近兩年，稱自己進入“中年期”的華潤置地有限公司（HK:01109，以下簡稱“華潤置地”），愈發(fā)焦慮。此前，曾遭遇過“退房風波”的北京高端項目華潤昆侖域，8月31日，又因隔離門被兩限房業(yè)主強拆，引起大范圍業(yè)主維權(quán)。

對于開發(fā)商來說，調(diào)解、平衡隔離門兩側(cè)業(yè)主的矛盾與訴求，一直以來都不是件容易的事情，而擺在華潤置地眼前更為嚴峻的情況是，近兩年來，旗下多個高端項目被曝出的質(zhì)量維權(quán)問題。

項目維權(quán)事件接踵而至，卻并未阻止華潤置地“前進”的步伐，從拿地節(jié)奏上來看，其對規(guī)模的“渴望”依舊強烈。這引起了業(yè)界的質(zhì)疑。

華潤昆侖域拆“門”風波又起

8月31日，與華潤置地北京開發(fā)的高端項目華潤昆侖域（商品房）一門之隔的華潤亞林溪苑，又上演了一場拆門事件。據(jù)一位業(yè)主向藍鯨房產(chǎn)回憶道，當天，在短短半個小時之內(nèi)，兩座隔離門接連被兩限房業(yè)主推倒，多名業(yè)主與保安發(fā)生了正面沖突，雙方均有人員躺倒在地。

這已經(jīng)不是該項目第一次在拆門事件上發(fā)生沖突。2015年1月，華潤置地與招商蛇口（SZ:001979）、九龍倉（HK:00004）、平安不動產(chǎn)三方組成聯(lián)合體，以42億元以及配建45300平方米“限價房”的代價競得“昆侖域”項目地塊。其中，華潤置地持股26%，是該項目大股東和操盤方，并且，項目交付后，物業(yè)管理亦來自華潤體系。

據(jù)亞林溪苑業(yè)主王先生介紹，從早期施工時的建筑垃圾問題；到反對建立圍擋、路樁；再到“強拆”鐵柵欄門，兩限房與商品房之間在過去幾年里，已經(jīng)發(fā)生了多次“沖突”。

“這是消防通道，這兩扇門就是違建。”在現(xiàn)場，有多位亞林溪苑業(yè)主對藍鯨房產(chǎn)記者表示，本次“維權(quán)”的出發(fā)點是基于安全的考慮，“我們也不想這樣，但我們的安全得不到保障�！�

藍鯨房產(chǎn)查閱相關(guān)法律法規(guī)發(fā)現(xiàn)，《消防法》中規(guī)定，機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應當履行保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通的消防安全職責。據(jù)藍鯨房產(chǎn)現(xiàn)場觀察，在業(yè)主強行拆除前，“隔離門”處于關(guān)閉狀態(tài)，但并未上鎖，且有保安在旁站崗。

對此，北京市東元律師事務所合伙人律師李松對藍鯨房產(chǎn)記者表示，《消防法》規(guī)定，任何單位及個人均不得占用消防通道，包括門、柵欄以及其他阻礙物。此外，李松建議，遇到此類問題可以聯(lián)系消防部門，并由消防部門責令其拆除。

物業(yè)方對此如何解釋？鐵柵欄再次強拆后，會如何處理？藍鯨房產(chǎn)就此向華潤置地方面邀約采訪，但截至發(fā)稿時仍未接到回復。

需要注意的是，近年來，由隔離門產(chǎn)生的矛盾并不罕見，包括萬科企業(yè)（HK:02202）、龍湖地產(chǎn)（HK：00960）等規(guī)模房企旗下的項目，均曾因隔離門引發(fā)過沖突。為此，2015年8月1日，北京市住建委發(fā)布《進一步加強保障性住房等住房物業(yè)服務管理工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）正式實施，其中規(guī)定，實施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。

《通知》內(nèi)容為相關(guān)企業(yè)解決“隔離門”問題，提供了明確的法律依據(jù)。不過，這對于華潤昆侖域等部分在《通知》實施前已經(jīng)拿地的項目，卻不具有約束力。這是當下最為“尷尬”的問題。

顯然，面對商品房業(yè)主與兩限房業(yè)主間針鋒相對的不同訴求，站在中間調(diào)和的開發(fā)商或物業(yè)管理公司并不好做。

對此，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對藍鯨房產(chǎn)表示，高價是華潤昆侖域的“原罪”。資料顯示，華潤昆侖域銷售均價約9.5萬元/平米，華潤亞林溪苑均價約2.1萬元/平米，雙方拉開了超過3倍的價差。

“一方面，高房價自然希望換來高品質(zhì)；另一方面，過高的價差也提高了“混居”的難度�！痹摌I(yè)內(nèi)人士進一步表示，這些問題與矛盾，隨著房地產(chǎn)市場下行，也被放大了。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向藍鯨房產(chǎn)指出，開發(fā)商在隔離門的爭執(zhí)中，應該處于中立的位置，因為兩種房子的配套設(shè)施以及物業(yè)費水平是不一樣的，開發(fā)商或者物業(yè)公司提供差別化的服務也并無不當。他進一步對藍鯨房產(chǎn)建議說：“業(yè)主想要解決這個問題，可能還需要規(guī)劃和城建主管部門從總體上去尋求解決的辦法，而不是將矛盾推給開發(fā)商或者物業(yè)管理公司。”

高周轉(zhuǎn)目標下，質(zhì)量維權(quán)問題頻現(xiàn)

在今年4月的一次會議上，華潤置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生公開表示，華潤置地面臨著一個地產(chǎn)中年油膩男的焦慮問題。這種焦慮，最直接的體現(xiàn)，是其多個項目質(zhì)量問題頻發(fā)。

除了上述華潤昆侖域項目多次遭到質(zhì)量維權(quán)及拆門事件外，今年6月，華潤置地在北京門頭溝開發(fā)的別墅項目華潤西山墅，也被曝出改規(guī)劃、提高容積率等違規(guī)行為；7月中旬，北京市住建委部署開展了商品房項目銷售行為專項檢查，華潤未來城市項目，因?qū)贌o證售房，被高限處罰。

另外，據(jù)人民網(wǎng)報道，8月27日傍晚，華潤置地哈爾濱萬象匯負一層哈爾信陽光農(nóng)園超市頂棚發(fā)生坍塌。而該項目作為華潤置地落地冰城哈爾濱的首個商業(yè)項目，剛剛于9天前的8月18日開業(yè)，開業(yè)當天包括華潤置地董事局主席唐勇等多位高層領(lǐng)導和嘉賓都出席了開業(yè)儀式。

對于近兩年華潤置地項目頻出事故的原因，柏文喜認為，項目質(zhì)量問題背后，可能是企業(yè)在與其他房企規(guī)模競賽的壓力之下，拼命推高周轉(zhuǎn)速度所致，比如華潤置地無證售房問題就是典型的例子。而高端盤質(zhì)量缺陷以及頂棚坍塌，則可能是趕工，或者施工質(zhì)量監(jiān)理不到位所造成的�！捌髽I(yè)還需要在保證產(chǎn)品質(zhì)量和施工安全的前提下去追求高周轉(zhuǎn)�！卑匚南踩缡钦f。

但面對未來，華潤置地的增長壓力顯然不小。近年來，其行業(yè)排名始終在TOP10左右徘徊，且與TOP5之間的差距越拉越大。

為此，2018年，華潤置地提出要正式轉(zhuǎn)向“城市綜合投資開發(fā)運營商”，并作勢要加大商業(yè)板塊擴張速度。在今年三月份召開的2018年業(yè)績會上，董事會主席唐勇表示，華潤置地計劃在2019年至2021年三年中，分別開業(yè)9間、8間和13間購物中心，包括公司持有及輕資產(chǎn)管理的項目。至2021年底，華潤置地在營購物中心數(shù)量將達到81間，2021年后，還有22間購物中心將會陸續(xù)開業(yè)。

在此背景下，2019年上半年，華潤置地物業(yè)投資板塊的營業(yè)收入成功跨過50億元大關(guān)，達到了57億元，同比增長30%，全年順利突破百億元大關(guān)也成為大概率事件。

但從規(guī)模上來看，即便商業(yè)地產(chǎn)方面表現(xiàn)出眾，仍無法與物業(yè)銷售相提并論。財報顯示，2019年上半年，華潤置地物業(yè)投資板塊營業(yè)收入占總收入比例僅12.43%，顯然，毛利率38.2%的物業(yè)開發(fā)板塊，依然是華潤置地盈利的主要來源。

華潤置地亦清楚這一點，因此，在物業(yè)開發(fā)方面，其依舊表現(xiàn)出了強烈擴張的野心，這從土地儲備上有所體現(xiàn)。2016年-2018年，華潤置地拿地金額分別為626億元、1044.7億元以及1513.5億元，2017-2018年兩年拿地數(shù)據(jù)的同比增幅分別為66%、44%。

今年上半年，華潤置地繼續(xù)保持較高的拿地熱情。截至6月30日，華潤置地累計拿地金額約820.6億元，收入了39宗土地，新增土地計容面積1021萬平方米，較去年同期進一步取得增長。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1-8月新增貨值榜單中，華潤置業(yè)新增貨值總額位列第五。

顯然，經(jīng)歷著“中年焦慮”的華潤置地，在這場轉(zhuǎn)型中并不想放棄對規(guī)模的渴求。對此，柏文喜表示，由于金融市場比較偏向規(guī)模企業(yè)，所以在開發(fā)領(lǐng)域還是要進行規(guī)模競爭的。

在2019年中期業(yè)績會上，唐勇解讀“中年焦慮”說：“如果將這種焦慮轉(zhuǎn)化為行動，會使華潤置地在未來的競爭中、在行業(yè)的變化過程中繼續(xù)前行�！�

然而，在向商業(yè)轉(zhuǎn)型，同時向規(guī)模加速的華潤置地，如何在各地項目質(zhì)量問題不斷發(fā)生的狀態(tài)下，繼續(xù)前行？這是不得不面對的問題。

（來源：藍鯨財經(jīng) 黎冠）