聯(lián)商網(wǎng)消息：北京三里屯太古里太像一個(gè)露天秀場(chǎng)了，即使沒(méi)有4月3日-23日舉行“摩登派對(duì)”的品牌走秀活動(dòng)和潮牌限時(shí)屋等拉動(dòng)人流，這里的顧客平時(shí)從街區(qū)走過(guò)也都是漂亮精致的，兩人，或三五成群，一人。
我上周二晚在這里待了三四個(gè)小時(shí)，吃了一頓飯，逛了一圈，碰到南區(qū)廣場(chǎng)最多時(shí)同時(shí)有7個(gè)人在街拍。
顧客彼此不認(rèn)識(shí)，但屬于同一類人，年輕時(shí)尚潮流，大家來(lái)逛，感受一下氣息，看看自己，看看別人，買了什么，怎么穿。我的一位北京女性朋友說(shuō)，“來(lái)這里之前都要做一下心理建設(shè)，并且好好收拾下自己，不然都不敢來(lái)”。
三里屯太古的潮人社區(qū)名副其實(shí)，空氣中飽含美麗、激情、隱秘、發(fā)現(xiàn)、互動(dòng)、性感等元素的荷爾蒙指數(shù)爆表。
一起潮玩，互相代言，商場(chǎng)通過(guò)精準(zhǔn)定位、持久品牌與服務(wù)品質(zhì)、頻繁時(shí)尚活動(dòng)、不斷迭代，激活、升級(jí)人們的向往，城市年輕時(shí)尚人群的荷爾蒙。
品牌燃
品牌商正不遺余力的跑進(jìn)三里屯太古里，就像247便利店。消費(fèi)者進(jìn)入New Balance x Popcorn 247期間限定潮流便利店，參與互動(dòng)游戲就有機(jī)會(huì)得到限量版247套裝。
這是一家快閃店，活動(dòng)為期7天。2015年興起的快閃店(Pop-up Store)在2016年快速增長(zhǎng)，服裝零售業(yè)態(tài)是其主力軍，但大多數(shù)是借快閃名義做促銷或展賣，類似New Balance x Popcorn 247和chanel coco café等真正的快閃店案例很少，而三里屯是最能吸引國(guó)際品牌高品質(zhì)快閃店的場(chǎng)所之一。
品牌商愿意拿出最好的資源給匹配的商場(chǎng)。
明星余文樂(lè)的潮牌Madness首家線下實(shí)體店，也是和三里屯太古里總經(jīng)理余國(guó)安三小時(shí)談妥，去年10月開張，挨著“速寫”。
太古里位于北京朝陽(yáng)區(qū)中心地帶，為低密度、開放式的綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括零售商場(chǎng)及一間酒店。采用仿照胡同的開放式設(shè)計(jì)，設(shè)有逾240間商鋪和餐廳，包括品牌旗艦店、休閑生活品牌、以及琳瑯滿目的亞洲及環(huán)球美饌。
建筑面積17.3萬(wàn)㎡，包括一期的南區(qū)9.06萬(wàn)㎡、二期的北區(qū)8.23萬(wàn)㎡，全部零售樓面面積超12萬(wàn)㎡。
在2011年，三里屯Village第一批租戶三年租約到期，續(xù)租率僅為10％，這是商場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果，譬如開業(yè)之初運(yùn)動(dòng)品牌占比超13％，后轉(zhuǎn)為潮牌。
2008年，北京召開奧運(yùn)會(huì)，西單大悅城2月開業(yè)，藍(lán)色港灣6月開業(yè)，三里屯Village南區(qū)7月開業(yè)，北京銀泰中心10月開業(yè)，新鴻基收購(gòu)后的新東安廣場(chǎng)也在2008年更名為北京apm。
那年七月，太古地產(chǎn)從北京國(guó)峰置業(yè)手中以48億元收購(gòu)“新三里屯項(xiàng)目”，以三里屯Village南區(qū)名義趕在7月開業(yè)。太古接手時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)在建設(shè)、招商階段。五年后的2013年5月，正式更名為“三里屯太古里”。
堅(jiān)持潮流年輕定位，品牌調(diào)整不斷進(jìn)行。就在這兩年，還引入了10幾家國(guó)內(nèi)外高顏值潮流店鋪，如COS、Juice、Joseph、Sacai、Cath Kidston、APM MONACO、Sandro Men、祖馬龍、Kurt Geiger、Awfully Chocolate。
從某種程度上來(lái)說(shuō)，因?yàn)殚_放式建筑面積較大，許多顧客都沒(méi)有機(jī)會(huì)逛遍，硬件并不好，所以勝在“情商”運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，本地常住顧客占八成。
它的建筑形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式，與上海新天地、杭州湖濱銀泰in77相似，使得品牌做旗艦店和概念店有了更多發(fā)揮空間。
adidas阿迪達(dá)斯在這里開有全球旗艦店，UNIQLO優(yōu)衣庫(kù)久負(fù)盛名賣貨堅(jiān)挺。
Starbucks星巴克旗艦店里坐滿了人，有四五張雙人桌坐的是陌生人，因?yàn)榕徥桂^區(qū)，外籍顧客占比或近10％。目前，餐飲占比約三成，日料、輕食頗多，其余為購(gòu)物、文化娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。
余國(guó)安2013年起任三里屯太古里總經(jīng)理，這一年動(dòng)作頻頻，商場(chǎng)更名，Page One書店開業(yè)，Starbucks星巴克重裝升級(jí)為旗艦店，他認(rèn)為“外面的人來(lái)覺(jué)得這里潮就夠了，而Starbucks、BHG、Page One這幾個(gè)牌子，是為提升周邊居民生活品質(zhì)的，得生活在這里才能品得出”。
一個(gè)上海朋友八年前曾朝圣這里的Apple Store蘋果零售店大陸首店，進(jìn)去后用相機(jī)猛拍玻璃樓梯。
專業(yè)控與城市魂
我穿行在街區(qū)小弄，常常別有生趣。譬如皇后餅屋里的顧客笑得特別甜，街角的桃園眷村下午五點(diǎn)上座七八成，進(jìn)去喝了一杯豆?jié){。還有愛(ài)情橋，鎖鏈，這中國(guó)景區(qū)的東西在這里竟也沒(méi)有違和感。野獸派開有帶咖啡區(qū)的旗艦店。
廣場(chǎng)大屏上滾動(dòng)播放的視頻里有陳坤的《行走的力量》行動(dòng)，此前曾多次合作。4月20日，鹿晗生日，鹿晗全新MINI數(shù)字專輯《Imagination》單曲《時(shí)差(On Call)》MV在三里屯太古里南區(qū)大屏幕線下獨(dú)家首發(fā)。
這是沒(méi)有工體大型文體活動(dòng)時(shí)，或者是不同維度的連接釋放，明星們跟這里的互動(dòng)。
在2008年之前，三里屯項(xiàng)目只是普通街區(qū)商業(yè)，直到當(dāng)年由香港太古地產(chǎn)收購(gòu)，幾年后，煥然一新，成為京城潮流地標(biāo)乃至全國(guó)標(biāo)桿。這是專業(yè)的力量，也是這家源自母公司太古集團(tuán)200年發(fā)展的經(jīng)久品質(zhì)與耐心。
在以太古里為主的三里屯商圈，還有三里屯soho、通盈中心、世貿(mào)工三、永利屯三里，3.3大廈、雅秀大廈等商業(yè)項(xiàng)目，據(jù)有關(guān)調(diào)研報(bào)告顯示：總商業(yè)面積60萬(wàn)平方米，標(biāo)桿項(xiàng)目客流10萬(wàn)人次/天，首層租金50-80元/平/天。
太古旗下產(chǎn)業(yè)包括航運(yùn)、航空、地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、冷藏、貿(mào)易及實(shí)業(yè)、海運(yùn)、農(nóng)業(yè)、零售，其中在港上市公司總市值超過(guò)2000億港元。在飲料業(yè)，它是可口可樂(lè)在內(nèi)地三大灌裝商之一。
2016年太古地產(chǎn)目前專注商業(yè)地產(chǎn)，總收入同比增長(zhǎng)2%至167.92億港元，營(yíng)業(yè)溢利173.2億港元，增幅7％。其中租金收入總額為107.73億港元，相比前一年的107.16億港元亦有小幅上漲。其中香港市場(chǎng)零售部分同比略下滑。
據(jù)悉，三里屯太古里銷售或超23億元。好項(xiàng)目更離不開一座城市的滋養(yǎng)。
2016年，北京實(shí)現(xiàn)社零總額11005億元，常住人口2173萬(wàn)，全國(guó)第一，其次分別為上海10946億、廣州8706億元等。
這里是全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際化和胡同文化的北京，開放包容，毗鄰工體、三里屯酒吧街、使館區(qū)。
在物業(yè)組合上，太古一直秉承甄選城市核心地段的頂級(jí)優(yōu)質(zhì)物業(yè)開發(fā)和持有，因而在中國(guó)大陸目前只布局于北京、上海、廣州以及成都。
三里屯太古里是太古地產(chǎn)旗下標(biāo)桿項(xiàng)目，而此前成都、廣州店亦各有定位及特色，不禁對(duì)今年將陸續(xù)呈現(xiàn)的上海太古里項(xiàng)目定位與體驗(yàn)頗有期待。
南北區(qū)的客層融合有待時(shí)日。
據(jù)悉，兩區(qū)品牌融合互動(dòng)正在開展，Adidas在南區(qū)開旗艦店，北區(qū)有Y-3，南區(qū)Puma、北區(qū)Puma Black Label；南區(qū)的Adidas x 北區(qū)的Alexander Wang，北區(qū)的Kenzo x 南區(qū)的H&M，消費(fèi)者也開始喜歡混搭，南區(qū)COS衣搭配北區(qū)Mcqueen Sneaker鞋等。
盡管如此，不久前來(lái)過(guò)新代言人胡歌的EmporioArmani，以及萬(wàn)寶龍、Miu Miu可能才是北區(qū)相對(duì)高冷度。
咨詢了兩位北京的行業(yè)朋友，2010年開業(yè)的北區(qū)定位高端，與南區(qū)潮流銜接略斷檔，又與同城SKP、國(guó)貿(mào)等相比并無(wú)優(yōu)勢(shì)，加上停車難，所以南區(qū)的客流及銷售在整體銷售中占比或超7成。
瑕不掩瑜，更是潛力所在。
明年就是三里屯太古里十周年，期待它的再次變化與提升，給顧客和這個(gè)項(xiàng)目、城市及行業(yè)，再多些驚喜。
欄目按
月小刀，聯(lián)商網(wǎng)COO、「長(zhǎng)亭外」亭主、「星巴克中杯事件」當(dāng)事人，遍訪中國(guó)零售優(yōu)秀企業(yè)與高管，每周一發(fā)布行業(yè)重要事件看法與趨勢(shì)預(yù)說(shuō)。
以顧客為中心，融合國(guó)際、國(guó)內(nèi)、業(yè)態(tài)、城市、顧客，與你一起關(guān)注零售財(cái)富流動(dòng)、從業(yè)者心力沉浮。
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第十三期：零售經(jīng)理人離職前在想什么？
第十二期：購(gòu)物中心“新內(nèi)容運(yùn)動(dòng)”六訣
第十一期：厲玲不老
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第六期：坪效26萬(wàn)的蘋果零售店你學(xué)不來(lái)
第五期：誰(shuí)有資格多元跨界
第三期：講故事有多重要？
第二期：“三公里內(nèi)顧客必爭(zhēng)”區(qū)域購(gòu)物中心將遠(yuǎn)超都會(huì)商業(yè)
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- 該帖于 2017/4/25 9:10:00 被修改過(guò)
