合肥天鵝湖周邊扎堆開業(yè)的商業(yè)綜合體、黃山路上倒閉的兩處商場，合肥商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀到底如何，未來又將是怎樣的發(fā)展趨勢？本網(wǎng)推出“解碼商圈”策劃，多方探尋圈內(nèi)業(yè)內(nèi)人士，試圖講述和還原他們眼中合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中面臨的考驗(yàn)。
　　
　　合肥西二環(huán)沃爾瑪已關(guān)門

　　5月9日，合肥西二環(huán)福樂門購物廣場前，商戶拉起橫幅維權(quán)。這將人們的思緒拉至西二環(huán)沃爾瑪超市關(guān)門、西環(huán)百貨歇業(yè)的場景。扎堆的商業(yè)綜合體帶來競爭，孤立的商業(yè)模式也未必能逃脫倒閉的噩夢。隨著城市商業(yè)綜合體面積迅猛發(fā)展，商業(yè)戰(zhàn)國時代來臨，優(yōu)勝劣汰也是一種必然。

　　黃山路兩家商場接連倒閉引發(fā)關(guān)注

　　合肥商業(yè)一直迅猛發(fā)展，綜合體也隨之增多。然而到了2012年，合肥潛山路與黃山路交口附近的西環(huán)百貨，在開業(yè)半年后為了改變慘淡的生意，更換定位和名稱。

　　同是這個夏天，合肥西二環(huán)與黃山路交口博澳麗苑旁的購物商場，因?yàn)闆]有人氣及商戶入住率不到位等原因，眾多商家聯(lián)合維權(quán)抗議。

　　緊接著，位于合肥西二環(huán)的沃爾瑪超市關(guān)門。與此同時，合肥黃山路西環(huán)百貨在經(jīng)歷改名后，最終還是以關(guān)門收場。

　　合肥市民小吳說，以前逛街只能去市中心的淮河路步行街，上超市只能去國購廣場�，F(xiàn)在，在周邊就可以逛街購物，但是商圈里的商業(yè)變化太大。“居住在西環(huán)百貨附近，開業(yè)后還沒來得進(jìn)行去逛逛，商場就關(guān)門了。也沒有想到合肥第一個關(guān)閉的大型超市，竟是西二環(huán)的沃爾瑪。”

　　地段依然是商業(yè)項(xiàng)目第一要素

　　李嘉誠說過：商業(yè)就是地段、地段、還是地段，這是商業(yè)項(xiàng)目的第一要素。合肥這座城市空間大、前景好，這里必然形成了商家的爭奪之地。在住宅調(diào)控快速收緊的同時，商業(yè)地產(chǎn)近年來呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長。競爭增多，爭奪好地段就顯得重要。

　　什么是好地段？簡單地說，就是大家都在爭搶的地段。所以，在商界有一種說法，扎堆未必是壞事，孤立的商業(yè)模式也未必就是好的。位于黃山路的兩處商場相繼倒閉，或者可以說，就是應(yīng)了這句話。

　　“商業(yè)要人氣。所以，人是否停留、沉淀、聚集是關(guān)鍵。”合肥西二環(huán)與黃山路交口，雖然是車流量較大路段，但是人難以停留，多處于運(yùn)動狀態(tài)。合肥黃山路的規(guī)劃定位更是景觀大道，適合開車通行，對于商業(yè)而言，就有所欠缺。

　　“車流量大，道路通行條件好，未必代表能給商場帶來人氣。有時候，對于商業(yè)而言，依托主干道也是一種傷害。”合肥地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)綜合體其實(shí)是升級版的老城區(qū)商業(yè)模式，所以，商業(yè)氛圍很重要。

　　合肥商業(yè)地產(chǎn)江湖的戰(zhàn)國時代來臨

　　根據(jù)合肥市房管局日前公布的數(shù)據(jù)，截至去年6月，合肥市已開業(yè)和在建的商業(yè)綜合體、購物中心超過56家，總建筑面積超過1780萬平方米。就2013年的數(shù)據(jù)來看，合肥綜合體的面積已經(jīng)進(jìn)入全國前十名。

　　房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初曾表示，根據(jù)合肥市區(qū)人口400萬計(jì)算，人均商業(yè)面積高達(dá)4平方米，達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國家平均2平方米左右標(biāo)準(zhǔn)的2倍，這還不包括其他傳統(tǒng)的商鋪面積，“一般人均兩平方米是一個合理的水平，合肥人均達(dá)到4平方米，已經(jīng)是一個非常嚴(yán)重的飽和局面。”

　　合肥商業(yè)地產(chǎn)界卻有不同的聲音，安徽新華地產(chǎn)商業(yè)管理公司總經(jīng)理沈強(qiáng)此前在接受媒體采訪時表示，“地產(chǎn)為城，商業(yè)為市，兩者的水乳交融，才能稱之為城市”。

　　他認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同時也伴隨著整個中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展。在城市不斷擴(kuò)大的同時，城市人口也在不斷的增加，同樣會帶來各種不同的需求，而商業(yè)地產(chǎn)在中國的大發(fā)展中，尤其是在城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程中，更是呈現(xiàn)出百花齊放的盛況。”

　　合肥市公布的《合肥2011-2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》透露，在2020年之前，合肥的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)還將繼續(xù)擴(kuò)大，各類各級別的商業(yè)功能區(qū)將繼續(xù)加強(qiáng)。這意味著，商業(yè)綜合體的服務(wù)區(qū)輻射范圍將增強(qiáng)。

　　商業(yè)的支撐依賴城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市居民消費(fèi)實(shí)力。如此看來，合肥商業(yè)地產(chǎn)江湖的戰(zhàn)國時代已經(jīng)來臨。

　　在日益激烈的商業(yè)地產(chǎn)競爭中，市場本身有凈化功能，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。因而，在商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國局面形成之時，有出局者也是必然。
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