶內熱水支管采用聚丁烯管，杜絕了銹水。住戶應注意此水質為非直接飲用水。

3.1.3.          系統(tǒng)供水由外部城市管道供給，如遇停水，請及時與物業(yè)公司取得聯(lián)系。

3.1.4.          生活用水總干管上裝有紫外線消毒器，對供水進行再次消毒處理，水質經衛(wèi)生防疫站檢驗合格。

3.1.5.          閥門水龍頭不宜擰得太緊、開得太大，管線接頭部位應防止撞擊，以防松動發(fā)生滲漏。

3.1.6.          當閥門、水嘴需要更換或維修時，要找專業(yè)維修人員進行修理或與物業(yè)公司聯(lián)系。

3.1.7.          總閥門的開、閉必須由物業(yè)管理人員操作。

3.1.8.          當用戶開啟水嘴而沒水時，切記關閉好水嘴，以防系統(tǒng)來水時造成跑水事故。

3.2    排水

3.2.1.          排水系統(tǒng)為城市管道排放，滿足排放要求。該系統(tǒng)包括污水排放系統(tǒng)、廢水排放系統(tǒng)和雨水排放系統(tǒng)，污廢水系統(tǒng)包括廚房排污、盥洗排污必備的下水道、地漏設備。使用中請住戶注意嚴禁固體垃圾流入其中，以免造成排放系統(tǒng)堵塞。

3.2.2.          地漏扣碗要定期清洗，保持暢通，避免雜物流入后堵塞管道而由此產生異味。

3.3    供電

3.3.1.          住戶單元內供電電壓220V，電流10A（40A），電表為磁卡式A-A表，電費按每戶實際用量由住戶到銀行自行交納，供電系統(tǒng)包括用電插座及暗裝線路，住戶電表箱設在公共樓道內。

3.3.2.          如供電系統(tǒng)出現(xiàn)使用故障，請及時通知物業(yè)公司，處理時限為接到通知后24小時之內；如遇城市電網事故，處理時限為48小時之內。

3.3.3.          本大廈戶內電源插座電壓為220V，每個房間一般不少于2組電源插座(衛(wèi)生間為一組220V)。

3.3.4.          根據(jù)電表容量使用電器用具，不得超量使用，以免造成線路和電表損壞。

3.3.5.          拔插頭時，應確定電器處于不工作狀態(tài)，以免造成線路和電表損壞。

3.3.6.          更換燈泡，燈管時應切斷電源后進行，不得帶電更換。

3.3.7.          若改動電路，必須由專業(yè)人員操作，以免造成線路錯接、損壞用電設施。

3.3.8.          修理或更換插座、燈具時，要先切斷電源開關，必要時應請專業(yè)人員現(xiàn)場處理。

3.3.9.          如保險裝置發(fā)生故障，應及時通知物業(yè)公司派電工維修，排除故障，不得隨意加大規(guī)格，不得用鉛(鐵)絲等代替保險絲，以保證線路、電器及人身安全。

3.4    燃氣

3.4.1.          供氣系統(tǒng)供給低壓燃氣供廚房灶具使用，燃氣表設置于每戶廚房內，燃氣費按用量由住戶向銀行繳納。

3.4.2.          戶內設有燃氣管道閥門，如不使用時，請住戶自行關閉灶前閥門。如長期外出，請將燃氣表前閥門關閉，以避免泄漏事故發(fā)生，若一旦發(fā)生燃氣泄漏事故，應立即關閉此閥門。

3.4.3.          燃氣系統(tǒng)設備包括：計量表、控制閥門、供氣管道。如燃氣系統(tǒng)在使用時發(fā)生故障，請速與物業(yè)公司取得聯(lián)系，進行處理，處理時限為自通知之時起24小時之內，城市燃氣管網事故處理時限按燃氣公司指定時間為準。

3.4.4.          本大廈所配置的燃氣系統(tǒng)設備均為北京市燃氣公司認可，并檢驗合格。使用詳見說明書。

3.4.5.          使用時用戶對表、閥門、管及其它燃氣用具等應定期用肥皂水進行檢查有無漏氣或損壞。

3.4.6.          對入戶的燃氣管道和燃氣設備，尤其是表類、灶類要保持無油污、無銹、無其它污物。

3.4.7.          已安裝好的管道及燃氣設備是經過嚴格檢查驗收的，安全用氣至關重要。在進行二次裝修時，嚴禁將燃氣表閥門及管道封閉，以便專業(yè)人員進行檢修，避免發(fā)生滲漏事故。住戶對燃氣表、閥門、管道也不得隨意改、裝、接，如要改變必須報告物業(yè)公司請燃氣公司專業(yè)人員處理。

3.4.8.          用戶在使用燃氣時，如發(fā)現(xiàn)管道或其它設備有異味，爐灶火小等異?，F(xiàn)象，應及時關閉閥門，并通知物業(yè)公司或專業(yè)部門，由專業(yè)人員進行維修。

3.4.9.          為保障用氣安全，單元廚房內設燃氣泄漏探測報警。

3.5    供暖

3.5.1    供暖系統(tǒng)由家用燃氣暖氣系統(tǒng)供給，供暖溫度可根據(jù)個人需要進行調節(jié)。

3.5.2    管道散熱片、戶內供熱管道、閥門及調節(jié)閥等供暖設備如出現(xiàn)質量問題，請與物業(yè)公司聯(lián)系，處理時限為自通知之時起24小時之內。

3.5.3    供暖系統(tǒng)須定期檢查。

3.5.4    供暖過程中住戶如發(fā)現(xiàn)風機盤管出現(xiàn)異常、不熱及管道泄漏等問題，請通知物業(yè)公司派專業(yè)人員維修、調試，住戶不得私自改動暖氣系統(tǒng)管道、暖氣片及閥門。二次裝修變動要與物業(yè)公司聯(lián)系，由專業(yè)人員施工，以防造成系統(tǒng)紊亂，發(fā)生事故。

3.6    通訊

3.6.1    電信系統(tǒng)為城市管網通訊系統(tǒng)。

3.6.2    有關電話報裝業(yè)務，請與物業(yè)公司聯(lián)系。

3.7    消防

3.7.1    本樓公共區(qū)域設火災自動報警系統(tǒng)，公共部分均設有煙感探測器，各種探測信號傳輸?shù)较辣O(jiān)控室，出現(xiàn)報警信號后，值班人員將及時趕到，如出現(xiàn)嚴重火災，值班人員會啟動每層的警鈴及廣播通知住戶，迅速撤離。

3.7.2    為了能及時撲滅火災和減少火災給住戶帶來的損失，不得在通道消火栓和其它消防設備四周堆放雜物。

3.7.3    樓內每層均設有消火栓箱，遇到火災時，首先拉開消防箱門，取下木錘打碎火警緊急按鈕盒上的安全玻璃，紅色指示燈亮后即可自行報警或直接啟動水泵，然后迅速取下箱內托架上的水龍帶及彈簧夾上的水槍，將水帶一頭接在消火栓口上，另一頭接上水槍，打開消火栓即可滅火，消火栓閥門順時針為關，逆時針為開。

3.7.4    如遇消防箱門鎖閉時，可將箱門玻璃打碎，之后進行上述操作。

3.7.5    地下車庫設消防自動噴淋系統(tǒng)，一旦發(fā)生火災，噴淋頭自噴水滅火。

3.8    保安系統(tǒng)

3.8.1    大廈采用車庫、門禁一卡通系統(tǒng)。

3.8.2    大廈設有紅外線安防系統(tǒng)。

3.9    有線電視系統(tǒng)

本大廈每戶的客廳和臥室均設有電視天線插孔，為保證收視質量，每個出線口限接一臺電視機。

4.        衛(wèi)生間

每個單元衛(wèi)生間設有上下水管道，衛(wèi)生潔具已安裝，座便器為----------牌座便器；為節(jié)約用水，大廈內安裝的大、小座便器分別有3或6升排水按鍵。

5.        重要提示

5.1        由于大廈是經過北京市質量監(jiān)督部門驗收合格的房屋工程，住戶入住進行再裝修時，對于承重結構、防水工程(衛(wèi)生間、層面、地下室)外墻內側保溫工程、外飾面(指外墻裝飾及所有外墻上的門和窗)、各系統(tǒng)管線(指供水、排水、燃氣、供電、供熱、通訊、消防、保安、通風、空調、有線電視、電梯系統(tǒng))及樓內公共部分裝修均不許改動。

5.2        若確因需要進行部分或少量拆改，須在保證本樓安全及功能不受影響的前提下，正式提出書面申請，陳述原因，提出可行的整改方案，并執(zhí)行物業(yè)管理的有關規(guī)定，經物業(yè)公司認可，并請專業(yè)人員復核、確認后，方可實施。

5.3        因住戶使用不當或擅自改動結構、設備和不當裝修造成質量問題或其他住戶損失，由責任人承擔相應責任。

6.        本房屋使用說明書在住戶與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時交付住戶。

7.        本說明書由----------負責解釋，并有權對其進行修改后通知住戶。

 

 

----------公司

 

 

服務指南

 

 

1. 前言

 

歡迎閣下成為----------的業(yè)主（使用人）。

 

我司希望閣下貴為尊貴的業(yè)主（使用人），不但能擁有優(yōu)越的居住環(huán)境，更能在完善設施的情況下，享受我們提供的優(yōu)質服務。

 

此《服務指南》旨在介紹大廈內的設施設備及服務，闡明業(yè)主（使用人）所享有的權利和義務，指導業(yè)主（使用人）如何防止及應付一些可能發(fā)生的問題。請妥善保存此指南，以便隨時翻閱。

 

    倘若閣下有其他咨詢，請與物業(yè)公司聯(lián)絡，我們樂意隨時為您提供服務。

 

 

                                     ----------物業(yè)公司  謹啟

                                             年     月     日

2．一般事項

2.1   物業(yè)公司

物業(yè)公司是負責----------日常的管理運作，包括接受及處理業(yè)主（使用人）的問詢及投訴，從而能令業(yè)主（使用人）與物業(yè)公司建立一個良好的關系。

物業(yè)公司地址：                           。

電話號碼：                            。G

傳真號碼：                            。

工作時間：星期一至星期五  早上8:00至晚上17:00

在上述時間外，物業(yè)公司亦有管理人員當值，負責24小時的保安工作。因此業(yè)主（使用人）可致電物業(yè)公司服務熱線電話：                  。

2.2   管理費支付方法

閣下將會接到物業(yè)公司發(fā)出的“繳費通知書”。請于每月的首五日內（如遇節(jié)假日自然順延）到物業(yè)公司清付管理費及其他有關費用。

2.3   業(yè)主（使用人）非接觸式感應卡

業(yè)主（使用人）在入住后將會由物業(yè)公司發(fā)出業(yè)主（使用人）磁卡，供業(yè)主（使用人）進出大廈及使用大廈設施，若業(yè)主（使用人）要求補發(fā)業(yè)主（使用人）卡，業(yè)主（使用人）須繳付制作費。

2.4   室內裝修申請

業(yè)主（使用人）如要進行室內裝修，須由施工單位到物業(yè)公司領取相應資料，并申報施工審批，經審批合格后，方可進行施工。

2.5   改建及增建事宜

一切改建、加建事宜均需事前向物業(yè)公司申報，并得到物業(yè)公司書面許可并辦理相關手續(xù)后，才可施工。

物業(yè)公司有權拒絕一切不合乎國家及本大廈相關規(guī)定的增建物和改建工程，因此業(yè)主（使用人）須在工程進行前參閱及遵守《裝修管理規(guī)定》。

2.6   維修及保養(yǎng)

業(yè)主（使用人）如要求維修戶內設施，如供電、排水系統(tǒng)等，可致電物業(yè)公司服務熱線電話：                    。

物業(yè)公司將依據(jù)《----------房屋質量保證書》標注的維修保養(yǎng)規(guī)定提供服務。如因使用不當導致?lián)p壞，由業(yè)主（使用人）自行負擔維修費用。

物業(yè)公司會盡快安排工程人員為業(yè)主（使用人）處理相關維修事宜。業(yè)主（使用人）可參閱維修報價表及在維修工作修復后，簽署維修工作單，物業(yè)公司將會業(yè)主（使用人）簽署的維修工作單，將費用計入《繳費通知書》，以便閣下付費。

2.7   告示牌

請業(yè)主（使用人）隨時留意大廈大堂的告示牌，以了解大廈管理的重要信息。

2.8   保險

物業(yè)公司已為大廈房屋結構及公共區(qū)域設備設施購買“財產一切險”、“機器損壞險”和“公眾責任險”，業(yè)主（使用人）對于自己單元內的財產，須自行安排購買保險。

2.9   業(yè)權（使用權）轉移

貴單元若發(fā)生業(yè)權（使用權）轉移，須立刻以書面形式通知物業(yè)公司，以便我們?yōu)樾吕蠘I(yè)主（使用人）辦理相關手續(xù)，延續(xù)我們的管理和服務。

2.10 水牌

貴單元若使用水牌，須以書面形式通知物業(yè)公司，提供貴單元號碼及水牌上需注明的名稱，并與物業(yè)公司簽訂租賃協(xié)議，物業(yè)公司進行統(tǒng)一制作（免制作費）后使用。

3．收樓須知

3.1   收樓手續(xù)

具體內容請參看業(yè)主（使用人）《房屋交付（入?。┩ㄖ獣贰?span>

—  業(yè)主（使用人）須在收樓前事先與物業(yè)公司預約。

—  攜帶包括（但不僅限于）收款證明書、購房合同、本人有效身份證件等資證。

—  另需繳付各項費用，包括（但不僅限于）首月物業(yè)管理費、管理費押金等。

—  業(yè)主（使用人）須檢視單元內的設備是否妥當。

—  在交驗表格上簽署驗收。

—  領取單元鑰匙。

注：“管理費起計日期”：自業(yè)主（使用人）收樓日起計管理費。

3.2   遺漏工程

業(yè)主（使用人）如發(fā)現(xiàn)單元內有任何遺漏工程，須于48小時內與物業(yè)公司聯(lián)絡，物業(yè)公司將會與承建商聯(lián)系，并盡快安排修理工作，逾期者則被認為業(yè)主（使用人）已確認單元的設施設備完好。

3.3   業(yè)主（使用人）登記

業(yè)主（使用人）須填寫“業(yè)主（使用人）聯(lián)絡資料登記表”以便緊急情況時可與業(yè)主（使用人）聯(lián)絡。

3.4   裝修事宜

業(yè)主（使用人）進行裝修工程，以不危害及損壞其結構、公共設施及他人為原則。業(yè)主（使用人）須在裝修前細閱及遵守《裝修管理規(guī)定》，一切違約的工程，物業(yè)公司將會制止，而其間引起的費用則由業(yè)主（使用人）負責。

3.5   遷入須知

業(yè)主（使用人）須于遷入前三天通知物業(yè)公司，以便物業(yè)公司能調配人員，安排電梯及車位，供業(yè)主（使用人）使用。

業(yè)主（使用人）在遷入時須親自控制整個搬運過程，所有包裝箱、紙盒、廢物等須適當自理或堆放于指定地點，不可棄于公共區(qū)域。

4．大廈設備及設施

4.1   電力供應

每單元內設獨立電表，暗線安裝燈位、安全插座及電源開關。

為安全起見，業(yè)主（使用人）不可超負荷用電或私自維修電力供應裝置。

4.2   消防設備

大廈公共地區(qū)設有消防栓及滅火器。

4.3   電梯

大廈內電梯為業(yè)主（使用人）提供24小時服務。

請業(yè)主（使用人）不要利用電梯搬運自行車。如攜帶寵物，需征得同乘人的同意，否則請等到無其他人乘梯時單獨乘坐，并保證寵物不在電梯內便溺。

4.4   燃氣

每戶均提供天然氣。開啟時間由燃氣公司通知。

4.5   熱水

每戶均提供家用燃氣爐，可供應熱水，設獨立水表，如發(fā)現(xiàn)供水系統(tǒng)出現(xiàn)故障，請盡快通知物業(yè)公司。

4.6   有線電視

每戶均可接收北京地區(qū)有線電視節(jié)目。

4.7   供暖

由家用燃氣爐供給，可根據(jù)需要調節(jié)溫控裝置。

4.8   家用中央空調系統(tǒng)

中央空調系統(tǒng)提供制冷，可根據(jù)需要調節(jié)溫控裝置。

4.9   電話插座

每戶提供兩條直線電話插孔。

4.10 地下停車場

大廈地下一層、二層、三層設有停車場，提供充足的停車泊位及泊車自動控制系統(tǒng)。請業(yè)主（使用人）對號泊車。

4.11 信箱

每戶均設有私人信箱，業(yè)主（使用人）可在入住后到物業(yè)公司領取信箱鑰匙。

5．規(guī)則及條例

    業(yè)主（使用人）及訪客須遵守下列規(guī)則及條款，而物業(yè)公司有權根據(jù)廣大業(yè)主（使用人）的利益和實際情況作出修改及增加。

5.1   水、電、燃氣使用管理規(guī)定

5.1.1  水

5.1.1.1本大廈采用ＩＣ卡取水方式，業(yè)主（使用人）應預付充足水費，以免造成不便。

5.1.1.2大廈內的給排水管道由物業(yè)公司負責養(yǎng)護維修，業(yè)主（使用人）不準隨意拆卸、安裝、更改管線。如業(yè)主（使用人）確需增建，必須事先書面申明理由提交施工方案及圖紙，經物業(yè)公司批準后，由專業(yè)隊伍施工，非專業(yè)隊伍不得進入大廈施工。如自行施工，產生的一切不良后果，均由業(yè)主（使用人）承擔一切責任。

5.1.1.3業(yè)主（使用人）應愛護水表和其他公共管線設備，如發(fā)現(xiàn)管道設備損壞和供水不暢，應及時報修，由物業(yè)公司負責維修。單元內維修費用由業(yè)主（使用人）承擔。

5.1.2  電

5.1.2.1本大廈采用ＩＣ卡取電方式，業(yè)主（使用人）應預付充足電費，以免造成不便。

5.1.2.2電路出現(xiàn)故障，應通知物業(yè)公司檢查維修，不能私自觸動公共配電設施，尤其在停電時不得私自作業(yè)。如因私自作業(yè)造成公共配電設施損壞，應負全部責任。

5.1.2.3偷用公電將按供電局有關規(guī)定處理，由此造成的經濟損失、人身傷害責任自負。

5.1.2.4業(yè)主（使用人）如需特殊用電，可向物業(yè)公司提出申請，并接受監(jiān)督指導，保證安全用電。

5.1.3  燃氣

5.1.3.1本大廈采用ＩＣ卡方式使用燃氣，業(yè)主（使用人）應預付充足燃氣費，以免造成不便。

5.1.3.2業(yè)主（使用人）發(fā)現(xiàn)燃氣灶具、燃氣表及其他設備有故障時，應及時報修，不要私自拆裝檢修，以避免造成意外事故。凡違反燃氣公司有關規(guī)定，私自違章作業(yè)者所造成的經濟損失與人身傷害，均由其自身承擔全部責任及賠償。

5.1.3.3晚間入睡前要關閉燃氣開關，認真檢查燃氣設備，發(fā)現(xiàn)有漏氣現(xiàn)象及時向物業(yè)公司報修，切勿延誤時間。

5.2   電信及有線電視收視使用管理規(guī)定

5.2.1  電話

5.2.1.1未經物業(yè)公司同意，業(yè)主（使用人）不得私拆電信線路，如違章施工，造成通訊中斷，由肇事者承擔由此引起的經濟和法律責任。

5.2.1.2電話使用、安裝、拆移、更名、過戶等都要按電話局規(guī)定辦理，電信線路有故障時，請及時向電話局報修，不要自私拆檢，以避免發(fā)生大范圍通訊障礙。

5.2.2  有線電視收視

5.2.2.1電視接收和放送設備及線路設施由物業(yè)公司負責養(yǎng)護。電視節(jié)目內容的播放均按政府有關部門規(guī)定實施。

5.2.2.2當收視效果不好，或者電視信號接收發(fā)生故障，請及時通知物業(yè)公司派專業(yè)人員聯(lián)系進行維修。

5.3   樓區(qū)車輛交通管理規(guī)定

5.3.1  車輛進入大廈區(qū)域必須持物業(yè)公司核發(fā)的車輛通行證，無證車輛需停車登記，由保安人員核準后放行。

5.3.2  禁止4噸以上貨車或大、中型客車進入地下停車場。

5.3.3  進入大廈區(qū)域的車輛必須遵守大廈區(qū)域內交通標志和服從保安人員的指揮。

5.3.4  車輛駛入大廈區(qū)域應減速行駛，不準鳴笛，如損壞路面或公共設施，必須按價賠償。

5.3.5  車輛駛入大廈區(qū)域后不得隨意停放、違例泊車、占用公共道路。

5.3.6  不得在停車場主干道上裝卸貨物，不得在公共區(qū)域修理汽車，以保證道路暢通。

5.3.7  嚴禁車輛駕駛員在大廈區(qū)域道路上隨意亂拋車上廢物及垃圾，一經查實，將負責支付清潔費。

5.3.8  為杜絕意外事故，保證大廈安全，嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕品的車輛進入大廈區(qū)域。

5.3.9  非業(yè)主（使用人）的自行車、摩托車不得駛入大廈區(qū)域，一律停放在大廈區(qū)域外。業(yè)主（使用人）聘用員工的車輛請到物業(yè)公司領取車牌，憑車牌出入大廈大門。

5.3.10            嚴禁在停車場內沖洗各種車輛。

5.4   大廈區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

5.4.1  業(yè)主（使用人）的生活垃圾袋裝后放于指定地點，由清潔人員負責清倒，請不要亂扔亂拋垃圾袋。

5.4.2  進入大廈區(qū)域的人員要保護環(huán)境整潔，不準隨地吐痰，不準亂扔果皮、煙蒂、雜物等。嚴禁隨地大小便。違者將負責清掃現(xiàn)場。

5.4.3  業(yè)主（使用人）飼養(yǎng)寵物必須獲得政府有關部門及物業(yè)公司批準，并保證不會擾及其他業(yè)主（使用人），寵物在公共區(qū)域所造成人身傷害事故及影響清潔衛(wèi)生的后果，由飼養(yǎng)業(yè)主（使用人）承擔全部經濟和法律責任。

5.4.4  大廈的公共區(qū)域不得張貼海報、廣告和各類宣傳資料。建筑物外墻上均不得亂涂、亂畫、亂寫，違者應負責清洗粉刷費用。

5.4.5  凡亂倒垃圾、污水、雜物，污染公共地方者必須負責清掃現(xiàn)場并受到罰款處理，如由此引起下水道堵塞或損壞，均應負責全部修理費用。

5.4.6  為保持公共環(huán)境整潔和寧靜，業(yè)主（使用人）不得在公共區(qū)域內，以及晚間22:00到早晨7:00之間進行有可能騷擾鄰居的如彈奏樂器、使用大功率音響器材的行為。

5.4.7  要保持公共通道的整潔，業(yè)主（使用人）請勿在道路上亂停放各種車輛，大廈區(qū)域不得清洗車輛，不得影響道路整潔和影響鄰居環(huán)境衛(wèi)生，違者將負責全部清洗費用。

5.5   消防管理規(guī)定

5.5.1  業(yè)主（使用人）須遵守已簽署的有關《----------治安、消防協(xié)議書》。

5.5.2  大廈區(qū)域內所有消防設施不準擅自移動，不準用于其他作業(yè)，未經物業(yè)公司批準而擅自更動和使用消防設施者，給予罰款處理，情節(jié)嚴重者要負全部經濟和法律責任。

5.5.3  大廈區(qū)域內禁止燃放煙花爆竹，禁止裝載各類易燃易爆物品和劇毒物品的車輛進入大廈。大廈內不得儲存上述危險物品。

5.5.4  安全使用燃氣，不得隨意拆裝燃氣表和灶具及私接各種燃氣管線，燃氣泄漏及時報修。

5.5.5  業(yè)主（使用人）進行室內裝修，需增設電氣線路時，必須符合安全規(guī)定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路；使用易燃或可燃材料的，必須按規(guī)定進行防火處理。

5.5.6  大廈公共區(qū)域內進出的通道和道路必須保持暢通無阻，任何住戶不得占用或封堵，禁止在設立禁令的道路上停放車輛。

5.5.7  火警發(fā)生后，除滅火人員外，其他人員應迅速有序地轉移至安全地帶。

6．緊急情況應變措施

業(yè)主（使用人）須參閱下列預防措施以應不時之需。

6.1   家居防火辦法

6.1.1  切勿讓小孩擅取火柴及打火機。切勿讓小孩獨自留在家中。

6.1.2  家中電插座及電路均應裝妥空氣開關。

6.1.3  插座不可負荷過重。切勿將太多插銷插在三叉電座上。

6.1.4  切勿將電暖爐靠近易燃物品，暖爐附近須保持空氣流通，以免發(fā)生過熱情況。

6.1.5  就寢或外出前，請將所有電源、電器開關、燃氣及閥門關上。

6.1.6  應將煙頭及火柴的余燼弄熄。切勿在床上吸煙。

6.1.7  所有電器的電線及空氣開關應安裝妥當，并作定期檢查，以確保安全。

6.1.8  在浴室內觸電的危險性最大，故除電須刨所用的插口外，不應安裝其他插口。特別注意，切勿用濕手換燈泡。

6.1.9  切勿在走廊、梯間放置雜物，以免阻塞通道。

6.2   假如發(fā)生火警，應該

6.2.1  切記保持鎮(zhèn)定!

6.2.2  如火情來自室外，應緊閉房門，并用濕毛巾堵住門縫，并向門上淋水降溫。立即致電通知物業(yè)公司，尋求幫助，或打開窗戶呼救。

6.2.3  撤離火場時應使用緊急疏散樓梯，切勿使用電梯!如煙霧較多，應伏低身體爬行撤離。

6.2.4  通知家人立即離開住所，關上戶門，切勿慌張亂走。

6.2.5  保持冷靜，等待物業(yè)公司支援。

6.3   水浸

6.3.1  如發(fā)現(xiàn)漏水情況，請立刻通知物業(yè)公司或通知巡邏中的保安、管理人員。

6.3.2  須將單元內貴重物品移開水浸的地方。

6.3.3  將門關閉以防水流向其他地方，造成損壞。

6.4   燃氣泄漏

6.4.1  如發(fā)現(xiàn)泄漏燃氣，請立刻關閉所有有關燃氣用具及供氣閥門。

6.4.2  將戶門打開，讓空氣流通。

6.4.3  請勿開燈、撥電話和觸及電源。

6.5   電源中斷

6.5.1  電源若突然中斷，請立刻通知物業(yè)公司。

6.5.2  保持冷靜，待物業(yè)公司通知最新情況安排。

6.5.3  業(yè)主（使用人）若離開單元，請將窗戶緊閉及確認所有電器電源已處于關閉狀態(tài)。

6.6   鑰匙遺失

業(yè)主（使用人）如遺失鑰匙，請立即把門鎖更換，以防偷竊事情發(fā)生。

6.7   地震

6.7.1  保持鎮(zhèn)定，迅速撤離或躲在桌子或堅固的結構下尋求掩護。

6.7.2  遠離窗戶、玻璃隔板、架或懸掛的物件。

6.7.3  地震時不要躲在樓梯底下。

6.7.4  準備應付余震。

6.7.5  地震停止時使用緊急疏散樓梯撤離，切勿使用電梯!

6.7.6  如單元受到破壞，立即通知物業(yè)公司。

7．常用電話索引

物業(yè)公司電話：                       中控室電話：                 f

火    警：119         匪  警：110           市急救中心：120

查詢氣象：121         障礙臺：112           EMS上門取件：185

市話查號臺：114

----街道辦事處：----------           -- -- 派 出 所：----------

燃  氣  公  司：----------           燃  氣  搶  修：----------

--  --  醫(yī)  院：----------           搬  家  公  司：----------

 

----------物業(yè)公司 

------年----月

 

 

裝修辦理流程說明

 

 

1.   裝修申請前，請詳細閱讀《----------裝修管理規(guī)定》。

2.   由裝修公司詳細填寫《裝修申請表》中的裝修項目并附圖紙。同時，物業(yè)公司、業(yè)主與裝修公司簽署《裝修管理協(xié)議》及《----------二次裝修工程區(qū)域治安、消防安全承諾書》。

3.   裝修公司前往物業(yè)公司辦理裝修審批，請攜帶好以下資料：

3.1   裝修公司攜帶的文件資料

3.1.1    營業(yè)執(zhí)照副本及復印件（加蓋公司原始公章，外地施工單位須持進京施工許可證及其復印件）。

3.1.2    施工公司資質證明及復印件（加蓋公司原始公章）。

3.1.3    施工人員身份證復印件（外地人員須持務工證、暫住證及其復印件）。

3.1.4    裝修效果圖（視具體情況）、平面圖、節(jié)點圖及所有使用材料明細。

3.1.5    配電系統(tǒng)分布圖及詳細說明（配電圖紙應有線路原理圖、線路位置、燈具位置圖）。

3.1.6    綜合天花圖（包括照明、空調、新風、噴淋、煙感及其他吊頂內設備的設計方案）。

3.1.7    對地面、墻面、吊頂?shù)母难b需詳細說明并有裝修材料使用說明。

注：以上3.1.4—3.1.7中所涉及圖紙及說明需一式兩份。

3.1.8    裝修公司與業(yè)主（使用人）簽訂的裝修合同。

3.1.9  《----------裝修管理協(xié)議書》一份。

3.1.10《----------裝修施工申請表》一份。

3.1.11《----------二次裝修區(qū)域治安、消防承諾書》一份。

3.1.12施工人員1寸照片2張。

4.   裝修公司到物業(yè)公司查驗證明。

5.   物業(yè)公司在五個工作日內完成審批手續(xù)，并按《裝修申請表》上注明的聯(lián)系電話、地址，通知業(yè)主（使用人）及裝修公司。方案批準后，管業(yè)部及時通知業(yè)主（使用人）及裝修公司到管業(yè)部領取裝修許可證。

6.  裝修公司需交納的款項

6.1  裝修責任保證金----元（現(xiàn)金）。

6.2  施工人員1寸照片2張，辦理出入證收取押金--元/個，工本費--元/個。

6.3  裝修管理費：0.2元/m²/天。

6.4   租用滅火器，租金30元/個，押金150元/個

7.  裝修完畢，裝修公司需提前三天向管業(yè)部書面提請裝修驗收：

7.1  向管業(yè)部交回“裝修許可證”、“施工人員出入證”。

7.2  工程部檢查裝修項目。

7.3  管業(yè)部統(tǒng)計是否有違約現(xiàn)象。

8.  裝修完畢驗收合格后，請保存好收據(jù)，到財務部退回裝修責任保證金。

 

●  謹此聲明裝修公司的保證金不作為裝修質量保證金。

 

 

裝修管理規(guī)定

 

 

為了維護各位業(yè)主（使用人）的合法權益，保障大廈的結構、設備完好，營造舒適、安全的居住環(huán)境。根據(jù)市政府有關的房屋裝修管理法規(guī)，特制定《裝修管理規(guī)定》請照章遵守。

第一章   施工人員進出時間、路線及垃圾堆放地點

 

1.1   進入大廈路線

施工人員須從地下一層停車場乘坐施工專用電梯進入大廈。--號電梯去往各層房間。嚴禁使用未經防護的客用電梯。

1.2   施工時間

每日施工時間為上午8：00—12：00，下午14：00—18：00，如遇特殊情況需延長作業(yè)時間，要征得物業(yè)公司書面同意。

1.3   運送裝修垃圾時間、路線及堆放地點

施工垃圾需日產日清，垃圾清運時間為每日晚18：30至21：00之間，裝修公司施工人員將密封好的垃圾乘坐施工專用電梯（不得使用消防通道）運至裝修垃圾堆放處（暫定）。

 

第二章   一般事宜

 

2.1   為確保業(yè)主（使用人）室內裝修不致?lián)p壞大廈結構及設備，保證裝修質量，謹提醒業(yè)主（使用人）聘請負責、可靠、專業(yè)注冊的公司。物業(yè)公司可向業(yè)主（使用人）推薦經過資質確認的特約裝修公司。

2.2   業(yè)主（使用人）有義務督促裝修公司遵守協(xié)議條款，并按批準的裝修方案進行施工。如有違反，導致的一切后果由業(yè)主（使用人）負責。

2.3   業(yè)主（使用人）應密切關注其雇用的裝修公司的施工過程，其施工技術監(jiān)理由業(yè)主（使用人）自行聘任有監(jiān)理權的機構負責，同時應提醒施工人員注意以下行為：

2.3.1 施工前，請將房屋所有下水及管道地漏罩住，勿將混凝土、沙石、油漆等廢棄物倒入下水管道或地漏內。

2.3.2 搬運裝修材料時，切勿損壞電梯轎廂走廊、墻壁及其它公共地方的設施設備，如有遺散物應及時掃凈，以免造成設備失靈或損壞。

2.3.3 裝修材料須小心放置，以免從高處墜下，危及相鄰業(yè)主（使用人）或路人。

2.3.4 搬運裝飾材料、垃圾、裝修公司須按物業(yè)公司指定位置、方式和時間堆放并及時清運。搬運材料必須按指定電梯運載，并服從物業(yè)公司管理人員及保安人員的安排。切勿將垃圾、裝修材料直接倒入垃圾間或放置在公共部位。

2.3.5 每日裝修工作結束時，切記關閉所有的門窗、水源，切斷電源。

2.4   因裝修工程所引致大廈結構及設施損壞，包括業(yè)主（使用人）室內公用設備管線及異產毗連房屋的結構設備，均應由造成損害的責任業(yè)主（使用人）承擔責任及作出賠償。

 

第三章   施工配合管理

 

3.1   業(yè)主（使用人）的室內裝修應確保在三個月期限內完成。因特殊原因不能按期完工應向物業(yè)公司說明原因并征得書面同意。

3.2   為維護大廈的結構安全，確保裝修施工有序進行，物業(yè)公司有權控制進入大廈的裝修公司數(shù)量及施工人員人數(shù)。

3.3   所有出入大廈的裝修公司及施工人員應自覺地接受物業(yè)公司保安員的安全監(jiān)督管理。施工人員出入大廈大門及施工現(xiàn)場必須掛牌，出入證在規(guī)定的時間期限內有效，過期作廢。施工人員不得留宿業(yè)主（使用人）室內。

3.4   施工期間物業(yè)公司由管業(yè)部、工程部、保衛(wèi)部人員日常巡視，施工人員必須服從管理，如有嚴重違章現(xiàn)象或施工人員不服從管理，巡視人員有權停止其施工。

3.5   施工人員在作業(yè)中使用的易燃、易爆材料物品，其出入大廈、運輸、使用須接受保安員及巡視人員的驗證、查詢管理。作業(yè)現(xiàn)場須配備滅火器具以備緊急時應用，剩余的物料當日帶走，不得遺留大廈內。

 

第四章   竣工驗收

 

4.1   裝修工程完工后，由業(yè)主（使用人）先行對裝修工程進行驗收，并同裝修公司簽訂驗收合格書。業(yè)主（使用人）驗收合格后提前三天書面通知物業(yè)公司，管理人員匯同工程技術專業(yè)人員進行驗收。單項工程或防水隱蔽工程可在竣工前單獨進行驗收。物業(yè)公司驗收項目基本如下：

4.1.1 裝修手續(xù)是否齊全，是否按《裝修申請表》所列施工圖及設計方案進行施工；

4.1.2 是否在裝修過程中損壞公共設備；

4.1.3 是否遺留裝修物料垃圾于公共部位及場所；

4.1.4 增、改、建項目是否影響異產毗連物業(yè)的正常使用。

4.2   竣工驗收合格后，由物業(yè)公司各部門在《----------裝修質量驗收表》中填寫相應意見。若有某項未達要求，限期更正，再進行復驗，直至合格。若三次驗收不合格物業(yè)公司可授權特約裝修公司進行施工，因此而產生的費用由業(yè)主（使用人）承擔。

4.3   裝修公司憑《裝修許可證》辦理完工后的相關手續(xù)：

4.3.1 到物業(yè)公司退還《裝修許可證》、裝修人員《出入證》，若有遺失，扣除相應押金；

4.3.2 與物業(yè)公司約定材料、工具、設備等運出時間。

 

第五章   保證金的返還

 

5.1   裝修工程完工后，裝修公司憑各部門簽屬驗收合格的《裝修質量驗收表》、《付款內簽單》及保證金收據(jù)原件，前往物業(yè)公司財務部辦理領取保證金手續(xù)。

5.2   若一切手續(xù)辦理完畢，物業(yè)公司將在五個工作日內悉數(shù)免息返還保證金。

5.3   若發(fā)生損壞公用設施設備，裝修垃圾、剩余物品堆積占用公共部位場所，影響異產毗連物業(yè)正常使用的現(xiàn)象，則保證金暫被扣存。裝修隊應盡快改進，再次驗收合格后，返還保證金。

5.4   若發(fā)生裝修公司延期完成裝修工程或后期清理與修復不及時，物業(yè)公司可指定特約裝修公司進行處理，并按發(fā)生費用從保證金中扣除。若保證金不足以抵償費用，裝修公司應另行繳付款項。

 

第六章   有關增、改、建事項

 

6.1   室內地面裝修：

大廈為現(xiàn)澆框架剪力墻結構，地面承重荷載為150kg/m²，其地面裝修材料不得超載。

6.2   大廈外墻：

為保持大廈外貌，業(yè)主（使用人）不可加裝護欄、遮蓬、花架、招牌及其他裝置于大廈外墻壁上。

6.3   大廈公共區(qū)：

6.3.1   戶門的開啟方向不可變動；

6.3.2   戶門外的區(qū)域不可隨意圈占作私人用途。

6.4   電線改裝：業(yè)主（使用人）室內用電容量根據(jù)戶型不同為5KW—7KW業(yè)主（使用人）如需更改電線，增加用電容量，應向物業(yè)公司工程部報批并由工程部組織專業(yè)人員實施。

6.5   各種水、暖、氣管線：業(yè)主（使用人）戶內各種上下水、暖氣、廚房、衛(wèi)生間等，如提出更改需經物業(yè)公司工程部書面同意。燃氣管道更改需經燃氣公司批準，在物業(yè)公司備案。

6.6   大門燈飾：所有走廊及樓梯均已有充足的照明，業(yè)主（使用人）請勿在大門加設任何燈飾，以免防礙公共走廊的觀瞻。

 

第七章   違    約

 

7.1  違反北京市政府有關規(guī)定及本規(guī)定條款，由物業(yè)公司及有關行政主管部門給予停止施工、停業(yè)整頓的處理，并可處以收取違約金，情節(jié)嚴重的有權移交司法部門。

7.1.1  未取得建筑裝飾裝修資質證書而進行建筑裝飾裝修設計、施工的；

7.1.2  擅自超越資質證書許可范圍承包工程的；

7.1.3    未按審定的設計方案進行施工的；

7.1.4    施工過程中嚴重違反物業(yè)公司管理規(guī)定的；

7.1.5    拒絕接受物業(yè)公司管理及驗收的；

7.1.6    將不合格的材料、設備用于建筑裝飾裝修工程的；

7.1.7    破壞環(huán)境、危及人身安全及發(fā)生偷盜等犯罪行為的；

7.1.8    出賣、轉讓、出借、涂改、復制、偽造資質證書的。

 

第八章   其他事項

 

本規(guī)定條款內容對所有業(yè)主（使用人）具有同等法律約束力。若因本規(guī)定條款致使異產毗連業(yè)主（使用人）發(fā)生爭議，應首先采用協(xié)商辦法解決。如協(xié)商不成可向法院提起訴訟。

物業(yè)公司保留對本規(guī)定修改及解釋的權利。

 

第九章   房屋裝飾技術要求

 

9.1   大廈為剪力墻結構，室內地面承重荷載為150kg/m²，地面裝修不得超載。

9.2   在隔斷墻上粘貼磁磚應用建筑膠作為膠結材料，用水泥砂漿粘貼時，必須將原抹灰層鏟除。

9.3   在粘貼廚房、衛(wèi)生間地面裝飾材料前，必須對基層作防水處理，并按規(guī)定辦理蓄水24小時檢驗合格的閉水試驗。建議廚房的防水高度為0.3米，衛(wèi)生間的防水高度為1.8米。

9.4   陽臺欄板及地面不得粘貼除地板磚、硬木地板以外的裝飾材料。

9.5   戶內房屋裝修，其承重墻、共用部位隔斷墻、外圍護墻、抗震墻等墻體上不得隨意掏墻、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

9.6   衛(wèi)生間不得隨意變動下水排水甩口位置。

9.7   室內裝修要保證燃氣管道和設備的安全要求：電氣管線及設備水平凈距不得小于10cm，電線與燃氣管交駐凈距不得小于3cm。

9.8   房屋裝修變動不得影響毗連房屋的正常使用和鄰里生活。

9.9   房屋裝修要符合有關供暖、供熱、燃氣、電力等部門的規(guī)定。

9.10 包裝暖氣及管道線時，應預留足夠的檢修空間，做成可拆卸的樣式，管道檢查口不可封閉；檢查口預留尺寸40× 40（cm）。

9.11 燃氣管道禁止任何形式的封包。

9.12 室內建筑使用功能不得改變。

9.13 電線

9.13.1選用ZRBV型、PVC型或105度阻燃線（包括各種燈具內配線）；

9.13.2火線用紅色，零線用蘭或黑色，PE線用黃綠色線；

9.13.3線徑最小不得小于1.5mm²，符合載流量，插座回路不小于4mm²；

9.14 電線管及配件

9.14.1明裝選用消防局認可的PVC管件；暗裝必須使用金屬蛇皮管；

9.14.2如使用金屬管必須做好可靠保護接地；

9.14.3管線安裝美觀，橫平豎直，固定牢固并進入箱盒；

9.14.4電線鋪設應便于檢修更換，禁止鋪設在不易穿線的木制結構內；

9.14.5地面布線必須使用不銹鋼護板，安裝牢固。

9.15 接線

9.15.1電氣線路連接，接線頭或端子進接線盒或燈盒，禁止使用塑料端子；

9.15.2電線及接線端子不明露。電線連接必須按規(guī)范進行，各壓線螺絲必須緊固。

9.16 供電制式：采用三相四線制。

9.17 電量應嚴格按照審批后的功率執(zhí)行。

9.18 各種電氣設備安裝、線路安裝應便于檢修和檢查。

9.19 按北京地區(qū)電氣安裝標準施工。

9.20 所有隔斷應使用輕鋼龍骨石膏板等防火材料，內、外表面粉刷應使用國家有關部門認可的環(huán)保型油漆及涂料。油漆類易燃物品不得存留在大廈內。

9.21 所有木制品內部應涂防火涂料或貼防火板。

9.22 所有射燈與木質接觸部位必須加裝厚2mm石棉墊。

9.23 消防設備周圍不得有任何遮擋，確保消防設備正常使用。

9.24 使用任何材料必須要進行防火處理。

 

  ●   特別聲明：裝修使用的所有材料必須是國家認可的環(huán)保型材料。

 

 

承   諾   書

 

 

致：----------

----------

 

本人/我等/本公司為“----------”(以下簡稱“該大廈”)____層_______室(_______號停車位)(以下簡稱“該單元”)的購買方，為維護該大廈各單元所有權人權益及維護該大廈的管理，本人/我等/本公司同意及聲明如下：

一、已詳細閱讀并確認----------(以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”)制定的“----------使用、管理、維修公約”(以下簡稱“管理公約”)。其含義包括在簽署承諾書后，經北京市國土資源和房屋管理局居住小區(qū)管理辦公室批準修改、增加、取代和補充的管理公約條款及有關文件。

二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其他有關人士履行和遵守管理公約及管理公約內列明該單元所有權人的所有責任及義務(包括根據(jù)管理公約的條款支付管理費、管理費押金、維修基金、單元裝修押金及其他有關費用)。

三、如本人/我等/本公司將該單元出售、轉讓、饋贈或產權轉讓的同時必須取得其承購人或其承受人簽署的承諾書，并在一個月內將已公證及有效的承諾書(“新承諾書”)送交物業(yè)管理企業(yè)(定義見管理公約)，在物業(yè)管理企業(yè)收到有效的新承諾書前，本承諾仍然繼續(xù)有效，不論該單元是否已被出售、轉讓、饋贈或賣給其承購人或其承受人，在物業(yè)管理企業(yè)收到已公證及有效的新承諾書后，本承諾書于新承諾書生效日即行終止。

四、本承諾書在本人/我等/本公司簽署的當日起生效。

五、如本承諾書的承諾人多于一方，則每一方現(xiàn)同意每一方在本承諾書中的責任和義務由每一方與其他方共同地和個別地承擔。

六、本承諾書完全取代本人/我等/本公司，就購買該單元在二零零    年   月

   日簽署的承諾書。(注：如果承諾人以前未簽署過承諾書，則該條款刪除)。

七、本承諾書的訂立、解釋及爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受中華人民共和國法律保障。

 

 

承諾人(簽署/蓋章)：____________________________________________

見證人(簽署/蓋章)：____________________________________________

承諾人資料：

出生日期/成立日期：___________________________________________

身份證號碼/商業(yè)登記證號碼：___________________________________

國籍/注冊地方：_______________________________________________

住址/注冊地址：_______________________________________________

聯(lián)系電話：____________________________________________________

簽署日期：二零零_____年______月______日

 

治安、消防協(xié)議書

 

 

甲方：------------------------------------------（以下簡稱甲方）

乙方：                            （以下簡稱乙方）

 

為保證----------業(yè)主（使用人）的人身財產安全，根據(jù)國家及北京市有關政策法規(guī)和《----------使用、管理、維修公約》中產權人及物業(yè)管理企業(yè)雙方應盡的責任、義務和權力的規(guī)定，甲、乙雙方特簽訂安全協(xié)議：

1.  甲方作為----------消防安全的主要管理者，應對乙方的消防安全實施情況進行監(jiān)督、檢查，并協(xié)助乙方做好消防安全工作。

2.  甲方應定期進行各項安全檢查，以公共區(qū)域及公共設施設備為主。甲方在檢查中提出的各種隱患，乙方應及時消除，如嚴重違反消防安全規(guī)定并拒不整改的，甲方有權提請執(zhí)法機關進行處理。

3.  甲方應定期對固有技防設備保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題及時檢修。

4.  乙方區(qū)域發(fā)生火災，在房門未開情況下，甲方人員有權以非常手段進入火災現(xiàn)場，由此給乙方造成的損失甲方不負任何責任，但完成任務后，甲方應對現(xiàn)場進行封閉，并及時向乙方通報。

5.  甲方應及時向乙方轉達消防監(jiān)督部門對消防工作的布置和要求及有關消防工作的各類文件，轉達方式為布告或客信。

6.  乙方人員在大廈內應嚴格遵守國家和本市消防法規(guī)，自覺遵守物業(yè)公司的消防安全規(guī)定，禁止在大廈公共區(qū)域內吸煙。

7.  乙方應積極參加甲方專門組織的消防安全講座，使全體業(yè)主（使用人）懂得消防器材的使用、初期火災的撲救、火場逃生技巧及熟記報警程序和電話。

8.  乙方必須愛護大廈內消防設施，如果由于乙方責任造成各類消防設施損壞，應由乙方負責賠償，如遇火險時，因乙方原因造成消防設施無法使用，所造成的人員、財產損失，應由乙方承擔全部負責。

9.  乙方如在單元內進行裝修施工，應向甲方提出申請，辦理室內裝修有關手續(xù)后才能施工。

10.乙方對其單元內的消防安全負責，如果乙方單元內發(fā)生火災，由引起火災的責任方承擔相應的法律責任，并應賠償給大廈造成的經濟損失。

11.乙方應自覺遵守大廈內的各項安全管理規(guī)定，合理使用甲方提供的火災探測系統(tǒng)，及可視對講門禁系統(tǒng)，如因乙方原因造成的設備損壞應予以賠償。

12.乙方應遵守大廈內的進出管理規(guī)定、貨物出入管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、施工安全管理規(guī)定等。

13.乙方不得在大廈內有嫖宿、賭博、吸賣**、斗毆等危害、防礙他人生活、休息及違反國家法律或《治安處罰條例》的行為，由此引發(fā)的責任及給我大廈造成的負面影響由乙方承擔。

14.乙方因自身原因而疏忽造成的人、財、物的損失，由乙方自行負責，甲方應提供有限的援助。

15.乙方如發(fā)生涉及治安、消防等方面的突發(fā)事件，應及時向甲方反映。

16.本協(xié)議自簽字之日起生效，雙方各執(zhí)一份，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

 

 

甲方：----------物業(yè)公司                乙方：

 

  （蓋章）                                 （蓋章）

                   年   月   日                         年   月   日

 

 

房屋交付（入住）通知

 

 

編號：＿＿＿＿＿

----------（大廈）    座    號

 

                                 女士／先生／公司

 

謹通知閣下/貴公司，----------已建成，并已取得《北京市建設工程質量合驗單》，準予入住，閣下/貴公司入住時間為：      年    月    日，請按本通知書所標注的日期前來辦理入住手續(xù)。

 

1.   地  點：                         

2.   電  話：                         

3. 聯(lián)系人：                         

二、辦理時間

敬請閣下/貴公司按上述時間辦理收樓手續(xù)，若逾期未辦理即視為房屋已按期交付使用。物業(yè)管理費起算日期及單元內房屋設施設備保修起算日期以本《通知》入住時間為準。

三、辦理入住須持文件

1．本房屋交付（入?。┩ㄖ獣?、入伙授權書；

2．購房人持有的《北京市內銷商品房預售契約》或銀行借款協(xié)議及購房發(fā)票；

3．購房人身份證（或護照）原件及復印件二份；

4．購房人是公司名義的，需持董事會指派授權人代表公司辦理入住手續(xù)的授權委托書原件及復印件一份，授權人身份證原件及復印件二份；

5．購房人委托他人辦理入住手續(xù)的，受托人須持委托人的授權委托書原件及身份證復印件，此兩件須附公證證明，受托人身份證原件。

四、辦理入住前須繳付費用

1.               購房尾款：        元；

2.               首期物業(yè)管理費：       元；

3.                     個月物業(yè)管理費押金：        元；

4.               維修基金：        元；

5.               辦理入住手續(xù)費：      元／單元；

五、須簽署、填寫的文件、資料

1．《房屋使用、管理、維修公約》承諾書

2．業(yè)主（使用人）聯(lián)絡資料登記表

3．《治安、消防協(xié)議書》

六、辦理入住時領取文件

1．《業(yè)主（使用人）手冊》

2．《室內裝修手冊》

3．《房屋使用說明書》

4．《房屋質量保證書》

5．《治安、消防協(xié)議書》

七、收樓――所購單元交接驗收

我司與閣下／貴公司按照《驗收單元交接書》所列各項目認真查驗，查驗的內容包括：

1．房屋建筑和所提供裝修是否完好。

2．單元內設施是否齊全，數(shù)量做好記錄。

3．有關系統(tǒng)運行是否正常。

如有缺陷，請在相應項目處注明后交予物業(yè)公司。物業(yè)公司將就閣下/貴公司所提出缺陷與有關單位協(xié)調及時完善，并通知您再次驗收。

 

        特此通知

 

        ----------

                                          ------年----月----日

 

 

收  樓  須  知

 

 

歡迎閣下/貴公司成為----------的新業(yè)主（使用人）！

為避免閣下/貴公司在收樓時產生遺漏而導致不便，謹此介紹收樓有關注意事項及手續(xù)。

 

1.   收樓須持文件

1.1   由開發(fā)商蓋章及簽署的房屋交付通知書、入伙授權書正本；

1.2   購方持有的《北京市內銷商品房預售契約》或銀行借款協(xié)議及購房發(fā)票；

1.3   購方身份證（或護照）原件及復印件二份；

1.4   購方是公司名義的，需持董事會指派授權人代表公司辦理收樓手續(xù)的授權委托書原件及復印件一份，授權人身份證正本及復印件二份；

1.5   購方委托他人辦理收樓手續(xù)的，受托人須持委托人的授權書及身份證復印件并及身份證復印件附公證證明，受托人身份證正本。

2.   收樓前須繳付費用

2.1 閣下須于收樓前繳付費用

3.   收樓須簽署、填寫的文件、資料

3.1   《房屋使用、管理、維修公約》承諾書

3.2   《驗收單元交接書》

3.3   業(yè)主（使用人）聯(lián)絡資料登記表

3.4   《治安、消防協(xié)議書》

4.   收樓領取文件

4.1   《業(yè)主（使用人）手冊》

4.2   《室內裝修手冊》

4.3   《房屋使用說明書》

4.4   《房屋質量保證書》

4.5   《治安、消防協(xié)議書》

5.   注意事項

5.1   請依照入伙通知書所注明的時間和地點辦理收樓手續(xù)。

5.2   收樓時對照驗收單元交接書列明項目認真查驗，如有投訴，請在相應項目處注明后交予物業(yè)公司。物業(yè)公司將就閣下/貴公司所投訴的項目與有關部門協(xié)商解決。

5.3   物業(yè)公司將根據(jù)《----------房屋質量保證書》提供大廈的維修、保養(yǎng)期服務，如因使用不當導致大廈公共區(qū)域設施設備的損壞，則由閣下/貴公司自行負責及支付費用。

5.4   閣下/貴公司有權對所購單元進行裝修、維修，但應保證不影響大廈結構和公共設施的安全。裝修、維修前，請向物業(yè)公司提交書面申請，辦理裝修手續(xù)后再進行施工，并按規(guī)定繳付裝修押金及裝修管理費，押金于裝修完畢后經物業(yè)公司核查未對公共區(qū)域及設備設施造成損壞，將無息退還。

5.5   為保證閣下/貴公司的單元免受侵害，或發(fā)生意外情況時能得以補償，建議閣下/貴公司為所購單元購買相關保險。

5.6   謹此通知閣下/貴公司，物業(yè)公司將于閣下/貴公司收樓時起計物業(yè)管理費。

 

 

                                              ----------物業(yè)公司

                                                ------年----月

 

 

入 伙 授 權 書

 

 

編號：          

 

 

致：----------物業(yè)公司

由：----------房地產公司

關于：業(yè)主入伙

 

茲通知貴處，該單元業(yè)主與我司的相關手續(xù)已履行完畢，《房屋交付（入?。┩ㄖ獣芬寻l(fā)。謹授權貴處：

1．將該單元交予業(yè)主（或代理人）驗收；

2．發(fā)放單元鑰匙予業(yè)主（或代理人）。

 

業(yè)主資料
業(yè)主名稱：		購置單元：	座       號
授權代表理人：		建筑面積：
有效證件：		聯(lián)系電話：
證件號碼：		傳    真：
入住時間：    年  月  日，辦理收樓手續(xù)：    年  月  日至    年  月  日
細        則
管理費起計日期：      年   月   日，每月    日收
免管理費期：      年     月    日至      年    月    日
首期管理費    月，總金額為人民幣      元，   已收  □  未收  □
管理費押金    月，總金額為人民幣      元，   已收  □  未收  □
買車位    個，總金額為人民幣      元，       已收  □  未收  □
租車位    個，押金總額為人民幣      元，     已收  □  未收  □
維修基金：總金額為人民幣      元             已收  □  未收  □
其他事項：
制表人：               發(fā)送日期：                簽收人：                簽發(fā)人：                          接收日期：

第一聯(lián)：開 發(fā) 商；第二聯(lián)：業(yè)    主；第三聯(lián)：物業(yè)公司

 

 

物業(yè)管理委托合同

 

 

租      戶（甲方）：                         

物業(yè)管理方（乙方）：----------

 

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及國家、地方有關房地產法律、政策以及《----------房屋使用、管理、維修公約》（以下簡稱公約），雙方于    年

    月    日就有關----------（以下簡稱大廈）的物業(yè)管理事宜達成如下協(xié)議：

 

第一條    委   托

 

甲方同意乙方為大廈的物業(yè)公司，并同意委托該公司為大廈的物業(yè)公司，對甲方所租用的----------首層東至       、南至      、西至        、北至        ，建筑面積    平方米的范圍進行物業(yè)管理工作。

 

第二條    定   義

 

本物業(yè)公司所用術語，除中國法律和合同中特別規(guī)定外，按如下解釋：

1.   單位房屋：

甲方所租用的位于中國北京市東城區(qū)北三環(huán)東路17號院的“----------”首層范圍東至       、南至       、西至      、北至       ，建筑面積    平方米的范圍稱為“單位房屋”。

2.   公共區(qū)域：

指在大廈內及規(guī)劃紅線范圍內不屬于租戶獨自所有的區(qū)域。其中包括大廈入口、大堂、通道、行車道、行人道、地面泊車位、各層電梯廳、機房、樓梯間、公共衛(wèi)生間、綠化區(qū)、梯臺、休息地方、變配電室、鍋爐房、泵房、直燃機房、消防及保安設備控制室、電話總機房、人防等。

3.   公共設施：

指大廈現(xiàn)時或任何時候為公眾利益而安裝使用的各種機器、設備、儀器、裝置等其他大廈全體業(yè)主、租戶、使用人共同使用的器材和設備。

4.   甲方區(qū)域：

指甲方戶門以內的區(qū)域，即----------首層東至      、南至    

    、西至       、北至       ，建筑面積    平方米的區(qū)域。

5.   紅線：

指北京市規(guī)劃管理局界定的----------四周邊界線。

6.   市政管路：

指自來水管、雨水管、煤氣管、熱力管等。

7.   管線：

指電力線、通訊系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、電視廣播系統(tǒng)等強弱電線路。

8.   不可抗力：

指雙方當事人在訂立合同時不能預見，對其發(fā)生的后果不能避免并不能克服的事件。包括地震、洪水、風災、旱災等自然災害、戰(zhàn)爭、嚴重的動亂等社會事件。

9.   公約：

指根據(jù)中華人民共和國和北京市有關法律、法規(guī)，結合“----------”的實際情況，為維護大廈全體產權人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，從而達到對大廈的統(tǒng)一管理而特定的《----------房屋使用、管理、維修公約》。

10. 會計年度：

本合同會計年度指公歷每年一月一日起至同年的十二月三十一日止。

 

第三條    甲方權利和義務

 

1.   甲方有權根據(jù)《公約》和本合同維護自身合法權益。

2.   甲方具有共同享用公共區(qū)域、公共設備設施、管線、管路的權利。

3.   甲方有權對乙方提供的各項管理服務實行監(jiān)督，可隨時向乙方提出合理要求和建設性的建議。

4.   有權委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及《公約》的行為進行處理：包括予以責令停止違章行為、罰款；對無故不交納有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取一切有效的措施，以保證其他業(yè)主、租戶、使用人的合法權益不受侵害。

5.   根據(jù)本合同和《----------管理費、保證金及其它相關費用收取標準》規(guī)定的時間、方式、數(shù)額等繳付管理費、保證金及其他相關費用。

6.   根據(jù)《----------設施租賃合同》繳付車位費、廣告位占用費及其他與業(yè)主、租戶、使用人相關的特約服務費。

7.   嚴格遵守《公約》和乙方制定的關于大廈的各項規(guī)章制度，并協(xié)助乙方作好宣傳教育、文化活動。

8.   甲方如對其所租用的單位房屋進行裝修改造，須遵守乙方制定的《----------裝修管理規(guī)定》。

9.   甲方無權以任何形式占用大廈范圍內的各種公共設施設備，無權將單位房屋以外的公用水、電等能源用做甲方的任何經營活動。

10. 未經乙方書面同意，甲方不得在其承租的單位房屋以外的大廈任何區(qū)域安裝、懸掛任何雕塑品、遮光簾、花架、天線、遮篷、旗桿、旗幟、橫幅、標語、廣告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。

 

第四條    乙方權利與義務

 

1.   有權根據(jù)有關法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定本大廈的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，從事為大廈公共利益服務的經營活動。

2.   乙方為管理大廈及根據(jù)本合同規(guī)定，為公共利益和甲方權益，有權管理、合理使用、支配向甲方收取的各項管理費用。

3.   有權按照國家有關規(guī)定根據(jù)本大廈實際情況和政府公布的物價指數(shù)，對物業(yè)管理費收取標準和其它各項服務收費標準做相應的浮動。

4.   按本合同規(guī)定的時間向甲方收取物業(yè)管理費和其他有關費用。

5.   有權依照法規(guī)政策、本合同和《公約》的規(guī)定對違反本合同、《公約》的行為進行處理。

6.   接受物業(yè)管理行政主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方的監(jiān)督。

7.   建立本大廈的物業(yè)管理檔案，并負責及時記錄有關變更情況。

8.   不承擔對甲方及非甲方使用人的人身保險和財產的保管、保險義務。

9.   負責大廈的公共區(qū)域、公共設施設備的運行及維修養(yǎng)護和管理工作，可向甲方提供有償?shù)娜胧揖S修服務。

10. 乙方對大廈公共區(qū)域進行大修或整體檢查時，可在發(fā)出合理通知后（緊急情況除外），有權暫時終止大廈任何設施的使用以便進行維修。

11. 負責有關節(jié)慶日的大廈公共區(qū)域的裝飾布置工作及綠化、美化工作。

12. 乙方工作人員為行使職責，在通知甲方后（緊急情況下可不作通知）進入單位房屋進行必要的檢修工作，甲方應留有人員，并予以協(xié)助。

13. 負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運工作，可向甲方提供有償?shù)娜胧仪鍧嵎铡?span>

14. 負責交通秩序及車輛停泊的管理。

15. 負責大廈的內、外保安、消防監(jiān)控和巡視等保安工作，但不含人身保險、財產保管保險責任。

 

 

第五條    管理費的管理與開支

 

1.   管理費為乙方管理大廈公共區(qū)域、公共設施設備及與之相關的事宜的按建筑面積分攤的開支。

2.   管理費開支項目：

2.1   聘用管理及服務人員費用，其中包括工資、津貼、醫(yī)療、福利、保險等費用。

2.2   乙方為管理大廈所聘用人員的著裝，培訓費用。

2.3   公共區(qū)域的能源消耗費用，包括公共區(qū)域的水、電、熱力、蒸汽、排污、化糞等費用。

2.4   大廈公共區(qū)域及相關設備、儀器、設施、建筑的維修、保養(yǎng)、材料物品消耗費用。

2.5   大廈公共區(qū)域及其附屬建筑的形象美化及綠化費用，節(jié)慶日的裝飾費用。

2.6   大廈保安及消防費用。

2.7   大廈公共區(qū)域的清潔、垃圾處理、定期殺蟲滅害及每年一次對大廈外墻進行清洗的費用。

2.8   大廈公共區(qū)域及公共設施保險費用。

2.9   乙方為履行管理大廈的職責而必須及必要的行政開支。

2.10 就大廈公共區(qū)域及公共設施須支付的有關稅收支出。

2.11 支付大廈所在地政府規(guī)定的需對大廈征收的費用。

2.12 其他為進行管理而乙方認為必要的支出費用。

3.   管理費及相關費用的規(guī)定

3.1   根據(jù)本合同附件一，每位租戶須于規(guī)定日期及收費標準、方式向乙方支付管理費，本附件可隨乙方每個會計年度的管理費預算予以變更，租戶應按新的標準繳付管理費等費用。

3.2   不論甲方單位房屋是否空置、經營狀況是否良好，甲方必須負責交納管理費及其該單位房屋應付給乙方的相關費用（另有專門合同規(guī)定除外）。

4.   保證金

4.1   在本合同簽訂時，甲方須向乙方支付相等于三個月管理費款項的保證金，作為甲方按約履行和遵守本合同、《公約》及其他各項規(guī)定的保證。

4.2   保證金不得沖抵甲方欠繳的各種費用。

4.3   如管理費浮動變更，在乙方認為必要時，以書面形式通知甲方對保證金數(shù)額做相應的變更。

4.4   在本合同終止條件生效時，乙方無息退還甲方保證金。

5.   支付方式

5.1   本合同所示各種費用均以人民幣計價，以人民幣支付，甲方應按收費通知單數(shù)額支付。

 

第六條    違約責任

 

1.   如乙方無正當理由不完成應負的本合同責任，甲方有權要求乙方限期改正，由此產生的甲方的經濟損失由乙方承擔。

2.   由于乙方管理不善或重大失誤造成甲方經濟損失由乙方承擔。

3.   由于甲方未履行或未遵守《公約》和本合同的各項義務及大廈的各項規(guī)章制度所造成的損失，應由甲方承擔相應的經濟責任。

4.   甲方未按本合同及相關附件的規(guī)定按時支付各項費用，屬甲方違約。從交款期限終止日起，每逾期一天，按拖欠額的3‰計算，向乙方交納滯納金。甲方欠繳管理費或其他費用超過30日，乙方有權停止向甲方提供一切服務和保證，并按超出天數(shù)加收3%/天的罰金，由此造成的一切損失由甲方承擔，直至甲方繳清所有欠款、滯納金及罰金，方可恢復。

5.   乙方在下列情況下所造成的服務中斷無需對甲方負責。

5.1   設備設施保養(yǎng)和必要的檢修、維修。

5.2   不可抗力。

5.3   無法避免的能源短缺。

5.4   乙方無法控制的其他一切原因。

 

第七條    合同更改補充與終止

 

1.   經甲、乙雙方協(xié)商一致，可對本合同進行修改或補充，以書面補充合同為準，與本合同有著同等的法律效力。

 

第八條    其他事項

 

1.   甲、乙雙方應保證遵守《公約》的各項規(guī)定及全部內容。

2.   本合同的訂立、履行、效力、解釋、爭議和解決均受中華人民共和國法律管轄，因履行本合同所發(fā)生的糾紛，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向大廈所在地有管理轄權的法院進行訴訟，訴訟終結結果對雙方均有約束力。

3.   甲方入住后應與大廈保衛(wèi)部門簽署《治安、消防承諾書》。

4.   本合同自雙方法定代表人或其授權人簽署并加蓋公章之日起生效。

5.   本合同有效期限為壹年，自本合同簽章之日起計算。

6.   本合同無論印刷還是書寫部分皆屬有效。

7.   本合同正本一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。

 

簽約時間：

 

簽約地點：

 

甲方（簽章）：                       乙方（簽章）：

 

法定代表人：                        法定代表人：

 

授權代理人：                        授權代理人：

 

聯(lián)系電話：                          聯(lián)系電話：

 

 

員  工  手  冊

 

目      錄

第一章       公司精神 服務宗旨 公司理念  ----------

第二章       公司簡介  -------------------------------------

第三章       公司架構  -------------------------------------

第四章       行為規(guī)范  -------------------------------------

第五章       勞動紀律  -------------------------------------

第六章       勞動條例  -------------------------------------

第七章       考勤條例  -------------------------------------

第八章       獎懲條例  -------------------------------------

第九章       消防條例  -------------------------------------

第十章       附則  -----------------------------------------

       

第一章公司精神 服務宗旨 公司理念

 

   公司精神：追求卓越 服務真誠 

 

   服務宗旨：周到 快捷 安全 方便

 

   公司理念：服務無限   滿意無價

 

第二章  公 司 簡 介

 

----------是在總公司的領導下逐步發(fā)展成為一家專業(yè)的物業(yè)公司。公司于------年成立，管理項目集中于市中心及城市近郊。公司專業(yè)人士竭誠為客戶提供高效如一的服務。

依賴公司的支持及公司同仁過去多年的不懈努力，----------成為北京地區(qū)較具規(guī)模的物業(yè)公司之一。我們向客戶提供各類地產項目的收購、銷售、租憑、跨國企業(yè)地產估價、樓宇管理及項目策劃等服務。

為拓展國外市場，公司積極與國外著名的同行業(yè)接觸，并注意國外市場變化，以使本公司的運作及服務更符合國際標準。

 

第三章    公司架構

 

綜合部

管業(yè)部

工程部

保衛(wèi)部

----------公司

財務部

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第四章   行 為 規(guī) 范

 

一、  行為規(guī)范

1．員工無論在何部門工作，必須保持秩序井然，儀表端莊，舉止得體。嚴禁吵架、嬉戲、高聲喧嘩。

2．員工上班必須做到“五不”：不打私人電話，不扎堆聊天，不干私活，不隨意改動工作規(guī)則，不隨意離崗。

3．遵守服務規(guī)范，遵守勞動紀律。

4．除遇特別原因或得到客人許可，不得進入客戶的單元。

5．進入客戶的單元處理公務，未經許可，不得隨意移動、使用客戶的物品。

6．行走應迅速，腳步聲宜輕，并保持自然儀態(tài)。

7．二人并行時不得勾肩搭背，挽胳膊拉手。

8．不得三人(含)以上并行，若因特殊情況應有序而行。

9．與人相遇應謙恭禮讓，要主動讓路；與客人同行時，應禮讓客人先行；同乘電梯時，讓客人先上、先下。

10．  請人讓路應用禮貌用語，不得粗暴無禮，橫沖直撞。

11．  遇對面來人，應注意禮讓，靠右邊行走。

12．  坐姿端正，身體自然挺直，不得弓腰、曲背、歪靠、趴桌。

13．  不得將腿、腳搭在椅子扶手或蹺在桌上。

14．  不得將身體仰靠在椅背上，東倒西歪。

15．  不得蹺二郎腿、抖腿。

16．  不得將腳退出鞋子外面。

17．  不得半倚半坐辦公桌、矮柜或窗臺。

 

二、  儀容儀表

1．   員工應保持良好的精神狀態(tài)，與人交往態(tài)度和藹，不得面帶倦意。

2．   員工應注意保持個人衛(wèi)生，指甲縫不得有污垢，指甲長度要適當。

3．   上班前應檢查制服是否清潔整齊，皮鞋是否擦亮，胸卡是否戴好，保持儀容儀表整齊。

4．   員工工作時間一律身著工服，并應保持工服整潔。除因工作需要，工服一律不得穿出工作區(qū)域。

 

三、  文明禮貌

1．  員工在工作中，無論接待客人還是與本公司員工工作交往，必須態(tài)度友好，以禮待人，不得使用污言穢語。

2．  接待客人應端正站立，面帶微笑，用心聆聽，不搶話插話、爭辯，講話聲音適度，語氣溫和文雅、有分寸；聽到意見、批評時不辯解，應冷靜對待，并及時上報。

3．  會見客人時，不主動握手。需握手時應用右手，用力要適度，左手不得插兜。

4．  遇到客人詢問，做到有問必答，不能說“不”、“不知道”、“不會”、“不管”、“不明白”、“不行”、“不懂”等，不得以生硬、冷淡的態(tài)度待客。

5．  不得手持筆桿為別人指示方向或默不作聲揚下巴示意方向。

6．  電話鈴響應立即接轉，鈴響不得超過三聲。

7．  接轉電話，要先說“您好！XX部”，然后細心聆聽，聲調要溫和，勿忘使用本崗位禮貌用語。

8．  見到上級要主動問好。在工作時間遇上級領導檢查工作或公司安排來人參觀時，由現(xiàn)場職級最高的員工出面接待，簡介情況或安排有關人員引導參觀。其他員工應作禮貌性招呼后繼續(xù)工作。

9．  認真看閱、聆聽上級領導有關工作指示和命令。

 

四、公司安全

員工應樹立安全意識，學習公司安全條例，掌握安全設施使用方法，了解逃生路線，學會搶救措施，主動接受安全教育。

 

五、違法行為

全體員工必須遵紀守法，如出現(xiàn)下列情況之一者，將被立即解雇。

1．觸犯中國法律。

2．偷竊公司或他人財物。

3．工作時間聚眾賭博或斗毆。

 

第五章   勞  動  紀  律

 

1．遵守國家法律、法規(guī)，遵守公司的各項規(guī)章制度，遵守職業(yè)道德和社會公德。

2．按時上、下班，不遲到、不早退；上、下班應走員工通道；未經許可不得進入非工作區(qū)域。

3．上班時間一律按要求統(tǒng)一著裝，佩戴工牌；要保持服裝整潔、皮鞋光亮。男員工不得留胡須，發(fā)長不得超過耳朵和衣領；女員工應修飾得體，淡裝上崗，不得佩戴過多飾物。

4．對待客人及上級、同事熱情大方，態(tài)度友好，用語文明，以禮待人。

5．不得私自調換班次，工作時間內不得串崗、聊天、吃零食、嬉笑打鬧、洗澡、接待私人來訪，不得撥打信息服務臺電話及打私人電話，不得在公司計算機上玩電子游戲。

6．服從領導的工作安排和工作調動，及時請示、匯報，按時完成領導交辦的工作。外出辦事須經上級主管批準。

7．嚴守公司秘密，不得私自拷貝公司文件資料，不得泄露公司業(yè)務信息。不得私自翻閱與本職工作無關的文件。

8．愛護公司的財產，妥善保管工具、文件、資料，不得占為己有或拿離公司；未經允許不得私自使用公司的設備、設施。

9．工服柜由員工所在部門分配，未經批準不得私自調換。

10．    員工應保持工服柜整潔，不得存放食物、飲料或易燃易爆等危險品。

11．    員工應鎖好工服柜，勿將貴重物品及錢財存放在工服柜內，若因存放而發(fā)生丟失，公司不負任何責任。

12．    綜合部、保衛(wèi)部因工作需要檢查員工工服柜。員工應予以配合。

13．    員工不得私自加配工服柜鑰匙。

14．    工服柜鑰匙如有遺失，應向綜合部申請重新配置，按規(guī)定辦理交費領用手續(xù)。

15．    工牌如有遺失、損壞應立即向綜合部報告，并按規(guī)定辦理交費補領手續(xù)。

16．    勞動合同終止時，員工須辦理離職手續(xù)，七日內須交回工服及辦公用品或折款。具體規(guī)定參照《工服管理辦法》。

17．    嚴格遵守操作規(guī)程和安全生產制度，不違章操作、違章指揮，確保設備和人身安全。

18．    保持辦公室、工作間清潔整齊，嚴禁在公共場所及禁煙區(qū)吸煙。

19．    打架或試圖傷害他人均屬嚴重違紀行為，不論有何理由，一經發(fā)現(xiàn)立即解雇。

 

第六章  勞  動  條  例

 

一、工作時間

1．  平均每周工作時間不超過40小時，每日工作時間不超過8小時，上午8:00-11:30，下午12:30-17:00（不含用餐時間）。

2．  員工工作班次由所在部門根據(jù)工作需要排定。

3．  確因工作需要安排員工加班的，須填報《加班審批單》，經部門經理同意、分公司經理批準后方可執(zhí)行。員工加班后的勞動報酬，按國家規(guī)定和公司工資管理實施細則辦理。

 

二、勞動合同

1．  合同的簽訂：公司與員工本著平等自愿、協(xié)商一致的原則簽訂勞動合同。與公司確定勞動關系的人員在到崗一周內簽訂勞動合同。

2．  合同期限：

       高級管理人員             一般為3~4年

       中級管理人員             一般為2~3年

       初級管理人員及普通員工   一般為1~2年

       從事臨時性工作崗位的人員 一般為3~6個月

3．  合同自簽訂之日起具有法律效力，雙方必須履行合同條款，合同期滿，所簽勞動合同自動終止。續(xù)簽勞動合同須經雙方同意。

4．  員工在合同期內提出辭職，要交納違約金：

        違約金=勞動合同期限未滿月數(shù)(不含因培訓順延  

        的時間)×該員工本人上年月均工資總額的25%

5．   凡被錄用的新員工，自到崗之日起試用期一至三個月，試用期滿經考核合格，正式確定崗位。試用期間甲、乙雙方均可隨時以書面形式提出解除勞動合同。

 

三、工資、考核工資待遇

1．        公司遵循按勞分配原則，員工月工資水平，根據(jù)員工本人的學識、資歷、技能、發(fā)展?jié)摿八鶕喂ぷ鞯碾y易程度、責任大小、市場水平綜合考察后確定，工資總收入不低于北京市最低工資標準。

2．        工資支付為下發(fā)薪，即每月15日將上月工資匯入員工個人工資帳戶，如遇公休日、節(jié)假日順延至最近一個工作日發(fā)放。

3．        公司按國家有關規(guī)定每月從員工工資總額中代扣個人所得稅、個人應繳的各種社會保險金。

4．        公司對工資、考核工資分配實行保密制度，員工不得向他人泄露，也不得相互打聽、議論，違者按公司《獎懲條例》處理。

5．  員工對工資、考核工資若有疑議，有權向綜合部詢問。

 

四、勞動保險福利待遇

1．  勞動保險：公司按國家有關規(guī)定支付員工的各項社會保險金。

2．  工傷：

（1） 在工作中發(fā)生事故而受傷，是否為工傷須由部門經理上報事故經過材料，經綜合部及安全領導小組報有關部門確認。

（2） 因工負傷，按公司《工傷管理規(guī)定》執(zhí)行。

（3） 發(fā)生事故24小時內(不可抗力因素除外)未上報經過材料，受傷員工按病假處理。

 

五、離職程序(包括辭職、解除或終止勞動合同、辭退、除名、開除 等)

1．   員工在合同期內提出辭職，須提前30天遞交辭職申請書，經部門經理、分公司總經理批準后報綜合部審核，總經理批準后，方可辦理離職手續(xù)。

2．   員工辭職申請未經批準前應繼續(xù)工作，擅自離職者，按曠工處理，連續(xù)曠工三天予以除名，個人檔案送戶口所在地街道辦事處。

3．   公司批準離職后，員工到綜合部領取《離職循環(huán)單》辦理離職手續(xù)。

4．   員工憑經有關負責人簽字后的《離職循環(huán)單》到綜合部結算工資，辦理人事檔案關系的轉移手續(xù)。

5．   離職手續(xù)須在離職批準之日起15日內辦理完畢，逾期不辦理手續(xù)者，個人檔案送戶口所在地街道辦事處。

 

六、員工培訓

1．    為提高員工管理水平、服務水平、知識水平、技術水平，所有員工均須接受公司組織的培訓，接受培訓既是員工的權利，也是員工的義務。

2．    凡由公司出資培訓、學習的，需簽訂《培訓協(xié)議》，工作未滿《培訓協(xié)議》規(guī)定服務年限的，須按規(guī)定賠償公司培訓費用。

 

七、個人資料

1．員工應認真填寫個人資料，做到忠誠老實、不隱瞞、不偽造。

2．為避免因有關資料不準確而導致員工正當利益遭受損失，員工本人及家庭成員有關記錄發(fā)生變化，例如：住址遷移、婚姻變更、學歷、調動、生育、出國、刑事行政判決處理等等，均應及時通知綜合部。

3．如有隱瞞、虛報造假，一切后果由本人負責，公司保留追究責任的權力。

 

第七章     考  勤  條  例

 

根據(jù)《中華人民共和國勞動法》及其他有關規(guī)定制定本條例。

一、員工必須遵守公司統(tǒng)一規(guī)定的上、下班時間，不得遲到、早退或曠工。員工請假時，必須嚴格履行請假手續(xù)。

 

二、除國家法定節(jié)假日外，員工享有的休假種類有：病假、事假、產假、婚假、喪假、探親假、公假、工傷假、年假。

 

三、國家法定節(jié)假日是指：元旦一天、春節(jié)三天、國際勞動節(jié)三天、國慶節(jié)三天。

 

四、員工因工作加班而產生的工時，將以倒休方式處理。

 

五、請假及審批程序及權限：

1．請假：所有休假(病假除外)一律事先填寫<請假單>，首先獲得直接上級主管批準，然后再按規(guī)定程序審批，待批準后方可休假。

2．請假批準權限：

職 務 名 稱	部門經理	總經理
總經理助理		√
部門經理		√
經理助理、 主任、主管	√
領班、員工	√

   注：此“√”表示請假單上需有上列主管經理的簽名批準方有效。

3．員工請假以2小時為最小單位。

 

六、員工凡屬下列情況之一者，按曠工處理，曠工期間停發(fā)工資：

1．用不正當手段騙取、涂改、偽造休假證明者；

2．未請假或請假未獲批準而擅自不上班者；

3．遲到、早退半小時以上；

4．休假期滿未辦理續(xù)假手續(xù)，其超假時間視為曠工。

 

七、試用期期間，病、事假累計3天以上5天以下(含5天)者，試用期順延半個月；病、事假累計6天以上10天以下(含10天)者，試用期順延一個月；病、事假累計10天以上者，公司可以予以解除勞動關系。

 

八、各類假期：

1．病假：

1．1        員工患病需休息1天的，應提前一天或在當日上班辦理請假手續(xù)，獲得批準后方可離崗。

1．2        員工因病需連續(xù)休假2天（含2天）以上的，請假時應提交大病統(tǒng)籌醫(yī)院診斷證明書（急診除外），經批準后方可病休。如因病無法親自辦理請假手續(xù)，應先打電話告知公司并在自生病起三日內委托親屬代為辦理。

1．3        員工患病治療一個月以上的，需由本人填寫請假單、附大病統(tǒng)籌醫(yī)院出具的診斷證明書一同報部門經理審批，批準后報綜合部備案，按員工醫(yī)療期及醫(yī)療期待遇規(guī)定執(zhí)行。

    2．事假：

2．1         員工請事假須提前一天填寫請假單，經批準后方可休假。

2．2         特殊情況來不及事先請假的，應按請假批準權限于早8：00前電話請假，經批準后方可休假。事后應及時補辦請假手續(xù)。

2．3         員工請事假三天以內(含三天)由分公司總經理審批，三天以上必須由綜合部審核、報公司總經理批準。

3．倒休：

3．1         員工加班應按規(guī)定發(fā)給加班工資或倒休，累計倒休在當年度內有效，特殊情況需報公司批準后方可轉入下年度。

3．2         員工倒休需提前一天填寫請假單，經批準方可休假。

3．3         倒休以2小時為最小單位。

3．4         倒休可抵銷病、事假。

    4．產假、計劃生育假：

4．1        女工工作滿一年方可領取計劃生育指標，未按規(guī)定生育者，不享受計劃生育的多種待遇。

4．2        為了保護孕婦身體健康及胎兒正常發(fā)育，凡站立或一線服務崗位的女工懷孕四個月、非站立崗位的女工懷孕七個月，公司無法安排其合適崗位的，應離崗休養(yǎng)。

4．3        女工分娩時，須呈交醫(yī)院簽發(fā)的證明，符合計劃生育規(guī)定者可給予產假90天，其中產前可休假15天；難產增加產假15天，多胞胎生育者，多生育一個嬰兒增加產假15天。

4．4        已婚婦女滿24周歲初育者為晚育，晚育女工可享受30天晚育獎勵，也可由女工單位開具證明由男方使用。

4．5        有不滿一周歲嬰兒的女職工，每天有兩次哺乳時間，每次30分鐘，可合并使用，多胞生育的，每多一個嬰兒增加30分鐘。

4．6        女工懷孕不滿4個月流產(指第一次)者，給予15-30天產假；滿4個月流產者給產假42天。

4．7        施行計劃生育手術(放環(huán)、絕育)，按醫(yī)院證明給予休息時間。

   5．婚假：

          員工在試用期、見習期滿后，符合法定結婚條

          件者，憑 結婚證明經批準后可享受3天婚假，

          符合國家晚婚規(guī)定(男25周歲、女23周歲)的

          可另增婚假7天，合計10天。

6．喪假：

員工直系親屬(父母、配偶、子女、岳父母、公婆)去世時，經申請可獲準3天喪期。

7．探親假：

7．1         與配偶和父母戶口不在一地、又不能在公休假日團聚、與公司簽訂固定期勞動合同、在公司工作滿一年的員工可享受探親假。

7．2         未婚員工探望父母的，在公司工作滿一年以上者，每年給假一次，假期20天，如因工作需要，單位當年不能給予假期的，兩年探親假可合并使用，假期為45天。

7．3         已婚員工探望父母的，每四年給假一次，假期為20天。

7．4         員工探望配偶，每年給予一方探親假一次，假期為30天。當年結婚的員工不享受探望配偶假期。

8．公假：

8．1        參加子女學校、幼兒園召開的家長會。

8．2        搬遷。

請公假也需辦理請假手續(xù)。每年最多不超過2天。

9．工傷假：

9．1         由于下列情況之一，負傷、致殘、死亡，應當確認為工傷事故：

a.     從事公司日常生產工作發(fā)生傷亡事故 的；

b.     工作區(qū)域內由于不安全因素造成的意外傷害，造成死亡或經搶救治療后完全喪失勞動能力的；

c.     因履行職責遭致人身傷害的；

d.    在公司內發(fā)生災害或險情時，員工從事?lián)岆U救災、救人等維護國家、社會和公眾利益活動的；

e.     因公外出，由于工作原因遭受其它意外，造成傷害、失蹤、突發(fā)急病的；

f.      勞動法規(guī)規(guī)定的其它情形。

9．2         因下列情形之一造成負傷、致殘、死亡的不應定為工傷：

a.     違法或犯罪；

b.     自殺或自殘；

c.     斗毆；

d.    酗酒；

e.     違章；

f.      勞動法規(guī)規(guī)定的其它情形。

9．3         工傷處理辦法：

a. 工作中發(fā)生傷亡事故后，各部門必須于24小時內向綜合部匯報。輕傷者由部門組織調查，查清事故原因并確定事故責任，提出處理意見，經綜合部、安全領導小組報有關部門批準后方可按工傷處理。重傷事故經公司安全部門提交工傷報告。

b.     工傷就醫(yī)，需到大病統(tǒng)籌醫(yī)院(急診除外)，不按此規(guī)定辦理不能享受工傷待遇。工傷待遇按公司《工傷管理規(guī)定》執(zhí)行。

10．年假：

10．1     與公司簽訂固定期勞動合同且在本公司工作滿一年以上者可享受有薪年假7天，并自下一年度起每一年度增加年假一天，最多不得超過14天。

10．2     凡有下列情況之一者，不享受年假：

a.        當年病、事假累計一個月以上者；

b.        當年公傷假、產假累計達兩個月以上者；

c.        當年已享受探親假者；

d.       已獲批離職(指辭職、解除或終止勞動合同、辭退、除名和開除)者；

              休完年假后，又出現(xiàn)上述a和b兩項情況時，取消第二年年假。

10．3     凡當年9月30日以后調入者第二年不享受年假。

10．4     休年假，應提前3天提出申請，經綜合部或分公司綜合部審核，報所在公司總經理批準后方可休假。

10．5     年假必須在獲得資格后的一個年度內休完，未休完的年假一律作廢，不得跨年度累計。

10．6     年假原則上應一次休完，確因工作需要經批準后可分次休假，但最多不得超過兩次，每次休假不得少于2天。

 

第八章  獎  懲  條  例

 

    為了加強勞動管理，規(guī)范員工的工作行為、強化紀律意識、保證公司良好的工作秩序，依據(jù)《勞動法》及國務院《企業(yè)職工獎懲條例》、《國營企業(yè)辭退違紀職工暫行規(guī)定》等有關法規(guī)，制訂本條例。

 

獎   勵

 

一、獎勵的形式：

     1．通報表揚

     2．發(fā)給一次性獎金或獎品

     3．晉級

 

二、有下列表現(xiàn)的員工，給予獎勵：

    1．及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，并采取措施避免事故發(fā)生者；

2．品德高尚、拾金不昧、受到客人贊譽，給公司贏得榮譽者；

3．提出合理化建議，采納后有明顯收效者；

4．在工作中以公司利益為重，忠于職守，嚴格照章辦事，忍辱負重者；

5．在本職工作中兢兢業(yè)業(yè)、勤奮苦干、自覺奉獻、業(yè)績顯著者；

6．努力鉆研專業(yè)技術，工作質量高，對提高公司或本部門的工作效率有突出貢獻者；

7．對弄虛作假、違法亂紀行為敢于揭露，事跡突出者；

8．堅持原則、不徇私情，對工作提出正確意見或建議，維護公司利益事跡突出者；

9．遇有重大事故能挺身而出，為保護公司財產或員工安全做出重大貢獻者；

10．在公司內外參加各種業(yè)務技術比賽取得名次者；

11．在公司舉辦的各類培訓中表現(xiàn)突出，取得優(yōu)良成績者；

12．為公司經營管理、改善服務、提高安全、開源節(jié)流及改善員工關系和公共關系提出書面建議報綜合部。如被采納者；

13．有其他突出表現(xiàn)應給予獎勵者。

 

三、給予員工通報表揚時可同時給予一次性獎金、獎品或

晉級獎勵。

 

四、獎勵的批準權限：

1．主管級管理人員及員工，由各部門經理提出獎勵意見，報綜合部審核，總經理批準。

2．部門經理以上(含部門經理)，由綜合部經理報總經理批準。

3．員工獲得的各項獎勵，均載入本人檔案。

 

處   罰

 

一、員工違反國家法律法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，違反崗位操作規(guī)程，可視違紀性質、影響程度、認錯態(tài)度等分別給予甲級過失、乙級過失、丙級過失、經濟處罰，直至辭退、除名或開除。

 

二、員工的下列表現(xiàn)屬丙級過失行為。對于丙級過失者，簽發(fā)<過失單>并給予100元以下罰款；對于過失行為較輕者，也可只給予100元以下罰款。因丙級過失造成直接經濟損失的還應按損失金額賠償。

1．      當月遲到累計三次或早退一次；

2．      未經批準私自調換班次，使工作受到影響；

3．      不服從督導人員或保安人員的工作檢查；

4．      工作時間串崗、扎堆、聊天、嬉笑、打鬧或看書報雜志、聽錄音、看電視等；

5．      隨地吐痰，亂丟紙屑雜物；

6．      管理人員對新調入本部門的員工，未進行必要的制度及業(yè)務培訓，致使員工工作失誤或出現(xiàn)違紀行為；

7．      工作時間內打私人電話或用電話聊天；

8．      在公司撥打娛樂、信息臺或進行股票交易活動；

9．      不按規(guī)定時間到員工餐廳就餐，不遵守員工餐廳就餐規(guī)定；

10．  私自搭乘不允許本崗位使用的電梯；

11．  不按規(guī)定時間洗澡，違犯浴室管理規(guī)定；

12．  在非吸煙區(qū)吸煙；

13．  擅自帶領閑雜人員進入辦公區(qū)域；

14．  對上級分派的工作有意遲緩、拖延；

15．  開會遲到，業(yè)務培訓曠課；

16．  下班后無故在工作區(qū)域內逗留；

17．  非因工作需要穿著工服、佩戴工牌進入購物場所；

18．  上班時不按規(guī)定著裝，未佩戴員工工牌，工服不整以及非工作時間在工作區(qū)域以外穿著配發(fā)的工服；

19．  工作責任心不強、粗心大意，造成工作差錯；

20．  在公共場所剔牙、挖耳、抓癢、摳鼻孔、照鏡子、化妝、打響指、吹口哨、手插口袋、雙手叉腰等有失行為規(guī)范的舉動；

21．    服務時不主動、不熱情、不用敬語和禮貌用語，不積極解決客戶提出的且能夠解決的問題，引起客戶不愉快；

22．    員工有違紀行為，在場的管理人員不糾正、不制止、不履行管理責任，情節(jié)較輕者；

23．    根據(jù)過失性質、影響及造成的后果，應確認為丙級過失的其他違紀行為。

 

三、員工下列表現(xiàn)屬乙級過失行為。對于乙級過失者，簽發(fā)<過失單>并給予100～200元罰款，因乙級過失造成直接經濟損失的還應按損失金額賠償。

1．      十二個月內累計三次丙級過失的；

2．      依照考勤條例屬曠工行為，時間在2天以內的；

3．      違反工作程序、服務規(guī)范、不使用文明禮貌用語，對客戶有失禮行為，造成不良后果，而情節(jié)較輕者；

4．      工作效率低，未按規(guī)定時間完成任務；

5．      不服從工作調動、安排；

6．      在員工之間搬弄是非、誹謗他人、散布不利于團結的言論，工作上缺乏協(xié)調合作精神；

7．      工作時間擅離職守辦與工作無關的事情；

8．      故意破壞公司物品情節(jié)較輕；

9．      對員工的過失不批評、不報告、姑息遷就、經查證屬實的；

10．  議論打聽他人的工資、獎金或其他福利待遇，造成不良影響；

11．  工作時間睡覺；

12．  違反安全守則、工作程序、操作規(guī)范和各項規(guī)章制度，造成事故隱患；

13．  由于責任心不強，給公司造成直接經濟損失1000元以下者；

14．  用不當手段干擾他人工作；

15．  明知公司財物受損或丟失，不管不問不匯報；

16．  泄露公司機密、遺失公司鑰匙、票據(jù)等重要物品；

17．  根據(jù)過失的性質、影響及造成的后果，應確認為乙級過失的其他違紀行為。

 

四、員工的下列嚴重違紀行為屬于甲級過失行為。對于甲級過失者，簽發(fā)<過失單>并給予500元以上罰款，解除勞動合同。對于因甲級過失造成直接經濟損失的還應按損失金額賠償。

1．      十二個月內累計三次乙級過失的；

2．      依照考勤條例規(guī)定，曠工3天(含3天)以上的；

3．      散布流言蜚語、挑拔事端、惡意傷人，擾亂他人正常工作及生活秩序，影響惡劣；

4．      嚴重超越權限或濫用職權、打擊報復或包庇袒護他人、后果嚴重者；

5．      故意損壞公司物品，性質惡劣，造成很壞影響的；

6．      違反服務規(guī)范要求，與客戶、顧客發(fā)生爭執(zhí)，受到客戶投訴，情節(jié)嚴重的；

7．      遺失公司的文件資料、單據(jù)、印章、檔案柜或保險柜鑰匙以及其他重要物品，造成嚴重后果的；

8．      在公司就職期間，從事本職工作以外的兼職或其它經營活動的；

9．      不服從工作調動安排，經批評教育后仍不改正者；

10．  違章指揮或違反操作規(guī)程及安全制度，造成停電、停機、停水等重大事故的責任者；

11．  由于工作不負責任，造成直接經濟損失1000元以上；

12．  泄露公司重要機密、信息，造成嚴重后果；

13．  觸犯國家法律，從事違法違紀活動，被公安機關追究刑事責任的；

14．  利用工作之便(職權、業(yè)務關系)牟取私利 （拿客戶回扣和其它形式）的；

15．  購進三無產品、劣質產品，造成嚴重的設備損壞；

16．  使公司名譽和利益受到嚴重損失的；

17．  根據(jù)過失性質，影響程度，應確認為甲級過失的違紀行為。

 

五、處罰的實施程序：

1．      員工發(fā)生過失行為，在證實過失的當日由部門經理簽發(fā)  <過失單>，最長不得超過3日。

2．      員工收到<過失單>后簽字，以示認可。員工對簽發(fā)的<過失單>不服時，必須在備注欄內申明理由，否則視為本人承認過失屬實。

3．      綜合部對收到的<過失單>進行調查核實，在確認過失事實后，報總經理批準。一般情況下3日內通知部門和本人。

4．      員工持批準后的<過失單>應于3日內到綜合部繳納罰款；愈期不交者，罰款額加倍；仍拒絕繳納罰款者，公司將從該員工工資中扣除罰款并予以辭退，解除勞動合同。

 

第九章  消防條例

 

維護公司安全是每個員工應盡職責。公司本著“預防為主，防消結合”的原則，參照國家有關規(guī)定，建立安全委員會，制訂消防、安全管理規(guī)章，進行安全教育，采取安全措施。

 

一、安全通則

1．全體員工必須遵守公司的保安、消防規(guī)定；

2．全體員工必須尊重大廈保安人員的職權，服從保安人員的管理；

3．發(fā)現(xiàn)可疑人員，須立即報告保安人員；

4．運送貨品離開公司時，應到管業(yè)部辦理出門條；

5．所有員工須學會使用消防設備，熟悉應急措施和逃生路線；

6．不得移動或損壞消防設施；

7．公司定期對員工進行安全教育和考核，考核成績進入個人檔案；

8．員工應樹立安全意識，發(fā)現(xiàn)安全隱患主動報告有關部門；

9．每位員工均應與公司簽訂安全責任書，主動接受安全部門的檢查監(jiān)督。

 

二、火情

1．冷靜：保持冷靜，并設法使客人鎮(zhèn)定；

2．報警：按下附近消防報警器或使用附近電話迅速報告消防中心。報告內容：

2.1  起火部位；

   2.2  起火燃燒物質；

   2.3  火勢大??；

2.4        報告人姓名及部門；

3．控制火勢：就近取消防器材進行撲救，控制火災蔓延；

4．撤離：如著火部位火勢或煙霧過大，著火部位附近的人員應立即組織客人撤離到安全地帶；

5．注意：

5.1  不要向著火的電器設備上倒水；

5.2  切勿觸摸失火的電視機；

5.3  關閉防火門；

5.4        正確使用滅火器；

5.5        接到火警通知后，停止一切正常工作，將貴重物品保存好，迅速趕到規(guī)定的地點；

6．應變及自救方法

6.1  保持頭腦冷靜，不可驚慌失措；

6.2        按逃生路線迅速撤離；

6.3        如遇濃煙滾滾，視線不清，應迅速趴在地上尋找出口逃生；

6.4        若條件允許情況下，可將沾濕棉織物捂住嘴，以濾除毒氣；

6.5        當安全樓梯已被煙、火封住后，應尋找未燃燒房間，封閉房門，及時打開窗戶或到陽臺上呼救；

6.6        有條件下可利用繩索等連接自救繩攀到安全地帶，切不可慌忙跳樓；

 

三、水情

1．報警：發(fā)現(xiàn)水情時，請到最近電話處報告工程部及

         保衛(wèi)部門。報告內容：

1．1  水情部位；

1．2        水情大小，是否滲漏其它層；

1．3        周圍有無電器設備；

1．4        報告人姓名及部門；

2．搶救：在條件允許情況下，應關閉電源，搶救部分貴重物品；

3．撤離：條件不允許迅速逃生，則在安全地帶等候救援人員。

 

四、傷亡事故

1．冷靜：保持頭腦冷靜，并設法使客人鎮(zhèn)定；

2．報告：立即通知保衛(wèi)部門及值班經理，報告內容：

2．1        事故發(fā)生地點；

2．2        傷亡情況；

2．3        報告人姓名及部門；

    3．搶救：對傷情嚴重或有生命危險的傷員進行急救；

    4．陪伴傷者直至有關部門趕到；

    5．記下當時情況和目擊者姓名、地址；

7．及時填寫事故報告。

 

五、地震

1．冷靜：保持鎮(zhèn)定，立即切斷電源、熄滅火種；

2．應變：

2．1         在室內者留在室內，切勿慌張亂跑。在室外者應留在室外，因為許多傷亡發(fā)生是由于混亂中人群互相踐踏所致；

2．2         在室內者須躲在堅固家具下或靠近建筑物中央的墻站著，或站立于走廊道口；

2．3         在室外者須站于空曠處，遠離任何物體墜落的地方。

3．注意：

3．1        切勿使用明火；

3．2        疏散時嚴禁使用電梯；

3．3        主動協(xié)助救助受傷人員；

3．4        檢查水、電、燃氣喉管是否有破損，如有立即開窗通氣，并立即報告。

 

六、突發(fā)性故障

1．電梯故障

1．1  發(fā)現(xiàn)電梯故障迅速報告工程部及保衛(wèi)部門；

1．2        陪伴困在電梯內客人直至有關人員到達；

1．3        事后作好記錄；

    2．停電、停水

2．1        發(fā)現(xiàn)停電、停水情況，應立即報告管業(yè)部；

2．2        對客人作好解釋工作；

2．3        事后作好記錄。

 

七、治安突發(fā)事件處理

1．治安事件

1．1  發(fā)現(xiàn)可疑人員應密切注視其動態(tài)；

1．2        迅速報告保衛(wèi)部或在場保安人員；

1．3        如有可能協(xié)助保安人員抓捕作案分子；

1．4        如有受傷人員應積極搶救；

1．5        如案件重大，罪犯持械威脅或劫持人質，不可輕舉妄動，聽從保衛(wèi)部經理和主管領導指揮；

1．6        配合保安人員疏散無關人員。

    2．炸彈處理

2．1         發(fā)現(xiàn)情況不明、無人認領的可疑物品時，不可隨意搬動，應立即通知保衛(wèi)部；

2．2         保持冷靜，不可驚慌呼喊，以免引起混亂；

2．3         協(xié)助保衛(wèi)部門組織疏散無關人員。

    3．恐嚇電話的處理

3．1         接到恐嚇電話時，應保持沉著冷靜，讓對方繼續(xù)說話，不要輕易打斷；

3．2         盡量拖延時間，如可能的話，示意同事或上司用其它方法跟查電話來源；

3．3         注意對方特征：

3．3．1        對方性別、年齡、口音；

3．3．2        講話速度，有無口吃或語言習慣；

3．3．3        語氣；

3．3．4        電話背景聲。

3．4            如有可能對電話進行錄音；

3．5            及時記下有關情況報告保衛(wèi)部經理。

 

第十章  附則

 

一、本《員工手冊》所述各項規(guī)章制度自------年----月----日起執(zhí)行。在此之前相關規(guī)定與《員工手冊》各項規(guī)章制度有抵觸的，以本手冊為準。

二、適用范圍：本員工手冊適用于組織編制內的員工，除適用本手冊規(guī)定外，有關權利、義務還應按公司與員工簽訂的“勞動合同”的規(guī)定參照執(zhí)行。

三、本手冊系在職員工所有，如有遺失，馬上報告綜合部，交納工本費(20元)可領新冊。離職時應交回，否則扣除工本費(20元)。

五、本《員工手冊》解釋權歸屬----------。

 

----------制作

 

 

 

 

員工聘用辦法

 

 

            1.  招聘基本條件：

      1.1  一般條件：市城鎮(zhèn)戶口，二年以上相關工作經驗，專業(yè)人才須具備相關證書。

      1.2  年齡限制：普通員工及初級管理人員35歲以下，中級管理人員45歲以下，高級管理人員50歲以下。

      1.3  學歷、資歷要求：初級管理人員應具備大專以上學歷，中、高級管理人員應具備大本以上學歷，有3年以上相關工作經驗。

1.4  特殊崗位任職條件：

1.4.1        保安員：身高1.70米以上，五官端正，年齡25歲以下；

1.4.2        文秘：中文打字80字/分鐘以上；

1.4.3        前臺：女，形象好，年齡25歲以下；

1.4.4        特種操作崗位(會計、出納、電工、消防、電梯工等)：需有相關部門核發(fā)的崗位證書。

1.5        特殊專業(yè)人才，經總經理批準后可適當放寬有關條件。

1.6       公司實行回避政策，各級管理人員不得將親屬介紹、安排到公司里工作。

2.      招聘

2.1       依據(jù)公司下達的人員編制，部門崗位出現(xiàn)缺編時，綜合部按照各崗位的人員配備標準，進行人員招聘。修改編制需分公司總經理同意，報綜合部，經公司總經理批準。

2.2       綜合部視需招聘人員條件，確定招聘方式：刊登廣告、參加人才交流會、通過人才中介公司或其它，經報請公司總經理批準后，與相應部門聯(lián)系，進行招聘。

2.3       綜合部對應聘資料進行初步篩選，由所需人員的部門經理及綜合部經理進行筆試、面試。應聘人員填寫《應聘登記表》，提交相關證明，面試人員填寫面試記錄。

2.4       主管級(含主管)以上由分公司總經理或總經理進行復試。

2.5       部門經理級及以上管理人員的基本情況由綜合部進行外調。

2.6       審批權限：主管級以下人員，由分公司總經理審批；主管級至部門經理級人員，由總經理審批；部門經理級以上人員，報集團公司總經理批準。

3.  報到：

3.1             綜合部確認被錄用者填寫《應聘登記表》已填寫清楚，審批手續(xù)完備。告知應聘人員其所提供資料必須屬實，如有故意虛報隱瞞者，一經發(fā)現(xiàn)立即解除勞動合同，而不做任何補償。

3.2             手續(xù)：

3.2.1        新員工提供：
免冠近照四張；本人身份證、畢業(yè)證、暫住證和求職證等有效證件的原件(驗原件收復印件)；原單位開具的《解除合同證明書》；一年內的體檢合格證明。

3.2.2        綜合部開具：
《報到手續(xù)表》；《人事調動通知單》；《崗位培訓需求記錄表》。

3.2.3        新員工持《報到手續(xù)表》、《人事調動通知單》、《崗位培訓需求記錄表》到所在公司綜合部和本部門報到。

3.2.4        資料歸檔：
將新員工基本情況輸入電腦，調整《員工資料表》及《工資明細表》，建立新員工個人檔案，入職資料歸檔。

3.2.5        新員工到崗一周內簽訂《勞動合同》。

3.2.6        新員工到崗兩周內必須參加綜合部組織的崗前培訓。

4.      試用期

4.1       員工入職須經過一個月至三個月的試用期。部門經理級及以上管理人員試用期為三個月；部門經理級以下人員試用期為二個月。

4.2       試用期間有以下情況者，公司有權隨時終止試用：

4.2.1        無法勝任本職工作或考核不合格者；

4.2.2        經指定醫(yī)院體檢不合格者；

4.2.3        有違紀行為者；

4.2.4        偽造個人簡歷、證件等，欺騙公司者；

4.2.5        有證據(jù)證明曾被其他單位開除者。

4.3       違紀情節(jié)輕微或暫時達不到工作要求的，經公司和員工雙方同意，可延長試用期，延長期不得超過一個月。

4.4       試用期間表現(xiàn)優(yōu)異者，可提前結束試用期，但試用期不得少于一個月。

4.5       錄用有特殊需要的員工，經總經理批準可不約定試用期。

4.6       試用期工資一般按同一崗(職)位工資標準中的第一檔核定，不享受考核工資。員工轉正后視其工作能力和崗位可重新確定工資等級。

5.      轉正

5.1       試用期屆滿時，綜合部提前一周將員工《轉正審批表》發(fā)至部門，由主管經理進行評定、填表，同時員工撰寫個人總結(即轉正申請)。

5.2       各主管經理按規(guī)定的時間要求，將填寫完畢的《轉正審批表》、《崗位培訓需求記錄表》及個人總結報送綜合部。綜合部審核后，報總經理審批。

5.3       總經理審批同意后，綜合部下發(fā)《轉正通知單》，辦理制裝和調檔手續(xù)。

5.4       轉正資料存入員工個人檔案。

 

 

員工培訓規(guī)定

 

 

    公司培訓是提高全體員工整體素質和專業(yè)技能、改善工作質量的一項重要管理工作，是公司未來高速發(fā)展的基礎，同時接受培訓是公司每一位員工的權利和義務。

根據(jù)員工培訓目的、對象、作用的不同，公司的培訓分為：入司培訓、崗前培訓、在職培訓。

 

第一章    入司培訓

   

    ----------的全體新進員工，必須參加入司培訓。

一、培訓目的：

向新進員工全面介紹公司的概況、發(fā)展歷史、未來發(fā)展規(guī)劃，使新員工掌握公司的相關規(guī)章制度（以《員工手冊》為主），領會公司的企業(yè)文化，對物業(yè)管理行業(yè)的基本知識有所了解。

 

二、培訓內容：

    按《入司培訓計劃表》的內容進行，突出《員工手冊》的重點章節(jié)、重點內容。

 

三、培訓程序的實施：

1、  公司入司培訓由綜合部組織實施，由培訓主管具體負責該項工作。

2、  培訓課程由培訓主管擔任主講人，可根據(jù)實際情況的需要，聘請相關人員負責部分內容的講解，培訓教材由綜合部編寫，內容相對固定。

3、  入司培訓應于新員工報到后半月內進行，為期一天（暫行），原則上定于每月的月中和月末各進行一次，具體培訓時間由綜合部安排決定。

4、  全體新進員工必須按綜合部規(guī)定的時間參加入司培訓，無故未參加者，公司有權與該員工解除試用期勞動合同。

5、  當天培訓課程結束后，應留出一定時間讓新員工暢談感想、心得體會。

 

四、考試：

1、  當天培訓結束后，由綜合部統(tǒng)一命題，就所培訓內容，組織考試。

2、  考試不合格者，公司有權與其解除勞動合同。

3、  新員工入司培訓的考試成績記入個人檔案。

 

第二章    崗前培訓

  

    所有新進員工必須接受所在部門組織的崗前培訓。

一、培訓目的：

使新員工對今后所從事的工作有更加明確的認識，了解并掌握本崗位的崗位職責、工作流程、操作規(guī)程及相關規(guī)章制度，以便在崗前培訓結束后即能勝任新的工作。

 

二、培訓內容：

以《----------崗位培訓需求記錄表》所列的各崗位所需培訓的全部內容為標準。

 

三、培訓程序的實施：

1、  新員工報到后，在綜合部領取《崗位培訓需求記錄表》，在試用期內完成表中所列全部培訓內容。

2、  綜合部的培訓員負責對本公司的新員工進行有關公司概況、組織架構、人員結構等方面內容的培訓。

3、新員工所在部門的主管級以上人員負責對新員工進行《崗位培訓需求記錄表》中所列的各崗位具體職責、工作流程、操作規(guī)程及相關規(guī)章制度等項內容的培訓。

4、  分公司總經理由總公司總經理進行培訓，部門經理由其所在公司總經理進行培訓。

5、  崗前培訓的情況要求如實記錄在《崗位培訓需求記錄表》中。

 

四、考核：

1、新員工的崗前培訓考核工作由該員工所在部門實施；分公司總經理由總公司總經理進行考核，部門經理由其所在公司總經理進行考核。

2、新員工試用期結束后，在申請轉正的同時，必須向綜合部上交《崗位培訓需求記錄表》，表中所列的所有培訓項目必須做到記錄完整，否則視同未接受培訓或考核成績不合格，綜合部有權與其解除勞動合同。

3、如因部門內負責培訓的人員未按照《崗位培訓需求記錄表》中所列內容對新員工進行全面培訓，造成該新員工無法正常轉正的，綜合部可對其進行相應處罰。

4、新員工順利轉正后，其崗前培訓考核成績記入個人檔案。

 

第三章    在職培訓

   

    公司全體員工應積極參加公司組織的在職培訓。

一、培訓目的：

1、提高各級管理人員的管理水平，更新管理理念；

2、加強專業(yè)技術人員的理論水平、實際工作能力；

3、培養(yǎng)具有管理潛質的潛在管理人員，為公司的未來發(fā)展做好人才準備；

4、強化全體員工的服務意識，深化職業(yè)道德觀念。

二、培訓內容：

1、根據(jù)公司經營目標進行審批（總公司由各部門經理審批，分公司由各部門經理制定培訓計劃報報分公司副總經理審批）后的各部門所報《培訓計劃表》中所列的內容為主；

2、公司總經理或綜合部根據(jù)公司未來發(fā)展對管理人員、專業(yè)技術人員工作技能的實際需要，制定的相應培訓計劃；

3、國家、北京市頒布實施的有關物業(yè)管理行業(yè)（包括房地產業(yè)）的最新政策法規(guī)進行培訓；

4、各部門臨時提出的培訓需求；

三、培訓形式：

公司在職培訓分為：內培、外培兩種形式。原則上以內培為主，如遇特殊需求，經公司總經理批準，員工可以利用工余時間或脫產到有關學術機構、學校參加系統(tǒng)培訓；或到其它先進公司、組織中進行考察、交流。

四、培訓程序的實施：

1、   各部門應于每年年底，在總結本年度工作不足和分析下一年度的工作重點后，確定下一年度本部門的培訓需求計劃，填制《培訓計劃表》，上報綜合部。

2、   綜合部根據(jù)各部門所報培訓計劃，結合公司總體發(fā)展目標，進行培訓內容的調整、課時的安排和費用的預算，上報總經理審批。

3、   經總經理批準后的培訓計劃，由培訓主管負責制定具體實施細則，組織開展培訓工作。

4、   各部門根據(jù)管理過程中的實際需要，可隨時提出培訓需求，但需提前兩周填制《培訓計劃表》，上報綜合部。培訓主管對培訓計劃進行審核，上報總經理審批后予以執(zhí)行。

5、   針對國家、北京市頒布實施的有關物業(yè)管理行業(yè)（包括房地產業(yè)）的最新政策法規(guī)的培訓，由綜合部組織，不定期地對相關的管理和專業(yè)技術人員進行培訓。

6、   所有公司派外接受培訓的人員，均應與公司簽訂《培訓協(xié)議》，明確受訓人員的服務期限、培訓費用支付等各項具體事項。

五、考核：

1、   如受訓人員所參加的培訓課程按規(guī)定需進行考試（考核），則該受訓人員必須參加培訓方組織的考試（考核），若無故缺席，則視同考試（考核）成績不合格。

2、   培訓效果的考核由受訓人員的直接主管負責，根據(jù)受訓人員受訓前后的實際工作能力的變化，評價培訓效果，上報綜合部。

3、   培訓后因本人原因，未達到培訓合格要求的人員，公司將按有關規(guī)定進行處罰。

4、   培訓的考核成績記入員工的個人檔案，培訓考核成績是人事考核工作的一項主要內容，也是今后晉級、加薪的依據(jù)。

六、其他：

    對于參加外派培訓且考試（考核）成績優(yōu)異的人員，公司可以根據(jù)今后培訓工作的實際需要，聘請其擔任公司的兼職培訓員，將其所學的先進知識、理論傳授給公司的其他員工，以實現(xiàn)公司員工整體素質水平的提高。

 

 

培  訓  協(xié)  議

 

 

----------(以下簡稱甲方)和        先生/女士(以下簡稱乙方)就甲方為乙方提供培訓一事，經雙方協(xié)商訂立本協(xié)議。

 

一、  甲方根據(jù)工作需要對乙方進行培訓。

二、  培訓時間與地點：

培訓時間：     年    月    日至     年     月    日

培訓地點：                                         

三、  培訓內容：                                        

四、  培訓費用        元。

五、乙方同意自培訓之日起，為公司服務    年。同時，原《勞動合同書》

    中不足本協(xié)議所規(guī)定的服務期限的部分甲方有權要求乙方順延。

六、甲方承諾：

1、培訓結束后，經考核乙方成績合格，擔負乙方培訓期間所需

    培訓費用。

2、乙方培訓期間工資照發(fā)(超時培訓不計加班)。

3、乙方的社會保險及福利待遇不變。

4、當甲方認為必要時，可終止培訓調回乙方。

七、乙方承諾：

1、培訓期間努力學習，認真完成公司規(guī)定的學習內容。

2、培訓結束，將學習情況匯報及培訓成績交本部門經理和綜合部。

3、因個人原因考核成績不合格，培訓費全部自負（包括由公司墊付的培訓費）。

4、培訓期間服從甲方安排。

5、培訓后將學習成果用在工作上，盡職盡責為公司服務。

八、經濟補償：

1、若乙方提出辭職且勞動合同期未滿(包括因培訓順延的合同期)應向甲方退還培訓費。

                                 實際服務月

    退款額=公司支付的培訓費×（1—             ）

                                 約定服務月

        2、因乙方違紀，甲方提出解除勞動合同，也需退還培訓費，退還金

           額與上相同。

    九、本協(xié)議作為《勞動合同書》附件。

    十、本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

    十一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

 

 

 

 

   甲方(蓋單)                             乙方(簽字)

 

 

 

   年   月   日                            年    月    日 

 

 

 

檔案編號：HSLWY/RSXZ2001/013 ――（宋體10.5號字）

 

關于規(guī)范公司內部行文的規(guī)定  ――（黑體18號字）

 

 

致：公司各部  ――（黑體16號字）

 

為規(guī)范公司內部行文，使各部門上報文件及對外發(fā)文的格式統(tǒng)一，建立公司對外的行文形象，特對內部行文做如下規(guī)定：――（正文宋體12號字）

1．  上行文在正文左上角建立部門檔案編號。

格式：（公司簡稱）／部門＋年限／編號

綜  合  部：＊＊＊＊／ZH2001／＊＊＊

管  業(yè)  部：＊＊＊＊／GY2001／＊＊＊

保  衛(wèi)  部：＊＊＊＊／BW2001／＊＊＊

工  程  部：＊＊＊＊／GC2001／＊＊＊

財  務  部：＊＊＊＊／CW2001／＊＊＊

2．  字體、字號、空行、行間距規(guī)定：

檔案編號：宋體10.5號字，居左

正文標題：黑體18號字，居中

副 標 題：黑體16號字，居左

正文內容：宋體12號字，段首空兩字，回行字符不用空格。

全文行間距：最小值22磅

單位落款：宋體12號字（同正文），居右（同日期居中）

日期落款：宋體12號字（同正文），居右（同單位居中）

單位公章：蓋在落款單位及日期的中間

檔案編號、標題、副標題、正文各項之間空一行；正文內容中自定。

3．      對外行文在正文內容上不用打印檔案編號，只在文件收發(fā)登記表或文件處理單上注明檔案編號。

 

------年----月----日

 

 

印章使用管理規(guī)定

 

 

為加強公司印章管理力度，規(guī)范印章審批及用印程序，特作如下規(guī)定：

1．管理范圍分工

1．1  物業(yè)公司綜合部

物業(yè)公司公章、綜合部章、審圖合格章

1．2  物業(yè)公司財務部

       財務專用章

1．3  物業(yè)公司保衛(wèi)部

       保衛(wèi)部章

1．4  物業(yè)公司管業(yè)部

       管業(yè)部章

1．5  物業(yè)公司工程部

工程部章

2．審批權限及使用程序

2．1  物業(yè)公司章

       須主管經理簽字，經綜合部審核后，報總經理批準。

2．2  綜合部章

       人事行政文件加蓋人事專用章時，需經人事負責人審核，簽字后報總經理批準。

2．3  圖合格章

施工審批合格后，由管業(yè)部報綜合部，經總經理批準后方可在施工圖紙上蓋章。

         2．4  財務專用章

財務專用章用于報表等用途時，需填寫《用印申請單》，經財務負責人審核后報總經理批準。

         2．5  保衛(wèi)部章

由保衛(wèi)部經理批準，經綜合部審核后，報總經理批準。

2．6  管業(yè)部章

       由管業(yè)部經理批準，經綜合部審核后報總經理批準。

2．7  工程部章

       由工程部經理批準，經綜合部審核后報總經理批準。

3．管理規(guī)定

3．1各類印章使用均應遵照用印申請單制度，由申請人填寫用印申請單，經部門經理簽字、綜合部審核，總經理批準方可蓋章。經總經理簽發(fā)的用印審批單及蓋章原件必須留存，由綜合部負責歸檔。

3．2 各用印部門應嚴格按印章使用管理權限和程序執(zhí)行，用印時必須作好用印記錄，手續(xù)不全者不得用印，嚴禁越權審批。

3．3 未經允許不得攜帶印章外出或蓋空白印件，特殊情況需經總經理批準，攜帶公章外出必須在印章管理部門辦理公章借用手續(xù)。

4．印章刻制規(guī)定

4．1 刻制印章必須填寫《刻制公章申請》，在申請中畫上圖樣并注明內容、規(guī)格、材質要求，經綜合部審核后，報總經理批準。

4．2  印章保管規(guī)定

《刻制公章申請》單審批通過后，由綜合部統(tǒng)一保管章。

  4．3  印章交接規(guī)定

         物業(yè)公司章轉交其他人或部門時，雙方應辦理交接手續(xù)，交接雙方簽字并由監(jiān)交人加簽。

  4．4  印章報廢規(guī)定

印章因故停止使用時，由保管部門填寫《公章報廢申請》，經部門經理、綜合部經理簽字后，報公司總經理審批。

5．印章保管（人）、使用部門（人）及有關審核人員均必須嚴格遵守本管理規(guī)定，嚴禁擅自用印，嚴禁超越權限用印，用印必須存檔留記錄。違反上述規(guī)定者，將視情節(jié)予以處罰。

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 綜合部

------年----月----日

 

員工工服管理規(guī)定

 

 

一、   工服制作要求：

1．  項目工服的樣式、顏色、標識可根據(jù)實際情況自行制定。

2．  項目工服的樣式：

（1）    管理層著西裝，顏色為深灰色或深藍色等莊重、高效顏色，領帶統(tǒng)一色，且包含企業(yè)的標識。管理層指工程部主管級（含主管）以上人員，管業(yè)部管理員以上人員，人事、財務全體員工，保衛(wèi)部內保以上人員，總經辦人員統(tǒng)一著西裝，男士統(tǒng)一領帶，女士統(tǒng)一領花。男士經理級以上員工統(tǒng)一著白色襯衫，以下員工著天藍色襯衫；女士襯衫顏色不變。

（2）    外保保安員著保安公司配備的制服。

（3）    保潔人員著保潔公司統(tǒng)一配備制服，但樣式顏色須公司認可。

（4）    車場、電梯等臨時工統(tǒng)一配備上身服裝。

（5）    工程主管級以下員工統(tǒng)一著工程裝，顏色為灰色或藍灰色、褐色，質地耐磨、易洗。

3．  工服費用標準明細：

（1）    部門經理：

       男士：西裝2套+2件白色襯衫   500元*2+70元*2=1140元

       女士：西服套裝（上衣2件+西褲2件+西服裙2件+2件襯衫）

               650元*2=1300元

（2）    管理層：

       男士：西裝2套+2件藍色襯衫     1140元

       女士：西服套裝（上衣2件+西褲2件+西服裙2件+2件襯衫）

               650元*2=1300元

（3）    工程主管以下人員：

       男士：工程服  2件上衣+2件褲子   130元*2=260

 女士：工程服  2件上衣+2件褲子   130元*2=260

（4）    臨時工：

       男士：統(tǒng)一顏色上衣       50元

       女士：統(tǒng)一顏色上衣       50元

二、   工服洗滌要求：

1．  管理層西裝：

（1）    西裝上身：1個月一洗  送至洗衣場；

（2）    西裝褲子：2個星期一洗  送至洗衣場；

（3）    西服裙：2個星期一洗  送至洗衣場；

（4）    襯衫（男女，含領帶）：一個星期一洗  送至洗衣場。

2．  工程裝，在自用洗衣機洗滌，公司提供洗衣粉和場地。

3．  外?？勺孕邢礈?，或與工程裝同洗。

4．  臨時工可自行洗滌，或與工程裝同洗。

三、   工服洗滌管理：

1．  工服各件套須在固定位置標明個人姓名，以免混亂。

2．  按五天工作制，周五員工統(tǒng)一于下班后將換洗工服交至總辦指定地點，并由專人登記數(shù)量、品種、姓名等，然后于指定時間送至洗衣場，下周一早上班前半小時統(tǒng)一送至總辦指定地點，等候員工領取。

3．  總辦人員應仔細分棟，以防錯拿、錯領。

4．  工程裝、外保裝、臨時工洗衣應利用下班后的時間清洗。

四、   工服申領、發(fā)放要求：

1．  物業(yè)公司員工在轉正前著職業(yè)裝上班，顏色應是單一的深色。男士著西服，女士著西服套裝。

2．  物業(yè)公司將在員工轉正后為員工定作工服。轉正后檔案轉入公司集體戶，并在鑒署合同后將為員工提供工服，而無須交納工服押金。非北京市戶口員工過試工期后可提供工服，唯需繳納工服押金500—1000元押金不等。于員工正常辦理離職手續(xù)后可退還此押金。大部分員工因工作需要，需提前定作工服（通常一個月內），因此要交納工服押金500—1000元不等，待員工轉正后（檔案轉入公司）將押金退還員工。

3．  員工定作工服前，由該部門經理填寫《制服申請表》，由總經理簽字生效，此表轉入綜合部辦理定作事宜。

4．  正式員工可獲2套工服，原則是一年更換一次，員工應愛惜工服，不得著工服離開大廈，必須放置指定的更衣柜內，否則綜合部有權懲罰該員工。員工無顧毀壞工服應按章賠償。（每日清晨上班，質檢部會檢查員工著裝，發(fā)現(xiàn)員工工服毀壞，會質疑該員工。）

5．  員工應按時或依據(jù)工服干凈程度清洗工服，保持工服時時干凈、平整。綜合部或總辦要監(jiān)督洗衣場對洗衣的清洗制度，并對清滌造成工服提前報損情況進行控制。

6．  員工工服正常掉扣、開線應于清洗工服時知會總辦人員登記，要求洗衣場進行縫補，并于收回工服時進行核查，未縫補而轉交給員工，員工可向有關部門投訴總辦員工（員工著裝不整不許上崗）。

五、   離/退職員工制服的收回：

1．  離職/解聘員工辦理離職手續(xù)時，庫房/總辦人員接收工服應作仔細核查，無破損方可接收簽字，核查失職，則負賠償責任。核查人員發(fā)現(xiàn)離職人員工服破損應拒絕簽字，財務部按破損程度和折舊期限扣除相應的費用，外地員工將從工服押金中扣除，該員工憑財務開據(jù)的押金條領取部分/全部押金；未轉正員工離職，且配備工服并損壞（未交押金），將從當月工資扣除損失費用，并知會該員工。如損失費用超過當月工資，則由當時同意定制工服的有關負責人賠付不足之費用。

2． 離職員工工服應清洗后，妥善保存，留于日后入職員工穿著。新入職員工配備工服應先從舊工服中挑選，確實無合適工服（綜合部員工領新入職員工至庫房挑選），則填寫“新工服制作申請表”，先由綜合部、庫房員工簽字，再由有關部門經理簽字認可，最后總經理簽字生效。

 

 

員工考勤制度

 

 

嚴格考勤管理是提高服務質量的重要組成部分，是考核員工出勤率、工時利用率，貫徹按勞分配原則的重要依據(jù)。作為公司《考勤條例》的補充，特制定本辦法：

 

1.    關于考勤簽到的管理

1.1 公司總經理級以下人員一律實行簽到（或指紋打卡）考勤。

1.2 員工上班考勤不得遲于早8：00，中午11：30，否則記遲到。

1.3 員工上、下班簽到記錄應齊全，凡漏考勤一律視同遲到、早退。

1.4 員工離職的后，于次月由綜合部負責將離職員工的簽到資料刪除。

2．關于考勤報表的報送、匯總考勤計算周期為每月26日到次月25日。

2．1  各部門兼職考勤員負責本部門考勤的填報，經部門負責人簽字后，于每月27日下午17：00前報綜合部。

2．2  部門考勤員填報考勤報表時，應嚴肅、認真，仔細核對員工的考勤記錄，如有缺勤，《休假申請單》應齊全，如有加班，應有《加班申請單》，《加班單申請單》上的加班時間應與考勤時間一致。如有遲到、早退、曠工現(xiàn)象，應在考勤報表上注明。

2．3  綜合部根據(jù)部門考勤報表，匯總填寫公司月度考勤報表，于每月28日下午5：00前報總公司綜合部。

2．4  綜合部在匯總部門考勤報表時，應嚴格把關，保證匯總數(shù)據(jù)準確、無誤。

2．5  綜合部依據(jù)分公司綜合部的考勤匯總表，填寫全公司《月度考勤報表》，于每月30日報總經理審批。要做到匯總數(shù)據(jù)準確、無誤。

2．6  如逢節(jié)假日，考勤報表報送日期，另行通知。

2．7  各級部門、分公司上報考勤報表，要嚴格按照規(guī)定，不能延誤，在保證數(shù)據(jù)準確度上“各負其責”。哪個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，按公司《獎懲條例》有關規(guī)定處理。

3．關于考勤原始資料、報表、臺帳的管理

3．1 當月的《休假申請單》、《加班單》等逐級審批后由部門考勤員保管，月末和當月《考勤報表》一并交由綜合部存檔備查。

3．2 簽到記錄每月25日由綜合部作為填報考勤的依據(jù)，月末和當月部門《考勤報表》一并交由綜合部備查。

3．3 部門考勤員應保留本部門月度《考勤報表》的復印件，以備員工隨時查詢。

3．4 綜合部負責采集每月的考勤數(shù)據(jù)，軟盤或打印成冊保存均可。

3.5 各級的考勤報表，各報出單位應留存?zhèn)洳椤?span>

3.6 綜合部按月填寫《考勤臺賬》，記錄員工當月休假、加班情況及累計剩余補休、年假等假別的天數(shù)。

4. 關于考勤管理的監(jiān)督、檢查

4.1 員工可以向任何一級考勤管理人員查詢考勤情況。

4.2 各級考勤管理部門實行“互相監(jiān)監(jiān)”、“逐級檢查”制度。

4.3 綜合部每月至少抽查一次各部門的勞動紀律執(zhí)行情況。

5．各部門選派工作認真負責，公正無私的人員作兼職考勤員，并將名單報綜合部備案。

6．考勤資料的保存期限：各類考勤報表、臺賬保存一年、原始記錄保存三年，考勤管理工作納入考勤員日常工作考核項目，并作為月度考核和年度考核的依據(jù)。

7．針對考勤管理工作中出現(xiàn)的問題，綜合部對部門考勤員應定期進行培訓。考勤員應認清自己的職責，自覺加強專業(yè)知識的學習，認識到考勤管理能直接反映出公司整體管理的優(yōu)劣、最直觀地體現(xiàn)員工精神風貌。

 

 

 

物資采購、驗收、入庫、報銷流程圖

 

使用部門提出物資采購建議

經領導批準后填寫采購申請

采購進行詢價，總經理批準后進貨

庫房、使用部門驗收物資質量

將物資存入庫房，通知使用部門領用

采購填寫報銷單

財務部審核報銷單據(jù)是否齊全、無誤

采購領取支票（或現(xiàn)金）付款

報總經理審批

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物資采購、驗收、入庫、報銷流程

 

 

     使用部門

1．提出物資使用建議，擬寫《內部請示報告》，經總經理簽批后方可提出采購申請。

根據(jù)使用物資的性質決定：

①．                              無需詢價直接申請采購，填寫《采購申請》（見附表）。

②．                              重要物資詢價后，根據(jù)物資的性價比，采購員需將詢價結果以《內部請示報告》的形式上報總經理批示，再填寫《采購申請》

以下物資無需寫《內部請示報告》：

2  “工程備品備件”

2  “工程最低月耗”

2  “清潔月耗品”

2  “員工勞保用品”

2  “辦公用品、耗材”

2  “有償服務收費項目”

2．填寫《采購申請》

使用部門填寫以下內容：

2  采購原因、收（免）費

2  申請人、申請日期、要求到貨日期

2  部門經理簽字

2  申請采購內容、品牌、規(guī)格型號、單位、申請數(shù)量

3．將填寫完的采購申請送至庫房，由庫管員簽收。

     庫房

1．接到使用部門送來的《采購申請》，按類別在“采購編號”欄中進行編號。

2．根據(jù)使用部門的申請數(shù)量，與庫存進行核實，填寫《采購申請》中“庫存數(shù)量”、“批準數(shù)量”兩欄。

3．將核實的《采購申請》在“庫房管理員”處簽字后送至采購員處。

     采購員

1．接到庫房送來的《采購申請》，按需購物資的要求進行詢價。

采購員填寫以下內容：

2  單價、合計

2  此采購申請含此頁共計*頁，附件*頁

2  預計總金額（大、小寫）

2  供貨商全稱

2  聯(lián)系人、聯(lián)系電話

2．在“采購員”處簽字后，送至綜合部。

     綜合部

1．接到采購員送來的《采購申請》，由部門經理審核，并簽字。

2．做好“采購申請”簽收登記后，送至財務部進行審核。

3．財務審核通過，報至總經理審批；財務審核不通過，返回采購員。

4．總經理簽批同意，將《采購申請》送至采購員進行采購，并做好記錄。

     財務部

1．對《采購申請》中的采購內容、實際采購數(shù)量、小計與合計金額進行審核。如審核無誤，簽字確認；發(fā)現(xiàn)錯誤予以注明，并退回綜合部。

審核時需注意以下幾點：

2  采購內容是否與預算中相符，如“工程最低月耗”、“清潔月耗品”、“勞保用品”等

2  實際采購數(shù)量、小計與合計金額是否有誤

2  大寫金額是否規(guī)范

2  各職能部門簽字是否齊全

     采購員

1．聯(lián)系供貨商，物資到位。

2．將《采購申請》復印，送至庫房以備驗收時使用。

 

  驗收、入庫

     庫房

1．庫管員與使用部門、供貨商三方共同對到貨物資進行驗收。

驗收時注意以下幾點：

2  物資是否與《采購申請》中內容、規(guī)格型號相符

2  使用部門檢查產品質量是否合格，是否為三無產品

2  庫房對到貨數(shù)量進行核對

2  部分物品暫時無法驗收，與供貨商協(xié)商經試用后再驗收、付款

2．驗收符合要求后，填寫《物資入庫驗收單》（見附表）

庫管員填寫以下內容：

2  庫管員填寫：物資名稱、品牌、規(guī)格型號、單位、到貨數(shù)量、單價、金額、供貨商、庫房驗收

2  各職能部門簽字確認：采購員、使用部門負責人、庫管員

3．《入庫驗收單》填寫后將第四聯(lián)交給供貨商，第三聯(lián)交使用部門，第二聯(lián)交采購員，第一聯(lián)庫房登帳。

4．物資入庫，分類存放。

5．通知使用部門可以領取所需物資。

6．填寫《入庫驗收單》中“采購申請?zhí)枴?、“驗收單序號”兩項?

7．按類別將到貨物資分別登帳，并在《入庫驗收單》“登帳庫存”欄中做好記錄；將《入庫驗收單》、《采購申請》復印件存檔。

 

  領用

     使用部門

1．填寫《物資出庫單》（見附表）領取所需物資。

填寫時注意以下幾點：

2  由專業(yè)主管及部門經理簽字

2  工程用料需注明該物資是否為有償服務（收免費情況）。

2．投入使用。

     庫房

1．接到《物資出庫單》提貨，出庫。

2．將《物資出庫單》統(tǒng)一編號，按類別進行銷帳，并做好記錄。

 

  報銷

     采購

1．將第二聯(lián)《入庫驗收單》做報銷憑據(jù)。

2．填寫《付款申請及報銷單》（見附表）。

填寫時注意以下幾點：

2  寫清報銷內容、金額（大小寫）、承辦人

2  將本次采購的全部原始發(fā)票、《入庫驗收單》（第二聯(lián)）、《采購申請》原件粘貼附后

2  部門經理審核后在承辦人欄中簽字

3．將《報銷單》登記后送至綜合部辦理報銷審批。

     綜合部

1．接到采購送來的《報銷單》，做好簽收、登記后送至財務部進行審核。

2．財務審核后，報至總經理審批。

3．將審批后的《報銷單》返回采購。

4．做好《報銷單》返回記錄。

     財務部

1．接到綜合部送來的《報銷單》，對其中內容進行審核。

審核時注意以下幾點：

2  《報銷單》內容填寫是否正確無誤

2  簽字是否齊全

2  發(fā)票、《入庫驗收單》、《采購申請》三份單據(jù)中內容、數(shù)量、金額是否相符

2  實際金額與報銷金額是否相同

2．審核無誤后簽字確認。

3．由綜合部取回審核后的《報銷單》，送至總經理審批。

     采購

1．                  接到綜合部返回簽批后的《報銷單》，將《報銷單》封頁、全部原始發(fā)票復印存檔。

2．                  持《報銷單》到財務部領取現(xiàn)金（或支票）。

注：付款形式應為支票；金額較少（如100元以下）可支付現(xiàn)金。

 

 

計劃性工作管理辦法

 

 

為加強公司各項工作計劃性和協(xié)調性，充分調動各部門、各分公司工作積極性，確?？偣炯胺止靖黜椆ぷ魅蝿毡Ｙ|、保量按期完成，特制訂本管理辦法。

 

一、總則

1．本管理辦法適用于----------各部及各分公司（含分公司各部）的計劃管理工作。

2．工作計劃種類：

2．1  按時間段劃分：年度工作計劃、季度工作計劃、月度工作計劃、周工作計劃

2．2  按級別劃分：各分公司上報總公司工作計劃、分公司各部門上報工作計劃

3．為保證計劃工作規(guī)范管理，要求各部門上報工作計劃及工作計劃完成情況時，使用統(tǒng)一格式的計劃表格，表格格式見附表。

4．工作計劃及工作計劃完成情況報表應按公司規(guī)定由相關人員編制，并由有關負責人簽字后按程序上報。其中各部門工作計劃由各部門指定人員編制，部門經理簽字后，報至分公司綜合部匯總。

5．總公司各部、各分公司及所屬各部門應按規(guī)定時限上報工作計劃及工作計劃完成情況報表，各類報表上報時限具體要求見第二項。

6．工作計劃及工作計劃完成情況作為考核部門工作重要參考項目之一，列入部門月度考核標準。

 

二、工作計劃內容要求

1． 年度工作計劃

1．1  分公司上報內容

 

1．1．1  年度經營指標

分公司負責人根據(jù)所轄分公司實際情況，制訂本年度分公司資金收支指標。

a．本年度物業(yè)管理費收入

b．本年度費用支出

c．多種經營項目收入

1．1．2  重點工作

根據(jù)各分公司安排的工作任務指標，細化工作內容，確定年度內各階段完成工作任務內容、質量、數(shù)量、期限、負責部門等量化指標。

1．1．3  綜合工作

各分公司安排的年度重要工作，及由各分公司提出，需其他分公司配合或公司總部協(xié)調的工作項目。

a.       人員管理、人員培訓目標

b.      工程改造項目

c.       其他由各分公司確定的工作

1．1．4  分公司上報年度工作計劃由各分公司綜合部負責制訂，并由分公司負責人審核簽字，上報截止日期為上一年度12月15日。分公司上報工作計劃需附分公司所屬各部門年度計劃。

1．2  部門上報內容

1．2．1  經營類指標

各部門根據(jù)本部門工作范圍，結合公司經營指標，制訂本部門年度經營指標。

a.       費用收支指標

b.      多種經營項目指標

c.       減支增交指標

1．2．2  綜合類指標

各部門根據(jù)分公司要求及本部門人員培訓管理、勞動紀律管理需要，制訂工作目標。

a.       達標項目

b.      人員管理目標

c.       人員培訓目標

d.      工作范圍、工作內容重大調整目標

1．2．3  專業(yè)類指標

各部門根據(jù)本部門工作內容，制訂工作目標

a.       改造項目

b.      保運指標

c.       維保指標

d.      其他專業(yè)性工作指標

1．2．4  上述工作指標均應根據(jù)公司總的經營指標，下達的工作任務，本部門、本專業(yè)工作范圍及工作性質制訂，要求落實到具體負責部門，明確完成指標質量、數(shù)量、時限及協(xié)作單位。

1．2．5  部門上報年度工作計劃由各部門負責制訂，經由部門經理審核簽字，報分公司綜合部匯總，上報截止日期為上年度12月10日。

1．2．6  部門年度工作計劃由分公司綜合部根據(jù)分公司年度工作計劃進行調整，經分公司領導審閱簽字后下發(fā)各部門執(zhí)行。

1．3  各分公司在匯總各部門上報年度計劃基礎上制訂和向總公司上報年度工作計劃。

1．4  各分公司年度工作計劃經總公司總經理簽閱后批復下發(fā)，各分公司根據(jù)批復的年度工作計劃安排下一年度工作。

2． 月度工作計劃

2．1  分公司上報內容

2．1．1  月度經營指標

根據(jù)分公司年度工作計劃確定的有關經營指標，參照公司實際情況，在不改變年度總指標的前提下，將年度指標細化分解為月度指標，列入月度工作計劃。在月度工作計劃報表中“工作性質”欄“經營指標”分欄中注明該項工作在年度工作計劃中項目序號。

2．1．2  月度重點工作

根據(jù)各分公司年度計劃確定的年度重點工作，參照公司實際工作進展，在不影響全年工作進展的前提下，將年度工作目標細化分解為月度工作目標列入月度工作計劃。在月度工作計劃報表中“工作性質”欄“重點工作”分欄中注明該項工作在年度工作計劃中項目序號。

2．1．3  月度綜合工作

根據(jù)各分公司年度計劃中確定的年度綜合工作，參照公司實際情況，在不影響工作進展情況下，將年度工作目標細分為月度工作目標列入月度工作計劃，在月度工作計劃報表中“工作性質”欄“綜合工作”分欄中注明該項工作在年度工作計劃中項目序號。

2．1．4  其他工作

根據(jù)各分公司工作需要列入月度計劃的工作，在報表中“工作性質”欄不加任何注明。

2．1．5  各分公司月度工作計劃由分公司綜合部負責編制，經分公司負責人審閱簽字后，上報總公司綜合部匯總。上報截止日期為每月23日下午13：00前，同時應附分公司各部月度計劃表。

2．2  部門上報內容

2．2．1  年度計劃指標

根據(jù)部門年度工作計劃所列各項指標、工作任務，結合部門實際情況，在不影響總工作進度前提下，將年度指標細分為月度工作指標，列入月度工作計劃。在月度工作計劃報表中“工作性質”欄“年度計劃”分欄中注明該項工作在年度計劃中項目序號。

2．2．2  月度重點工作

根據(jù)部門實際情況確定本月度重點完成工作任務，列入月度工作計劃，在月度工作計劃報表中“工作性質”欄“重點工作”分欄中打勾注明。屬于公司領導直接安排的工作任務，作為月度重點工作列入月度工作計劃，并在月度工作計劃報表中“工作性質”欄“重點工作”分欄中注明“公司領導”。

2．2．3  月度工作

其他月度安排的工作任務，在“工作性質”欄中不加任何注明。

2．2．4  部門月度工作計劃由各部門編制，由部門經理審閱簽字后，報分公司綜合部匯總。上報截止日期為每月21日下午15：00前。

3． 周工作計劃

3．1  分公司上報內容

3．1．1  月度計劃內容

將在分公司月度計劃中列出的項目，根據(jù)實際情況分解到每周工作中，并在“工作性質”欄中注明分公司月度工作計劃中該項的序號。

3．1．2  其他工作內容

其他不屬于月度計劃的工作項目，其中屬于公司

 

領導臨時布置的工作任務，在“工作性質”欄中注明“重點工作”。

3．1．3  對于需跨周完成的工作任務應按階段或百分比分解到各周計劃中，對于確實無法確定完成時間的工作，如一些報告、方案審批跟進工作，應注明無法確定完成時間原因。

3．1．4  分公司周工作計劃由各分公司綜合部制訂，經分公司負責人或綜合部經理審閱簽字后上報總公司，上報截止時間為每周五上午10：00前，同時應附分公司各部門周工作計劃。

3．2  部門上報內容

3．2．1  月度計劃內容

將在部門月度計劃中列出的項目，根據(jù)實際情況分解到每周工作中，并在“工作性質”欄中注明部門月度工作計劃中該項目序號。

3．2．2  其他工作內容

其他不屬于月度計劃的工作內容，其中屬于公司領導安排的工作任務，在“工作性質”欄中注明“重點工作”。

3．2．3  需跨周完成工作任務應按階段段或百分比分解到各周計劃中。對于確實無法確定完成時間的工作，如一些報告、方案審批的跟進工作，應注明無法確定完成時間原因。

3．2．4        部門周工作計劃由各部門制訂，經部門經理簽字后報分公司綜合部匯總，經分公司負責人審核簽字后報總公司備案。各部門上報截止日期為每周四下午17：00前。

4． 季度工作計劃

季度工作計劃分由各分公司上報與由各部門上報兩類，其填寫要求同月度工作計劃，但周期為季度。其中各分公司上報總公司截止日期為上季度最后一個月的25日前（同時應附各部門上報季度工作計劃），部門上報分公司截止日期為20日。

 

三、工作計劃的審核要求

1．各分公司工作計劃由分公司綜合部編制，分公司負責人簽字后報總公司綜合部核定，總公司總經理簽字認可后執(zhí)行。

2．部門工作計劃由各部門編制部門經理簽字，經分公司綜合部核定，分公司負責人簽字認可后執(zhí)行并報總公司綜合部備案。

3．分公司工作計劃應在總公司下達的工作計劃框架內制訂，部門工作計劃應在分公司下達工作計劃框架內制訂。

4．年度工作計劃指標應分解列入月度工作計劃，并在月度工作計劃中注明，月度工作計劃指標應分解列入周工作計劃，并在周工作計劃中注明。

5．同一項工作任務在年度、季度、月度、周計劃內寫法應一致，如出現(xiàn)跨時間段，分階段完成情況，可在其后加括弧，括弧內寫明階段性目標或該階段完成百分比。

6．同一項工作任務，在總公司、分公司、各部門計劃中寫法應一致，如出現(xiàn)同一項任務由各部門（或分公司）完成其中不同部分情況時，應在其后加括弧，括弧內寫明本部門（分公司）應完成的部分。

7．工作計劃填寫要求語言準確簡潔，工作內容、負責部門、協(xié)助部門、完成期限、完成質量、數(shù)量均明確，不得用大約、基本等含糊語句。確因外力因素無法確定的應在備注中注明。

 

四、工作計劃變更

1．        工作計劃一經批準后原則上即不可更改。

2．        如需變更工作計劃或增刪計劃內容時，應由原編制部門提出補充計劃，并書面寫明變更原因，經原審批程序上報公司審批，其中部門計劃中涉及公司工作計劃的，還應報總公司批準后方可進行變更。

3．        作計劃變更后，應及時通知相關部門計劃變更情況。

 

五、工作計劃完成情況

1．                              各分公司、各部門應在上報下階段工作計劃同時上報上階段工作計劃完成情況。

2．                              工作計劃完成情況報表中工作內容、工作性質、計劃完成時間、執(zhí)行部門、配合部門與工作計劃表相應欄目應完全一致。

3．                              工作計劃完成情況除匯總計劃完成情況外，應將計劃外完成工作逐一列入報表并在“工作性質”欄中注明計劃外工作。

 

六、工作計劃完成情況的監(jiān)督

1．總公司負責檢查和抽查各分公司年度、季度、月度工作計劃完成情況，核實分公司上報的所完成工作計劃的質量、數(shù)量、時限的真實性和準確性。

2．總公司對分公司工作計劃完成情況的檢查，根據(jù)所檢查工作計劃項目內容不同，分別由總公司各職能部門負責具體實施。

2．1  工作計劃及工作計劃完成情況報表上報是否及時，報表填寫是否規(guī)范、精確、完整，由總公司綜合部負責核查。

2．2  工作計劃中勞動管理、服務意識、素質培訓等方面內容，由部負責核查。

2．3  工程維修改造運行方面內容，由綜合部負責核查。

2．4  屬經營性質工作，涉及費用、合同協(xié)議等方面內容，由財務部負責核查。

2．5  屬服務、清潔、綠化、車輛等物業(yè)方面內容，由綜合部負責核查。

2．6  其他方面內容由總公司綜合部負責核實。

2．7  總公司綜合部還負責重點核查公司下達的年度、季度、月度計劃中相關工作任務的完成情況。

檢查采用對口形式進行，檢查抽查情況記入《工作計劃完成質量核查表》，由各相關部門經理或檢查負責人簽字認可后，由總公司綜合部上報公司領導。

3．工作計劃完成情況核查結果列入部門考核項目中，具體評分辦法參見《部門考核辦法》。

 

 

綜合部運作手冊

 

 

第一章  綜合部工作目標

 

以通過高效有序的行政管理工作，以達到為物業(yè)公司各部門規(guī)范儀容儀表，提高工作效率、嚴明工作紀律，創(chuàng)造井然有序的工作氛圍為目的。

建立并完善各項人事工作規(guī)章制度，做好公司的人員招聘、培訓和文件檔案管理工作，充分利用人力資源，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)出一支優(yōu)秀的員工隊伍。

解決好后勤工作，使員工工作時無后顧之憂。保證公司的物資后備充足，避免物資流失，做好一線部門的后勤保障工作，確保物業(yè)公司日常工作正常有序的開展。

 

 

 

第二章  主要工作任務描述

 

一、文件檔案管理工作

1．文件傳遞

2．檔案管理

二、行政管理工作

1．人員管理工作

2．儀容儀表、行為規(guī)范、考勤紀律、勞動紀律的檢查監(jiān)督

3．公司規(guī)章制度及精神的上傳下達

4．培訓工作

5．協(xié)調各部門的工作關系

6．考勤工作

7．負責物業(yè)公司各部門工作計劃完成的監(jiān)督檢查，統(tǒng)計上報。

三、物資管理工作

1．物資采購工作

2．采購檔案管理工作

3．物資保管工作

4．物資驗收入庫、發(fā)放出庫管理工作

5．物資帳務工作

四、后勤保障工作

1．勞保物資的管理工作

2．工作餐管理工作

3．洗衣票的管理工作

 

第三章  服務宗旨

 

及時、準確、快速、全面、周到、有原則

 

第四章  綜合部組織機構

 

部門經理

總經理秘書

采購員

行政主管

文員兼庫管

 

 

 

 

 

 

 

總編制：5人

 

第五章  綜合部崗位職責

 

第一節(jié)  綜合部經理

職    位：綜合部經理

直接上級：總經理

直接下級：行政主管

崗位描述：

1．負責協(xié)助總經理對公司進行人事、行政及物資采購等方面的管理工作；

2．按照國家有關法律法規(guī)及公司規(guī)定，制訂公司相應的人事、物資、行政規(guī)章制度，組織運作及監(jiān)督檢查；

3．及時準確地掌握有關人員情況及物資采購，行政管理的種種數(shù)據(jù)，定期制訂報表并及時上報公司，保證公司并隨時掌握人員情況，物資采購以及行政工作情況；

4．1)負責辦理人員面試、考核、鑒定、培訓及簽訂勞動合同等各項工作；

2)負責辦理人員辭退、辭職、退休、培訓及簽訂勞動合同等各項工作；

3)制定員工培訓計劃，組織員工上崗及在崗培訓；

5．物資工作：

1)監(jiān)督庫房建立健全材料目錄，材料臺帳、領用臺帳等帳目及其它相應單據(jù)表格，確保記錄的及時性、準確性、全面性；

2)根據(jù)各部門計劃核實月度、年度采購計劃，并負責監(jiān)督實施；

3)負責監(jiān)督設備材料，工具用品的采購和管理，控制發(fā)放及維修開支；

4)負責監(jiān)督庫房在庫設備材料管理方面是否及時保養(yǎng)，維護，保證合理儲備；

5)負責監(jiān)督執(zhí)行材料金額，控制成本支出；

6)及時將有關物資及采購工作情況向公司領導匯報；

6．行政工作

1)按公司領導要求草擬和制訂有關文件、公文；

2)負責公司后勤保障工作；

3)制訂工作紀律，督促員工遵守執(zhí)行；

7．準確無誤高效完成公司領導交辦的其它任務。

 

第二節(jié)  行政主管崗位職責

職    位：行政主管

直接上級：綜合部經理

崗位描述：

1．負責協(xié)助綜合部經理進行各項工作；

2．人員管理：辦理人員的工作調動手續(xù)，辦理轉正手續(xù)等，定期提交人員情況統(tǒng)計表；

3．考勤管理：定期匯總考勤，記錄考勤及獎懲登記本，抽查各部門考勤情況；

4．后勤管理：組織協(xié)調員工參加公司組織的各項活動；

5．負責對公司的文件及檔案進行管理，做好存檔工作；

6．員工培訓：建立培訓檔案，準備培訓材料，編制考核試卷，匯總《員工培訓記錄表》；

7．協(xié)助建立公司物資管理臺帳；

9．負責各部門文件傳遞收發(fā)，檔案整理工作；

10．其他行政管理工作。

 

第三節(jié)  采購員崗位職責

職    位：采購員

直接上級：綜合部經理

崗位描述：

1．采購：根據(jù)計劃及采購申請及時按期、保質,按量采購物資，材料等物品；

2．價格控制：根據(jù)市場行情合理控制進貨價格，減少資金浪費；

3．材料目錄：進貨品種，規(guī)格，價格，定期匯總上報；

4．廠商名錄：搜集市場價格資料，供貨商名錄，定期上報；

5．帳務：記錄現(xiàn)金登記簿、支票領用登記簿，各部門采購用款支出帳，綜合部采購用款支出帳；

6．編制《帳務小結月報表》；

7．采購工作檔案整理，歸檔工作，包括原始資料、采購申請、驗收記錄、結款記錄；

8．負責大廈保險理賠工作。

 

第四節(jié)  文員兼庫房管理員崗位職責

職    位：文員兼庫房管理員

直接上級：綜合部經理

崗位描述：

1．安全工作：定期巡視庫房，杜絕不安全隱患的存在及蔓延；

2．盤庫：定期盤點庫房，組織編寫庫存分析報告；

3．作為物品驗收、發(fā)放的管理等工作；

4．保證在庫物品分類碼放，保持庫內清潔整齊，防火，防潮，防凍；

5．負責工服收、發(fā)放的管理等工作；

6．定期發(fā)放勞保用品，匯總《勞保用品發(fā)放統(tǒng)計表》；

7．根據(jù)入庫單出庫單記物品三級帳，月清月結；

8．根據(jù)當月收、發(fā)原始票據(jù)匯總報表；

9．根據(jù)當月收、發(fā)原始票據(jù)匯總報表；

 

第五節(jié)  總經理秘書崗位職責

職    位：總經理秘書

直接上級：綜合部經理

崗位描述：

1．負責協(xié)助綜合部經理各項工作；

2．負責部門各項打印工作；

3．維護計算機軟、硬件設備；

4．負責處理部門及公司的文件；

5．負責整理公司的文件及檔案；

6．負責部門磁盤文件的登記，歸檔及定期備份。

 

第六章  部門內部工作程序

 

第一節(jié)  招聘人員工作流程

應聘人員

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：1、應聘人員填寫《應聘人員登記表》

2、執(zhí)行、進行登記

          3、通知相關部門進行一次面試

 

承辦部門：相關部門

負責工作：1、一次面試，評分

          2、返回物業(yè)公司綜合部

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：1、一次面試通過：進行二次面試；

          2、一次面試不合格，將應聘登記表存檔。

 

承辦部門：物業(yè)公司總經理

負責工作：審批二次面試通過的應聘人員材料及面試人員。

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：1、將總經理審批通過的人員材料存檔并負責通知已同意錄用人員上崗并辦理報到手續(xù)。

          2、將總經理審批未通過人員材料存檔。

 

第二節(jié)  員工轉正工作流程

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：1、統(tǒng)計各部門即將轉正員工名單

2、通知即將轉正員工本人

          3、將《試用期鑒定表》交其部門經理

 

承辦部門：轉正員工所在部門

負責工作：1、員工寫試用期工作總結

          2、部門經理填寫轉正員工《試用期鑒定表》

報物業(yè)公司綜合部

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：將員工作總結及部門經理填寫的《試用期鑒定表》匯總上報物業(yè)公司總經理

 

承辦部門：物業(yè)公司總經理

負責工作：在員工《試用期鑒定表》上簽署意見，返回綜合部

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：將由物業(yè)公司總經理簽署意見后的員工《試用期鑒定表》及所附材料存檔并通知員工本人到綜合部辦理相應手續(xù)。

 

第三節(jié)  辦理員工離職工作流程

離職人員

提交離職申請

 

承辦部門：本部門經理

負責工作：在員工離職申請書上簽署部門意見

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：上報物業(yè)公司總經理批準

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：1、審批該員工離職申請書報物業(yè)公司總經理批準

          2、批復后通知該員工辦理離職手續(xù)

3、發(fā)《員工離職循環(huán)單》給申請離職員工部門負責人

 

承辦部門：申請離職員工的部門

負責工作：1、部門物品保管員按申請離職員工的個人物品臺帳與其辦理物品交接手續(xù)并由庫房管理員簽字確認

2、部門指定專人與申請離職員辦理個人工作交接

3、將完整的《員工離職循環(huán)單》報綜合部

 

承辦部門：物業(yè)公司綜合部

負責工作：給該離職員工辦理結帳手續(xù)

 

第四節(jié)  員工到崗工作流程

承辦部門：物業(yè)公司綜合部  秘書

負責工作：1、檢驗新到員工的報到手續(xù)單

2、給新員工配發(fā)員工手冊、胸牌、工服柜及鑰匙等。

 

承辦部門：綜合部庫管員

負責工作：給新員工配發(fā)工服、辦公用品或工具

 

承辦部門：綜合部秘書

負責工作：給新員工錄制指紋

 

承辦部門：綜合部秘書

負責工作：帶領新員工到所在部門報到

 

承辦部門：所在部門

負責工作：帶領新員工熟悉工作環(huán)境并及其他部門

 

承辦部門：各部門經理

負責工作：在新員工《報到手續(xù)》上簽名

 

承辦部門：所在部門經理

負責工作：1、給新員工介紹本部門工作內容及程序

2、給新員工安排工作

 

第七章  規(guī)章制度

 

第一節(jié)  辦公用品管理辦法

為規(guī)范物業(yè)公司辦公用品的管理，在保障正常辦公的前提下，降低成本節(jié)約開支。特制定如下管理辦法：

 

1、辦公用品包括：辦公用文具、辦公設備耗材、其它辦公用品

辦公用文具類：筆類、本類、文件袋（皮）、鋼筆水、膠水、膠條、涂改液、曲別針、計算器、文件架、打孔器、釘書機、文具盒、尺子、各專業(yè)技術辦公用具、讀寫架、磁盤盒、膠條座等

辦公設備耗材；復印紙、墨粉、墨盒、傳真紙、磁盤、辦公設備耗損部件等

其它辦公用品：電話、暖壺、石英鐘、白板、水壺、紙簍等

2、辦公用品由公司綜合部負責統(tǒng)一采購，具體辦法如下：

a.     每月20日綜合部下發(fā)下月度《辦公用品計劃匯總表》至各部門物品保管員，各部門物品保管人員根據(jù)配發(fā)標準按實際需要量填寫計劃，于22日交綜合部庫房。

b.     綜合部庫房對各部門上報辦公用品計劃進行審核。審核內容：申請辦公用品配發(fā)標準、數(shù)量匯總。

c.     庫房審核后根據(jù)庫存數(shù)量填寫采購申請單，當日報采購員填寫價格。

d.     采購員于次日將填寫好的采購申請單按程序進行報批，并負責跟進報批結果。

e.     辦公用品采購申請批復后，采購員按批示進貨，由庫房按有關驗收管理辦法及程序進行驗收

f.     驗收通過后庫房出具驗收單，并根據(jù)各部門上報計劃批準數(shù)量進行發(fā)放。各部門發(fā)放辦公用品必須落入領用人的個人臺帳。

3、各部門上報辦公用品計劃必須按下月度實際需要填寫，并嚴格按批準的數(shù)量領用。辦公用品發(fā)放標準當月有效不能累計。漏填品種及數(shù)量，公司均不再進行當月補充。

4、如因部門提交辦公用品計劃不充分，造成工作延誤由部門經理負責承擔責任。

5、為有效控制預算內支出，各部門因上報計劃不充足私自發(fā)生的辦公用品費用，物業(yè)公司將不予報銷，費用由經理負擔，并記入當月部門工作考核。

6、員工對公司一次性配發(fā)的辦公用品應妥善保管使用，如因保管不善丟失或非質量原因損壞，物業(yè)公司將不再補充由個人自行解決。

屬一次性配發(fā)辦公用品：電話、計算器、文件架、打孔器、訂書機、文具盒、尺子、各專業(yè)技術類辦公用具、讀寫架、磁盤盒、膠條座、剪子等

屬易耗辦公用品：筆類、本類、文件袋（皮）、鋼筆水、膠水、膠條、涂改液、電池（7#、5#）、曲別針等

7、員工離職時，部門物品保管員必須按員工的個人物品臺帳與其辦理物品退庫手續(xù)，屬一次性配發(fā)的辦公用品如遺失、損壞應按規(guī)定進行賠償。

8、新到崗員工需要在當月計劃外一次性配備辦公用品，應由部門填寫辦公用品采購申請單報總經理批準，批準后按采購程序執(zhí)行。

9、物業(yè)公司各級別員工月度配發(fā)個人辦公用品金額標準：

 

NO.	職務	配發(fā)標準	備注
1	部門經理級	20元以下
2	經理助理級	20元以下
3	主任級	15元以下
4	主管級	15元以下
5	領班級、助理	10元以下
6	文秘	10元以下
7	技工	5元以下

10、物業(yè)公司各部門辦公設備耗材配發(fā)金額標準：

NO	部門	打印機墨盒	復印紙 （打印紙）	復印機 墨盒	傳真紙
1	綜合部
2	財務部
3	管業(yè)部
4	保衛(wèi)部
5	工程部

11、以下物資由各部門物品保管員負責管理，并記入保管員物資專用臺帳。下發(fā)員工使用按《材料以舊換新管理辦法執(zhí)行》。

綜合部：檔案盒、手電電池、磁盤

財務部：檔案盒、磁盤

管業(yè)部：檔案盒、手電電池、磁盤

保衛(wèi)部：檔案盒、手電電池

工程部：檔案盒、手電電池

 

第二節(jié)  辦公區(qū)域備用鑰匙管理辦法

為了加強物業(yè)公司辦公區(qū)域備用鑰匙的管理力度，確保物業(yè)公司財產安全，特制定如下管理辦法：

 

1．物業(yè)公司辦公區(qū)域所有房門鑰匙除上報保衛(wèi)部留存消防備用鑰匙外，由綜合部專職人員統(tǒng)一負責管理。

2．綜合部建立鑰匙使用登記記錄。

3．如確因工作需借用鑰匙，應到綜合部辦理鑰匙借用手續(xù)，填寫鑰匙使用登記表。

4．鑰匙使用后，借用人須將鑰匙及時交回綜合部，未經批準嚴禁在私人手中過夜或長時間借用。

5．鑰匙交還時，鑰匙保管人員應仔細核對，并每日認真清對借出的鑰匙及查核所有管理的鑰匙。

6．定期對不常開啟的門鎖進行開啟檢查，保證能正常開啟。

7．嚴禁私自套配鑰匙，一經發(fā)現(xiàn)，嚴肅處理。

8．借用鑰匙出現(xiàn)丟失情況時，應立即報告綜合部，并盡快更換新鎖，所需費用由鑰匙借用人承擔；因報告不及時造成的一切后果由鑰匙借用人承擔。

9．因工作需要套配鑰匙時，必須經總經理批準后報綜合部、保衛(wèi)部備案。

 

第三節(jié)  洗衣機使用及管理辦法

1．洗衣機僅限工程部技工、保衛(wèi)部車場、管業(yè)部電梯人員洗滌工服使用，所有行政類員工不得使用洗衣機。

2．員工一律不得在當班時間使用洗衣機。

3．員工在使用洗衣機前必須到綜合部辦理洗衣機使用登記及鑰匙借用手續(xù)，使用后及時將鑰匙送回綜合部，不得私自保留、配制。鑰匙借出后，如有遺失，由借用人負責由此造成的經濟損失。

4．洗衣機鑰匙專人專用，不得轉借，鑰匙借用期間發(fā)生的一切故障，由鑰匙借用人負責。

5．使用洗衣機時應嚴格按使用說明進行操作，小心使用。如因使用不當造成洗衣機損壞，由當事人負責全部經濟損失。

6．使用洗衣機時應注意保持環(huán)境衛(wèi)生，節(jié)約用水，保持地面干燥，使用后拔掉電源。

7．洗衣機由綜合部負責管理、維護，員工未經允許不得私自維修。

 

第四節(jié)  對講機使用及管理辦法

1．對講機作為公司為各部門配備的辦公通訊設備，必須記入領用人的物品臺帳，對講機僅限于工作時間在工作范圍內使用，未經允許不得私自帶出小區(qū)，各部門應妥善使用及保管。

2．員工在小區(qū)內巡視時必須隨身攜帶對講機，并保證對講機處于良好的接收狀態(tài)。嚴禁利用對講機信道干擾其他正常通訊信號，以及用對講機聊、處理私人事件。

3．領用人負責管理對講機的備用電池充電工作，必須保障備用電池及時充電。為保證對講機的正常使用及延長對講機的使用壽命，充電時間必須滿15小時，并且要認真填寫充電記錄。

4．配備對講機的部門應將對講機列入交接班的記錄內容當中，員工交接班時要將對講機列入值班交接記錄內容，交班人員要對對講機電池充電及完損程度與接班人員進行交接并做詳細記錄。

5．員工在使用過程中，注意做好防潮、防熱、防磁、防震等項保護工作，要嚴格按照使用說明書進行操作，嚴禁在對講機上刻劃或貼蓋任何標記、彎折天線、折卸按鈕、機身或私自更換零件、拆換配件等。

6．各部門因保管及使用不當造成對講機損壞或丟失的，有關責任人照價賠償，并記入該部門當月工作考核內容。

7．對講機使用過程中出現(xiàn)故障應及時報綜合部，由綜合部負責與聯(lián)系專業(yè)維修廠家進行修理。

8．員工要自覺遵守公司有關對講機使用管理辦法及規(guī)定，公司將隨時對員工使用對講機的情況進行抽查，發(fā)現(xiàn)有違反以上規(guī)定的員工將按公司有關規(guī)定進行處理。

 

第五節(jié)  采購及預算管理辦法

1．采購類預算項目及要求

1．1  采購類預算僅包括各部門預計采購支出的所有項目。

1．2  工程類常用備品備件、行政類辦公用品、制服、勞保用品由人事行政庫房填報預算，其他采購項目由各部門申報預算

1．3  采購類預算的格式以附表為準，不得采用其他形式上報。

2．預算報批程序：

2．1  各部門應于每月二十日前將本部門采購類預算報至綜合部采購員處匯總；采購員應于每月二十三日前將匯總完畢的物業(yè)公司采購類預算報至財務部審核；財務部應于每月二十六日前將采購類預算匯總入物業(yè)公司總體費用預算上報總經理審批。

2．2  總經理于每月三十日前將批復后的物業(yè)公司采購類預算（原件）下發(fā)至綜合部。

3．預算的執(zhí)行

3．1  預算下達至各部門后，各部門應根據(jù)預算中列出的項目執(zhí)行日期及時填報相應采購申請，并提前執(zhí)行日期一周報至采購員處。

3．2  采購員負責于每周末跟進各部門下周應執(zhí)行的采購項目，監(jiān)督申請?zhí)顚憟筮M度。

3．3  逾期不報或因故推遲采購的項目，采購員可根據(jù)實際情況處理。

4．預算費用的支出及決算：

4．1  預算費用的支出的有效期為兩個（特殊情況可相應延期，必須報經物業(yè)公司批準的項目）

4．2  預算內采購項目一經進貨，驗收入庫后，采購員應將驗收單復印件交至財務部審核人員，財務人員根據(jù)該單據(jù)及采購申請于每月底核實本月采購類預算執(zhí)行情況，并報至總經理。

4．3  采購員根據(jù)實際需要安排結帳，原則上規(guī)定結帳日期為驗收入庫后一個月。采購員應于每月底匯總采購類預算執(zhí)行進度及費用支出情況報表上報總經理。

5．采購申請的審核

各部門提交的采購申請應先報采購員處審核，采購員根據(jù)預算及庫房盤點月報表審核無誤后上報總經理。

6．嚴格執(zhí)行預算制度：

各部門、各有關人員應嚴格執(zhí)行物業(yè)公司有關預算制度，不按時交報預算、預算項目不清、不按實際需要申報或預算不全面，預算外支出過多等情況將按實際情況上報總經理，作出相應處理。

 

第六節(jié)  行政類預算管理暫行辦法

1．行政類預算項目及要求

1．1  行政類預算僅包括各部門預計支出的差旅費、餐費及雜費。

1．2  行政類預算的格式以附表為準，不得采用其他形式上報。

2．預算報批程序：

2．1  各部門應于每月二十日前將本部門行政類預算報至綜合部采購員處匯總；采購員應于每月二十三日前將匯總完畢的公司行政類預算報至財務部審核；財務部應于每月二十六日前將行政類預算匯總入公司總體費用預算上報總經理審批。

2．2  總經理于每月三十日前將批復后的物業(yè)公司行政類預算（復印件）下發(fā)至綜合部采購員，由其下達至各部門。

3．預算的執(zhí)行：

3．1  預算下達至各部門后，各部門應根據(jù)預算中列出的項目執(zhí)行預計時間（無法預計的情況除外）及時向財務部申請費用并報銷。

3．2  逾期不報或因故推遲預算項目，財務部可根據(jù)實際情況處理。

4．預算費用的支出及決算：

4．1  預算費用支出的有效期為一個月（特殊情況可相應延期，但必須是報經公司批準的項目）。

4．2  預算內基礎上一經執(zhí)行后，財務人員應根據(jù)報銷及預算申請于每月底核算本月行政類預算執(zhí)行情況，并報至總經理。

5．嚴格執(zhí)行預算制度：

各部門、各有關人員應嚴格執(zhí)行公司有關預算制度，不按時交報預算、預算項目不清、不按實際需要申報或預算不全面，預算外支出過多等情況將按實際情況上報總經理，作出相應處理。

 

第七節(jié)  工服洗滌辦法

經物業(yè)公司統(tǒng)一安排由洗衣公司負責行政類西服制服、保安制服、車場制服（不含襯衫）的洗滌工作。

1．洗滌標準：行政類西服制服每兩月清洗一次（共兩套）；保安制服及車場員工制服每月清洗一次（共兩套）；保安、車場員工的領帶和帽子每季度清洗一次；制服襯衫由員工個人自行負責洗滌。

2．洗滌地點：洗衣店

3．洗滌辦法：按照洗滌標準，公司將相應面額的洗衣票下發(fā)至每個有關員工，員工持票至指定地點進行工服洗滌，洗滌時間由員工自行掌握。

4．員工在洗滌制服時應持工作證（胸卡），在洗滌公司進行登記，并在所交洗衣票背面簽名。

5．臨時急需的洗滌事項，應向總經理申報，經批準后由綜合部統(tǒng)一安排。

6．如制服在洗滌中出現(xiàn)損毀、丟失等問題，員工可與綜合部聯(lián)系，由綜合部與洗滌公司協(xié)調解決。

7．物業(yè)公司將在每月底與洗滌公司結算費用，結帳的唯一有效票證為物業(yè)公司蓋章下發(fā)并經員工簽字的洗衣票，其它票據(jù)一律視作無效，費用由有關人員自行負擔。

8．制服洗衣票每兩月發(fā)放一次，于每偶數(shù)月初下發(fā)，領帶帽子洗衣，票于每年年初下發(fā)；洗衣票由綜合部統(tǒng)一下發(fā)至各部門。員工離職前，必須把所余洗衣票退回公司。

9．工程部員工工作服洗滌：按規(guī)定公司每月給工程部工員發(fā)放勞保清潔用品，員工個人可使用工程部配備的洗衣機自行清洗工作服，不再發(fā)放洗衣票。

 

第八節(jié)  工具管理規(guī)定

1．工具申請

    各部門（專業(yè)）根據(jù)實際工作需要制訂工具采購計劃，填寫采購申請單。

2．工具保管

2．1 工程部工具分為專業(yè)管理工具和個人保管工具兩部分。

2．2 工程部各專業(yè)設專業(yè)保管員，在綜合部備案。

2．3 個人保管工具由領用人保管。

3．工具領用

工具購入后，由專業(yè)保管員在驗收單領用人欄簽字領出或填寫領料單統(tǒng)一領出。

4．工具的分配

為了加強工具管理，實施《工具對賬單》制度，《工具對賬單》由專業(yè)保管員依據(jù)工具分配情況詳細填寫，分配到個人的工具，由直接領用人在《工具對賬單》簽字后領出。

4．1 《工具對賬單》記錄以月（月初至月末）為單位的專業(yè)工具的領用、

     分配情況。月末由專業(yè)保管員填寫，部門主管、部門經理簽字后，報

     至綜合部庫房。

4．2 綜合部庫房以《工具對賬單》為原始依據(jù)登記《專業(yè)工具賬》及

    《個人工具賬》，所以《工具對賬單》務必詳細準確。因《工具對賬單》

    填寫不準確造成的錯賬由填表人負責。

4．3 《工具對賬單》分《專業(yè)本月新發(fā)工具對賬單》和《專業(yè)非本月新發(fā)

      對賬單》兩種，均應于每月5日前填好報綜合部倉庫。

4．4 《工具對賬單》樣式及填表說明另附。

4．5 以舊換新工具不記入《工具對賬單》。

4．6 報損工具應同時提交期內報損單。

5．工具以舊換新

申請更新工具的人員，填寫注明“以舊換新”字樣的領料單，經部門經理批準后，持領料單及舊工具至綜合部庫房辦理以舊換新的手續(xù)。以舊換新工具限定于人具保管中使用6個月以上的改錐、扳手、鉗子、電筆。人事行政庫房依據(jù)“以舊換新”領料單登記《個人工具賬》。

6．工具的報損及處理

6．1 專業(yè)保管工具丟失或損壞，應由專業(yè)保管員填寫《報損單》，報部門主管、經理、公司副總經理、總經理審批，提出具體處理意見后轉庫房銷賬處理。由于丟失或非工作原因損壞的工具，應由具體責任人、專業(yè)保管員、部門主管、經理共同負擔賠償費用。并根據(jù)實際情況予以行政處分。由于丟失或非工作原因損壞的工具，經核實后，根據(jù)實際情況可予重新發(fā)放。報損手續(xù)完備后，庫房方可重新發(fā)放。

6．2 個人保管工具丟失或損壞，應由具體保管人填寫《報損單》，經專業(yè)保管員、部門主管、部門經理簽字后，報物業(yè)公司總經理審批，提出具體處理意見。由于丟失或非工作原因損壞的，應由具體保管人負擔賠償費用，并根據(jù)實際情況予以行政處分。由于工作原因損壞的，經核實后，根據(jù)實際情況可予重新發(fā)放，報損手續(xù)完備后，庫房方可重新發(fā)放。

7．工具的盤點

7．1 定期盤點

每月月末專業(yè)保管員依據(jù)庫房提供的《專業(yè)工具臺賬》盤點本專業(yè)工具，專業(yè)工具丟失或損壞由專業(yè)保管員填寫《報損單》報部門主管、經理審批。

7．2 專業(yè)保管員離職后時

專業(yè)主管、工程部經理、專業(yè)保管員會同工程部經理指定的新任專業(yè)保管員及原任保管員共同對專業(yè)工具進行盤點，新任專業(yè)保管員填寫《報損單》并在《專業(yè)工具臺賬》上簽字認可后，原任保管員方可辦理離職手續(xù)。

7．3 個人調動或離職時

員工本人填寫《退庫單》，經部門保管員、部門主管、經理簽字批準后退還工具，攜個人工具及《退庫單》至庫房辦理退庫手結，庫房依據(jù)《個人工具臺帳》進行核對，無誤后方可辦理。

7．4 不定期抽查

工程部經理、專業(yè)保管員不定期抽查本專業(yè)工具情況，出現(xiàn)丟失或損壞，專業(yè)保管員查明原因后填寫《報損單》并依據(jù)情況追究責任。

 

第九節(jié)  庫房安全管理規(guī)定

1．庫房禁止存放私人物品

2．庫房管理員應及時清除包裝物如紙箱等，保證庫容整潔。

3．物品實行分類擺放，嚴禁漆類、木材類等易燃易爆物混放。

4．正確使用電器設備，嚴禁私自挪動電源、電器，離開庫房時必須關閉所有電器、照明燈具等用電設備。

5．禁止在庫房內使用火種、吸煙，嚴禁在庫房內乾坤民焊、切割等操作。如確有需要在保衛(wèi)部批準動火證前提下，攜帶滅火器具，在有監(jiān)管人前提下進行作業(yè)。

6．庫房應配置消防器材，并定期檢查消防器材性能，如出現(xiàn)失效現(xiàn)象，應及時通知保衛(wèi)部。

7．庫房管理人員應掌握必要的安全常識，并定期參加公司組織的安全培訓。

 

第十節(jié)  庫房出入管理規(guī)定

1．非庫房人員須經過庫房人員許可，方準進入庫房。

2．庫房內嚴禁吸煙，嚴禁在庫房內使用火種。

3．未經庫管員或綜合部經理批準，不得隨意動用庫房內物品標簽及庫存物品。

4．出入庫須在《出入登記薄》上作登記，注明出入庫人員姓名、出入庫時間、隨帶物品及進入庫房原因。

5．違反以上規(guī)定且不服從庫房人員管理者，按公司有關規(guī)定處理。

 

第八章  其他

 

視具體工作內容制訂

 

第九章  綜合部表格

 

9．1       采購申請單

9．2       物資入庫驗收單

9．3       物資出庫單

9．4       物資退庫單

9．5       材料收、發(fā)、存月報表

9．6       工程材料、備品備件盤庫清單

9．7       X年X月工程部材料庫房巡視檢查表

9．8       物資采購供應商、品牌地名錄匯總表

9．9       物資采購市場調查表

9．10      物資質量意見反饋表

9．11      出險、賠款案件事故登記表

9．12      保險事故通知書

 

 

 

 

過失（罰款）單

 

                  公司

姓名			部門		職位
過失事實：
□  20元 □  50元 □  100元   □  100元 □  150元 □  200元   □  500元         根據(jù)《獎懲條例》，本次過失       屬丙級過失行為第      條： □ 丙級過失并罰款            屬乙級過失行為第      條： □ 乙級過失并罰款         屬甲級過失行為第      條： □ 甲級過失并罰款
簽發(fā)經理：                            日期：
本人簽字：                            日期：
審    批		意        見				簽字		日期
部 門 經理
綜合部經理
總  經  理
備      注

第一聯(lián)：員工本人      第二聯(lián)：綜合部      第三聯(lián)：呈報部門

內部請示報告

                                                                  NO：         

第一聯(lián)：綜合部存    第二聯(lián)：呈報部門存