出品/聯(lián)商專欄
撰文/方湖
編輯/娜娜
當(dāng)金陵中寰JLC開業(yè)的人潮洶涌，與淮安萬象城、蘇州萬象天地一南一北兩地的消費熱情，在2025年的時空里遙相呼應(yīng)時，江蘇商業(yè)版圖演進的雙重敘事便已清晰展開：一邊是商業(yè)資源與高階體驗堅定不移地 “向下沉” ，涌向更廣闊的區(qū)域與更細微的生活場景；另一邊則是核心市場的競爭無可回避地 “向上卷” ，在文化、藝術(shù)與生活方式的巔峰展開極致角逐。這條看似悖論的“雙向車道”，正勾勒出江蘇商業(yè)向上晉級的真實路徑。
2025年是江蘇高品質(zhì)商業(yè)大年，也是華潤萬象的大年。高品質(zhì)商業(yè)，如香港置地的金陵中寰JLC、蘇州萬象天地、金陵天地、淮安萬象城等，其中萬象系有三家開業(yè)，具體如下：
2025年江蘇部分新開業(yè)商業(yè)項目對比 整理：方湖 制表：聯(lián)商網(wǎng)
一、 商業(yè)向下沉：能級擴散與普惠深化
商業(yè)的下沉，在2025年已超越單純的地理概念，演進為一場商業(yè)能級、內(nèi)容創(chuàng)新與消費公平的普惠運動。
其一，地理與能級的“梯度下沉”。
下沉已非簡單的地理遷移，而是高品質(zhì)商業(yè)資源與體驗?zāi)Ｊ降南到y(tǒng)性普惠。
華潤萬象是這場下沉運動最有力的推動者。在淮安，淮安萬象城作為蘇北首座萬象系列綜合體，以高達40%的區(qū)域首進率，引入了茶顏悅色、Peet‘s Coffee、盒馬鮮生等150家各級首店。這不僅是品牌的落地，更是商業(yè)文明的梯度轉(zhuǎn)移。開業(yè)首月客流破300萬、業(yè)績超3億的數(shù)據(jù)，宣告了下沉市場驚人的消費潛力與對美好生活的迫切渴望。
這種下沉也是戰(zhàn)略性的網(wǎng)格化布局。華潤系在江蘇的落子，精準(zhǔn)覆蓋了從一線核心到新興區(qū)域的多維市場。在南京，華潤以金陵天地鎖定河西南年輕社群，通過引入40余家南京首店、70余家區(qū)域首店，打造了一個13萬平米的“年輕力生活場”；在蘇州，萬象天地則以“MALL+街區(qū)”的形態(tài)深植古城肌理，用“一街一巷四廣場”的格局，讓現(xiàn)代商業(yè)與姑蘇文脈共生。蘇州萬象天地匯聚近350家品牌，首店占比超過50%。高化精品店+高端運動戶外旗艦店+科技生活旗艦店，三大亮點品類抓住品質(zhì)生活核心，三者奠定了項目定位級次。
其二，場景與功能的“社區(qū)下沉”。
商業(yè)創(chuàng)新正從宏大的“購物中心”滲入城市肌理的“毛細血管”。
南京玄武招商花園城等項目，通過引入更貼近日常生活的品質(zhì)首店與社區(qū)服務(wù)，將“首發(fā)經(jīng)濟”轉(zhuǎn)化為“家門口的驚喜”，貢獻了南京超過16%的首店增量。包括COSCIA南京首店、GUCCI區(qū)域首店、萬事利絲綢、SPECIALIZED南京首家購物中心店、LACOSTE區(qū)域首店、畢真烤肉店江蘇首店、東盛南京首店、馥生六記江蘇首店、KASE江蘇首店等。
在蘇州，月光碼頭以“首店+夜經(jīng)濟”模式，將商業(yè)空間延伸為全天候的社交生活場。這標(biāo)志著商業(yè)的競爭維度，從爭奪跨區(qū)域的目的性消費，深化至運營高頻、高粘性的屬地性生活圈。
玄武招商花園城
其三，政策與生態(tài)的“系統(tǒng)下沉”。
“下沉”的成功，離不開政府“有形之手”構(gòu)建的系統(tǒng)性支撐。從省級層面推動“首發(fā)經(jīng)濟”建設(shè)，到蘇州工業(yè)園區(qū)提供“首店一件事”全鏈條服務(wù)，政策導(dǎo)向已從簡單的招商引資，轉(zhuǎn)向培育創(chuàng)新生態(tài)。政府通過規(guī)劃引導(dǎo)、流程優(yōu)化與平臺搭建，為商業(yè)資源的下沉與本土品牌的孵化提供了肥沃的土壤，實現(xiàn)了市場活力與公共服務(wù)的同頻。下面匯總了一些代表性的知名首店案例：
整理：方湖 制表：聯(lián)商網(wǎng)
二、商業(yè)向上卷：價值升維與體驗革命
在下沉拓寬市場基座的同時，高能級城市的商業(yè)空間已無“平庸”的容身之地，被迫卷入一場以場景、價值與深度體驗為核心的“升維戰(zhàn)爭”。
卷向主題化場景——從“貨場”到“目的地”的終極蛻變。
當(dāng)基礎(chǔ)需求被滿足，競爭便無可避免地“向上”攀升，卷入一場關(guān)于獨特性、文化性與體驗感的巔峰對決。
香港置地帶來的JLC金陵中環(huán)，將這場競爭推向了藝術(shù)與商業(yè)融合的新高度。項目不僅引入了Christian Louboutin等頂奢品牌的江蘇首店，更將商業(yè)空間本身化為藝術(shù)展場。與國際藝術(shù)家合作打造的《紅樓回響》數(shù)字藝術(shù)，讓購物行為升華為文化體驗，重新定義了南京新街口的商業(yè)美學(xué)。
南京新街口地鐵1號線的《紅樓回響》圖源：微博@游戈昊
“向上卷”更是場景與主題的極致創(chuàng)造。招商蛇口的玄武招商花園城，別出心裁地打造了國內(nèi)首個商場內(nèi)天文臺，將消費與科普、生態(tài)教育融為一體。常州星耀城吾悅廣場則構(gòu)建了“水陸空立體樂活場”，以首座空中園林、濱湖商業(yè)體和飛行家風(fēng)洞（江蘇首店）等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，打造現(xiàn)象級目的地。常州的歌林公園，則以15.6萬平米的體量打造“公園式自然秘境地”，用室內(nèi)懸浮森林和近8000平米的“萌寵紀(jì)”主題空間，創(chuàng)造了難以復(fù)制的自然沉浸感。
常州歌林公園 圖源：小紅書@大腸包小腸
單純的商品陳列空間價值已然枯竭。無錫太湖音悅城給出了全新答案：它將自身定義為“音樂公園”，以年均超200場的高品質(zhì)演出為核心引擎，讓商業(yè)成為音樂藝術(shù)的衍生場景與生活方式載體。FLOWHUB北歐文化體驗中心等首店的引入，并非簡單拼湊，而是圍繞“音樂與生活”主題構(gòu)建的有機生態(tài)。
同樣，蘇州的凱樂石全國首家“登山概念店”，用500平米的仿真巖壁與露營場景，將店鋪變?yōu)槠放莆幕某两讲┪镳^。商業(yè)體正在將自己重鑄為一個值得專程前往的“生活目的地”。
卷向文化融合——從“符號嫁接”到“基因重塑”的深度綁定。
與文化結(jié)合的表層裝修已然過時，深度挖掘與創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化在地文化IP成為破局關(guān)鍵。JLC金陵中環(huán)在文化融合上，實現(xiàn)了從元素點綴到空間與運營基因?qū)用娴南到y(tǒng)性重塑。
其創(chuàng)新體現(xiàn)在四個深度：首先，空間基因轉(zhuǎn)譯，將“金陵八景”及城墻、云錦等意象，系統(tǒng)轉(zhuǎn)化為建筑立面、室內(nèi)紋樣與“三進”院落布局，并打造“漫游綠洲”理念的屋頂園林與下沉庭院，讓文化成為可游可感的立體空間敘事。
其次，藝術(shù)內(nèi)容重構(gòu)，不只是引入國際藝術(shù)家（如丹尼爾·阿爾軒），更促成其與南京文化對話，如《紅樓回響》讓經(jīng)典人物融入現(xiàn)代生活場景，實現(xiàn)傳統(tǒng)IP的潮流化再生。整體敘事升維，項目定位“城市社交客廳”，將商業(yè)體轉(zhuǎn)化為持續(xù)策展、激發(fā)社交的文化能量場，完成了從“商業(yè)+文化”到“文化型商業(yè)”的基因重塑。
蘇州萬象天地對空間基因重構(gòu)，采用“MALL+街區(qū)”形態(tài)，以“一街一巷四廣場”立體格局重塑蘇州街巷肌理與園林游逛動線，讓現(xiàn)代建筑承載傳統(tǒng)空間韻律。同時深度綁定在地文化，如重建明代紫芝園作為非遺活態(tài)展場；設(shè)置《時空坐標(biāo)》紀(jì)年裝置；與國際藝術(shù)家跨界共創(chuàng)藝術(shù)裝置，通過內(nèi)容共創(chuàng)激活，讓文化成為可感可觸的體驗。
卷向社群運營——從“流量收割”到“情感連接”的持久戰(zhàn)。
認識到線下空間不可替代的核心優(yōu)勢在于真實的連接，領(lǐng)先的商業(yè)體紛紛轉(zhuǎn)向構(gòu)建高粘性的社群。蘇州WARPING POINT匹克球體驗館、與騎行品牌“閃電”合作的復(fù)合概念店，都在通過打造專業(yè)圈層聚集地來鎖定細分客群。常州“野生演唱會”等現(xiàn)象級常態(tài)化活動，更是成功塑造了城市級的情感IP，將偶然性訪客轉(zhuǎn)化為規(guī)律性歸屬的“社群成員”。商業(yè)的競爭，已從坪效之爭深化為“人心”與“時間”的爭奪。
蘇州匹克球體驗館 圖源：品牌官方
三、商業(yè)晉級之路：在“下沉”與“上卷”的張力中進化
2025年江蘇商業(yè)呈現(xiàn)的“下沉”與“上卷”并非背道而馳，而是在張力中共同指向一個更高級的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成。
第一、商業(yè)價值核心的遷移路徑：從“交易價值”到“體驗價值”與“社群價值”。
無論是下沉市場對首店的熱捧，還是核心市場對主題場景的極致追求，消費者用腳投票的背后，是對購物過程中獲得的情感愉悅、文化認同與社會連接的強烈渴望。成功的項目，如淮安萬象城（提供前所未有的品牌集合體驗）或常州歌林公園（公園式自然秘境地），本質(zhì)上都是卓越的“體驗產(chǎn)品經(jīng)理”。
第二、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)進化的未來圖景：從“單點標(biāo)桿”到“城市級生態(tài)協(xié)同”。
淮安萬象城的開業(yè)，不僅是一個高品質(zhì)項目啟動，更是開啟了整個蘇北區(qū)域的商業(yè)能級重構(gòu)，倒逼周邊商業(yè)體重新定位、錯位發(fā)展。在南京、蘇州，不同主題、不同能級的項目開始形成功能互補、客流共享的有機網(wǎng)絡(luò)。未來的競爭，將不僅是單體項目之間的競爭，更是以城市或區(qū)域為單位的、整體商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的競爭。
第三，商業(yè)創(chuàng)新的可持續(xù)方向：深度運營與本土融合。
硬件與品牌的優(yōu)勢窗口期正在急劇縮短。2026年的商業(yè)升級，必將圍繞“深度運營”展開：主題將進一步細分至“騎行”、“徒步”、“國潮戲曲”等垂直領(lǐng)域；與本土文化的結(jié)合將從IP聯(lián)名走向共同孵化原創(chuàng)品牌與內(nèi)容；科技與可持續(xù)理念將如水電般融入運營，提升效率與體驗。唯有那些能真正扎根城市肌理、持續(xù)創(chuàng)造新鮮內(nèi)容、并與消費者建立情感共鳴的項目，才能在這場“向下沉向上卷”的晉級賽中持續(xù)領(lǐng)跑。
寫在最后
2025年江蘇商業(yè)的生動實踐，昭示著一個舊時代的終結(jié)與一個新時代的開啟。
一方面通過下沉商圈實現(xiàn)商業(yè)升維。向下沉，是商業(yè)文明普惠的廣度與溫度；向上卷，是商業(yè)藝術(shù)探索的深度與高度。另一方面，如頭部陣營的萬象系、高奢代表德基、港資中寰系，高線商業(yè)資源在江蘇下沉市場的加快布局，同時推動地方商圈升級。
這條雙向并行的晉級之路，其終極目標(biāo)并非無休止的內(nèi)耗，而是在更廣闊的市場上滿足人民對美好生活的多元、高階向往。
2026年，南京光環(huán)花園城、南京德基時刻和德基奧萊、徐州德基、蘇州中寰一期、無錫K11 Select、南通金鷹世界等一大批品質(zhì)商業(yè)推陳出新，將加速江蘇商業(yè)升級進化，值得期待。
