出品/聯(lián)商專欄
撰文/王國平
編輯/娜娜
文旅消費的浪潮下，老街翻紅成為城市更新與文旅發(fā)展的新風(fēng)口。與此前照搬美式城市更新的模式不同，如今的老街改造更注重挖掘本土特色、契合國風(fēng)審美，兼具地域文化底蘊與復(fù)古場景的老街，正成為年輕人的消費新寵，也為諸多沒落的城市老街區(qū)帶來了轉(zhuǎn)型機遇。
泉州作為閩南文化核心城市，文旅資源豐富，更曾憑借明星效應(yīng)成功帶火多個文旅項目，享受到流量紅利。而泉州僑鄉(xiāng)商品街，這條曾因手機配件業(yè)態(tài)沒落、卻因老式木質(zhì)騎樓建筑獨具韻味的老街，在影視取景、明星加持下迎來流量曙光，其坐擁建筑稀缺性、核心區(qū)位、低租金等先天優(yōu)勢，卻也深陷業(yè)態(tài)沖突、流量不足、運營失序等多重困境。
這條老街能否借文旅東風(fēng)實現(xiàn)真正翻紅，還是僅為流量浪潮下的曇花一現(xiàn)，成為泉州文旅發(fā)展中值得探討的現(xiàn)實命題。
一、流量轉(zhuǎn)化困難，老街轉(zhuǎn)型步履維艱
泉州僑鄉(xiāng)商品街原是一條賣手機、配件及維修為主的小商品街，但這一品類經(jīng)常通過信息不對稱賺錢，口碑并不好。泉州市場不像深圳那么有活力，商品街走不出華強北的更新效率，時間久了，也就慢慢衰敗了。
落寞下卻有另一翻光景，老舊的木質(zhì)騎樓建筑反而顯得有一種特殊的韻味。這幾年一些電影公司為了這種韻味，專門選擇到泉州僑鄉(xiāng)商品街拍電影。老街的味道被重新詮釋后，里面的業(yè)態(tài)也跟著野蠻生長，海貍咖啡等一批商戶陸續(xù)進駐。加之明星效應(yīng)下，熱度被進一步推升，流量加大涌入。
泉州對于明星代言邏輯是吃到過紅利的。最初是趙麗穎代言簪花，當(dāng)時在疫情階段沒爆。疫情結(jié)束后，毛曉彤代言簪花，再次進行推流，把原本沉寂的“趙麗穎版本”炸出水面，此后這一版本的簪花概念一騎絕塵，很多簪花店都能看到趙麗穎的簪花照。隨后是李現(xiàn)到珞珈寺，把紅塔灣帶火。
前段時間，迪麗熱巴新劇《雖然不能同時擁有一切》到僑鄉(xiāng)商品街取景，外界基于這種頭部明星到來可能引發(fā)的效應(yīng)，對這條老街有了新的期待：老街集合了老式木質(zhì)騎樓建筑稀缺性、市場復(fù)古審美需求、核心區(qū)位、租金便宜等優(yōu)勢，這些優(yōu)勢是否能夠助力僑鄉(xiāng)商品街翻紅呢？
之前入駐僑鄉(xiāng)商品街的商戶基本都是基于場景和成本考慮，在西街及周邊租金被抬高到無法企及時，僑鄉(xiāng)商品街給了年輕人一個很友好的租金條件，適合初創(chuàng)商戶選擇在此孵化。500元可以在此租一間店鋪，投資幾千上萬塊，就能實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想。這邊的商品跟它的主人一樣具有個性符號，有激情。
創(chuàng)業(yè)只是開始，運營得好，能賺錢也很重要。新入駐的茶咖文創(chuàng)與手機配件業(yè)態(tài)并不匹配，無法實現(xiàn)共振；茶咖文創(chuàng)商戶占比不高，沒辦法改變僑鄉(xiāng)商品街的生態(tài)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致新進來的業(yè)態(tài)經(jīng)營上乏善可陳。
同時，這里的租金隨著明星效應(yīng)帶來的熱度一起上漲。500元一間店鋪，漲到800元、1000元，幅度可謂驚人。然而，租金的上漲限制了新業(yè)態(tài)的流入速度。
目前看，僑鄉(xiāng)商品街的熱度上升帶來的流量，并不足以支撐新業(yè)態(tài)。區(qū)位優(yōu)勢難以轉(zhuǎn)化成流量，使得茶咖文創(chuàng)商戶基本要靠自己引流，走定向流量路線。
泉州西街文旅流量雖然很大，但西街流量溢出暫時只能滲透到新華路等短半徑區(qū)域，還不能撬動整個城區(qū)，無法觸達僑鄉(xiāng)商品街。僑鄉(xiāng)商品街也無法依托自身力量，打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)邊界，融入城市肌理，成為城市氣質(zhì)的具象化載體，自動拉近與西街的距離，嵌入古城文旅大市場。同時，僑鄉(xiāng)商品街熱度也達不到二轉(zhuǎn)的程度。
泉州文旅流量分發(fā)邏輯是：游客觸達泉州第一站通常是西街，隨后從西街進行定向二次分發(fā)。
二級觸點是：花（潯埔簪花）-山（清源山系）-海（玉沙灣）-橋（洛陽橋）-城（崇武古城）-厝（五店市）-樂園（歐樂堡）。
二級觸點的流量跟一級觸點西街差了一大截。如果不是自身同時兼具獨立引流能力，二級觸點項目的流量和業(yè)績有的就不好了。比如強定向引流的歐樂堡長期躋身泉州景區(qū)營收TOP1，弱定向引流+在地消費不足的洛陽橋就沒什么業(yè)績。
在泉州如果只能做到三級觸點，流量還要再降一檔，比如梧林古村落通常是在潯埔或五店市后的再次分發(fā)，它的流量只能有五店市的一半不到。
無法躋身游客分發(fā)三級觸點的項目，就只能靠自身引流或本地轉(zhuǎn)化，努力實現(xiàn)消費者中短時消費轉(zhuǎn)深度體驗。
二、內(nèi)生增長遇瓶頸，自然生長難成氣候
既然做文旅流量面臨多重困境，那做本地市場是否更有機會？難度可能更大。
做本地市場，意味著要解決基礎(chǔ)設(shè)施、業(yè)態(tài)協(xié)同、內(nèi)容運營、租金定價等核心問題。
以僑鄉(xiāng)商品街目前的租金收益，讓業(yè)主投錢改造難，回報率并不支持。租金收益偏低讓業(yè)主缺乏改造投入動力，業(yè)主間意見不一也導(dǎo)致改造推進困難。企業(yè)收購租賃權(quán)則需面對小業(yè)主談判難、后期商戶清理難等問題。
地方整合方面，泉州文旅大規(guī)模投資峰值已現(xiàn)。前幾年文旅板塊作為GDP催化劑，泉州對文旅基建進行大規(guī)模投入，未來逐步轉(zhuǎn)入追求回報階段。僑鄉(xiāng)商品街沒能獲得2026年立項，后期能夠爭取到的資源和機會都在變小。
想要借力外部力量難度系數(shù)很大，不確定性更強，都將影響資金和企業(yè)介入僑鄉(xiāng)商品街的深度。前期進入的茶咖文創(chuàng)商戶很大部分也只是把僑鄉(xiāng)商品街當(dāng)成孵化基地，一旦模型跑通，就會選擇向外擴張。沒跑通前，要么忍著繼續(xù)等待機遇和孵化，要么撤離。
那是否存在通過內(nèi)生性增長，孵化出明星商戶，從而改變生態(tài)結(jié)構(gòu)，帶動整體項目上升的可能性？以目前茶咖文創(chuàng)的經(jīng)營情況來看，難度系數(shù)很大。
從品類來看，茶咖行業(yè)增速出現(xiàn)放緩，非常依賴于自身打造的概念；文創(chuàng)是高速賽道，過于吃高頻迭代的創(chuàng)意，非常燒腦，考驗產(chǎn)品的創(chuàng)意性和持續(xù)性，簡單的選品采購再出售能賺錢、難出圈。
從引流方式來看，前幾年的自媒體紅利開始被拉平，需要商戶自媒體內(nèi)容創(chuàng)作上有較大的突破，才能突圍。特別是在僑鄉(xiāng)商品街不能提供足夠適配流量的情況下，關(guān)乎經(jīng)營成敗，而不僅僅是否能突圍。
從商戶人員屬性來看，有想法，有活性，具有新思維，優(yōu)于傳統(tǒng)街區(qū)商戶。技術(shù)層面不夠嫻熟，有待進一步提升；新產(chǎn)品層面，與消費者的適配性還在磨合。整體離跑通自己的模式還有一段路程。
即便有少數(shù)商戶成功破圈，也極易遭遇業(yè)主單方面漲租的問題，契約精神難以保障。商戶發(fā)展受限的同時，也無法形成示范效應(yīng)帶動街區(qū)整體發(fā)展，難以走出“點-線-面”的業(yè)態(tài)升級路徑。
此外，基礎(chǔ)設(shè)施沒有資金投入；沒有人來整體駕馭操盤，協(xié)同業(yè)態(tài)、重構(gòu)業(yè)態(tài)，野蠻生長后，空間沖突、內(nèi)容沖突、利益沖突等等都可能出現(xiàn)，個性化店鋪集群生存土壤不夠良好。哪怕僑鄉(xiāng)商品街建筑風(fēng)貌具有稀缺性，也能契合市場一定需求，具有一定的低頻升中頻機會，但這架引擎并不能夠帶來足夠支撐僑鄉(xiāng)商品街整體變現(xiàn)的流量。
如果未來沒有出現(xiàn)足夠大的變量，僑鄉(xiāng)商品街的茶咖文創(chuàng)商戶在增加到一定程度就會開始停滯。這個地方可以做孵化，比較難做大，商戶在發(fā)展到一定程度，向外復(fù)制是相對較好的選擇。
寫在最后
文旅行業(yè)野蠻生長的紅利已經(jīng)過去，沒能及時跑出來的項目，后面面臨的對手都是相對專業(yè)的玩家，很難因為站到風(fēng)口就起飛。依靠自然生長從冷門街區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾律罘绞降逆溄诱�，成為新的休閑體驗地，這種轉(zhuǎn)型路徑如果沒有人為引導(dǎo)幾乎不可能重現(xiàn)。除非哪天因某事件被流量相中，莫名其妙被引爆。
泉州要想推動僑鄉(xiāng)商品街與城市、市民需求產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，需要解決場景美學(xué)、空間重構(gòu)、生態(tài)協(xié)同等一系列核心問題，每一樣都是需要資金、資源、專業(yè)能力支撐的大工程。
