出品/聯(lián)商專欄
撰文/聯(lián)商高級顧問團成員 老刀
前首富王健林能急能徐，能攻能守，順勢而為。
早年，王健林常把“勢”掛在嘴邊�！白銎髽I(yè)一定要順勢而為，看準經濟大勢，順著勢做怎么做怎么有”。王健林所謂的勢可能包括三層含義：市場環(huán)境、政策導向和企業(yè)自身的機遇與實力。
2017年，萬達深陷債務危機，王健林果斷斷臂求生，作價637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權。那一次，接盤者是融創(chuàng)和富力。
五年之后，老王緩過來了。
4月6日，胡潤研究院發(fā)布《2022胡潤全球房地產企業(yè)家榜》的榜單顯示，68歲王健林及其家族以1050億元的財富與龍湖吳亞軍及其家族并列第五。
這段時間，王健林也做了一回白衣騎士，吃進多處商業(yè)項目，萬達又準備大干一場了？殊不知，王健林背后隱藏著一個大目標。
1、出手商業(yè)地產
3月份，萬達宣布接管山西忻州“田森匯項目”，田森匯城市購物公園是山西田森集團斥資10億打造的忻州市最大的商業(yè)綜合體。
3月28日，河南的鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇到萬達集團，與王健林正式簽約，宣告鑫苑集團與萬達集團達成戰(zhàn)略合作。
鑫苑置業(yè)是首批赴美上市的中國房地產企業(yè)，近幾年鑫苑的房地產銷售額增長幾乎停滯，2021上半年，地產收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元。
根據(jù)鑫苑跟萬達簽訂的協(xié)議，雙方將建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關系，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，在商業(yè)管理、資產管理、產業(yè)地產和科技研發(fā)等業(yè)務領域進行深度合作。據(jù)知情人透露，鑫苑旗下多個商業(yè)項目將轉交給萬達經營托管，依托萬達多年的商業(yè)運營經驗，幫助鑫苑置業(yè)實現(xiàn)商業(yè)項目的增值。
4月1日，另一家河南地產企業(yè)，建業(yè)集團旗下的建業(yè)住宅集團（中國）有限公司把自己的全部商業(yè)項目，以整體運營的管理模式，與大連萬達集團旗下的珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）簽訂合作協(xié)議。
建業(yè)集團官網信息顯示，建業(yè)的商業(yè)業(yè)務包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業(yè)街區(qū)等四大產品形態(tài)，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區(qū)商業(yè)、特色主題街區(qū)、城市綜合體提供規(guī)劃、招商、運營、物業(yè)等系統(tǒng)化服務。
根據(jù)合作協(xié)議，萬達商管全面負責河南建業(yè)這些商業(yè)項目的運營、對外招商、對外租賃以及物業(yè)管理等業(yè)務。協(xié)議的期限為10年，到2032年3月底為止。據(jù)媒體報道，大連萬達集團為此支付給河南建業(yè)集團7億元。
從建業(yè)地產2021年報數(shù)據(jù)看，河南建業(yè)集團的商業(yè)地產項目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。
按照建業(yè)的近兩年的財務數(shù)據(jù)，可見10年時間萬達支付7億的租金幾乎是撿了大便宜�？梢娊I(yè)對旗下的商業(yè)項目已經處于急迫出手的狀態(tài)。萬達只需要控制好經營成本，并且在原來的收入基礎上有所增加，幾乎是穩(wěn)賺不賠。
2、大目標：上市
2021年10月份，萬達商管向港交所提交招股書，計劃融資30至40億美元。根據(jù)港交所聆訊流程，招股書預計于2022年4月21日失效。萬達商管方面稱，上市計劃正在正常有序地推進中。
截至2021年底，全國累計開業(yè)418座萬達廣場，半年里新開了38家。2021年上半年，萬達商管的收入為106.36億元，核心凈利潤20.65億元。截至2021年6月，萬達商管賬上躺著65億元現(xiàn)金，負債總額155.25億元。
據(jù)21世紀商業(yè)評論的報道，上市之前，萬達商管已經實現(xiàn)累計融資額達60億美元，估值約1800億元�；顿Y者包括 PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創(chuàng)等等。
當然，這些投資人的錢不是白給的，他們顯然需要實現(xiàn)既有的投資收益回報的目標。
萬達商管與這些投資人簽訂了“對賭協(xié)議”，要求2021-2023年扣非凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬達將以零對價轉讓有關數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，補償投資者。
但事實上，從2021年的數(shù)據(jù)來看，萬達的實際達成與對賭目標還有巨大的差距：2021上半年，萬達商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，離對賭目標還有距離。
為了提高收入和利潤水平，萬達需要擴大自己的盤面。
這就不難理解，萬達為什么如此積極地在各地接受那些經營不善的商業(yè)項目。
另一方面，王健林還在積極與其他業(yè)態(tài)開展合作，為萬達廣場“輸入內容”。
2021年10月，萬達集團和中國一汽的合作簽約儀式上，王健林宣布萬達副總裁以上高管全換紅旗汽車。并且宣布，一年內，全國各地的萬達廣場還將落地 60家紅旗汽車旗艦店。
2022年初，萬達商管成立“珠海萬達智碳新能源科技”，公司的經營范圍包含電動汽車充電基礎設施運營、機動車充電銷售等。
3、萬達商管的模式
2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內消化房地產業(yè)務，大連萬達商業(yè)不再進行房地產開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。
2021年2月，萬達集團又宣布全面實施“輕資產”戰(zhàn)略，不再投資持有萬達廣場物業(yè)，向第三方項目輸出管理和服務。
緊接著當年3月，引入珠海國資委30億戰(zhàn)投，單獨分拆運營管理板塊，以珠海萬達商管的新面貌出現(xiàn)。如今，正是“珠海萬達”這家公司主體在港交所沖刺上市。
所謂的輕資產模式，就是不持有物業(yè)，不拿地，不蓋樓，只進行管理輸出和品牌輸出，作為輕資產的萬達商管公司，其唯一的成本只有“人力資源”。而對所有商場的經營費用，比如企劃營銷費用、商場日常開支的物業(yè)能源費用等等，來自于商場的經營收入，按照合同約定與物業(yè)持有方進行分配支出。
這就好比別人的灶，別人的米，輕資產操盤者負責做飯，飯做好做壞大家一起承擔，如果做得好，經營費用就多花點，收益也多分點；做得壞，經營費用少花點，收益也少分點。對做飯者來說，風險極低。
萬達商管運營管理的所有商場均統(tǒng)一冠名為“萬達廣場”。
萬達商管的模式，可以分為兩種。
第一種叫委托管理。委托管理主要是由母公司大連萬達商業(yè)自持的項目為主。委托管理，商管公司跟項目持有方進行收入分成。也就是萬達商管跟大連萬達商業(yè)進行經營收入的分成。
據(jù)了解，母公司大連萬達商業(yè)對這些萬達廣場持有物業(yè)產權的大約有200座。也就是說，萬達所定義的輕資產只是在近年來不再持有新增物業(yè)，早期的時候還是有很多萬達廣場是屬于自有物業(yè)。
第二種叫租賃管理。所謂的租賃管理，就是要給物業(yè)方固定的保底租賃費用，比如與建業(yè)的合作即是租賃管理。
建業(yè)等房企向萬達商管托管商業(yè)項目，屬于后者。就單個商業(yè)廣場而言，租賃運營比委托管理多一項商戶租金收入。
這幾年，萬達商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場數(shù)量增至106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%，接近三分之一。現(xiàn)擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。
其中，來自第三方項目的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。
4、輕資產值得推崇嗎？
近年來，從互聯(lián)網到實體，都在主推“輕資產”。所謂的輕資產，本質上發(fā)端于互聯(lián)網的平臺模式。在線上，平臺模式自身不經營，只提供買賣雙方信息的對接，無庫存無經營風險。
在平臺模式旱澇保收,而且馬太效應十分明顯的優(yōu)勢狀況之下,線下的傳統(tǒng)零售平臺便也熱衷于這樣的“輕資產模式”。平臺的輕資產，一方面對上游端不持有物業(yè)，沒有巨大的資產沉淀，從全國各地的房地產開發(fā)公司那里把物業(yè)租來經營；另一方面，對于下游的經營，平臺商只負責招商，負責統(tǒng)籌引流，具體的進貨和賣貨行為交給了數(shù)以千萬計的經銷商。
但是，從去年以來，政策層面的導向可以洞察的是，對平臺型互聯(lián)網模式的監(jiān)管已經越發(fā)趨嚴。輕資產把主要成本和主要經營風險都交給了上下游，只以品牌和管理模式的輸出獲利，顯然并不利于整個商業(yè)生態(tài)的健康穩(wěn)健發(fā)展。
去年下半年開始，騰訊大力面向產業(yè)互聯(lián)網，而京東也是越做越重，對線下實體企業(yè)來說，過度強調輕資產，其實已經不太符合當下的風向。
參考資料:
21世紀商業(yè)評論，《王健林重出江湖，掃貨商業(yè)地產》，2022年4月8日
*本文僅代表作者觀點，不代表聯(lián)商網立場
