出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2026年的中國商業(yè)市場(chǎng)，正迎來一場(chǎng)靜默卻深刻的變革。

一批承載著戰(zhàn)略野心的頭部旗艦項(xiàng)目集中亮相，它們不再滿足于對(duì)國際經(jīng)驗(yàn)的跟隨與模仿，而是以“創(chuàng)新至高，越級(jí)而立”的姿態(tài)，開啟一場(chǎng)屬于中國商業(yè)的范式革命。

這并非單點(diǎn)項(xiàng)目的突圍，而是頭部陣營在整體面臨增長壓力下的集體“求新求變”，旨在推動(dòng)中國商業(yè)發(fā)展史邁上一個(gè)全新的品質(zhì)臺(tái)階，推動(dòng)2026年成為中國商業(yè)大年。

2026年，中國商業(yè)地產(chǎn)迎來前所未有的集中開業(yè)潮，華潤萬象、新鴻基、太古地產(chǎn)、恒隆、香港置地等頭部陣營悉數(shù)發(fā)力，15個(gè)旗艦項(xiàng)目覆蓋京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等核心城市群，總商業(yè)體量超300萬m2。

這些項(xiàng)目均以“高起點(diǎn)選址核心地段、高定位錨定高端客群、高創(chuàng)新重構(gòu)消費(fèi)體驗(yàn)”為核心邏輯，形成“高手云集、百花齊放”的行業(yè)生態(tài)，推動(dòng)中國商業(yè)從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)邁入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的深水區(qū)。

體量超過10萬m2的頭部旗艦項(xiàng)目多維度對(duì)標(biāo)：

數(shù)據(jù)整理：方湖 制表：聯(lián)商網(wǎng)

據(jù)表可知，2026年擬開業(yè)10萬m2以上的旗艦項(xiàng)目，華潤萬象有3個(gè)——金陵萬象城、廣州白鵝潭萬象城和東莞萬象城；中國店王德基集團(tuán)有3個(gè)，包括重奢徐州德基廣場(chǎng)和南京德基時(shí)刻與德基奧萊；太古地產(chǎn)有2個(gè)，分別為北京太古坊和三亞太古里；香港置地有2個(gè)，為旗艦型蘇州金雞湖中寰和南京光環(huán)花園城；恒隆集團(tuán)旗下的重磅項(xiàng)目則是杭州恒隆廣場(chǎng)。

01

開啟“深度運(yùn)營”與“價(jià)值創(chuàng)造”階段

2026年，中國商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已超越單純的品牌爭(zhēng)奪與體量競(jìng)賽，進(jìn)入以“深度運(yùn)營”和“價(jià)值創(chuàng)造”為核心的新階段。頭部企業(yè)各顯神通，將每一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目打造為承載獨(dú)特使命的“城市作品”。

1、新鴻基的“流量樞紐哲學(xué)”：從“商業(yè)體”到“城市引擎”

新鴻基旗下的上海徐家匯中心ITC和天寰·廣州南都是超級(jí)TOD項(xiàng)目。

上海徐家匯中心ITC Maison：作為“再建一個(gè)徐家匯”的雄心之作，其27.9萬m2的體量被塑造為“城市綠洲”與“藝術(shù)劇場(chǎng)”的復(fù)合生命體。隈研吾設(shè)計(jì)的懸浮劇場(chǎng)、全玻璃幕墻旗艦店、以及與地鐵無縫銜接，實(shí)現(xiàn)了交通、辦公、商業(yè)與藝術(shù)的超級(jí)整合。它不再是商圈中的一個(gè)點(diǎn)，而是激活并重組整個(gè)區(qū)域流量的“城市核心節(jié)點(diǎn)”。

天寰·廣州南：將“站城一體”(TOD)開發(fā)推向新高度。直接嵌入年客流量超1.76億人次的亞洲超級(jí)高鐵樞紐，瞄準(zhǔn)“大灣區(qū)一小時(shí)生活圈”。它精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化高頻、高價(jià)值的商務(wù)與跨城客流，將傳統(tǒng)的“途經(jīng)地”重塑為“必達(dá)目的地”，展現(xiàn)了依托國家級(jí)基建的流量運(yùn)營能力。

2、恒隆與德基的“高端重構(gòu)術(shù)”——重新定義奢侈與在地文化

杭州恒隆廣場(chǎng)：在西湖畔打出一張“文化奢享”牌。僅以約15%的面積承載重奢，其余空間讓位于黑珍珠餐廳、藝術(shù)劇院與文化體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)西湖意境與現(xiàn)代商業(yè)的“詩意融合”。它預(yù)示著高端商業(yè)的未來，是從商品陳列轉(zhuǎn)向提供稀缺的文化與生活方式體驗(yàn)。市場(chǎng)傳言將引進(jìn)LVMH集團(tuán)旗下的LV、DIOR、LOEWE以及愛馬仕、GUCCI、PRADA、CHANEL等國際品牌，拭目以待。

徐州德基廣場(chǎng)：打造徐州乃至淮海都市圈的高端消費(fèi)市場(chǎng)新標(biāo)桿。分別由重奢商業(yè)和德基藝術(shù)博物館構(gòu)成，商業(yè)經(jīng)營面積約17萬m2，約500個(gè)商家品牌入駐，其中一半以上為首進(jìn)徐州，三大奢侈品集團(tuán)明確合作意向，米其林、黑珍珠餐廳不少與南京德基同款。

德基旗下新開辟兩條產(chǎn)品線為德基時(shí)刻和德基奧萊。南京河西德基為“德基時(shí)刻”，定位為時(shí)尚、潮流路線，將打造國內(nèi)首個(gè)超現(xiàn)實(shí)概念MALL，引進(jìn)品牌300+，和旁邊IFC奢場(chǎng)定位區(qū)分開來。南京仙林德基為德基奧萊，定位為奧萊商場(chǎng)和藝術(shù)小鎮(zhèn)，將打造國內(nèi)首個(gè)藝術(shù)概念?yuàn)W特萊斯，不僅有藝術(shù)街區(qū)還有藝游中心、藝術(shù)博物館。

3、萬象太古的“在地共榮藍(lán)圖”——因地制宜的深度實(shí)踐

金陵萬象城：南京首座萬象城，總體量93萬m2。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)從南京古城墻磚、剪紙藝術(shù)、折扇文化中提取元素，通過參數(shù)化鏤空鋁板模擬城墻肌理，弧形玻璃幕墻形成光影變幻的“虛實(shí)秀場(chǎng)”。三大場(chǎng)館形成立體共生的沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)域。

重奢矩陣涵蓋LV、GUCCI等國際品牌旗艦店，老佛爺百貨、非遺手作工坊、數(shù)字藝術(shù)展廳及20余家米其林/黑珍珠餐廳，形成“文化消費(fèi)+品質(zhì)生活”的復(fù)合生態(tài)。將與新街口、河西形成黃金三角格局。

東莞萬象城：將“綠色建造”從理念貫穿至全周期，以智能建造、BIM技術(shù)、雨水回收系統(tǒng)等，樹立了可持續(xù)商業(yè)建筑的硬核標(biāo)桿。依托東莞中心公園，打造“公園里的綜合體、綜合體里的公園”理念，將自然生態(tài)與城市商業(yè)有機(jī)融合，形成“新一代公園式商業(yè)”空間。

項(xiàng)目與22.5公頃的中心公園無縫銜接，通過綠植覆蓋、屋頂花園、景觀露臺(tái)等設(shè)計(jì)，模糊室內(nèi)外界限，提升購物環(huán)境的舒適度與美感，重新定義城市公共空間的使用方式。

蘇州金雞湖中寰：由國際知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所Benoy擔(dān)綱，其設(shè)計(jì)靈感來源于中國清代畫家徐揚(yáng)繪制的《姑蘇繁華圖》。其“濱水MALL+立體街區(qū)”的規(guī)劃，已為高端商業(yè)如何與江南水鄉(xiāng)肌理融合提供了前瞻樣本。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)19.1萬m2，總投資約32億元，定位為地標(biāo)級(jí)高端綜合體，將打造蘇州首家頂奢商業(yè)體。將匯聚CHANEL、愛馬仕、LV等世界一線大牌，打造奢華購物新體驗(yàn)。

項(xiàng)目已與LVMH路威酩軒、RICHEMONT歷峰、KERING開云、CHANEL香奈兒四大國際消費(fèi)品集團(tuán)達(dá)成合作，將在項(xiàng)目內(nèi)引入這些集團(tuán)旗下的成衣、皮具、珠寶、腕表店品牌不少于10個(gè)(包括CHANEL、LV和DIOR等)。

北京太古坊：作為太古地產(chǎn)內(nèi)地首個(gè)“太古坊”項(xiàng)目，北京太古坊正以其前瞻性的設(shè)計(jì)理念和多元業(yè)態(tài)組合，重新定義北京商業(yè)綜合體的標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)由頤堤港升級(jí)而來的世界級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目，不僅延續(xù)了太古地產(chǎn)在香港的成功經(jīng)驗(yàn)，更融入了北京城市特色，打造出一個(gè)融合辦公、商業(yè)、休閑與自然生態(tài)的“都市綠洲”。

4、核心城市雙雄對(duì)決——旗艦項(xiàng)目紛紛亮相

2026年新開業(yè)的旗艦項(xiàng)目，不僅規(guī)模大數(shù)量多，而且有的城市甚至上演雙雄PK局面。比如廣州的新鴻基天寰和華潤萬象城的對(duì)壘，三亞上演兩個(gè)超級(jí)旗艦項(xiàng)目的對(duì)決——超級(jí)太古里和超級(jí)萬象城(開業(yè)時(shí)間待定)。

廣州雙雄對(duì)決：新鴻基天寰·廣州南VS廣州萬象城

廣州萬象城：作為廣州首座M1級(jí)重奢購物中心。由KPF團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，融合嶺南文化與未來科技，采用退臺(tái)式濱江生態(tài)布局，并通過空中連廊串聯(lián)2萬m2濱江公園。項(xiàng)目平移百年文保建筑“些華倫士樓”，打造嶺南園林式動(dòng)線。定位“華南重奢新主場(chǎng)”，規(guī)劃30+國際頂奢華南首店，如Antonia廣州旗艦店、The Row等品牌。2000m2藝術(shù)中庭計(jì)劃承辦濱江音樂節(jié)等活動(dòng)，構(gòu)建“購物+體驗(yàn)”消費(fèi)場(chǎng)景。

天寰·廣州南(廣州南站ICC)：憑借新鴻基多年經(jīng)驗(yàn)，以公共交通導(dǎo)向模式(TOD)發(fā)展的大型綜合項(xiàng)目，采取“東商務(wù)、西交通”的總體布局，涵蓋甲級(jí)寫字樓、一站式商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、高端住宅(峻鑾)、服務(wù)式公寓及公共交通設(shè)施等多元業(yè)態(tài)，為商務(wù)人士、居民、旅客提供一站式高品質(zhì)體驗(yàn)。

三亞雙雄對(duì)決：三亞太古里VS萬象城

三亞太古里：總建筑面積41.27萬m2，是太古旗下面積最大的超級(jí)太古里，也是首個(gè)度假型項(xiàng)目。以“海島藍(lán)”主題獨(dú)樹一幟，巧妙融合免稅購物、濱海藝術(shù)與慢生活街區(qū)，塑造“免稅+度假”的頂級(jí)生態(tài)。高端免稅零售引入LV、DIOR等重奢品牌海南首店，聯(lián)動(dòng)一二期形成免稅購物集群。開放式街區(qū)融合黎族文化，規(guī)劃藝術(shù)展覽與濱海演藝空間。

三亞超級(jí)萬象城：邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)托馬斯·赫斯維克操刀，意圖打造超越購物功能的“全球度假目的地”。三亞萬象城作為華潤置地在三亞的百億級(jí)商業(yè)旗艦項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)80余萬m2，一舉成為海南最大的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，涵蓋超30萬m2的萬象城、酒店及娛樂設(shè)施。

02

系統(tǒng)級(jí)思維VS極致單點(diǎn)創(chuàng)新

當(dāng)曼谷暹羅天地ICONSIAM的室內(nèi)水上市集令全球游客流連，當(dāng)EMSPHERE以“毛坯風(fēng)美學(xué)”重構(gòu)夜生活體驗(yàn)，世界實(shí)體商業(yè)的目光被這座東南亞都城牢牢吸引。曼谷以其極致的文化轉(zhuǎn)譯能力、超級(jí)場(chǎng)景營造與社群運(yùn)營哲學(xué)，成功將商業(yè)空間升維為“體驗(yàn)孵化器”與“文化目的地”，為全球行業(yè)樹立了沉浸式體驗(yàn)的范本。

曼谷商業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于其無與倫比的“創(chuàng)意濃度”與“體驗(yàn)溫度”，像一個(gè)天才的“生活美學(xué)家”。而2026年的中國商業(yè)頭部項(xiàng)目，則展現(xiàn)出更具雄心的“城市戰(zhàn)略家”格局，其超越體現(xiàn)在三個(gè)維度：

1、規(guī)模能級(jí)與系統(tǒng)集成：從“驚艷作品”到“網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)”

曼谷的創(chuàng)新多為“單點(diǎn)突破”(如一個(gè)動(dòng)能地板、一個(gè)垂直農(nóng)場(chǎng))，而中國項(xiàng)目擅長“系統(tǒng)集成”。廣州南站ICC依托的是國家高鐵網(wǎng)絡(luò)；徐家匯ITC聯(lián)動(dòng)的是上海城市軌交全網(wǎng)與核心商圈。中國商業(yè)將創(chuàng)新植根于龐大的基建網(wǎng)絡(luò)和城市升級(jí)藍(lán)圖中，其影響力是系統(tǒng)性的輻射與重塑，而非單點(diǎn)吸引。

2、文化表達(dá)的深度躍遷：從“文化轉(zhuǎn)譯”到“文化定義”

曼谷精于將傳統(tǒng)文化(泰絲、水上市場(chǎng))進(jìn)行現(xiàn)代表達(dá)，形成獨(dú)特的“泰式美學(xué)”。中國領(lǐng)先項(xiàng)目則開始嘗試“文化定義權(quán)”的爭(zhēng)奪。南京/徐州德基通過與頂奢品牌共創(chuàng)全國性文化事件，成為品牌在華敘事的關(guān)鍵舞臺(tái)；杭州恒隆將西湖文化深度內(nèi)化為體驗(yàn)內(nèi)核。這表明，中國頂級(jí)商業(yè)空間正從展示文化的“櫥窗”，進(jìn)階為參與塑造當(dāng)代生活方式與審美標(biāo)準(zhǔn)的“策源地”。

3、驅(qū)動(dòng)邏輯的根本差異：從“旅游目的地”到“城市功能引擎”

曼谷商業(yè)的成功，很大程度上依賴于其作為全球旅游目的地的流量。其創(chuàng)新核心是“如何更好地服務(wù)游客”。而中國頭部項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)邏輯更趨多元和內(nèi)生：賦能城市發(fā)展(如TOD項(xiàng)目拉動(dòng)片區(qū))、響應(yīng)國家戰(zhàn)略(如三亞項(xiàng)目借力自貿(mào)港政策打造全球度假目的地)、滿足本土消費(fèi)升級(jí)(如情感消費(fèi)、文化悅己)。中國商業(yè)正與城市化進(jìn)程、消費(fèi)結(jié)構(gòu)變遷、科技應(yīng)用等宏觀要素更緊密地綁定。

03

中國商業(yè)的下一站：“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)3.0”

2026年的標(biāo)桿項(xiàng)目，已然勾勒出中國商業(yè)未來演進(jìn)的清晰脈絡(luò)：

趨勢(shì)一：從“流量收割”到“留量運(yùn)營”，構(gòu)建深度關(guān)系場(chǎng)。

商業(yè)空間的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，正從“日均客流”轉(zhuǎn)向“用戶停留時(shí)長與情感連接深度”。未來的成功項(xiàng)目，必須提供超越交易的價(jià)值——或是如金陵萬象城般的藝術(shù)熏陶，或是如三亞太古里般的度假心境，或是如社群空間般的歸屬感。商業(yè)體將成為編織城市生活網(wǎng)絡(luò)的“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)”。

趨勢(shì)二：從“商業(yè)場(chǎng)所”到“新型公共產(chǎn)品”，承擔(dān)城市使命。

越來越多的商業(yè)項(xiàng)目開始主動(dòng)承擔(dān)城市公共功能：營造公共藝術(shù)空間、提供社區(qū)服務(wù)、舉辦文化節(jié)事。如蘇州中寰的濱湖公共空間、萬象城中的藝術(shù)展廳、德基藝術(shù)博物館。商業(yè)成功與城市發(fā)展形成新的良性循環(huán)：商業(yè)體通過貢獻(xiàn)公共價(jià)值獲得社會(huì)認(rèn)同與持久活力，城市則借力商業(yè)更新提升空間品質(zhì)與市民幸福感。

趨勢(shì)三：科技與綠色從“營銷亮點(diǎn)”進(jìn)化為“基礎(chǔ)基因”。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型將從支付、引流深入至全場(chǎng)景智能體驗(yàn)(AR導(dǎo)航、智能試衣、無感支付)。綠色可持續(xù)也不再是加分項(xiàng)，而是如恒隆使用低碳鋼材、東莞萬象城實(shí)踐綠色建造那樣，成為高端項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)價(jià)值觀�？萍寂c綠色共同構(gòu)成未來商業(yè)體的“底層操作系統(tǒng)”。

寫在最后

曼谷商業(yè)的偉大啟示在于，它證明了實(shí)體空間的情感價(jià)值可以遠(yuǎn)超其交易功能。而2026年中國商業(yè)的集體答卷則宣告：我們?cè)趯W(xué)習(xí)中開始書寫自己的獨(dú)立章節(jié)。這場(chǎng)“越級(jí)而立”，本質(zhì)上是商業(yè)角色與使命的全面升維：

從“城市配套”到“城市引擎”：驅(qū)動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提升城市能級(jí)；

從“文化追隨”到“文化定義”：塑造當(dāng)代生活方式，建立文化自信的表達(dá)場(chǎng)；

從“消費(fèi)場(chǎng)所”到“社會(huì)節(jié)點(diǎn)”：提供公共服務(wù)，增強(qiáng)社區(qū)連接，承載美好生活期待。

當(dāng)全球商業(yè)仍在探討線下回暖時(shí)，中國商業(yè)已邁向“晉級(jí)重生”的新紀(jì)元。旗艦項(xiàng)目有“極致三大”：一是大項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模超級(jí)大，不少超級(jí)旗艦達(dá)到70-80萬m2；二是大業(yè)態(tài)，融合酒店、辦公、住宅、文化博物館、公園、醫(yī)院和交通樞紐等的超級(jí)大業(yè)態(tài)融合；三是大目的地，面向城市級(jí)、超區(qū)域級(jí)或全球級(jí)打造超級(jí)旅游度假目的地，如三亞太古里和三亞萬象城等。

這些旗艦項(xiàng)目，揭示了一個(gè)核心真諦：商業(yè)的終極價(jià)值，不在于銷售了多少商品，而在于創(chuàng)造了多少有意義的生活體驗(yàn)，在于是否與它所服務(wù)的城市和時(shí)代，共同進(jìn)化，越級(jí)而立。2026年是中國商業(yè)大年，因“創(chuàng)新至高”的野望與“越級(jí)而立”的底氣所在。故事，才剛剛開始。