開發(fā)商對(duì)“城市綜合體”概念趨之若鶩，但敢于到縣城開發(fā)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商卻不多。南京中商是其中一家。
作為“雨潤(rùn)系”地產(chǎn)上市平臺(tái)，南京中商正在成為又一個(gè)“萬達(dá)模式”的復(fù)制者。
不過與其他“萬達(dá)模式”復(fù)制者相比，南京中商選擇的投資策略更為激進(jìn)，公司將大體量的綜合體項(xiàng)目建在了三、四線城市，甚至縣級(jí)市。
南京中商2012年年報(bào)顯示，公司已開工的綜合體項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)，總投資額高達(dá)180億元。這些項(xiàng)目分布在包括徐州、淮安、宿遷這樣的三、四線城市，同時(shí)也包括盱眙、泗陽、新沂這樣的縣城，且都在蘇北。
8個(gè)項(xiàng)目完工日期多在2015年以后，目前難料前景，但已有券商分析師指出其中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
“公司目前大力發(fā)展大體量的城市綜合體建設(shè)，因此財(cái)務(wù)壓力將不斷增大�！� 光大證券在4月14日的一份研究報(bào)告中給予了南京中商“中性下調(diào)”評(píng)級(jí)。
截至2013年一季度末，南京中商的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到90.13%，在如此高負(fù)債率的情況下，南京中商依然選擇激進(jìn)的房地產(chǎn)擴(kuò)張策略，光大證券的報(bào)告認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)較高”。
項(xiàng)目為什么都在縣級(jí)市？
南京中商并非傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商。公司2012年收入構(gòu)成中，來自百貨業(yè)的收入占到94%，來自房地產(chǎn)業(yè)的收入僅占不到6%。
但2010年以來，南京中商對(duì)于成為綜合體項(xiàng)目開發(fā)商的野心卻突然膨脹起來。
2010年，南京中商投資47億和4億的淮安雨潤(rùn)新天地以及鎮(zhèn)江雨潤(rùn)購(gòu)物廣場(chǎng)先后開工。
2011年，又有三個(gè)綜合體項(xiàng)目開工，分別是徐州國(guó)際廣場(chǎng)、泗陽雨潤(rùn)新天地以及宿遷國(guó)際廣場(chǎng)，三個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資額達(dá)到44億、20億和25億元。
進(jìn)入2012年，南京中商仍然沒有放慢投資步伐，盱眙雨潤(rùn)廣場(chǎng)和盱眙星雨華府兩個(gè)項(xiàng)目在年底同時(shí)開工，兩個(gè)項(xiàng)目分別投資11億和19億元。
而2013年初，投資8.6億元的新沂雨潤(rùn)新天地，成為南京中商第八個(gè)也是最近一個(gè)動(dòng)工的綜合體項(xiàng)目。
這8個(gè)綜合體項(xiàng)目，除了淮安雨潤(rùn)新天地、徐州國(guó)際廣場(chǎng)和宿遷國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目位于地級(jí)市，其他項(xiàng)目均坐落在縣級(jí)市，其中泗陽雨潤(rùn)廣場(chǎng)的體量最大，達(dá)到56萬平方米。
“在三、四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，這些地方缺少人口導(dǎo)入，消費(fèi)能力也不足�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表達(dá)了他的擔(dān)憂。
在南京中商開發(fā)的這些項(xiàng)目中，不乏高層乃至超高層建筑。其中，徐州國(guó)際廣場(chǎng)主樓高達(dá)259米，為徐州第一高樓；宿遷中央國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)建成后主樓高度達(dá)160米，成為宿遷第一高樓；泗陽雨潤(rùn)廣場(chǎng)主樓也達(dá)到近140米，成為泗陽最高樓。
但最為驚人的是淮安項(xiàng)目，包括一棟258米高的主樓，以及5棟150米高的超高層。
“所謂的第一高樓、地標(biāo)，很難說不是為了迎合當(dāng)?shù)卣恼?jī)需要�！币晃坏禺a(chǎn)開發(fā)商對(duì)記者表示，“類似項(xiàng)目要想盈利，通常需要當(dāng)?shù)靥峁┓浅?yōu)惠的政策�！�
一位曾接觸過徐州項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，低地價(jià)以及和當(dāng)?shù)卣奶厥怅P(guān)系，是南京中商選擇進(jìn)入這些城市或縣城的主要?jiǎng)恿Α?
但這一說法無法考證，南京中商在公告中并未披露所有項(xiàng)目的拿地價(jià)格。
資金何來？
如此高強(qiáng)度地投資綜合體項(xiàng)目，南京中商要如何解決資金問題？
廣發(fā)證券的研究報(bào)告指出，僅2013年一年，南京中商僅向8個(gè)綜合體項(xiàng)目投入的資金就達(dá)到46.7億元。
但2012年，南京中商的資金狀況并不佳，當(dāng)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)3億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為14億元。
雖然平安證券的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2013年南京中商可結(jié)算房地產(chǎn)項(xiàng)目增多，可以帶來12億元銷售收入，從而改善公司的現(xiàn)金流和降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，但這顯然不足以完全化解南京中商的資金壓力。
廣發(fā)證券的研究報(bào)告指出，南京中商用于開發(fā)綜合體項(xiàng)目的資金主要來自三方面：一是公司商業(yè)留存資金，二是房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款，三是銀行借款。但報(bào)告同時(shí)指出，對(duì)于負(fù)債率高達(dá)90%的南京中商而言，再進(jìn)行大幅借款的難度已經(jīng)很大。
“雨潤(rùn)系”背景
南京中商引人關(guān)注的一點(diǎn)在于其“雨潤(rùn)系”背景。
在8個(gè)綜合體項(xiàng)目相繼開工的同時(shí)，“雨潤(rùn)系”也在加強(qiáng)著對(duì)南京中商的控制。
2012年4月25日，“雨潤(rùn)系”控制人祝義材以每股27元的價(jià)格要約收購(gòu)南京中商1393萬股，并于2012年6月11日完成過戶登記手續(xù)，過戶完成后，祝義材直接持有該公司股份3967.89萬股，占公司總股本的27.64%，其控制的江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司持有該公司29.49%的股份。
此后，祝義材又多次增持南京中商。截至2012年12月31日，祝義材直接持有南京中商的股份達(dá)到5799.85萬股,占公司總股本的40.41%，加上其控制的江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司合計(jì)持有南京中商69.90%的股份。
這一系列舉措顯示“雨潤(rùn)系”正在強(qiáng)化南京中商作為其地產(chǎn)上市平臺(tái)的地位。
據(jù)“雨潤(rùn)系”內(nèi)部人士透露，“雨潤(rùn)系”將地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為三大板塊，一塊是旅游，一塊是商業(yè)，另有一塊是住宅。此前商業(yè)地產(chǎn)主要由雨潤(rùn)現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)。
相比非上市公司，南京中商在融資方面更有優(yōu)勢(shì)。廣發(fā)證券的報(bào)告認(rèn)為，南京中商不排除會(huì)通過二級(jí)市場(chǎng)融資的方式，解決8個(gè)城市綜合體開發(fā)所需的資金。
不過令人不解的是，“雨潤(rùn)系”對(duì)于將哪些綜合體項(xiàng)目放入上市平臺(tái)、哪些放入非上市平臺(tái)似乎并沒有特別清晰的思路。
除了將江蘇省外的綜合體項(xiàng)目交給非上市平臺(tái)運(yùn)作外，2012年底，總投資30億、總建筑面積69萬平方米的徐州豐縣雨潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目開工，該項(xiàng)目與南京中商在盱眙、新沂等縣級(jí)市開發(fā)的綜合體項(xiàng)目定位相似，但并沒有放入南京中商這一平臺(tái)運(yùn)作。
記者試圖聯(lián)系南京中商相關(guān)人士，查詢雨潤(rùn)集團(tuán)是否有向其注資的計(jì)劃，但截至發(fā)稿時(shí)，尚未獲得回復(fù)。
（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
