本期導(dǎo)讀：

一、宏觀層面：商業(yè)城市邏輯

二、中觀層面：商圈選擇邏輯

三、微觀層面：項(xiàng)目規(guī)劃邏輯

四、不同城市選址策略
商業(yè)地產(chǎn)從2017年起進(jìn)入并購(gòu)與倒閉、輕資產(chǎn)與管理輸出、連鎖化發(fā)展與個(gè)性化并存。商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)力三分天下，全國(guó)性和區(qū)域性商業(yè)寡頭逐漸成形，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)。
做商業(yè)就是做人口紅利，商業(yè)運(yùn)營(yíng)倒逼商業(yè)選址。李嘉誠(chéng)的位置邏輯是家喻戶曉，那么就大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，商業(yè)如何選址，有什么內(nèi)在邏輯。進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)下半場(chǎng)，進(jìn)入存量市場(chǎng)和淘汰競(jìng)爭(zhēng)階段，選址邏輯與前期發(fā)生較大變化。比如會(huì)考慮城市選擇和加入競(jìng)爭(zhēng)要素等等。從城市選擇（宏觀）、商圈選擇（中觀）和項(xiàng)目（微觀）三個(gè)層次，對(duì)商業(yè)選址邏輯大致做個(gè)簡(jiǎn)要分享：
一、宏觀層面：商業(yè)選址的城市邏輯
商業(yè)選址，從大的方面來(lái)說(shuō)，根據(jù)中國(guó)人口和產(chǎn)業(yè)分布的胡煥庸線，首選胡煥庸線以南城市，優(yōu)先布局長(zhǎng)三角、粵港澳和京津雄三大城市群。從城市選擇來(lái)說(shuō)，大致有四個(gè)維度：

第一、城市人口導(dǎo)入還是導(dǎo)出？

第二、城市大交通網(wǎng)絡(luò)是否形成？十字型乃至米字形網(wǎng)絡(luò)

第三、城市是否有可持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成一定規(guī)模
第四、城市商業(yè)供給量是否飽和？可以用人均購(gòu)物中心面積來(lái)衡量
參考數(shù)據(jù)：城市級(jí)別、GDP、常駐人口、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、人均可支持收入

二、中觀層面：商圈邏輯
選擇城市之后，下一步就是區(qū)塊和商圈的選址和考慮，大致有四個(gè)要素來(lái)考量，第一當(dāng)然是位置，其次是交通，第三是客群，最后一個(gè)要加上競(jìng)爭(zhēng)，這是商業(yè)地產(chǎn)下半場(chǎng)必須要考量的要素。
第一、區(qū)塊位置：核心商圈，次級(jí)商圈，遠(yuǎn)郊新商圈；

第二、交通通達(dá)性和便利性：道路交通情況、地鐵軌道交通、公交站點(diǎn)；
第三、周邊客群：周邊人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、人生階段、年齡結(jié)構(gòu)占比可支配收入及消費(fèi)偏好等；
第四、競(jìng)品情況：3公里有無(wú)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)；強(qiáng)競(jìng)品的對(duì)比。

比如揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)，整體供給偏大，謹(jǐn)慎選址
三、微觀層面：項(xiàng)目規(guī)劃邏輯
在商圈位置確認(rèn)之后，在充分調(diào)研市場(chǎng)基礎(chǔ)上，摸透三個(gè)畫(huà)像即城市畫(huà)像、客群畫(huà)像，進(jìn)一步構(gòu)思和初步擬定項(xiàng)目畫(huà)像。大致包括項(xiàng)目初步定位、項(xiàng)目規(guī)模與樓層結(jié)構(gòu)、主次力店組合與分布、主力業(yè)態(tài)和標(biāo)桿品牌組合等等。
1、確定項(xiàng)目單體方案，確定物業(yè)基本參數(shù)，包括總用地面積、建筑面積、主次力店建筑面積、步行街租賃面積等，這是基本立地條件。
2、初步擬定項(xiàng)目定位，根據(jù)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，包括市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)客群、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、交通網(wǎng)絡(luò)、周邊住宅和配套等，初步確定項(xiàng)目定位和走向。

3、引進(jìn)主次力店標(biāo)桿品牌可能性組合：初步構(gòu)思主力業(yè)態(tài)分布、主次力店的數(shù)量和分布以及主次力店品牌組合等，也就是形成初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。

4、引進(jìn)各業(yè)態(tài)品類標(biāo)桿品牌的可能性組合：確定各樓層主題和段落分布、水平動(dòng)線和垂直動(dòng)線、各樓層和品類可能標(biāo)桿品牌組合等，模擬品牌落位。
5、提煉項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：這個(gè)主要是競(jìng)爭(zhēng)策略。
四、不同城市選址策略
1、高能級(jí)城市：指一二線城市，主要看位置和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
2、低能級(jí)城市：指三線及以下城市，主要看市場(chǎng)容量、消費(fèi)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。