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撰文/劉子棟
步入2025年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并未擺脫2024年確立的運(yùn)行軌跡，消費(fèi)復(fù)蘇的壓力持續(xù)傳導(dǎo)，使得以價(jià)換量成為市場(chǎng)的主旋律。
從市場(chǎng)基本面觀察，供求關(guān)系的再平衡仍在激烈推進(jìn)，但市場(chǎng)的分化正為頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商打開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)空間。對(duì)于具備資金實(shí)力與運(yùn)營(yíng)能力的頭部企業(yè)而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境反而成為戰(zhàn)略擴(kuò)張的窗口期。
談到頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，華潤(rùn)萬(wàn)象生活是繞不開(kāi)的一個(gè)對(duì)象。
國(guó)資背景下的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)化運(yùn)作、在營(yíng)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼、拓展動(dòng)能充足……如果單看華潤(rùn)萬(wàn)象生活的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，會(huì)覺(jué)得自己仿佛仍身處“牛市”當(dāng)中。
據(jù)了解，2025年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心4座，下半年籌開(kāi)或已實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心至少10座。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，該公司對(duì)市場(chǎng)的掌控力只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。
客流與銷售額提升是第一要?jiǎng)?wù)
由于是輕資產(chǎn)平臺(tái)，母公司華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心均交由華潤(rùn)萬(wàn)象生活打理，另外該公司也不斷獲取第三方拓展項(xiàng)目。
截至2025年上半年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擁有在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量增至125個(gè)，管理面積達(dá)1356萬(wàn)平方米。
上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)收85.2億元，同比增長(zhǎng)6.5%，得益于商管經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)加強(qiáng)及效率提升，整體毛利率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至37.1%。同時(shí)，核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)15%至20.1億元。
85.2億元收入中，商業(yè)航道業(yè)務(wù)收入32.67億元，同比增長(zhǎng)14.6%。當(dāng)中，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)來(lái)自商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入22.64億元，較去年同期增長(zhǎng)19.8%。購(gòu)物中心業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)78.7%，較去年同期的72.5%有大幅提升。
這是在市場(chǎng)承壓的情況下取得的成績(jī)。
“去年我們已經(jīng)觀察到市場(chǎng)出現(xiàn)分化�！比A潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年上半年的商業(yè)市場(chǎng)延續(xù)了這樣的特點(diǎn)，而且表現(xiàn)更為顯著。
“消費(fèi)市場(chǎng)的信心和能力仍有待提振。”管理層稱，目前客單價(jià)同比下滑的情況仍然存在，但公司購(gòu)物中心的零售額、客流仍大幅增長(zhǎng)，“客流在今年的上半年增長(zhǎng)36.3%，較零售額的同比增速21.1%高出約15個(gè)百分點(diǎn)�！�
另外，高凈值客群的消費(fèi)能力還是得以保持穩(wěn)定，“這個(gè)群體的消費(fèi)頻次和人均的消費(fèi)金額，在今年上半年均恢復(fù)了同比增長(zhǎng)，而且客群逐漸呈現(xiàn)年輕化�！比A潤(rùn)萬(wàn)象生活也抓住了這個(gè)機(jī)遇。
以最核心的華潤(rùn)置地?fù)碛袡?quán)益的94座購(gòu)物中心為例，14座重奢購(gòu)物中心也均在此列。
這94座購(gòu)物中心于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)零售額1101億元，同比增長(zhǎng)20.2%，同店增長(zhǎng)9.4%，據(jù)透露核心城市同店增長(zhǎng)實(shí)際上在約11.7%。
重奢項(xiàng)目零售額則同比增長(zhǎng)13.3%；非重奢項(xiàng)目增長(zhǎng)了24.9%，增速均較去年同期有輕微下滑，但仍保持雙位數(shù)。
坪效方面，重奢項(xiàng)目月均銷售坪效較2024年全年6163元/平方米提升至6444元/平方米，重回2023年水平，非重奢項(xiàng)目的月均坪效穩(wěn)定在2176元/平方米。
期末購(gòu)物中心整體出租率也保持在高位，較2024年末提升0.2個(gè)百分點(diǎn)至97.3%。
租售比平衡是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)工作的重難點(diǎn)，關(guān)系到租戶毛利與商場(chǎng)租金收入，這是矛盾沖突的。因此對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，通常做法是盡量提升項(xiàng)目的零售額。一般來(lái)說(shuō)，健康的租售比在10%-15%。
因此在零售額同比增長(zhǎng)20.2%情況下，上述94家購(gòu)物中心租售比維持于12%的合理水平，較2024年全年12.2%有所下降。
反映到華潤(rùn)置地的財(cái)報(bào)，期內(nèi)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入104億元，同比增長(zhǎng)9.9%，營(yíng)業(yè)成本及兩費(fèi)占比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)，令毛利率及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分別升至78.4%及65.9%高位。
規(guī)模拓展動(dòng)能：下半年籌開(kāi)11個(gè)項(xiàng)目
如上所述，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的外部經(jīng)濟(jì)狀況并不是太明朗。
“一方面是供給端新開(kāi)的購(gòu)物中心的數(shù)量依然在增加，另外就是上半年雖然有一些消費(fèi)類政策的刺激，但實(shí)際上整體競(jìng)爭(zhēng)壓力確實(shí)在持續(xù)的增加�！比A潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層表示。
其次，在消費(fèi)品類甚至在不同的品牌上，正在繼續(xù)分化。例如在奢侈品市場(chǎng)，愛(ài)馬仕Hermès與Miu Miu的火熱，與其他品牌形成鮮明對(duì)比。
“奢侈品未來(lái)的發(fā)展，從長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)該還是可以逐步穩(wěn)定的�！惫芾韺颖硎�，總體來(lái)說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)已進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)。
就目前的市場(chǎng)狀況，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的主要策略，還是“通過(guò)更加多元的體驗(yàn)來(lái)滿足消費(fèi)者的多重需求”，提升品牌組合和消費(fèi)體驗(yàn)的多元化。
同時(shí)，對(duì)于不同定位的項(xiàng)目，例如重奢項(xiàng)目，華潤(rùn)萬(wàn)象生活就著力于提升高端會(huì)員體驗(yàn)，升級(jí)了多個(gè)重奢項(xiàng)目的VIP沙龍空間。
同時(shí)，也開(kāi)始推動(dòng)伙伴計(jì)劃，針對(duì)一些重點(diǎn)品牌會(huì)開(kāi)展更高層次的對(duì)接，包括達(dá)成戰(zhàn)略共識(shí)和擴(kuò)大合作范圍。另外，加大對(duì)重奢項(xiàng)目?jī)?nèi)的非奢品牌組合調(diào)整的力度，特別加強(qiáng)對(duì)生活方式、運(yùn)動(dòng)鞋服品牌的引進(jìn)和培育。
對(duì)于城市旗艦類的項(xiàng)目，就明確了“客流大幅提升”的目標(biāo)，“確保每個(gè)單項(xiàng)目至少不低于15%的客流增長(zhǎng)。”同時(shí)，加強(qiáng)活動(dòng)策劃，打造好圈層。
對(duì)于品質(zhì)生活類的項(xiàng)目，一方面則要持續(xù)保證客戶體驗(yàn)的持續(xù)提升。同時(shí)，按照標(biāo)桿管理法，迭代同城多店的標(biāo)準(zhǔn)。另外，這類項(xiàng)目也會(huì)加強(qiáng)科技賦能，提高效率。
總結(jié)起來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)時(shí)特別強(qiáng)調(diào)對(duì)多樣化產(chǎn)品線以及多樣化品牌和業(yè)態(tài)的探索，希望充分挖掘消費(fèi)市場(chǎng)的潛力。
資料顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)購(gòu)物中心4座，包括西安MIXC AIR、順德萬(wàn)象匯、遂寧萬(wàn)象匯和鄭州鄭東萬(wàn)象城。
其中，西安MIXC AIR是華潤(rùn)萬(wàn)象生活首次承接機(jī)場(chǎng)商業(yè)，該項(xiàng)目坐落于西安機(jī)場(chǎng)T5航站樓安檢區(qū)內(nèi)，有效租賃面積達(dá)到2萬(wàn)平方米，引入國(guó)際連鎖、本地美食、時(shí)尚零售、奢牌精品、戶外運(yùn)動(dòng)等業(yè)態(tài)。
下半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活籌開(kāi)或已實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，有更多樣的產(chǎn)品類型。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2025年下半年將預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)至少11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，各個(gè)產(chǎn)品線均有新動(dòng)作。
包括與阿里巴巴合作項(xiàng)目南京金陵天地，以及由原鄂爾多斯廣場(chǎng)改造而來(lái)的呼和浩特萬(wàn)象城，均已于7月開(kāi)業(yè)。
萬(wàn)眾期待的深圳灣萬(wàn)象城二期，和淮安萬(wàn)象城、杭州亞奧萬(wàn)象天地、蘇州萬(wàn)象天地、深圳懷德萬(wàn)象匯等多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線商業(yè)項(xiàng)目也將亮相。
預(yù)計(jì)在年底前實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，還有非標(biāo)產(chǎn)品“天地系”的宜賓天地、合肥瑤海天地BY MIXC；另外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目東莞MIXC VILLAGE萬(wàn)象濱海購(gòu)物村，位于深圳的濱海商業(yè)自由里Neighbors也將在年內(nèi)迎客。
項(xiàng)目?jī)?chǔ)備上，目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活處于籌備期的購(gòu)物中心共75個(gè)，其中母公司項(xiàng)目35個(gè)，第三方項(xiàng)目40個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)穩(wěn)定。未來(lái)三年，每年預(yù)計(jì)會(huì)有15個(gè)以上的新開(kāi)項(xiàng)目入市。
按照計(jì)劃，2025年也基本能達(dá)到規(guī)模擴(kuò)展目標(biāo)。
展望未來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的布局策略，一是繼續(xù)堅(jiān)持“一城多匯”、“多城多匯”的布局，圍繞長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝等核心都市圈和城市群的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城市，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)城市“全域卡位”。
第二是，在重點(diǎn)城市尋找優(yōu)質(zhì)存量改造項(xiàng)目。
“重點(diǎn)城市的存量機(jī)會(huì)，對(duì)華潤(rùn)萬(wàn)象生活來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要的拓展渠道和空間�！惫芾韺诱f(shuō)。
2025年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活接手改造提升的一些項(xiàng)目表現(xiàn)都不錯(cuò)。
例如深圳平安金融中心配套商業(yè)PA MALL期內(nèi)零售額同比增長(zhǎng)33.8%，租金同比增長(zhǎng)12.8%；上海CP靜安期內(nèi)零售額同比增長(zhǎng)49.6%，租金同比增長(zhǎng)27.9%。
珠海萬(wàn)象匯期內(nèi)零售額同比增長(zhǎng)27.8%，租金同比增長(zhǎng)12.5%；中山石岐萬(wàn)象匯期內(nèi)零售額同比增長(zhǎng)60.8%，租金同比增長(zhǎng)16%；上海國(guó)華廣場(chǎng)期內(nèi)零售額同比增長(zhǎng)22.9%，租金同比增長(zhǎng)23%。
