又一家房企憑借商業(yè)地產(chǎn)突出重圍。

10月剛剛過去，第三方研究機構(gòu)克而瑞公布對房企銷售額的統(tǒng)計結(jié)果，榜單結(jié)果如外界所預料，前首富、廣東地產(chǎn)商人楊國強控制的碧桂園連續(xù)第10個月位居榜首；央企保利地產(chǎn)不敵因并購迅速成長起來的融創(chuàng)中國，丟掉第四的位置。

江蘇省常州市地產(chǎn)商人王振華控制的新城控股成為前10月成功擠進銷售額前20名房企中，唯一一家完成全年銷售目標的。其特別之處還在于，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)進入瓶頸期時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的擴張中占據(jù)極為重要的一席之地。

未來3年開滿100座吾悅廣場

憑借著“吾悅廣場”品牌，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對新城控股營業(yè)收入的貢獻超出40%。新城控股2016年年報顯示，綜合體銷售和物業(yè)出租合計實現(xiàn)營業(yè)收入114.25億元，占總營業(yè)收入的40.8%。

最新的數(shù)據(jù)顯示，上半年，新城控股的實現(xiàn)銷售額490億元，其中吾悅廣場系列銷售額111.59億元。同期，吾悅廣場憑借97.07%的出租率，實現(xiàn)租金及管理費收入3.44 億元。

如今，相較于商鋪的銷售，新城控股最新公布的戰(zhàn)略顯示，其更愿意持有、經(jīng)營商場。10月26日，新城控股商業(yè)地產(chǎn)年會上，聯(lián)席總裁、商業(yè)開發(fā)事業(yè)部及商業(yè)管理事業(yè)部總裁陳德力透露，公司的定位是覆蓋中國80%的區(qū)域，為中國城市80%的消費者服務。

未來將繼續(xù)深化全國化布局戰(zhàn)略。按照陳德力的說法，到2020年，新城控股將開業(yè)100座吾悅廣場，截止目前，新城控股已在全國45個城市布局了53座吾悅廣場，其中已開業(yè)17座。

陳德力同時給出了吾悅廣場的單店目標，“如果一個商場的規(guī)模達不到10億，就會被淹沒，在江湖上也沒什么地位”。 

按照這樣的規(guī)劃，陳德力透露，到了2020年，100個吾悅廣場每年可以實現(xiàn)1200億元的社會零售品銷售總額，意味著平均每座吾悅廣場實現(xiàn)銷售額12億元。

快速的擴張背后，是“有規(guī)模才有江湖地位”的行業(yè)現(xiàn)象。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)，加速奔跑才能占領(lǐng)行業(yè)制高點。

緣何新城控股目標如此宏大？客流被認為是原因之一，新城控股集團高級副總裁歐陽捷介紹，吾悅廣場的客流量已經(jīng)處于行業(yè)的領(lǐng)先水平，現(xiàn)階段，吾悅廣場的客流量基本達到日均5萬人次。

歐陽捷稱，吾悅廣場的客流不亞于一座迪士尼。過去的一年，迪士尼客流量為1600萬人次，以此計算，日均客流量約4.38萬人次。

規(guī)模、流量之外，因商業(yè)地產(chǎn)沉淀大量資金，新城控股對資產(chǎn)回報率有著較高的要求。陳德力稱，資產(chǎn)回報率達到一定條件，才能實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化被認為是當下商業(yè)地產(chǎn)退出最好的方式之一。

歐陽捷同樣透露，資產(chǎn)回報率是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心指標，新城控股和基金公司有過溝通，一二線城市的資產(chǎn)回報率達到5-6%，即可通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)退出，而新城控股所有的商場對標的數(shù)值是11%。

全產(chǎn)業(yè)鏈擴張

為實現(xiàn)快速擴張，進而使項目成功運營，新城控股率先提出商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的概念，形成包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、招商運營、資本管理、資產(chǎn)證券化在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的閉環(huán)。

陳德力介紹，新城控股擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的每一個環(huán)節(jié)的團隊。

土地獲取是擴張的前提。新城控股半年業(yè)績報告顯示，截至6月底，其通過招拍掛、收并購、棚改等方式拓展土地儲備，期內(nèi)新增土地儲備 51 幅，總建筑面積1571萬平方米。

優(yōu)質(zhì)品牌商家是商場的重要核心資源，新城控股由此成立國內(nèi)首個品牌代理商聯(lián)盟——FAC商業(yè)精英俱樂部，聚集大量代理商，從而將品牌和購物中心完成對接，從而增強溝通、實現(xiàn)資源共享和品牌合作，完善整個商業(yè)系統(tǒng)的最后一環(huán)。

此外，隨著越來越的地產(chǎn)商進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，以及消費習慣的升級，新城控股同步在對吾悅廣場產(chǎn)品線進行迭代升級。

據(jù)悉，今年開業(yè)的遼寧省長春市吾悅廣場，即引入吾悅廣場4.0版本產(chǎn)品系中的主題商業(yè)街概念，在商場內(nèi)部建設(shè)一條具有長春特色的體驗式街區(qū)，即使在物業(yè)由銷售轉(zhuǎn)化為自持以后，整個物業(yè)的回報和收入大幅提升，資產(chǎn)回報率達11%

同樣的效果，還出現(xiàn)在對已開業(yè)商場的改造上。新城控股將商業(yè)街的概念引入常州的一個已開業(yè)項目，業(yè)態(tài)的改變，項目的租賃收益率得以大幅提升。

隨著商業(yè)街概念的落地，陳德力透露，今年年底，新城控股將在四川省成都市開出首個4以動漫為主題的主題街區(qū)。

此外，為給擴展提供資金，新城控股正在通過資產(chǎn)證券化使得資金回流，2016年6月，新城控股發(fā)行國內(nèi)首個商業(yè)綜合體資產(chǎn)證券化—“東證資管-青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，作價10.5億元將上海青浦吾悅廣場注入該資管計劃。

練就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，新城控股最大的障礙將是資金，如果資產(chǎn)證券化是最好的退出方式，提高租金將成為新城控股商業(yè)團隊最為重要的一環(huán)。

（來源：澎湃新聞 龐靜濤）