一邊是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼、入市供應量屢創(chuàng)新高，一邊是部分地區(qū)方的消費能力和規(guī)模卻跟不上項目供應的增長，與此同時，不少品牌商戶在拓展計劃方面越顯謹慎，產(chǎn)品的升級換代也相對滯后。這無疑是給當下商業(yè)地產(chǎn)項目普遍招商難的局面雪上加霜。招商難，開業(yè)難，后期運營更是難上加難，在這樣的困境中，開發(fā)商應怎樣求生存、求發(fā)展？

上海盈石資產(chǎn)管理有限公司副總裁 許大金

擁有豐富操盤經(jīng)驗的上海盈石資產(chǎn)管理有限公司副總裁許大金對這一問題有自己的看法。他認為，目前中國商業(yè)地產(chǎn)大體可以分成兩類，一是復制，萬達最為典型；二是差異化，即有針對性地做。華潤置地這方面做得比較好，擁有不同的產(chǎn)品線，根據(jù)不同的地方進行創(chuàng)作。

許大金表示，復制產(chǎn)品表面上看起來很容易， 實際很難。因為這不僅要求開發(fā)商具備有力的政府公關手段，還要擁有極強的管控團隊和充足的資金鏈。這不是每個開發(fā)商、每個公司都能做到的，所以尋求差異化勢在必行。

如何尋求差異化？唯“創(chuàng)新”二字。許大金告訴記者，他在操盤西單大學城操盤第一個項目時，由于當時在城市的核心商業(yè)區(qū)里，百貨大行其道，整個西單是百貨的天下。很多人勸他不要接手這個項目，但他卻“一意孤行”，因為他敏銳地意識到正是有那么多的百貨，才要做一個跟百貨不一樣的產(chǎn)品，這樣的環(huán)境里恰恰需要創(chuàng)新。他完成了整個項目的改造，包括主力店的裝修，把它變成了一個購物中心，并在開業(yè)前半年賣給了中糧�！懊恳粋�項目的消費客群，消費者的收入水平、喜歡的業(yè)態(tài)都要有進行針對性的區(qū)別，創(chuàng)新對于商業(yè)地產(chǎn)來說是永恒的課題�！痹S大金這樣認為。

現(xiàn)實生活中，對開發(fā)商和廣大投資客而言，或許沒有比“這個項目到底賺不賺錢？”這一問題更讓他們關心的了。許大金透露，在給不少開發(fā)商做顧問的時候，他們總是會提到：你告訴我這個項目多少年可以收回成本。一個商業(yè)項目，我們該用怎樣的標準來評判它是否賺錢？是否有價值？

他在做過很多商業(yè)項目的測算后發(fā)現(xiàn)，購物中心用租金乘上回報率達到10年左右回報的并不多�！拔医佑|的項目中只有幾個可以做到這一點，大多數(shù)的項目單純地用收租來衡量價值。”許大金說明，這個測算有三種有效途徑：一，物業(yè)本身有增值的過程；二，區(qū)域本身有成熟的過程；三，現(xiàn)金流達到更好的階段。而現(xiàn)金流在未來中國市場上很難估計，現(xiàn)在也只能按照最初的開業(yè)成本來預估。有些項目在短短的3、4年內(nèi)就能回本，價值馬上可以得到體現(xiàn)，有的則需要較長的培養(yǎng)期。他提醒，商業(yè)部分和住宅、寫字樓以及整個物業(yè)之間的互動關系是衡量項目是否成功的重要標準，如果互動關系是正相關的，顯然項目是成功的。因此，在評估項目是否有增值的時候，都需要將幾個點結合起來考慮。

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）